不動産の評価人の指針-部分7x - 2/9/2004 -巧妙な不動産の助言

不動産の評価人の指針-部7

収入(資本化)のアプローチ 

収入のアプローチは未来の利点(収入の流れ)の現価に得られるかもしれないかどれが特性からかかわっている。 この方法は唯一のアプローチとしてまれに頼ることができないが、収入作成の特性の評価で重要である。 このアプローチの重要な考察はよい管理を使用している改善の残りの有用な生命の間に受け取ると期待十分に知識のある人ができる純所得である。 総収入および総体の賃貸料の乗数を使用して代わりは、 (GRM)この章で後で説明される。 
 
収入の流れを作り出し続ける容量に基づく特性の現価を計算するプロセスは資本化と呼ばれる。 資本化のアプローチは比較、取り替えおよび予想の評価の概念に主に基づいている。 
 
評価人および所有者の視点Aの不動産の専門家は所得資産の所有者および評価人の視点に複数の相違があることを理解する。  

所有者は個人的な欲求および税の位置に基づいて投資として所得資産を、購入する。 所有者は融資された特性の公平として頻繁に投資を見る。 「公平」は特性の融資額および価値または価格の所有者の頭金または違いである。 所有者は特性の所有の費用として貸付け金の支払を計算し、興味が購入価格または費用基礎からの貸付け金そして「本」の下落で支払った所得税から控除する。 所有者は実際の費用だけ未来の費用のための予備ではなく控除実際に(集められるか、または負われる)収入からだけちょうど写し出されなくて総収入を計算できる。 所有者は高い値段か好ましい税の位置で有益な転売か交換を捜す。 ほとんどの場合、評価人はこれらの個人的な考察を無視する。  

評価人は費用を再建し、情報に通じた投資家が予想する個人的な公平、spendable収入、または税結果のための特定の点のない量への収入。 以下に説明される方法を使用して評価人は市場に価値を、すなわち一般に確認するために、所得資産を公正市場価格分析する。 
 
資本化 
資本化は作り出す予想された年次純所得の量に基づいて所得資産の現在価値を推定する数学的方法である。 資本化は特性の現価の徴候に未来の収入の流れを変える。 純所得を大文字で書く複数の方法がある。 私達の議論は直接方法を取扱う。 
 
4つのタイプの評価プロセスで使用される資本化(帽子)率がある: 

> 金利は投資された首都の収益率である。 それは収穫率か危険率と同じである。 それは投資資本のリターンのための準備を含んでいない。 
> 奪回率は資金を戻されている所有者に投資した率である。 
> 資本化率は金利および奪回率から得られる。 
> 全面的な率は総特性のための純所得と価値間の関係から得られ、1つの率で両方に論理上リターンを提供し、そしての、資本投資取り戻す。 全面的な帽子率は収入率である。 特性を作り出す収入のどの興味でもこの率を使用して評価することができるが、評価人はそれを無条件相続権財産に最も一般に適用する。 
 
資本化率は複数の方法によって推定されるかもしれない: 

> 市場または販売データ; 
> 投資(使用住宅ローンのお金のための率および投資家の公平のための率の結合による重量平均率)のバンド; または>合計(非常に限定使用を持っている-さまざまな危険または投資の要因に基づいて「安全な」金利を造り上げることを含む)。  
当然、市場か販売データ方法は評価人の同じような特性の最近の販売の組織的比較を含む。

評価人は各比較の特性の売出価格、賃貸料、費用、純所得および帽子率を分析し、必要な調節をし、そして評価される特性に適切な示された全面的な帽子率を選ぶ。 この率はリターンおよび投資のリターンを両方表す。 指定率、評価人の使用判断および経験の信頼性をcomparablesがおよび従がう特性を作るために保障するため同じような年齢、身体検査、位置、収入、費用および危険の特徴を持つため。  

資本化率の方式。 資本化率は金利(投資のリターン)および奪回率(改善の投資のリターン)の組合せである。 土地だけ収入を作り出せば、帽子率および金利は同じである。 但し、改善が収入の生産に貢献するとき、準備はのための経済的耐用年数の終わりの前に改善の価値の取り戻すなされなければならない。 土地は限られた経済的耐用年数を過さない; それは決して常に身に着けなかったりし、こうして収入を作り出せる。 建物は消耗性資産、不明確に使用することができない。 
 
を提供の共通方法は改善の投資のである等しい年次分割払込金で取り戻されて建物の価値が「直線」方法、取り戻す。 奪回率は100%年に改善の残りの経済的耐用年数を分けることによって計算される。 従って、一年生植物は40年の推定残りの経済的耐用年数の建物のための率をである2.5%取り戻す(100%年の÷ 40)。 残りの経済的耐用年数が25年なら、奪回率は4%である。  

所得資産の示された価値を見つけるためには、資本化率で純年収を分けなさい: 

年収の÷の資本化率=属性値を得なさい 
または
I ÷ R = V 
 
もしあればこの方式の2つの要因は、三番目得ることができる知られている。 
I = R x V 
そして
R = Iの÷ V 
 
収入のアプローチプロセス 

収入を大文字で書くことによって価値を計算する主要なステップは次のとおりである: 

> 純年収を定めなさい; 
> 市場の比較によって適切な帽子率を選びなさい; そして収入を大文字で書きなさい(帽子率で純年収を分けなさい)。 
 
純年収の決定 
純年収を定める為の手順は次のとおりである: 

> 見積もりの潜在的な総収入は特性作り出すことができる。 
> 潜在的な総収入から空室の要因および賃貸料のコレクションの損失のための年次手当を控除しなさい。 残りは「有効な」総収入か修正総所得と呼ばれる。 
> 修正総所得から投資の特性の純所得を得る操作(固定費用、可変的な費用、予備または建物の部品の取り替えのための短命項目)の推定ありそうな未来の年次費用を控除しなさい。 
 
収入および費用。 使用される潜在的な総収入は期待された未来の収入である。 多くの場合、即時の過去か現在の収入は未来の収入の表示器であるかもしれない。 但し、過去信頼もっぱらか現在の収入は不正確である。 使用するべき収入は予知可能な経済的な変更を調節されるように購入者および販売人が改善の残りの豊かな人生にわたって予想するもの、である。 
 
収入の見積もり。 所得資産のための総収入の見積もりはすべての源(市場の賃貸料、サービス、駐車場の料金および使用料およびcoin-operated装置、等)からの潜在性または予想された総収入である。 総収入は評価の日付現在に推定される。 契約の賃貸料は実際、または引き締められて、特性から届く賃貸料である。 市場の賃貸料は特性が評価の日付に公開市場で持って来るべきである賃貸料である。 賃貸料および空室の要因およびコレクションの損失は現在の市場の賃貸料データに基づいている。 評価人は空室およびコレクションの損失のために手当の到着で区域の彼/彼女の判断を使用する。 
 
賃貸料データは区域の同じような最近の販売からの賃貸料の従がう特性の賃貸料のスケジュールそして評価人の検討から得られる。 comparablesの個々のアパートか単位は寝室の正方形長さ、数、または比較の同じような項目を使用して従がう特性と、比較される。 すべての特性のための管理が十分であることを仮定される。 据置き保守または修理の費用は調節項目である。  

市場の賃貸料のスケジュールおよび費用は通常月毎に維持される。 両方とも年次基礎に変えられなければならない。 
 
費用は現実的でなければならない。 操業費(収入を作り出すのに必要なすべての支出)は純営業収益を特性から期待されて見つけるために有効な総収入から控除されるべきである。 評価人はのような操作声明に、含まれているある項目として所有者の操作声明から費用情報を得ることで注意しなければなり所得税対策の為抵当そして減価償却引当金の元利払いはなり正当な費用項目ではないとして評価人によって、無視されなければ。  

これらのnon-allowablesは個人経費の娯楽費および他の項目、および資本の充実の支出を含むかもしれない。 ほとんどの操作声明が税および会計目的のために会計士によって準備されるので、評価人は通常きちんと年次費用を予測するためにそれらを再建しなければならない。 
 
費用は分類され次のいずれかであるとして一般に: 

> 固定費用。 これらは年々からの比較的に少な変更と毎年負われる。 それらは特性が十分に占められるかどうか支払われるべきである。 これらの項目は税、保険、免許証および割り当てを含んでいる。 
> 可変的な費用。 これらの費用は特性にサービスを維持し、与えるために絶えず負われる。 それらは占有の範囲によって可変的、管理の実用性のような項目を、管理手数料、保証、費用、構造のための維持および修理、地面および駐車場の維持、引き締められたサービス(例えば、屑取り外し)および支払名簿含んでいる。 
> 取り替えのための予備。 これは身に着けられていた装置を取り替え、部品を、ストーブのような、カーペット造るための年次手当、飾り布、屋根カバーである。 
 
帽子率の選択 
評価人は同じような特性の市場分析の後で適切で全面的な資本化率(要因「現価」)を選ぶ。

この率は投資でリターンと投資された首都のリターンを提供する)。  

率はそのような投資によって引き付けられる前に投資家が実際に要求するリターンに依存している。 より大きいそのような特性のための市場で定められているように投資を失う危険、より高いの伴う率である。

市価の分析によって、率はいつでも近づけることができる。 
 
1%だけの変化は収入の大文字で書かれていた価値の相当な違いを生じるかもしれない。 
 
例えば、$30,000の年次純所得、および6%の資本化率に基づいて、大文字で書かれていた特性の評価は$500,000である(収入の÷率)。 7%のレートでこの同じ収入を大文字で書くことは$428,500だけという値で起因する(円形にされる)。 
 
純年次営業収益を大文字で書くこと 
後純年収および資本化率を定める最後の段階は収入を大文字で書くことである。 これは率によって収入が永遠にあると考慮されれば収入の分割のただ数学計算行うかもしれない。 例えば、$30,000の仮定された永遠の年次純所得があるおよび5%の資本化率に$600,000である特性の評価は。 より低い率、より大きく評価、およびより大きい投資の仮定された保証。 いわゆる年金のテーブルはさまざまな持続期間の固定期間の間収入を大文字で書くことで使用される。 
 
先に示されるように、すべての資本化率の重要な要素は残りの経済的耐用年数の間に特性への改善の投資のリターンのための準備である。 これはそのような投資の償却と呼ばれるかもしれない。 それは改善の経済的耐用年数であるために推定される年の期間のための明確な合計を毎年回復するの終わりに直線的下落によってにどの時間を提供される改善の費用が生じるかかもしれない。 それはまた「沈降資金」か低下バランス下落の確立のような他の方法によってに、提供されるかもしれない。 これらはもっと専門の評価人によって使用される技術プロシージャである。 

収入のアプローチは適用した 

ちょうど論議されるプロシージャを使用して見つける2つの例は収入のアプローチを使用して推定した価値をここにある。 
1. 10単位のアパートのための投資家の支払、24歳、1ヶ月あたりの$500である単位ごとの推定公平な市場の賃貸料べきであるかどの位。 示された空室の要因は7%である。 受諾可能な帽子率は8%である。 固定費用は次のとおりである: $3,200の税および$860の保険。 操業費は次のとおりである: 管理- $3,960; 実用性- $1200; 不用な取り外し- $600; 取り替えのための予備- $1,700。 

2. 小さい商業建物に$27,650の賃貸料所得が毎年あり、5%の空室またはコレクションの損失に苦しむ。 費用は下記のものを含んでいる: 税$3,780; 実用性$850; 屋根の予備$1,500; 保険$1,100; 維持$2,000; $500塗り直すことおよび据え付け品の予備; そして管理$2,000。 評価人の発見の同じような特性に帽子率が8.75%から9.37%まで及ぶことをある。 この市場データに基づいて評価人は9%の従がう特性に示された全面的な資本化率を選ぶ。 収入のアプローチを使用して、特性の示された価値は何であるか。 

残りの技術 

このタイプの不動産のためのの年$6000そして適当な金利空いている土地のリターン純所得が7%であることを仮定しなさい。 収入方法を使用して、特性に$85,715という値がある($6,000 ÷ .07)。 
 
但し、改良された特性からの収入は土地建物両方の貢献の結果である。 建物は経済的耐用年数を限り、価値は残りの経済的耐用年数に取り戻されなければならない。 土地に帰することができる収入は永遠考えられる。 
 
改良された特性からの収入を大文字で書く3つの方法がある。 それらは資本化が全体として特性に、建物、または土地に帰することができる残りの(残りか未知)純所得に適用されるので各「残りの技術」である。 適切な技術は市場データに基づいて選ばれる。 同じ純所得図はすべての3つの方法で適用する。  

特性の残余の技術 
これは土地、改善の価値がいつ独自に推定することができないか)特性が単一ユニットとして評価されるので改良された特性からの純所得を大文字で書く最も簡単な方法である(使用される。 特性の総純所得は同じような収入を比較する市場データから開発される全面的な率で直接大文字で書かれ純所得が推定される方法でまた類似している特性を作り出す。  

例。 不動産から発生する純所得は毎年$32,000であり、市場データアプローチから選ばれる全面的な帽子率は9%である。 特性の価値は何であるか。 

> 収入の÷の率=価値
> $32,000 ÷ .09 =価値
> 価値= $355,556 
 
造る残りの技術 
土地の価値が知られ、建物の価値が未知なら、属性値は建物の残余の技術によって定められるかもしれない。 この技術は土地建物両方に特性の純所得を割振る。 プロシージャは次のとおりである:

1. 帰することができる収入をただ上陸するために定めるように土地の適当な興味(すなわち、リターン)率によって知られていた地価を増加しなさい。 
2. 建物によって収入帰することができるto/earnedの部分を表す純所得のバランス(「残余」)を定めるために総純所得から土地に収入を控除しなさい。
3. 建物の価値を得るために全面的な帽子率で建物の収入を(金利はと率を取り戻す)大文字で書きなさい。 
4. 全特性の価値で着くために地価に建物の大文字で書かれていた価値を加えなさい。 
 
例。 評価人は60単位のアパートが25年の推定残りの経済的耐用年数を過すことを推定する。 特性の年次純所得は$216,000で予測される。 複数のcomparablesに基づいて、評価人は地価が$60,000であり、このタイプの投資の特性のための適当な金利が8%であることを推定する。 特性の示された価値は収入のアプローチによって何行うか。 

土地の残余の技術 

建物の価値が知られ、地価が未知、別に定まることができなければ特性の価値は土地の残余の技術の使用によって全体として推定することができる。 土地の残りの技術は建物の残りの技術に類似している但し例外としては評価人は最初に収入の改善そして残余(バランス)に帰することができる収入が土地にそれから帰することができることを見つけなければならない。 プロシージャは次のとおりである: 

1. 建物だけに帰することができる収入を定めるために適当な建物の資本化率によって知られていた改善の価値を(金利はと率を取り戻す)増加しなさい。 
2. 土地によって純所得帰することができるto/earnedの残余(バランス)を定めるために総純所得から建物に収入を控除しなさい。 
3. 土地の価値を得るために金利だけで土地の収入を(永久的な地価を取り戻すことは必要ではないので)大文字で書きなさい。 
4. 土地の残余の技術によって全特性の価値で着くために建物の価値に土地の大文字で書かれていた価値を加えなさい。 
 
例。  建物の残りの技術の上述の例と同じ事実。 

全面的な帽子率-例見つける 

特性は$250,000のために販売する。 建物の価値は$190,000である。 残りの経済的耐用年数は25年である。 建物からの年次純所得は$28,000である。 建物のための金利は何であるか。 全面的な帽子率は何であるか。 

収穫の資本化の分析 

上で論議される残りの技術に今優先する収穫の資本化の分析は適切な収穫率に各々の予想された利点を割引くこと、または明確に必須の収穫率を反映し、収入や価値の変更を予想した全面的な資本化率を、開発することによってもしあれば現在価値に所有権の経済的な利点を変える方法行う。 収穫率は首都の収益率である。 この方法は条件指定収益率に基づいて未来の経済的な利点の現在価値を計算する方式の使用によって典型的な投資家の仮定を模倣する。 
 
この分析で普通考慮される未来の経済的な利点は周期的な現金流動および逆転である。 現在価値にこれらの未来の経済的な利点を変えるのに使用されるプロシージャが割引呼ばれ、必須の収益率(か収穫率割引率と)言われる。 割引のプロシージャは投資家が投資の十分な収益率を受け取るという投資される重要ののリターンと仮定に、基づいている。 市場得られた率を使用して直接資本化とは違って、首都のそしてのリターンの方法そしてタイミングは収穫の資本化の分析で明確である。 この評価方法が特性の無条件相続権の興味を、かすべての未来の経済的な利点が推定することができる特性の興味を評価するのに使用することができる。 
 
収穫の資本化の分析の共通の形態は割引かれた現金流動の分析と呼ばれる。 この評価の技術では、評価される特性または特性の興味の所有権の各々の予想された未来の経済的な利点は推定されなければならない。 次に、各利点は投資の特徴と関連付けられる危険を反映する割引率を使用して現在価値に割引かれる。 この率は販売から(ように全面的な資本化率が)できる直接得ることができなかったり、同じような資産のための収益率のための市場の態度そして予想に基づいていなければならない。 収穫率は報酬と共に本来安全で、安全な率を、特定の投資と関連付けられる管理の加えられた危険、illiquidityおよび重荷を投資家を償うこと含んでいる。 収穫率に含まれている安全な率は投資の予想された言葉のためのインフレ期待を含んでいる。 割引プロセスは財政テーブルから、または財政の計算機かパーソナルコンピュータの使用によって得られる方式および要因を使用して行うことができる。 
 
次の割引かれた現金流動の分析の例は簡単な不動産問題に収穫の資本化の分析の適用を要約したものだ。 評価されるべき特性は7年の保有期間にわたる1年ごとの3%で増加すると期待される$100,000の第一年の純営業収益を作り出すと期待される。 保有期間の終わりに、特性が販売の費用の$1,000,000網のために販売することができることが予想される。 この投資のための適切な収穫率は13%であるために完了される。 次のテーブルは予想された現金流動を示したもので現在価値と共に現金流動の計算された現在価値毎年考慮し。

総現在価値: $902,339; $900,000に四捨五入される。 

(この分析の現在価値の要因は財政の計算機を使用して計算されたり、一組の財政テーブルから得られたかもしれない。)