不動産の時間2007年を6月15日頼みなさい ピーターG.ミラー著
質問: 私は最近私の仕事解雇され、その結果私の最後の3つの不動産のローンの支払いを逃してしまった。 私の家は市場にカリフォルニア私達のローカル市場に目録の今過多があるどんなに、あり、仲介商とリストされている。 貸方は前に全体の抵当流れプロセスが完全である前に私達がまだ家を販売する4か月を過すどんなに、私の仲介商に数日それらが抵当流れプロセス次の月曜日を始めるそれを言った。 除外するか、または私が割引で販売すれば貸方来る後あらゆる未払残高のための私は私の特性で負うことを私できたか。 答え: 「買受代金」があったら抵当に入れなさい -- 貸付け金は最初にに得る特性を使用した -- それからカリフォルニアであなたの責任は特性の販売価値に限られる。 財政を再建したら貸すバランスをあらゆる未払いを担当するかもしれない。 細目のための不動産の代理人と話しなさい。 他の州の規則が通常あらゆる未払いの負債に責任がある残ることを可能にすることわかっていなさいありなさい。 質問: すべての逆の抵当に、HECMか私用貸方に、固定に対して可変的である金利があるか。 答え: 逆の抵当は固定、可変的な率と利用できる。 固定速度を見つけるためには抵当を話す貸方と逆転させなさい。 但し外の権限と話したまで、貸付け金の細目を見直すことができる、より古い法律を専門にする代理人のような逆の抵当に申し込んではいけない。 逆の抵当は複雑な器械である、高齢者が何十年かにわたって得た受諾の前に十分確認されるべきである公平に影響を与え。 質問: 私は1年および2か月の私の家に住んでいた。 価値は$25,000を増加した。 私は現金の財政を再建し、私の負債を支払うために出すべきであるか。 私は6.5%で調節可能な第一抵当および8.37%で固定速度セカンドローンを有する。 答え: より多くの質問をする必要がある。 例えば、それは何の財政を再建するために要するか。 他の負債の下でそのお金の使われた支払うことはよりよくあるか。 あなたの信用地位は何であるか。 すべての不動産のローンの支払いは十分ににそして時間にあったか。 財政を再建すれば、どの位現金を特性から実際に出すことができるか。 財政を再建すれば、あなたの現在の第一抵当の前払い罰あるか。 それはちょうど第2貸付け金の財政を再建する意味を成しているか。 細部および選択のための貸方と話しなさい。 あなたのすべての借り換えの費用を見ることができる声明従ってあなた誠実な見積もりそして真性貸付法を得ることを確かめなさい。 質問: 私達は現実的なハウジングのために修飾することを私達は次が必要とする都市によって告げられた: 1つの寝室のアパートは60%所得水準で50%で$788のためにおよび$951水平に賃借できる。 現在1寝室のアパートのための最低収入は水平な60%に水平な50%に$22,384および$26,882である。 水平な50%のために修飾する私達の多数は60%で水平に勘定書を出されている。 彼らは私が前に約15か月に動いたので私が呼んだが減らしたり、過充電のための何もしなかったときに現在の月のための私の賃貸料を。 私は何をしてもいいか。 答え: あなたが払い戻しを見つけ、頼むことができる都市ハウジングのオフィスの最も高いマネージャーに話しなさい。 それが可能でなかったら、援助のための州の司法長官のオフィスの消費者問題部に連絡しなさい。 多くの州検事総長類似したそのようなオフィスまたは何かがある。 質問: 家はいつ販売され、販売人は別の州に彼負う彼の家の販売の州税を移しているか。 答え: 州税のコレクターの目的はに、よく、集める税をある。 あなたの状態の細目のために、あなたの解決代理店と相談しなさい。 ある司法権で国家を出て行けばパーセントとしての販売価値がその場で集められることが分る -- 1つが当然なら払い戻しにそれから適用できる。 また州の内で動けば、閉鎖に追加的税金はないかもしれない -- 州はあなたの納税申告をファイルする場合追いつく。 一例として国家を出て行っていたら、メリーランドで総体の6.5%支払う、DCかヴァージニアに住み、別の司法権に動いたら同等のコレクションがない。 質問: だれを私は不動産業者に関する公式抗議にするために連絡するか。 答え: 通常最もよいアプローチはこれのように働く: 最初に、代理店と話し、問題が解決するかどうか見なさい。 2番目に、代理店の仲介商か事務長と話しなさい。 まだ満足させない、州か地方の調整装置に連絡し、問題を検査するためにそれらを頼みなさい。 調整装置のリストはARELLO.comで見つけることができる。 質問: 私はコロラド州に住み、私の親がずっと過去５年間の間私から賃借しているカリフォルニアで家を有する。 私は特性を販売したいと思うが家を好むので私の親は私がほしいと思わない。 私は家で公平の多くを有し、販売したいと思う従って私は別のものを買うか、またはコロラド州の私のコンドミニアムをここに支払うのにその家からの利益を使用してもいい。 私はいかにこれ約行ってもいいか。 私それのそれらとのそれを販売するために市場および試みに家を置くことはよい知らなかったりまたは私はかどうかちょうどそれらに別の賃貸不動産を見つける一定期間を与えるべきではないか。 私はそれらを動いてもらうことを憎むが、家を保つ費用は私に得て、私達の関係に緊張を置いた。 彼らはそれが彼らの家およびない鉱山であることを考える。 答え: 多分ここに他の選択がある。 あなたの親は買うあなたからの特性をできた -- 多分割引かれた価格でか。 それは付加的な現金を引き出すために家の財政を再建する意味を成しているか。 販売が唯一の適度な選択、他の所で動くこと可能ように親を同様に多くの時間与えなさい。 彼らは新しいライトの特性の価値を見るかもしれない。 質問: 私達はセカンドローンを捜している。 家は完全に完済される。 私達はどこにこの融資のために行くか。 答え: セカンドローンを捜していない。 特性が負債自由であるので、新しい第一抵当か信頼を捜している。 特性に融資があったら(、新しい貸付け金は第2信頼または抵当である。 抵当流れの場合に、最初の貸付け金はどのお金でも第2留置権のホールダーに与えることができる前に完全に返されなければならない。) 質問: 私は最後の13か月のためのアパートを賃借した。 私は$575を沈殿させ、今女主人はこの合計を戻していない。 私はアパートを、損傷非常にきちんと維持しなかった。 私はきれいになったが、それが$575を要すると彼女は言っている。 私はそれが$100以上要しないことを知っている。 私に場合を扱う方法を知らせなさい。 答え: 沈殿物の目的は適切な支払を作る借用者の正常なを越える損傷を財産所有者を消耗および失敗償うことである。 あなたの沈殿物が戻らなかったら小額裁判所に彼女を連れて行くように写真記録をアパートのし、あなたの地主に言いなさい。 勝ったらまたあなたが見つけることができるあらゆるローカル調整装置との不平をファイルすることを説明しなさい -- 彼女は再考したいと思う場合もある。 質問: 私は法律が比率の印象的な制限に対して何人貸し出し人がコンドミニアムに関してで賃借できるかあるかどうか知る必要がある。 私はそれが所有者によって改められなければならないことを知っている。 私は含まれる保護されたクラスがないのでそれが制限するために差別的であるそれに質問すること言われ。 答え: コンドミニアムのレンタル制限は共通である。 但し、コンドミニアムの政体が確立されれば -- すなわち、宣言および付属定款が設置されていれば -- 宣言の変更か付属定款が単位の所有者によって支えられないかもしれないのでレンタル限定を設けることは困難である場合もある。 すべての単位の40か50%以上リースされるとき起こる問題は貸方が投資不動産としてそして全体の特性およびすべての単位を扱うことである -- 所有者が住んだ単位を含んで。 従ってこれは影響を与える販売価値困難に融資および借り換えすることができる。 コンドミニアムの板および代理人はレンタル禁止か限定を確立するために宣言および付属定款がいかに改まらなければならないか定めなければならない。 単位の所有者はそれから承認しなければならない。 使用料の長さの明白なレンタル禁止、限定、賃借することができる単位のパーセントの限定等を含むそのような制御へいくつかのアプローチがある。 質問: 私は2004年に私の家の背部の販売を融資している所有者だった。 Iの所有者がそれをファイルした私の特性のためのquitclaim行為を融資したそれから彼は家のノートを支払わなかったし、人。 今度は、はい、私はquitclaim行為に署名したが、彼はまた家を彼の名前に財政を再建されて得るために仮定されなく、決して署名しなかった。 郡は彼の名前にそれは法律書類ではなかったと評価地区が言ったので税を変えたりそして私の名前に再び変えた。 抵当ノートは私の名前にまだあり、今私は銀行を通してそれを、再度販売して、タイトルのquitclaim行為にこのような理由で雲があると権原保険会社は言っている。 人は私に特性に署名することを断る。 私は何をしてもいいか。 ああ、ところで、私はその時にこの行為がファイルされた、はい、特性はそれに含まれていたことを私が破産にあったことを述べなかったし。 私はいかにこのquitclaim行為を取消してもいいか。 答え: 元のトランザクションの時に破産にしたら特性を販売することを必要とすれば裁判所の承認があったらか。 それを得たか。 ミラーのquitclaim行為の最初規則はある。 あなたの経験はなぜ説明する。 うまくいかないquitclaim行為を取消すことは非常に複雑、時間のかかる高価である場合もある。 販売人が権限保険を得なかったので、選択があるように。 可能であるかもしれない何が未来のタイトルの要求を相殺する結束の購入である。 別のアプローチは彼が貸付け金を支払わなかったのであなたのバイヤーで除外することであるかもしれない。 不動産の代理人が状態を解くことを必要とする -- 破産にあるので -- 何でもする裁判官の承認は要求されるかもしれない。
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