不動産の時間2007年を6月8日頼みなさい ピーターG.ミラー著
質問: 私は点検節の購買契約に署名した。 点検の間に、私達は水が止まったときに水道メーターが動いたことが分った。 検査官は家の外の管が漏ることを疑った。 約10日後に点検偶発事は取除かれた、問題がこと二階の漏出の洗面所であるように、そしてこと壁の中の管が漏るもかもしれない販売人は私に言った。 私は新しいペンキによって覆われるが一階の天井の大きい水汚れを見た。 私は契約から出てもいいか。 私の推論は家に固定されて困難の劇的な欠陥があることである。 答え: 戯曲は数えないが、ここにことがである: 最初に、なぜ点検節を取除いたか。 販売人が修理をするように要求したか。 それは一致を終え、あなたの沈殿物を取り戻すことを可能にしたか。 2番目に、何が販売人発表の声明が言うか。 それは漏出に注意したか。 3番目に、誰のために仲介商は働いたか。 バイヤーの仲介商を使用したか。 あなたのコミュニティの不動産の代理人に購買契約を取りなさい。 質問: 私は最近家を購入するために定価の提供をした。 販売人に既に2つの他の提供があったが、少数の日付を単に変えたりそして私の提供を受け入れた。 私の代理人は販売人が私の提供を受け入れたが、私が少数の小変更に署名し、彼女に戻って契約をファックスする必要があったことを私を電話し、私に言った。 私が販売人の受け入れられた提供を受け取ったらすぐ私は変更を認め、私の不動産業者に戻って契約をファックスした。 私は契約が今安全だったことを感じた。 但し後で私の代理人が呼び、販売人の代理店を言った間、不足分は彼女に私の物の代りにより高い提供を受け入れることにされた所有者を告げた。 私の代理人はリストの代理店以来私の代理店が私の変更をリストの代理店に戻ってそこにファックスされて得ることができる前に販売人が別の提供と行っていたこと既に知らせてしまった彼女を言った私達がしより多くのお金を支払うことをも提供できる何もなかった。 従って、私の代理店の助言ごとに私は私の元の価格によって並び、$15,050私の提供を高め、そして私の代理店にファックスした。 私の代理人は私が私の提供を高めたことを販売人の家に運転していた電話し、彼女に言った販売人の代理人を。 それから私の代理人は他の党が今$16,000を提供していたことを私を電話し、リストの代理店が彼女に告げたことを言った。 (これは彼女が彼女の車で運転している間あった。) この時点で私は状態から非常に不快に感じ始めた。 彼が物理的にそれを受け取った前にことばによる提供がなされていた販売人が別の提供を受け入れることを同意していたようで。 それは不動産を購入するすべての契約が執筆にあるなるという私の理解である。 販売人は購入および売買契約の何らかの理由でキャンセルできるか。 答え: 私があなたの手紙を理解するようにあなたと販売人間に契約がなかった。 提供はに応じて「少数の変更」受け入れられるとき受け入れられない。 その代り、カウンターオファーはなされている。 あなたの仲介商にカウンターオファーを受け入れるファクシミリを送った。 但し、それは意味しない販売人によって受け入れられなければならないことを -- 提供は受諾の前にいずれかの時点で撤回することができる。 カウンターオファーを聞き、答えた。 但し、あなたの応答は所有者の後に受け入れた別の党からの文書による提供をあるかもしれない。 将来、一致を切り刻み、時間の遅れを避けるリストの仲介商のオフィスの大会。 質問: 私の最後の手段である。 私はいかにだれがTroyの賃貸不動産を所有するか、MI調べるか。 答え: 特性の文書館で尋ねなさい。 または、オンライン、Research Venturesが維持する全国的なリストの特性の文書館の調査。 質問: 彼がまだ私達の家に住んでいるけれども、私の夫および私は離婚によって行っている。 私達は翌年の家を販売することを計画している。 私の夫は家のまわりで(すぐに前があるため)少しだけ、多分月に一・二回刈る芝生をする。 されるべき表面的な修理の多くがあり、修理をするために私が誰かに支払わなければならないことに私は今感じている。 私は私が修理および改善の支払をしている1才であるので家の販売からもうけられるお金が私達の間で均等に分けられるべきであることに感じない。 販売からもうけられる私にお金の大半が行くことを保障するために私は何をしてもいいか。 答え: 人々が離婚されて得るとき頻繁に論争に多くの事がある。 家からのお金のより大きい分け前のために駆け引きできる。 よりよい、離婚の整理の部分であるあなたの夫との一致を今することができる。 何でもする前に、細目のための代理人と話しなさい。 質問: 家庭オーナー協会に世帯主の特性に対して留置権がある; 彼は部分的に2かか4か月毎に支払う。 彼が今日支払ったら、私達は前に8か月の彼の滞納にこれを適用し、抵当流れのための12か月の規準の方の日付または今日の日付が計算のために確立されることを主張してもよいか。 答え: である、続きすべての世帯主とならないものは何でも家庭オーナー協会の規則に均等に適用しなければ。 あい昧性があれば方針を確立したいと思うかもしれない。 抵当流れが皆のために悪い今までのところでは家庭オーナー協会に方針のために莫大な量の未払い料金があれば遅らせられた支払を許可するそれが義務を果たせるかもしれないのでここにひどいジレンマがあり。 事実上、慈悲深い事をしたいと思う今までのところでは「素晴らしい」皆を傷つける方法ではね返るかもしれない。 3つの考え: 最初に、単位の所有者に話し、現在の家庭オーナー協会の規則の枠内で受諾可能である何かが解決することができるかどうか見なさい。 2番目に単位の所有者が販売のための特性をリストするかどうか、尋ねなさい。 その場合、家庭オーナー協会は閉鎖で集まり、多くをすることは未決かもしれない。 3番目に家庭オーナー協会の代理人が抵当流れの受諾可能な解決の不足分を見つけることができるかどうか、見なさい。 質問: 私のコミュニティの住宅市場が今あまりよくないので、私の夫および私は土地契約の私達の家を販売することを考慮している。 土地の契約言葉が5年後に5年または風船式支払との多くあれば、資本売却利益を離れてそれにもかかわらず書くことができるか。 私達は特性を$195,000のための前に17年買い、$309,900方法のために結婚されていたカップルのために許可された$500,000の下で販売する。 答え: 土地契約は分割払込金販売である、タイトルはいくつかまでのバイヤーに実際に支払わないまたはすべての支払はなされた。 従ってこの場合特性は5年間「」販売されないかもしれない -- 全然。 特性が5年間誰か他の人によって占められれば十分な期間のための特性を占めてしまわないので住宅の資本売却利益の控除を要求できない。 「利益を除くために」、IRSを説明する、「納税者は両方専有物家を販売の前に5年の2のために主な住宅として使用するためになり。 所有権および使用期間は並行である必要はない。 2年は24かの完全な月か730日から成るかもしれない。 夏期休暇ののような短い不在は、使用の期間として、数えるが、より長い壊れ目は、1年の休暇のような、数えない。 納税者はまたちがいない現在の販売の前に2年の間に販売される別の家の利益を除かなかったに」。 細目については、税の専門家に会いなさい。 それが私、私はバイヤーが今融資し、特性を選ぶか、またはもう一人の購入者を見つけるように要求する。 質問: 私は内陸の商業財産に興味がある。 私は不動産会社によって周囲の特性がこの特性に得るために私にaをすぐに与えなければならないこと言われる。 これは本当ですか? 答え: どの周囲の財産所有者が通行権を与えなければならないか。 それらの1か。 すべてか。 だれが選ぶべきを得るか。 1つの車線2つのか。 舗装されるまたは舗装してないか。 私が私が販売人の問題としてアクセスを見るこの特性を考慮したら、解決することを彼のための何か。 彼は特性と渡る隣人と地役権を交渉するかもしれない; 訴え、彼資格を与えられるか、私用「必要の方法に」または規定する地役権を得るために訴える要求する。 彼がすべてをおよび執筆でまっすぐ得るとき、私はより多くの興味を有するかもしれない。 細目のために、商業不動産を扱う得なさいまたはローカル不動産の代理人と話しなさいバイヤーの仲介商を。 質問: 私に彼の家を販売しようとして、テキサスに動きたいと思う息子がいる。 彼は$470,000を、彼負う$270,000を頼んでいる -- どの平均彼が利益$200,000およびおよそ$150,000のための家の購入の計画を持っているか。 彼はこのお金の何れかのキャピタルゲインタックスを支払わなければならないか。 彼の仲介商は彼が1031交換を持たなければならないかもしれたことを言った。 答え: 一般に特性の販売の利益を定めるために売出価格を取り、取得原価、販売費用および資本の充実を引きなさい。 負っている何が同等化の部分ではない。 それから頼みなさい: 個人を住んでいた過去５年間の2のための特性に持っているか。 はい、キャピタルゲインタックス、あらゆる目的に使用するかもしれないお金を支払わないで$250,000まで($500,000結婚されていたカップル)得られるそれから個人はかもしれない。 細部については、IRS書523を話しなさい、あなたの家を見、税の専門家と販売する。
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