不動産の時間2007年を4月27日頼みなさい ピーターG.ミラー著
質問: 私達は私達の休暇のレンタル家を販売し、僅か浜の前部家(1/13th分け前)を購入すること現在検討している。 私達はこの特性のための1031交換をしてもいいか。 私達があると同時にであるレンタル条件1年、私達が何ごとの4週だけ間家を使用することは許されるか。 答え: エドHoran、Realty Exchange Corporation (www.1031.us)を持つ証明された交換専門家、提供この応答: 「あなたが販売することを計画する休暇のレンタル家と仮定することは1031の交換によって放棄される特性、1/13の興味のあなたの購入として取り替えの特性が修飾しないので修飾する。 「これの理由はIRSが考慮することであり個人的な使用あなたによって行うとしてあらゆる所有者によって特性の個人的な使用を。 従って、あなたの全4週の間特性を賃借しても、あなたの所有者による集められた個人的な使用はビジネスか投資目的のために失格させ握られるように特性を」。 より多くの情報のためにIRS書527の住宅の賃貸不動産を見、細目のための税の専門家と話しなさい。 質問: 私達は販売のための特性の部分をリストしている。 私達はかどうか仲介商を私達と同様、バイヤーを表すことを許可するために疑問に思っている。 このokayはあるか。 答え: 規則および練習は司法権によって変わるが、基本的な言葉に個人があなたの代理人の顧客であり、不動産ブローカーが付いているあなたの家をリストするとき。 「代理店」にあなたの仲介商ある特定の義務が顧客にあるので、義務は時々言葉「石炭」によって表した -- 心配、従順、責任能力および忠誠。 全米リアルター協会加入者の国民連合に従って、もう20%口頭による同意がある間、すべての購入者の44%バイヤーの仲介手数料一致を文書によることをバイヤーの2006調査および販売人は示す。 だれでもか被告の26%バイヤーの仲介商を使用しなかったし、だれがそれらを表したか11%知らなかった。 事実上、あなたの仲介商が放し飼いのバイヤーを加えるよいチャンスが、別の仲介商によって代表権を持たない誰かある。 あなたの仲介商は表わされた二重代理店としてトランザクションのあなた、あなたのバイヤー行動し、両方を表しことができる。 ある司法権では、仲介商は党を一緒に持って来る誰も表す「世話役として」機能できるかもしれない。 多数のオフィスとの大きい仲介手数料がある一方、時々1つの代理店販売人を表すことをおよび別のものがバイヤーを表すことをある。 代理店が両方とも同じ仲介商のために働くので、二重代理店の問題は起こる。 所有者があなたの目的最高価格および最もよい言葉のために特性を販売するべきであるので現時点であなたの市場で得ることができる。 代理店問題に気づいていることは重要であり、あなたの仲介商がすべての必須の発表を提供するが、より少なく重要特性を販売されて得たいと思わないことは重要である。 哲学的に、私は完全な世界であらゆる販売人およびあらゆるバイヤーがそれぞれあらゆるトランザクションで別の仲介商を持っているが、そのような標準は今日の市場で実用的ではないことを好む。 よいニュースは、少なくとも、すべての購入者の44%バイヤーの仲介手数料一致を文書によることである。 実用的であり、何が今認められるものがまたは「指名」代理店と呼ばれるかことが表わされたほとんどの司法権で時々二重代理店である。 二重代理店はバイヤーはおよび販売人に本来相違の議題があるので利益相反を表す。 但し、表わされた二重代理店 -- それが前もって明らかにされるので -- 対立があるという通知に両方の党、それぞれが受け入れるために選んだ対立を置く。 あなたの仲介商はあなたの司法権の代理店の標準そして条件を説明するために十分ににできるそしてはっきりべきである。 例えばその他の点で合意がない限り仲介商が自動的にバイヤーか販売人を表すこと、推定あるか。 これはされていることが、そしてなぜリストの一致が署名する従って丁度理解する前にの価値を持つ会話持っていることである。 さらに、バイヤーか販売人はまた契約を見直し、法律鑑定を提供するために代理人のサービスを従事させるかもしれない。 質問: 私は最近家を購入した。 契約で私の仲介商は「すべての窓おおい」が販売に含まれていたことを手書いた。 推測何か。 おおい、ハードウェアは行方不明である。 販売人の代理人は今それらが完全に窓を覆わなかった、他のカバー(ブラインド)はそれらの窓に残っていたのでなかった「窓おおい」がおおうことをことを言い。 彼女はまた壁を傷つけないで取除くことができるので木の棒が窓おおいではない「据え付け品」あることを言う。 私へのこれは能なしである。 何を言うか。 答え: 私は契約が明白でなくない、また、討論の余地がない方法に書かれるべきであることを言う。 法律用語に各言葉に特定および同意意味がある特定の言葉遣いがある。 「窓おおい」は芸術のない言葉、むしろ一般的な表現でありではない。 例えば、カーテン、valances、すべての陰を含むがそれに限定されず、2007年4月27日現在にブラインド設置されている保つ、すべての窓おおいおよび粉飾べきだったと言うことは、おおう、カーテンおよびすべての関連ハードウェアおよび装置よいかもしれない。 この場合、私は新しいを仲介商におおうハードウェア頼み。 偶然、「据え付け品」のためのテストは損傷なしで取除くことができるがかどうか特性ことをの部分があるように意図されていることをに付すかどうかではないし。 例えば、損傷なしで台所から作り付けのオーブンを取除くことができる一方では巨大な穴を有する。 明らかにオーブンはとどまるべきである。 質問: I二重を所有するため。 私は1つの側面に住み、他を賃借する。 20年間これはとてもよく働いた。 今度は変わったすべて。 二重は、改造されてきれいになりが、用意する過去の3週の間私は他のための責任感か考察がない人々の横断面にインタビューした。 一部は率直に失礼である。 私は私の新聞広告を今のところ取り消した。 私は友人および知人間の口伝えを使用している。 私は私達の区域がハウジングおよび仕事の深刻な状態にあることを実現する。 私は家を提供したいと思う; それはすべてである。 私は賃貸料を減らした。 私は3つのインターネットサイトでリストされている、また。 私の単位を賃借するためにあなたが私を与えることができる他のどの助言もあるか。 答え: 私はそのような質がローカル雇用市場と関連していないことをあなたの特定の状態の責任または無作法の欠乏を構成するが、私はかなり確信している何が確かめない。 問題、私は疑ったり、20年間借用者の隣りがあったことである。 あなたの借用者が付いているある特定の慰めのレベルを有した。 今度は彼らは去って、変更は、それ自体、困難かもしれない。 特性を独りで賃借することに熱心なようである。 なぜローカル仲介商を使用してはいけないか。 料金を支払わなければならない多分またより少ない圧力を有する。 それは非常に価値がある交換であるかもしれない。 質問: 私は全「逆の抵当」プロセスについて好奇心が強い。 私がおそらく退職からの35年いるが、私はすべての運命および暗がりである、従って私は逆の抵当がいかに働くか知りたいと思った社会保障および医療保障の討論を次。 逆の抵当のために修飾することあなたの家の自由および明確所有しなければならないか。 抵当権所有会社のためのそれに何があるか。 それらはいかに利益を得るか。 そして世帯主が死ねば抵当に何が起こるか。 家が家族に決定されれば何か。 それから何か。 答え: 逆の抵当はそれらに利用できる老化させた62およびより古い。 家はすべての負債の自由、明確である必要はないが抵当無しの家はバランスをとるまたは小さい抵当バランスはまたはどんなHUDが「ホーム・エクィティ転換の抵当」かHECMを呼ぶか、逆の抵当のための最もよい候補者である。 個人がまたは死ぬか、ときバランスが逆の抵当で負った特性からの移は当然および支払うべきである。 これは普通特性が販売されるか、または財政を再建されなければならないことを意味する。 販売されたら、負債の上のどの現金でも所有者のアカウントまたは財産の部分である。 相続人によって財政を再建されたら特性は保つことができる。 質問: 約2年前に私の妻および私は大きい国民の建築者によって成長する区域の投資の特性を購入した。 私達はプロジェクトが完了する年前に開発が今ごろはもう完売しようが、ハウジングの減速とそれがであるかもしれないことを考えた。 建築者に販売か賃貸料のために特性を広告する印の使用から所有者を禁止する権利があるか。 何人かの人々販売のための小さいの署名する窓に置いたが、印が取除かれなければならなかったことを私は言われる。 答え: それはちょうど推測であるが、単位のある特定の番号が販売されなかったので建築者が所有者に家庭オーナー協会またはコンドミニアム連合の制御を引っくり返さなかったことを私は想像する。 事実上、建築者はどんな規則を好む構成できる。 ここの中心問題は建築者はバイヤーを失うかもしれないことをそれが意味するあなたの単位販売法ことである。 従って停止された市場では、より少ない競争は印の禁止の彼自身の単位、1つの可能な理由の荷を下すことない建築者のためによい。 何をすることができるか。 特性を離れて広告し、写真およびビデオの多くをオンラインで持ちなさい。 ローカル仲介商はもっと告げることができる。 質問: 私に寝室1つ、主要な都市の1の浴室のコンドミニアムある。 私は私の渦のたらいを裂き、立場の上りのシャワーだけに変えたいと思う。 私の浴室だけでそれ否定的にコンドミニアムの価値に影響を与える考えるか。 答え: 私はあなたが提案する変更があなたの単位の価値を切り下げ、達成するために多くのお金を要することを考える仮定してコンドミニアム連合および都市建物検査員からすべての必要な許可を得られた。 なぜか。 渦のたらい、ことができるのであなたのシャワーを取るシャワーの渦の浴室を得ることができない。 つまり多くの人々が魅力的考慮する特徴を失う。
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