不動産の評価人の指針-部分5i - 7/28/2007 -巧妙な不動産の助言

不動産の評価人の指針-部5

評価プロセスおよび方法 

やがて、明示されている基本原則は専門の評価人によって価値の見積もりで着くために開発された。 この整然とした、組織的プロシージャは評価プロセスとして知られている。 同じ順序であらゆるステップが必ずまたは必ずしも使用されない。 但し、評価プロセスのためのこの広範囲のチェックリストはきちんと市価および市価に影響を及ぼすさまざまな要素を評価する重要性のよりよい理解を与えるのに役立つべきである。 
 
評価プロセスの概観 
2つの質問に答えるようにUSPAPの標準1によって支配されるように、評価プロセスの看護兵のステップそして考察は設計されている: 

> 最も高く、最もよい使用は何であるか。
そして 
> この使用価値は何であるか。 
 
正当な結論に達するため: 

A.問題を定義しなさい。 
1. 評価されるべき特性の同一証明。 
a. 完全な郵送物の住所(を含む都市および国家)。 
記録されるところbの完全な法的記述(郡を含むロット、ブロックおよび地域数によって、; によって限界の記述与え、; または政府の調査システムによって)。 
2. 評価される特性の使用の記述。 
a. 空き地。 
b. 一世帯の住宅。 
c. Multi-family住宅。 
d. 特別な目的(コマーシャル、等) 
3. 評価される興味。 
a. 権利の束のどれが評価されるべきであるか。 それらが特性が使用されるかもしれない限界を置くので権利の影響の価値。 
b. 評価は所有権物理的な土地ではなくおよび改善ではなくの権利の価値をただ推定する。 
c. 研究および評価の意見の範囲は複雑であるか次の権利のどれがによって変わる: 
(1)無条件相続権(完全な所有権)。 (2)特性を渡る地役権。 (3)賃貸人または賃借人の興味。 (4)ミネラル権利。 (5)雑多な興味。
4. 評価の目的そして意図されていた使用は、のような集まり、処理される情報のタイプを定める: 
a. 家の販売のための公正価額。 
b. 住宅ローンの為に価値。
c. 保険の為に価値。 
d. 非難の進行のための価値。
e. 雑多な目的および機能。 
5. 価値の日付はいつでも以前そうかもしれないが、一般に特性の最後の点検の日付である。 将来の価値は現在価値への「未来の販売」が写し出され、割引かれる提案された開発のためにのような、されるかもしれない。 
 
B. 評価に必要な近隣、場所およびデータの予備の調査をしなさい。 
1. 従がう特性の最も高く、最もよい使用の一応の概算を作りなさい。 
a. 場所および改善の分析。 それは適切な改善であるか。 改善はテストに会うか。 重要な場所の実用性および建築構造の特徴の目録を取りなさい。 
b. 近隣の分析。 境界は何であり、どんなサービスが利用できるか。 
2. 特性のタイプは必要とされる特定のデータの変化を定める。 
a. 一世帯住宅のために、重点は同じようなロットおよび改善に関するデータに置かれる。 
b. four-plexのために、重点は小さいmultifamily単位に関するデータに置かれる。 
3. 明確な計画は予備の調査から示されるように必要なデータの収集を促進する。 
 
C.他の一般的な、特定のデータを集めなさい。 特性の価値は要求と利用できる購買力によって影響される。 データは人口傾向、所得水準および就職の機会で得られるべきである。 いくつかの源は調査されるべきである。 
1. 一般データは官庁出版物、新聞および雑誌から得られる。 
2. 地方データ(首都圏)は月例銀行概要、地域計画の任務および政府関係機関から得られる。 
3. コミュニティデータ(都市)は商工会議所から、計画立案委員会、市庁、銀行および節約-および-金融組合、および不動産板得られる。 
4. 個人的な点検から、区域で活動的な不動産の従業者および建築者得られる近隣データは下記のものを含んでいる: 
a. 近隣の年齢そして出現。 
b. 危険および不利な影響。 
c. パーセントは造る。 
d. 熟視された開発。 
e. 学校、ビジネス、レクリエーション、等への近さ。 
5. 対等な市場データを、販売そして定価のような、から得なさい: 
a. 評価人の記録および郡レコーダーのオフィス。
b. 権限保険および信託会社。 
c. 不動産板およびローカル不動産のオフィス。 
d. 近隣の財産所有者。 
e. 評価人他の」データベース。
6. 従がう特性の改善に関するデータをからの集め、分析しなさい: 
a. 年齢および他のnon-confidential情報のための評価人のオフィス。
b. 都市営繕部。 
c. 区域の建築業者。 
d. 改善の個人的な点検。 
 
D.この使用の最も高く、最もよい使用そして推定価値はであるもの完了するためにデータを分析しなさい。 この章で後で論議されるように、次は評価するべき使用される3つのアプローチである: 
1. 市場データが近づくように以前知られている販売の比較のアプローチ。 最近の販売の価格および評価された特性と同じような特性の信頼できるリストによって示される価値の調査。 
2. 費用のアプローチ。 空いていたら、改善のより少ない生じた下落新しい加えることによる価値の調査、費用へ土地の価値を、 
3. 収入のアプローチ。 公開市場で販売されるので収入の流れとして特性の価値の調査。 
 
E. 最終的な見積もりを定義された価値の作り、レポートを書きなさい。 レポートの形態そして範囲は特性の目的、タイプ、および顧客の要求に左右される。 
 
出発の準備 
出発の準備は省かれるか、または評価プロセスでから出発することができるUSPAPの標準の部分を述べた。 心配は完全な評価プロセスからの出発で常に与えられなければならない引き受けられない分析に最終的な価値結論の物質的な影響があるかもしれないので。 標準1および出発の準備に加える、適切な評価プロセスの開発の付加的で貴重な指導を提供する15がおよび声明7および諮問意見11、12、13ある。 これらはUSPAPの現在の版ですべて見つけることができる。 
 
特性を評価する方法 
市価の見積もりの作成で考慮するべき3つのアプローチがある。 これらのアプローチは次のとおりである: 

> 販売の比較のアプローチ。 区域の同じようなタイプ特性の最近の販売そしてリストは価値の意見を形作るために分析される。 
 
> 費用のアプローチ。 このアプローチは改善の新しい価値を低下させられた費用に加えられる土地、仮定された空いているの価値を考慮する。 これは既存の家の購入への代理か代わりとして考慮される。 
 
> 収入のアプローチ。 不動産の推定潜在的な純所得はこのアプローチによって価値に大文字で書かれている。 
 
しか不動産の各小包は他のすべての特性とある点で異ならないが、評価がなされるかもしれない多くの異なった目的がある。 目的の各変化はかなりで推定価値の変化、けれども論理的起因できる。 特性の例えば性質、かどうかnon-investment、投資またはサービス; 購入の目的、かどうか使用、投資または推測のために; そして販売のためののような評価の目的は、貸付け金、課税、保険等、すべて評価のアプローチおよび評価によって達された最終結果の適切な方法に影響を及ぼす問題を構成する。 
 
その結果、あらゆる評価のプロシージャの第一歩は追求されるように評価および価値をするための目的の明確な理解を持つことである。 利用できるデータの適切さそして信頼性はまた雇われるべきアプローチの選択の決定的要因である。 ある特定の適切なか最新情報の欠乏は別の方法で可能なアプローチを除去するかもしれない。 これは事実のとき、アプローチが実行可能考慮されたので、USPAPからの出発としては考慮されない。 
 
他の例では、適切なプロシージャはそのようなデータから出される結論の適切な割引のためにだけ求めるかもしれない。 従って、特定の問題への適応性に基づいて、1つの方法は続いて分析の焦点であり、他のアプローチ方法は用いられないかもしれない。 これはUSPAPの標準1.からの限られた評価そして出発として考慮される。 
ほとんどの評価では、3つのアプローチ方法にすべて通常貢献することを何かがある。 各アプローチ方法が推定価値に達するのに独自に使用されている。 それから、最後の段階として、それぞれにその特別の事例の利点、結論に比例した重量分離した価値を適用することによって1つの適切な価値に関して達される。 このプロシージャは和解として知られている。 
 
販売の比較のアプローチ 
市場データ比較のアプローチが、不動産ブローカーおよび販売員によって使用のために最も一般に適応可能であるので以前知られているこのアプローチ。 それは改善の土地、住宅および類似の高度を表わす、他のタイプの評価に準備ができた市場によってがあるかどれがのためにそれ自身をよく貸し。 取り替えの原則はこのアプローチの基礎である。 バイヤーは特性の対等な代わりの特性を得る費用より多くを支払うべきではない。 市場データの分析は評価してすべての3つのアプローチで必要である。 
 
市場の比較のアプローチの機械工は販売の使用を含み、販売の時、販売の位置および改善の物理的特性に関して販売のために最近販売されるか、または提供される他の同じような特性と評価される特性を密接に比較するためにすべての種類のデータを販売する。 価値を定めるために使用される源は市場性に影響を与える経済的要因の分析と同様、実際の売出価格、リスト、提供、賃貸料および賃貸借契約を、含んでいる。 
 
データのもと 
販売か市場データは多くの源からを含む得られる: 

> 評価人の自身のファイル。 前の割り当てで集まる情報は現在の評価に情報を提供するかもしれない。  
> 公衆の記録。 郡評価人のオフィスは郡の内に記録されるすべての販売トランザクションの記録を保つ。 この情報は評価人の自身の使用のために機密保たれる、所有者は評価人のオフィスからの所有者の特性についての必要とされる情報を得ることができる。 あらゆる行為の録音の日付はレコーダーのオフィスから得られるかもしれない。 法的販売人およびバイヤー、また厳密な法的記述は行為ことができる(またはファクシミリ)の点検から得る。 文書の譲渡税は郡にある不動産のすべての移動で適用する。 支払の通知に行為の表面または行為とファイルされる別のペーパーで入られる。 税はそれから考察か一部分の各$500のための55セントの率で計算される。 留置権か妨害が特性に残るので特性の支払われる合計金額の部分が免除されていれば、この事実は行為または行為とファイルされる別のペーパーで示されなければならない。  
> 多数リストのオフィス、評価人または仲介商。 リスト、供物および販売の情報は不動産の多数リスト設備、不動産のオフィスからまたは区域をよく知っている評価人によって頻繁に得られるかもしれない。 
> 法的財産所有者、販売人またはバイヤー。 区域の対等な販売そして他の適切なデータを見るとき、その他の情報は近隣に住んでいる財産所有者のインタビューによって懇請される。 評価人はバイヤー、販売人や仲介商との販売の売出価格そして状況を確認することを試みるべきである。 評価人の目的の知らせられたら、党は通常販売を確認し、説明する。  
> 求人広告およびリスト。 広告は現在販売のために提供される特性の資料源である。 もし可能なら、評価人の名前は銀行、節約-および-貸付け金、および特性を販売している他の施設のメーリングリストであるべきである。 >定価は頻繁に付値が普通最も低くありそうな価値を示すかもしれない間、特定の特性のありそうな上の市価を示すかもしれない。 両方とも刺激に基づいて変化に応じてあるがこの部門に分類される特性の適度な数は現在の公正価額が見つけられるかもしれないブラケットを提供する。 提供はリストがあるより本当らしい市価にもっと密接に近づくために。 但し、購入するべき提供は通常常識ではない。 
 
プロシージャ 
販売の比較のアプローチ方法で使用されるプロシージャは組織的に可能ように主題に「のように親切ように」ありなさい対等な特性に関するデータを組み立てることである: 近隣の位置; サイズ(寝室および浴室の対等な数); 年齢; 建築様式; 融資の言葉および概要の値幅。 より大きいよく対等なデータの数使用される、よりよい結果、適切な分析がなされれば。 アプローチはという特性が価値がある仮定に過度な圧力がない時のために販売する、そしてバイヤーを見つける適当な時間が与えられればものをの基づいている。 従って、評価人はどんな影響が売出価格に影響を与えるかもしれないか確認する販売および移動の後ろで特に少数の比較だけ利用できれば見るべきである。  

その間適切な比較は実際の点検に特性のように理想的に基づいている。 点検は定まるべきである: 販売の、ない点検の日付現在の時間の改善の条件; データの実用性が従がう特性と比較されるように部屋の整理および部屋の計算; 売出価格にヤード改善そして影響; 売出価格(バイヤー、販売人または仲介商から)、販売が腕の長さまたは公開市場トランザクションだったかどうか定めるため; ロットのサイズそして地形。 ほぼ対等な特性のために、否定的な(下りの)調節は主題の優秀な設計、眺め、特殊機能、材料の良質作られる美化するよりよい条件のために主題の悪い修理、異常な設計、既存の迷惑、等のために肯定的な調節べきである等逆に課されるべきである。  

比較される販売が最近の日付のなければ、考察はまた地区の経済動向およびドルの価値に応じて価値の調節に与えられなければならない。 融資の言葉は好ましい既存のassumable融資、または多分販売人助けられた融資のための価値調節の考察を、例えば、受け取る。 
 
比較の単位そして要素。 販売の比較のアプローチで評価人が使用する比較の共通の単位は容易にちなみに使用することができる特性の部品である: 正方形長さ; 部屋の数; そして単位の数。 比較の要素は価格が変わる特性またはトランザクション自体の特徴である。 比較のこれらの主な要素は融資の言葉、時間(販売の時の市況)、販売の状態(圧力無しか腕の長さ)、特性からの位置、物理的特性および収入(もしあれば)である。  

対等な主題およびそれぞれのための比較の適切な単位そして要素を使用して評価人は比較(浴室、眺め、正方形長さ、融資、競売の数)の項目で見つけられる各相違に推定調節された量を(ドルかパーセント)割り当てる。 調節された価格は現実的に主題が現在の市場でのために販売するものを反映するべきである各々の対等な特性のためにこうして確立される。 より少なく対等な特性は考察からそれから除去され、すばらしい重量は評価される特性と同じような対等な販売に与えられる。 この判断か調停プロセスによって、評価人は従がう特性のための価値の最終的な見積もりで着く。 
 
利点。 販売の比較のアプローチを使用する利点は次のとおりである: 

> それは評価のそして不動産ブローカーおよび販売員間のほとんどの一般的な方法の最も容易に理解された方法である。 
> それは一世帯の住宅および貸付け金の整理の販売をそれとともに含む評価の為に特に適当である。 これらは不動産トランザクションより大きい大きさを構成する。 
 
不利な点。 比較のアプローチ方法の不利な点は次のとおりである: 

> 最近販売するか、またはリストしてしまった十分な特性を「ほぼ同様に」見つける。 >それらを従がう特性と対等にさせるために快適さを調節する。 より大きい調節の量か調節の数、より少なく信頼できるように対等のなる。 
> より古い販売は変更の市場でより少なく信頼できるようになる。 
> 臨時の難しさ確認トランザクション細部。 
> 急速に高度インフレおよび金利の経済情勢そして期間を変えることの限定特性の感謝率により危険な価値結論を引き起こすかもしれない時。 
 
プロシージャの適用-住宅の販売 
同様な特性は常に比較される。 現在データよりよいの。 単位および要素の比較ための提案された順序はこの順になっている: 

> 財政の言葉 
> 時間(市況) 
> 販売の状態 
> 位置 
> 物理的特性 
> 他(所得資産のための例えば、特別な配慮) 
 
ステップ。 
> 真正な「のように親切な」最近の市場データのための市場を研究しなさい。 データを選びなさい。 確認しなさい。 >比較の適切な単位そして要素を選びなさい。 対等なそれぞれの売出価格を調節しなさい(または考察からそれを除去しなさい)。 調節は従がう特性に対等な、ないに常になされる。 
> 対等なそれぞれに自身の価値徴候がある。 より少なく対等な特性を除去しなさい。 図表または格子形態の比較の結果を着手しなさい。 判断および経験を使用して、和解させか、またはcomparablesの調節された売出価格を関連させ、そして主題に、従がう特性に最も互換性がある販売にすばらしい重量を与えることによって、推定価値を割り当てなさい。 comparablesの調節された売出価格を平均してはいけない。 和解は判断プロセスである。 それは機械ではない。 
 
例。 5年の古い、一世帯地域の家が浜からの2つのブロックを、公平な眺めと、スタッコ、10部屋、4つの寝室、3つの浴室、3台の車のガレージ見つけたことをと評価されるべき家ある2,400平方フィート仮定しなさい。 それは良好である。 
価格は1%時でずっと月増加している。 評価の図表で示されている評価人は融資および物理的特性のほとんどで等しい近隣のcomparablesから選んだ、以外。 従がう特性のための価値か売出価格は図表で次に示されているように定められる。 
 
調節を引くことによって評価された小包の価値を示すために売出価格を調節しなさい主題が対等のより優秀調節を加えること評価された小包(主題)がによって劣っていたら対等のにそして。 

*劣ったものは従がう特性が対等のにこの点で劣っていることを意味する。 目上の人は反対を意味する。 従がう特性が対等な特性に劣っていたら調節を引きなさい。 従がう特性が対等な特性より優秀調節を加えなさい。 
 
和解: 
データ2は従がう特性、位置および主題眺めに近いがない。 
データ3に最も最近の販売であるが、眺めおよび位置で最も大きい相違がある。 
データ1は最も古い販売であるが、価値の徴候を確認するために最も有用である。 

示された価値: $185,000。