不動産の時間2007年を4月13日頼みなさい ピーターG.ミラー著
質問: 販売人およびバイヤーが両方彼らの自身の取り引きを切ることを同意すれば何が彼らの任務から販売人およびバイヤーの代理店を両方ごまかすためにすることができるか。 答え: どんな一致が彼らはほしいと思うバイヤーおよび販売人はで着くことができる。 ことができない何をする彼らが同意したリストまたはバイヤーの仲介手数料契約の下を掘ることである。 これは手に負えなくなる前にすぐに解決するべき問題である。 あなたの一致のコピーを持つあなたの代理人からの手紙は任務にはっきりあなたの要求を確立するべきである -- そして弁護士報酬および損傷に必要であれば。 それにある間、あなたの代理人に曲がった干渉の概念を説明するように頼みなさい。 大まかに言えば第三者が契約関係で干渉するとき、損失および損傷のために責任を負うべきであるかもしれない。 発言によって干渉するバイヤーの試みがより少しをまたは全く支払われれば例えば、販売人とのリストの一致を有し、購入者要求を再度有するかもしれない。 質問: 私は助言を必要とする。 私の家はまだ冷たいニュージャージーの1週間市場にあった。 私はもはやそこに住んでいない。 私は区域から4日間そして事で点検するために数分間立寄られたあった。 すべては良かった。 それから4時に提示があった。 戸棚をきれいにするために私が10 AMで入ったときに翌日家に冷たく、奇妙な臭いがあった。 私がサーモスタットを点検したときに、空気調節(今朝43度だった)の53度で置かれた。 それは馬鹿の仲介商か顧客が私の中央空気が働かせ、熱を戻すことを忘れていたかどうか見るように試みたこと私に明確である。 冷たいとき中央空気をの回すために仮定されない。 私は臭いが握る圧縮機だったことをことを確かめる。 私はサーモスタット(そこの大きい驚き無し)に触れることを否定した提示仲介商を電話した私の仲介商にすぐにこれを報告した。 そう今私は仲介商の怠慢によって引き起こされた巨大な修理に直面する。 私に、こういうわけでビジネスに責任保険があるが、だれが責任があるか。 最終的に、私の自身の仲介商は責任がないか。 答え: 修理の銃を跳んだ。 あなたが点検をシステム信頼する暖房および空気調節の専門家まで何でもそれと間違って実際にあることを知らない。 ある特定の仲介商が「馬鹿」であるか、または誰かが「怠慢で従事したと言う前」、あなたの事実確実がある必要性。 この場合事実は不十分である。 だれが責任があったか示す証拠を持っていない。 あなたのリストの仲介商、提示仲介商、見込みのある購買者およびあなたはすべてもっともらしくシステムに触れることを否定できる。 修理手形に関して、1つがあれば、保険はあなたはまたは仲介商に控除できる大き十分があれば助けないかもしれない。 実際に保険金請求がマイナーな利点だけ作り出せば、報酬を維持するために要求をファイルしないことは賢いかもしれない。 提案: 信頼できる暖房および空気調節の専門家から修理見積もりを得なさい。 それから彼が費用オフセットを助けてもいいかどうか仲介商に尋ねなさい。 多分裁判所(このような理由で証拠の厄介な欠乏)へあなたの要求を取ることに勝たない間、「馬鹿と」定義されない仲介商または「怠慢」の訴えられてよい顧客の関係の問題として助けることを試みるかもしれない。 質問: 私の夫および私はフロリダで塩水運河の販売のための特性を有する。 私達は2つのロットを有する。 1つに少し小さくより1/4エーカー、私達の2つの寝室、すばらしい形の2つの浴室牧場支柱の家がある。 他の別に譲渡されたbuildableロット、また水辺地帯は1/4エーカー以下、ちょうどまたある。 特性は販売のため現在である -- $339,900のための家およびロットおよび$119.000のための別のロット。 別のロットに中二階が付いている私達の$3,000-$4,000木の小屋および私達の二重carportはある。 私達は全体の特性を使用するが、2個の小包は別に譲渡される。 私達にbuildableロットに興味を起こさせられる2人の潜在的なバイヤーがある。 私達はロットを今販売するべきであるか。 私達は家およびロットを別に販売するべきであるか。 (ないことある翼で待っている家のバイヤーが。) 私達は握り、全体の特性を一緒に販売するべきであるか。 答え: 不動産が集中させた商品なぜであるか説明する古典的な質問を上げた。 あなたの質問かなり1に答えることはローカル市場を知らなければならない。 あなたの仲介商と話し、あなたののような家のための強気市況単一のロットついているかどうか尋ねなければならない。 また第2ロットの別の販売がかなり家が付いている主要な特性の価値そして販売見込み高を減らすかどうか尋ねなければならない。 ベテランローカル仲介商からの答えを有すればそれから決定をすることができる。 質問: 私は家を買う契約にあり、その価格のために評価すれば1つの価格および私達を頼まれた販売人はその価格に合意した。 貸方はのための評価の価値および私達が多くのための家を購入しない筈である何私達に多くのための貸付け金をよりよりそれ評価した与えない。 従って私達が彼が価格を下げ、私達に販売しなければならない販売人が付いている契約にあるので右か。 私達は契約のキャンセルではない従って販売させる評価したもののためにのために彼は私達に。 低価格で評価したので含まれるあらゆる結果が所有者がバイヤーで得ることを試みることができる取り引きを閉めたいと思わなくてによってようにいるか。 答え: そう速く。 一致は何を言うか。 通常 -- しかし常に -- 評価約款の販売契約は評価された価値が等しくとまたは大きければより売出価格バイヤーが販売と行かなければならないことを提供する。 但し、そのような節は普通販売人が低い評価に直面して彼の価格を減らさなければならないと言わない。 その代り2という販売値か組合せを下げるために一般に起こるものが、販売人選ぶかもしれない家を購入するためにバイヤーが評価された価値の上の付加的な現金を提供しなければならないことである。 但し販売人が価格を下げないことにすればそしてバイヤー撤回するために一致から付加的な現金をまたは、普通罰なしで加えることができる。 そのような節の論理はより少しはであるものはどれでも、貸方が売出価格か評価された価値に基づいて家を融資することである。 評価された価値が販売の価値未満なら、貸方はより小さい合計だけを融資する -- 価格に評価より高くバイヤーに支払う閉鎖にどの平均を付加的な現金に持って来なければならないか。 更に行く前に定めるために販売人の実際に要求するものをの細目を一致をあなたのバイヤーの仲介商か代理人によって見直してもらう必要がありなさい。 ここに賭けることは販売人が彼の価格を下げる強いられないことである。 質問: 4か月前に別の会社のオフィスからの代理店は私に彼女の顧客の婚約者のタウンハウスを近くにリストする紹介の一致を送った。 2か月間私の顧客と働くことの後で、彼は(私の顧客)私に他の代理店の区域の家を見つけ、購入するためにカップルを助けるために頼んだ。 彼は彼および彼の婚約者が他の代理店のサービスと幸せではなかったし、実際に私に新しい購入のそれらを使用してほしかったことを説明した。 私は顧客と他の代理店との排他的なバイヤーの一致がなかったこと明白になった。 そして彼らは彼女を恐れていたので私がそれらを助けていたことを私が、他の代理店よりもむしろ他の代理店に表わさないために、販売のための他のリストを妨害することを尋ねた。 元の紹介がリストだけのための一致を反映したので、私は私の顧客が要求したように他の代理店を知らせる義務を感じなかった。 私達がカップルのための新しい家を見つけ、および購入売買契約を書いた後、他の代理店は新しい購入のための紹介料を要求した。 リストが販売するとき彼女が料金を受け取る既にべきであるので、私は彼女にこのトランザクションのための第2料金を負うもか。 その場合、それはいつ停止するか。 答え: 参照の代理店とのあなたの一致は支払うように要求すれば特性をリストし、販売すれば料金は、明らかに他の代理店特性が販売されれば当然料金である。 一致が特性の購入の顧客の表現について無声なら、私の意見で最初の代理店は失う。 反対に契約書がなければ、代理店に彼らの特性のリストの同一の行為を越える顧客とのあなたの関係の寿命の要求か「所有権」がない。 非常に契約書があれば顧客はそれについて知るべきである -- そう彼らは他の所で行く機会を有する。 顧客が6年の電話し、あなたがそれらのために見つけるように頼まれた特性を販売するためにことを尋ねたことを想像しなさい。 元の代理店に紹介料を考慮するか。 他の代理人は呼ぶか。 細目のためのあなたの仲介商そして代理人と話しなさい。
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