セクション2 -場所の分析 2-0導入
この章はFHA被保険者の抵当のための場所の条件を処理する。 評価プロセスが始まることができる前に従がう特性は特定の場所の条件を満たさなければならない。 評価プロセスは特性がFHA被保険者の抵当のための最低必要条件そして資格の標準に合うかどうか定めるための貸方の用具である。 さらに、これらの標準は特性の一般身体検査の実行の評価人に文脈を提供する。
2-1場所の条件
場所の分析の目的は従がう特性の市場性そして価値に影響を与えるさまざまな場所の特徴を識別することである。 場所の分析は次を要求する: > 場所の望ましさそして実用性の決定
> 程度をそして範囲を場所、コミュニティの対等な、競争の場所のための市場の外的な影響、分け前のために定める
> 正当な未来の傾向のために場所の本当らしい変更の予測
> 不動産の評価に影響を与えることができるさまざまな傾向の現状そして知識を評価する 変更の校長は不動産を評価することときちんと場所を分析することに基本的である。 価値は特性の外に起こる経済的な、社会的な、政府の変更によって作成され、変更される。 これらの傾向の方向を評価し、従がう特性の現在の値に対する効果を、もしあれば、定めなさい。
A.近隣定義
評価人は-を従がう近隣の…はっきり境界-北、南、東および西定義しなければならない。 近隣の定義によって、評価人は評価の結論を基づかせるため適切な情報を得ることができる。
B.競争の場所
場所はと改良される、または割り当てるのために、同じような居住者または将来の占有者のための調節および売出価格または使用料の範囲で類似している住宅の特性であるとき競争。 コミュニティ内の競争の場所の同じ特徴と従がう場所の特徴を比較しなさい。 受諾可能な場所は将来の占有者の必要性と他の競争の位置でそれらに利用できる代わりと関連していなければならない。
C.定義-構造の状態
提案される-具体的か永久的な材料は置かれなかった。 re-barの足場そして配置の掘ることは永久的考慮されない。
-コンクリート(永久的な材料)の最初の配置から… 100%年の完了に建設中。 終了される占めるために用意すれば。
存在に-完全な100%占有割り当てがあり。
1年以下存在-最終的な占有割り当てのレシートが出たので評価はより少しにより1年を行った。 モデル家のために、年齢はモデルとして使用する割り当ての発行から始まる。
あらゆる家のためにより少しにより2歳、リスト月および年はURARの年齢箱で完了した。
D.経済動向
評価人は考察をに与えなければなり下記のものを含んでいる近隣の価値分析、経済動向および一般的な区域に含んでいる: > 価格および賃金水準(コミュニティ占有者の購買力)
> 雇用の特徴
> 建設中のプロジェクトを含む住宅の住居のための現在の需要と供給、
> 課税レベル
> 建築費
> 人口変更
> 不動産の販売の市場および住宅ローンの利子率の活動
E.土地利用の制限
場所の分析は従がう場所の実際および潜在的な近隣の土地利用の効果を定める。 次の要因は現在と未来の土地利用のためのパターンを形作る:
1. 区域制
評価人は適切な、よ引かれた区分の法令の価値に対する効果を考慮するべきである。 公の承認を受け取り、厳しく実施される土地利用制御は場所の望ましさを減少する不利な影響から住宅の場所を保護する。 これはURARに記されなければ効果は評価の分析で量を示されなければならない。
2. 保護地役権か契約
きちんと引かれた保護契約は不利な環境の影響からの保護の提供の区域制の規則より有効証明した。 適切な区域制の法令と結合されたとき、これらの契約はまたは提案される維持するか、または部分的に組立近隣が好ましい方法ことをで開発された住宅区域が好ましい特徴を成長することを保障するために最高の法的保護を提供する。 保護地役権および契約はあらゆる抵当より優秀な、それらの下で要求するすべての党およびすべての人に結合するべきである。 これらはURARに記されなければ、効果は評価の分析で量を示されなければならない。
3. 不調和な土地利用
評価人は価値に影響を与える近隣のすべての不調和な土地利用を識別しなければならない。 明らかに不調和な使用に従がう特性の市価そして経済的耐用年数にある現在および長期効果を定義しなさい。 不調和な土地利用が占有者の健康か安全または特性の経済保障に深刻な損傷を表したら、はっきり占有者のまたは特性の経済保障への安全に注意しなさい、はっきりVCおよびURARのこれに注意しなさい。 特性が貸方によって拒絶されることを推薦しなさい。
4. 自然で物理的な特徴
評価人は楽しい眺め、木製のロット、広い眺望および気候上の利点を含む好ましく、根本的な地形および場所の特徴を、考慮しなければならない。 排水への適切な点と広げて置かれたり、輪郭および交通の流れショーのよい設計を上陸させ、近隣の望ましさを高める通り。 これはURARに記されなければ、効果は評価の分析で量を示されなければならない。
5. 近隣の建物の引き付ける力
近隣の全面的な懇願は近隣の建物が物理的な環境互いに調和していれば増強され。 調和的に混ぜられた特性で好ましい起因するしかしない受任者楽しい変化。 構造の年齢はそれ自体重要な考察ではない; 但し、構造の維持にそのうちに重要な影響がある。 近隣で起こるか、または起こっているリハビリテーションの量を考慮しなさい。 これはURARに記されなければ、効果は評価の分析で量を示されなければならない。
6. 近隣の特性
移動性および経済成長は近隣パターンを変えることができる。 ショッピング、レクリエーション、礼拝所、学校および就職先は簡單にアクセスできるべきである。 これはURARに記されなければ、効果は評価の分析で量を示されなければならない。
7. 近隣の構造の特性
評価人は注意深く近隣の典型的な特性の年齢、質、退行および妥当性を分析しなければならない。 検討中の特定の市場に利用できる代わりとなる選択と同様、ユーザ・グループの態度を考慮に入れなさい。 これはURARに記されなければ、効果は評価の分析で量を示されなければならない。
F.社会事業
社会事業は商業の、市民および社会的な中心が含まれている。 安定している残り、望ましさの高度を保つ近隣のために小中学校、近隣のショッピングセンター、教会、運動場、公園、コミュニティホール、図書館、病院および劇場によって十分に機能されるべきである。 コミュニティのサービスの欠乏は評価の分析で注意され、量を示されるべきである。 評価人はこれらのサービスの変更に注意し、価値に対する効果を量を示さなければならない。
G.交通機関
、ショッピング、都心、社会的な中心および隣接した近隣就職先への準備されたアクセスは近隣の安定性の必要物である。 評価人は典型的な家族の交通機関の条件を考慮に入れ、価値に対する効果を量を示さなければならない。
H.実用性およびサービス
評価人はこれらの実用性および近隣サービスを考慮しなければならない: 警察および防火、テレホンサービス、電気、天燃ガス、残菜処理、街路照明、給水、汚水処理、排水、通りの改善および維持。 公共事業および実用性は価値に影響を与えることができ、量を示されなければならない。 これらのサービスの欠乏は評価の分析で注意され、量を示されるべきである。
I.近隣の変更の考察
時が経つにつれて、望ましさはあらゆる位置の住宅区域を変える。 従って、次に特別な配慮を与えなさい: > 商業の、産業または不適格な使用の浸潤
> gentrificationの価値に対する肯定的な、マイナスの効果
> 人々(雇用の転位)の移動性の変更
> 弱く実施された区分の規則か契約
J.市場性
近隣の持ち家のための要求は近隣または競争の近隣の家の市場性と直接関連している。 近隣の助けの住居の持ち家率、空室およびマーケティングの時は評価人市場の需要の強さおよび供給の範囲を定める。
K.小さいコミュニティ市場の好み
いなか町の建築設計、livability、機械装置の様式、ロットサイズ、構造の配置、通りの改善の性質と物理的性質および環境のすべての特徴の標準の自身のセットがあるかもしれない。 ローカル標準および好みに照し合わせてそれぞれを判断しなさい。
L.遠く隔った場所および隔離された場所
これらの場所の家の購入に興味を起こさせられる市場の区分は他の遠く隔ったか隔離された位置の利点そして不利な点を比較する。
M.未来の実用性の調査
未来の実用性の調査は評価人で最も高く、最もよい使用分析で普通カバーされ、下記のものを含んでいる: > 可能な使用の選択
> 明らかに低いまたは最もありそうな使用より高く使用を拒絶する
> それらのバイヤーの相違の動機の分析 特定の特性の将来の利用そして実用性の調査は特性で最も高く、最もよい使用に評価人を導く。
N.概要税および特別課徴金の考察
価値を推定した場合、一般的な税および特別課徴金を説明しなさい: > 特定の場所と関連している一般的な固定資産税は有税の不動産の所有権の繰り返しの周期的な費用、価値見積もりでを説明されなければならない。
> さまざまなタイプの特別課徴金は頻繁に所有権の付加的な費用、価値見積もりでを同様に説明されなければならない。 場所の望ましさの固定資産税や特別課徴金の重荷の相対的な効果を定めなさい。 URARのこの情報を入れなさい。
1. 査定
固定資産税の責任は百ごとのドルか査定された価値の千ごとのドルに普通表現される税またはmillage率によって査定された価値を増加することによって計算される。 VCへの追加では、査定、固定資産税の責任および税年を示しなさい。 追加の従がう特性の査定された市価を示しなさい。 > 市価に査定を関連付ける方法がなかったら適度な査定がないかもしれない新建設のような「N/A」として査定された市価の応答に印を付けなさい。
2. 特別課徴金
特別課徴金は2つの方法で計算することができる: > 固定資産税と同じ方法、または
> 一定の比率で割り当てられた基礎 特別課徴金がいかに計算される定め、URARかの特別課徴金の責任を報告しなさい。 > 特性に特別課徴金がなかったら」、N/A URARに「印を付けなさい。 例えば: コミュニティを整備する組織は年次運営予算案を作成する。 各特性は特性がこのコミュニティの特別課徴金として間口フィートの総計と比較した間口フィートのパーセントに基づいてその予算のパーセントのために責任を負うべきになる。
2-2特別な近隣の危険および迷惑
ある近隣の物理的条件は居住者の個人的な保健及び安全性に危険、物理的な改善を危険にさらすかもしれない。 これらの条件は大きく攻撃的な迷惑をの珍しい地形、沈下、洪水の地帯、不安定な土、交通危険およびさまざまなタイプ含んでいる。 評価を報告した場合、場所の危険および迷惑を考慮しなさい。 > 場所の危険がunacceptabilityのレベルにあり、が、訂正することができなかったりあわなければ、評価は現状に基づいていなければならない。
> 危険や迷惑が占有者の保健及び安全性または特性の市場性を危険にさらしたら、VC-1で「はい」印を付け、貸方に未完成の評価を戻しなさい。 場所を拒絶するために最終的な責任がある貸方は評価人の場所の分析にこの決定をするために頼る。 場所の容認性を定めるための指針は続く。 評価人はそれらの容易に観察可能な条件だけ注意するように要求される。
A.受け入れられない場所
FHAの指針は評価される特性が物理的な改善を危険にさらすか、または特性のlivabilityに影響を与えることのポイントに危険に応じて、環境の汚染物、有害な臭気、抗勢の視力または過度のノイズ、占有者の市場性または保健及び安全性あれば場所が拒絶されるように要求する。 拒絶はまた特性の未来の経済的耐用年数がより高い使用への明らかで、強制的な圧力によって短くされれば適切かもしれ、長期抵当を実際的でなくさせる。 拒絶のためのこれらの考察はケースバイケースで適用し、購入者の必要性そして欲求を考慮に入れる。 例えば、場所は商業使用を接するので受け入れられない単に考慮されるべきではない; ある商業使用は特定の市場区分に他の商業使用がかもしれない間、訴えないかもしれない。 条件がはっきり保健及び安全性の違反、評価を拒絶し、貸方に戻しなさい。 疑いが厳格に関してあったら、条件を報告し、完了されたレポートを堤出しなさい。 貸方は条件を取り除かなければなり、点検を要求するか、または特性を拒絶するかもしれない。 修理することができない場所のようなそれらの条件のために、評価された価値基づかせている既存の条件に考慮する。
B.地形
独特な地形によって引き起こされる特別な危険がある。 例えば、裸にされた斜面、土壌浸食および地すべりは頻繁に不利に山腹区域の市場性に影響を与える。 場所を評価した場合、地球を考慮すれば泥は隣接した特性、落ちる石およびなだれから滑る。 これらの発生は急な等級と関連付けられ、場所の分析で考慮されなければならない。
C.沈下
沈下の危険はいろいろな状況の下で見つけられるかもしれない特別な危険である: > 建物が自由で満ちるまたは組み立てられるか、ところで有機材料のような外交問題の含を汚しなさい不適当
> 下層土が不安定、滑りか拡張に応じてであるところ 鉱山区域では、機雷敷設作戦の深さがか範囲および操作の場所か断念されたシャフトまたはトンネル危険が差し迫っている、ありそうまたは僅かであるかどうか定めると考慮しなさい。
評価人は潜在的問題を示す容易に観察可能な条件に注意しなければならない。 印は地勢、損なわれた基礎、シンクホールまたは解決問題に割れ目かひびを含める。
沈下の危険があれば、特定の場所はあらゆる脅威の確率は僅かであることを確立するために完全で、満足な証拠が保証することができなければ資格がない考えられる。 > 沈下の証拠があれば、特性は資格がない。 沈下の下でVC-1のコラムに「はい」印を付けなさい。
D.および断念されたオイル作動またはガス井
および断念された作動石油およびガスの井戸は潜在的な火、爆発、スプレーおよび他の汚染を含むハウジングに潜在的な危険を、提起する。
1. 既存の構造
既存の住居はより300フィート能動態または計画された鋭い場所からの近くないかもしれない。 これが場所境界に適用する実際の健康な場所にことに、ない注目しなさい。
2. 新しいですか提案された構造
操作の井戸が一世帯の下位区分にあれば、新しいですか提案された構造は操作の井戸の75フィート以内に軽減の手段が取られなければ造られないかもしれない。 この測定は設計されている: > 維持の間に迷惑を避けなさい
> ポンプによって引き起こされる騒音レベルを減少しなさい
> 潜在的なこぼれによって汚染の可能性を減らしなさい 評価人は存在のまたは井戸の容易に観察可能な証拠のための場所を検査しなければならない。
3. よく断念される
手紙は主題の井戸が安全そして永久に断念されたことを示している州政府の責任がある権限から得られるかもしれない。 > そのような手紙が提供されるとき、住居はより10フィート断念された井戸からの近く見つけられるかもしれない。
> 手紙が提供されないとき、住居は300フィート断念された井戸からの少なくともなければならない。 貸方は手紙の取得を担当する; 評価人は井戸の位置に注意し、手紙の存在を確認しなければならない。
4. 特例の-提案された、既存または断念された井戸
石油製品の井戸から出る水素硫化ガスは有毒、非常に危険である。 酸っぱいガス井からの最小隙間は石油エンジニアが危険を査定し、石油産業の規則と公衆衛生および安全のための整理の推薦で国の機関同意した後やっと確立されるかもしれない。 > 条件はあるという容易に観察可能な証拠があったら、操作および断念された井戸の下でVC-1のコラムに「はい」印を付けなさい。
> 上で定義される標準に基づく条件は受諾可能あり、であることを修飾された人による点検が確認したら特性の評価の井戸の存在を説明しなさい。
E.廃油ピット
廃油ピットはあく「泥」が油を差し、穴あけ工具に冷却し、離れた石切断を洗い流すあくことの間に混合され、循環されて洗面器である。 鋭い泥は普通たくさんのベントナイト-非常に膨張性の土材料--を含んでいる。 従ってこれは大きい土の体積変化率のための潜在性および構造への損傷の場所で起因する。 FHAの抵当保険のために資格があるためには、すべての不安定で、有毒な材料は取除かれなければ、ピットは密集させた指定材料で満ちていなければならない。 > 特性が能動態の近くで提案されるか、またはよく断念されれば、従がう特性のピットそして影響を見つける調査のための呼出し。
> 廃油ピットの容易に観察可能な証拠があったら、VC-1のコラムに「はい」印を付けなさい。
F.交通渋滞
交通量が多い道路への近似性は余分な騒音および危険のために市場性に対するマイナスの効果および場所の価値を有することができる。 交通が等級よりそして特性からの十分な間隔にずっと低いところで重く選別されるまたは価値に影響を与えないかもしれない他の通路か高速道路に支持する特性は。 詳しい騒音の受諾のレベルのために、24 CFR 51.103を参照しなさい。 > 占有者を危険にさらすか、または特性の市場性に影響を与える危険な交通状態または重要な騒音があったら、VC-1で「はい」印を付けなさい。 通常、交通危険は訂正することができない。 従って、評価人は特性が市場向きなら価値に対する効果の量を示さなければならない。 この調節は対等なトランザクションによって支えられるべきである。 この条件は貸方が最終的に特性を拒絶するという理由であることができる。 市場内の受諾の証拠があったら、そして住居の使用が続くと期待されたら交通渋滞のためにだけ既存の特性を拒絶してはいけない。
G.空港騒音および危険
近の場所は低空飛行の航空機の騒音そして危険に、空港服従するかもしれない。 評価人は影響を受けた特性を識別し、空港等高線図を見直し、評価をそれに応じて調節しなければならない。 市場内の受諾の証拠があったら、そして住居の使用が続くと期待されたら空港影響のためにだけ既存の特性を拒絶してはいけない。 HUDの位置は特性が使用中、近い将来に使用中であると期待されるので市場性は容認性の最も強い表示器べきであることである。 市場性は次を説明するべきである: > 空港設備の未来の拡張のための計画
> 分野または特定の走路を使用して平面または飛行の数の将来の増加
> 飛行の容積のタイミングそして頻度
> 空港近くの過度のノイズを持っていることの厄介を高めるかもしれない他の要因 変更が本当らしければ、評価人はこれらの変更が特性の市場性で持つためにが本当らしいこと悪影響を予想しなければならない。 評価人は利点の各状態を判断するべきである。 次のとおりである他の場所と特定の場所の望ましさの航空機の活動の効果を比較しなさい: > 同じような構造と改良される
> 従がう近隣にあるそれらと競争と考慮される
H.特別な空港危険
HUDは特性がそのような地帯にそしてその場所と関連付けられる含意のあること走路の明確な地帯か明確な地帯にいる特性のバイヤーが助言されるように要求する。 これは空港オペレータが特性を将来得ることができるという可能性を含んでいる。
1. 新しく、提案された構造
市民空港の走路の明確な地帯(別名走路の保護地帯)内のまたは軍の離着陸場の明確な地帯内の新しく、提案された構造は住宅ローンの保険の資格がない。 軍の離着陸場に事故の潜在的な地帯Iにある特性は特性が指針国防省と互換性があればFHAの保険のために資格があるかもしれない。 より多くの情報については、24 CFR 51.303 (b)を見なさい。 新しいですか提案された構造がこれらの地帯の内にあったら、VC-1で「はい」印を付けなさい。
2. 既存の構造
既存の住居は複数の歳特性は走路の明確な地帯か明確な地帯にあること将来の購入者が意識を認めればFHAの抵当保険のために資格がある。 貸方はバイヤーにこの発表の形態を供給する。 バイヤーの承認の証明のサンプルについては、HUDの手引4150.1、REV-1の章を4-26 (a)および(b)見なさい。 > 特性が明確な地帯にある注目し、バイヤーの承認の評価をかどうか調節しなさい。
I.高圧ガスへの近さ
高圧ガス、液体の石油のパイプラインまたは他の揮発および爆発性プロダクトの近くの住居か関連の特性改善-地面および表面下の上の両方はパイプラインの地役権の外境界の外になければならない。 > 特性が離れたところで10フィートもよりより少し、VC-1で「はい」印を付けなさい。
J.頭上式の高圧送電線
住居か関連の特性改善はあらゆる棒の工学(設計されている)落下間隔の内にあるか、そびえるか、または高圧送電線の構造、radio/TV伝達タワー、マイクロウェーブリレー皿またはタワーまたは衛生放送受信アンテナ(ラジオ、TVケーブル、等)支えないかもしれない。 分野の分析の場合、評価人はように落下間隔タワーの高さを使用するかもしれない。 この手引の為の、高圧電気送電線は生産工場とサブステーション間の高圧を運ぶ電力線である。 これらのラインは通常60番のキロボルト (kV)より大きく、危険考慮される。 12-60のkVの容量のラインはこの手引の為に上で高圧考慮され。 高圧線はローカル配分およびサービスラインを含んでいない。 低電圧の電力線は住宅開発および同じような設備に一般に電源を供給する配分ラインである。 これらのラインは通常12のkVまたはより少し、最低の危険であると考慮される。 これらのラインはHUDを直接をあらゆる構造、保証される特性のプールを含んで、渡らないかもしれない。 > 特性が受け入れられない間隔の内にあったら、VC-1で「はい」印を付けなさい。
K.煙、発煙、攻撃的な騒音および臭気
余分な煙、霧、化学発煙、有害な臭気、停滞した池または沼地、悪い表面の排水および余分な湿気は近隣の占有者の健康に危険、不利に従がう特性の市価に影響を与える。 > これらの条件が占有者の保健及び安全性または特性の市場性を脅したら、VC-1で「はい」印を付けなさい。 、しかし、危険の範囲が危なくなかったら、特性の評価の効果を説明しなさい。
> 馬小屋または犬小屋のような攻撃的な臭気そして見苦しい近隣の特徴のような評価に影響を与えるかもしれない他の要因を含みなさい。
L.危険区域にあふれなさい
特別な洪水の危険区域の指定
中央政府緊急管理代理店は (FEMA)全国的の特別な洪水の危険区域を定める、(SFHA)。 FEMA問題はコミュニティのこれらの区域を示すために危険の境界地図にあふれる。 特別な洪水の危険は地帯A、AO、ああ、Al30、AE、A99、VOまたはVl-30、VEまたはV.として示されるかもしれない。 > 地帯「A」および「V」内のそれらの特性だけ洪水保険を要求する。
> FEMAが「特別な洪水の危険区域として地帯だけ「A」および「V」。示すので地帯「B」か「C」は洪水保険を要求しない 特別な洪水の危険区域の肯定的な徴候を含む評価のレポートは (SFHA)洪水保険の適用範囲のための責任の条件を活動化させる。 評価人は指名洪水の地図内の特性のための価値に対する効果の、もしあれば、量を示さなければならない。 貸方はこれらの状況の何れかの特性を拒絶する: > 特性が頻繁に繰り返しの氾濫に応じてあれば
> 潜在的な危険が生命か安全へあれば
> 優位な立場への脱出が厳しい氾濫の間に実行可能調節すればでなかったら
FEMAの地図: FEMAの洪水の危険の境界地図および洪水保険率の地図のコピーのため、接触:
中央政府緊急管理代理店 (FEMA)
FEMAの地図のサービスセンター
P.O. 箱1038年
Jessup、MD 20794-1038
電話: 1-800-358-9616ファクシミリ: 1-800-358-9620
FHAの保険のための特性の資格
貸方は洪水の地帯の特性の資格の決定を担当し、URARの評価人の表示法に頼る。
1. 新しく、提案された構造
もしあれば属性値にそして洪水被害に応じて100年のはんらん原の内に必要な特性改善の部分はある、そして地図の修正の手紙か地図の修正の手紙が裏書のための言い分と堤出されなければ改良される (LOMA)全体の特性はそして別の方法で (LOMR)、FHAの抵当保険の資格がない。 改善が見つけられる提案された構造は、または指名特別な洪水の危険区域の内にあるために、 (SFHA)FHAの保険の資格がない。 これは貸方が特性はSFHAにないというLOMA、LOMRまたは証拠の証拠を供給できなければ特性が洪水保険によってカバーされるか、またはカバーされるかどうか本当にもかかわらずである。 SFHAにある既存の特性のためにURARの適切な表示法を作りなさい。 > 提案された改善がSFHAにあり、VC-1にはいLOMAまたはLOMRの印は「」ないし、貸方にこれらの文書が取り出されるまで未完成の評価を戻す。
2. 既存の構造
市場の態度および受諾は指名SFHAにある既存の特性の資格を定める。 洪水保険はFEMA示されたSFHAの抵当保険のために受け入れられる特性に要求される。
3. マンション
世帯主連合は全体としてプロジェクトの洪水保険を維持するために責任がない、各々の個々の単位。 評価人ははんらん原のマンションの位置を確認し、URARの正しい表示法を作らなければならない。
M.静止した貯蔵タンク
火および爆発からの危険を含むハウジングに可燃性か爆発物の姿勢の潜在的な危険を、含んでいる静止した貯蔵タンク。 > 特性が静止したのの300フィート以内にあれば、可燃性か爆発物の1000ガロン以上含んでいる貯蔵タンクは場所資格がない。 VC-1で「はい」印を付け、貸方に未完成の評価を戻しなさい。 | 
