不動産の時間- 2006年--を7月28日頼みなさい ピーターG.ミラー著
質問: 私の家は仲介商が付いている市場にあり、リストの一致は端に月切れる。 私は新しい仲介商との次の週以内に市場で特性を戻す。 MLSで示す市場の幾日の数は最初の仲介商とリストされている時間が含まれているか。 答え: 何百ものMLSシステムがあり、方針は変わる。 仲介商が見た記述で現在のリストの仲介商の下で市場の幾日の数を見つける。 多くのシステムはまたすべての仲介商が付いている市場の幾日の総数を含んでいる。 従ってあるシステムと220日(市場のすべての日)間140のMLS DOM (市場の現在の日)および特性DOMを見る。 質問: 私は私の家を販売し、少しおびえさせていて得ることの過程において販売しないことある。 それは4つの寝室、2.5の浴室および大きい近隣との3歳である。 私達は今そして1つを約3か月間市場のそれを値をつけてもらった。 私達はいかにこのアホウドリを動かしてもいいか。 答え: パニックに陥る前に、あなたのコミュニティの家のような販売法にどの位かかるかあなたの仲介商に尋ねなさい。 家が終わ長い一定期間の市場であることをようである仲介商の市場計画の一見。 販売される特性はように約束されるか。 計画は変わるべきであるか。 次に話す細部についてはあなたの仲介商と閉鎖で低価格のあなたの提供、バイヤーのための助け、等を改造することを考慮しなさい。 質問: I小さい家が置かれる2つの都市ロットから成っている特性を所有するため。 家は修理を必要としておよび空いているあるようにあり、$75,000の価値がある。 特性に対して貸付け金に$60,000が現在ある。 私は家を壊し、ロットのfour-plexを造ることを望む。 私はいかにこれを起こらせるか。 私は開発者から買うべき提供を有した。 私は自分自身特性の開発で私の手を試みることを望む。 答え: ある何が今収入を作り出さない抵当に入れられた特性である。 より良い状態になり特性を修理しおよび賃借するか、特性の販売価値を見るか、交換するまたは特性を更に開発する。 これらの選択のそれぞれに利点および危険がある。 特性を修理すればローカルレンタル市場が満足なリターンを作り出すことを確かめる必要がある。 すべての費用および税が支払われた後特性がもたらすものを見る必要性販売すれば。 1031交換しなさい -- 特性が修飾すれば -- よりよい特性を与えるかもしれないし、あらゆる利益の所得税を延期できる。 細部については税の専門家に会いなさい。 特性の開発に関して、それを独自でしている経験の浅い所有者はよ役立たない。 多くの司法権では開発は区域制、割り当て、等を得る率直な大きい費用の複雑なプロセスである。 考慮する考えは開発者が付いている合同事業に入ることである -- 総売上またはレンタルドルの分け前に対して特性を提供する。 細部については、代理人と話しなさい。 質問: 住宅販売の何パーセントの時間が署名された契約によっては閉鎖に行かないか。 それを契約と完了の間で取るためにどの位通常するか。 また、協定価格は引け値より市場の現在そして説明的ではないか。 答え: 事実上すべての購入提供はよく、市場向き保険の対象になるタイトルに得る今日一定の割合および言葉の融資、家の点検および機能のような条件に依存している。 ある提供は明らかに失敗するが、パーセントは未知である。 閉まらない契約のパーセントは市場から市場に多分変わる。 完了はコンピュータ化された信用、抵当およびタイトルサービスのためにすばらしい速度と予定することができる。 但し、それは即刻の完了を持つどちらかの党のために販売人が頻繁に取り替えの特性を見つける時間を必要とし、バイヤーおよび販売人が両方詰まる時間および移動を必要とするので通常ない。 協定価格に関して対引け値、契約は最後のプロセスの出発点を反映する。 税、権限保険のようなそして興味每diemの最後の費用は契約のサイズおよび決算日に関連している。 私は閉鎖が契約の反射単にであるので協定価格が引け値より「現在」であることを確かめない。 それら両方はであるものである -- そしてこれ以上。 質問: 私達はジレンマを有する。 私達は前に私達がよりよい金利を得ることができるので私達の息子および彼の新しい妻のための家を3年購入した。 彼らは家に彼の妻に背部負傷があり、階段に上ることができなかったときに、最近まで住んでいた。 彼らはすべての支払を作り、彼らの税の興味を控除した -- 私達は控除を要求しなかった。 今度はそれらは国家の動かす必要があり、別の家を購入することを計画している。 私達は彼らの名前に要求を家やめて、もそれからそれらは$500,000の資本売却利益の排除を使用してもいいか。 私達は、完全私達の名前の1031交換(タイトルで現在現われると同時に)次に彼らの名前に後になってやめる要求のタイトルを必要とするか。 答え: だれでもに要求を何でもやめる計画は適切な法的および会計助言なしで決して引き受けられるべきではないさもなければそのような努力は故意ではなく、高価な結果を生むことができる。 あなたの質問に関して、特性へのあなたの息子および義理の娘の利益タイトルがあなたの販売からの利益の税を支払わなければならなかったら利益を販売し、保護できることの前に2年間特性に住まなければなり。 私は特性があらゆる販売の利益の税を延期することを可能にする1031交換で販売することができることを疑う。 なぜか。 特性は貿易か商業で使用されなかったので、価値を低下させられないし、ビジネス控除として住宅ローンの利子か固定資産税を要求していない。 細目については、税の代理人、CPAまたは登録された代理店を見なさい。 質問: 何パーセントは家の販売からの不動産の販売員に支払われるか。 答え: 答えは販売員が家をリストし、販売したかどうか、ちょうどちょうど特性、彼/彼女の仲介商との一致販売される特性、リストされていて左右される -- 最も重要な点として -- 所有者かバイヤーが同意した総料金。 法律によって置かれる標準的な、必須料金がないし、すべての料金は交渉可能である。 質問: 私は1999年以来のNYCのおりを所有した -- 私が2002年に結婚した前に -- 私の妻は賃貸借契約にそうない。 私の妻および私は2004年にフロリダの家を買った; 私達はフロリダの別の家を買うために両方の家を来年販売する。 私達は両方の場所の資本売却利益の免除を要求してもいいか。 NYCのおりは私の第一次住宅であるが、フロリダの住宅は私の妻の第一次住宅(私は前後に行く)である。 私は私達が24の月の条件を満たすが、私が在住の条件について確実ではないことを知っている -- 私達の両方は住む私達が資本売却利益の免除を要求することができるようにFLの場所に必要があるか。 私が2つの「第一次住宅」を有することができないので私がFLの住宅に免除のために修飾するためにとどまらなければならないあったりまたはこの未決がある幾日の最小数がか。 要求私達が免除を得ることができるように私の妻は彼女の専有物としてFLの家の販売をできるか。 答え: 2年毎に1つの住宅の控除だけを要求することができる。 あなたの妻がおりのタイトルにないので、彼女が特性およびこうして「所有しない」ので彼女の棒を多分控除を取る機能を持っていない。 「利益を」、言うIRSを、「納税者は両方専有物除き、家を販売の前に5年の2のために主な住宅として使用するためになる。 所有権および使用期間は並行である必要はない。 2年は24かの完全な月か730日から成るかもしれない。 夏期休暇ののような短い不在は、使用の期間として、数えるが、より長い壊れ目は、1年の休暇のような、数えない。 納税者はまたちがいない現在の販売の前に2年の間に販売される別の家の利益を除かなかったに」。 それはおりを販売できたら、あなたの妻がフロリダの特性の販売からの控除のために控除を得ることができ、ことを販売し、修飾できることであるかもしれない。 細部については税の専門家と話しなさい。 質問: 私は私の結婚前に家を所有した。 今度は私は離婚によって行っている。 Iは私が離婚の真中にまだある間、私の家の販売を受け入れる権限保険会社を見つけられる。 家は私の名前でだけ譲渡される。 答え: あなたの妻にあなたの結婚の期間の間に行われた増加されたあらゆる価値に要求によって特性の公正な興味があるかもしれない; あなたの妻に共有財産の状態の付加的な権利があり、離婚が終了するまで特性を販売しないあなたの興味にあるかもしれない。 離婚の状態はすべての党のために困難である、規則は司法権によって変わり、あなたの代理人と問題を論議することまでの何でもするべきではない。 質問: 私達は新しい家の購入の過程においてある。 家は私が得るものをに関する日付の前に終了しなかったし、私達が閉めるために仮定された私はより多くのペーパー、等を送らなければならなかった。 今度は彼らは私が10.5%だけで金利を得てもいく、それが財政を再建の貸付け金であると言う。 彼らはように私達これを家で閉まるためにしてもいいか。 答え: あなたの元の率は何だったか。 貸付け金に関する他の貸方と点検したか。 今日の環境では、10.5%率は悲惨な信用か貸付け金をのための特性の価値よりずっともっと提案する。 建築者の契約は、建築者のためにそしてによって書かれていて、普通遅らせられた家の完了のためのあらゆる責任のそれらを解除する。 あなたの州の司法長官およびコミュニティハウジングのグループまたはローカル代理人が付いている消費者問題のオフィスに連絡しているよ役立つ。 | 
