セクション4 -評価プロセス- 2/19/2006 -巧妙な不動産の助言

セクション4 -評価プロセス

4-0導入 
この章は価値に3つのアプローチの開発に演説する: 

> 販売の比較のアプローチ 
> 収入の資本化のアプローチ 
> 費用のアプローチ 

それはまた評価の状態の形態で表示される条件を反映する最終的な価値結論の到着の影響に (VC)演説する。 これらのアプローチは価値を開発するための基礎を形作り、推定市価のための最終的な和解をもたらす。 VC形態は特性の分析の主要部分を識別し、評価人を要求する: 

> 目視検差の結果を記述しなさい 
> 知られていた条件を、もしあれば識別しなさい 
> 評価するためにアプローチを用いる調査結果を和解させなさい 

この章は専門の評価の練習(USPAP)の現在の均一標準およびURARの条件に合致する。 価値についての結論へ成長し、来ることで、評価人は認識しているをそしてすべての州におよび中央政府法律および条件従わなければならない。 なお、USPAPの厳密な承諾はすべてのFHAの評価に要求される。 
 
4-1市価の見積もり 
HUD/FHAの条件に従って、評価人は次をしなければならない: 

> 特性評価のために考慮される価値のタイプを定義しなさい 
> 評価のために適切な市価の定義を確認しなさい 
> 見積もりが特性が公開市場でのために販売する最もありそうな価格であるかどうか示しなさい 
> USPAPの標準に続きなさい。 最も適当次に提供されるであるセクションを調整しなさい。 
 
A.市価の定義 
HUD/FHAに適用する市価の定義は専門の評価の練習の均一標準から引用される。 これはFHA被保険者の抵当のために行われるすべての評価に使用しなければならない価値の定義である。 

「特性が慎重にそして知的に機能する公平な販売、バイヤーおよび販売人それぞれに必要なすべての条件の下で競争および公開市場で持って来るべきである最もありそうな価格および価格を仮定することは過度な刺激によって影響されない」。 
この定義で暗黙という販売および条件特定の日付現在にの下で販売人からのバイヤーにタイトルの渡ることのconsummationはである: 

1. バイヤーおよび販売人は普通独創力のある。 
2. 党は両方とも情報に通じてまたはよく助言される、彼らが彼らの最上の利益と考慮するものをでそれぞれは機能している。 
3. 公開市場の露出のための適当なひとときは認められる。 
4. 支払は対等な財政の整理の点ではの点ではそれに現金に換える米ドルをまたはなされる。 
5. 価格は販売される特別か創造的な融資または販売の譲歩によって変化しない特性のための正常な考察を表す。 
 
B.所有権は評価した 
評価される所有権を識別して市場データを選ぶと対等なトランザクションのための規準を定める。 次のテーブルは所有権の例である。

評価人はどんな権利を、もしあれば、財産所有者が他に運んだか定める所有権を検査する。 他への権利の伝達は特性の価値に影響を与える。 例えば、一世帯の所有者が住んだ特性に-所有権が示された言葉のためにおよび占有使用する指定されるleasehold財産とは違う…絶対および負担のない無条件相続権の所有権がある。 評価人は、もしあれば、所有権の移動が属性値に影響を与えるかどの程度まで定めなければならない。 

無条件相続権は他のどの興味か財産によってもように負担のない絶対所有権定義される。 

賃貸借契約料金は他への賃貸借契約によって運ばれる使用および占有の権利の地主が保持する所有権興味と定義される; 通常賃貸借契約の終了で回収に賃貸料をおよび権利受け取る権利から成っている。 

Leasehold財産は示された言葉のために不動産を使用し、占める権利が賃貸借契約によっておよび特定の条件下でそれ運ばれたので定義される。 
 
C.目的 
評価の目的は評価の割り当てを行うための示された理由である。 目的はunderwritingの決定のための基礎として普通示される。 HUDのために、目的は抵当保険の為に市価を定めることである。 
 
D. APPRAISAL/FUNCTIONの意図されていた使用 
すべての評価のための意図されていた使用か機能はFHAのためにFHA被保険者の抵当のためのunderwritingの条件を支えることである準備した。 
 
E.評価の使用 
評価の使用は評価の主題の不動産で抵当保険を提供するためにFHAの決定を支えることである。 従って、意図されていたユーザーは貸方およびHUDを含んでいる。 
 
F.価値の有効な日付 
価値の有効な日付はどちらか評価人が物理的にとりわけ貸方が定義する従がう特性または別の日付を点検する日付である。 
> 別の日付が有効な日付として使用されたら、従がう特性が物理的に点検された代わりとなる日付をおよび日付を示しなさい。 
 
G.規模 
評価人はこの手引で、価値および識別される適切なアプローチを開発することに適当なアプローチすべてを考えるとUSPAPによって定義されるように完全な評価を行わなければならない。 出発は許可されない。 
 
H.特別な制限状態および仮定 
評価人は十分に直接評価に影響を与える異常な仮定をか制限状態を識別し、報告し、量を示さなければならない。 例は下記のものを含んでいる: 

> 否定的で外的な影響(市ごみ処理への近さ、例えば) 
> 提案された道の改善 
> 未決の地帯の変更 
 
4-2 HUD/FHAの条件 
市価の見積もりのためのHUD/FHAの条件は次の通りある: 

> 評価人はこの手引の章で第4-1詳しく述べられる条件の下で市価を定めるために特性を評価しなければならない。 
> 評価人は特性の物理的条件を評価しなければなり、評価の状態のそれに注意するために (VC)広範囲の評価のパッケージの形作りなさい。 必要な修理に注意しなさい。 修理がプロセスにあったら、評価の時にそれらの修理の範囲か状態を表わしなさい。 修理が要求され、完了すると期待されるとき価値を修理の完了に常に基づかせ、特別な制限状態としてこれを含みなさい。 
> 評価人は特性が危険、有害な臭気、大きく抗勢の視力またはかもしれない過度のノイズがないかどうか評価しなければならない: 
>> 物理的な改善を危険にさらしなさい 
>> 特性または市場性のlivabilityに影響を与えなさい 
>> 占有者の保健及び安全性に影響を与えなさい 
> もしあればこれらの条件の存在しなさい、特性の問題または拒絶の訂正を推薦し、説明しなさい。 
より多くの情報については、この手引の章を見なさい第2-2。 
> 評価人は長期抵当を保証するために従がう特性が十分な残りの経済的耐用年数を所有しているかどうか定めなければなり継続的だった維持の適度なレベルを仮定する。 特性が長期抵当を保証しなければFHAの抵当保険の資格がない。 
> 評価人は特性が章で第3.詳しく述べられる適当な最低HUD/VAの特性の条件に合致すれば示さなければならない。 
> 特性が最低の特性の条件に合致しないし、評価のレポートのVCセクションのそれに注意しないし、そして特性の不足または拒絶の訂正を要求しないし、説明しなければ。 
> そうあれば価値を「ように修理した」多くの必要な修理は詳細な説明を含む貸方に不足を訂正することが主要なリハビリテーションか変化を要求したらまたは、戻す評価を断固としたである場合もない。 
 
4-3新しく、提案された構造の条件 
新しいですか提案された構造のための評価を行う前に、評価人に計画および指定および十分に完了された建築者の証明がなければならない。 貸方は割り当てを出す前に評価人にこの情報を提供しなければならない。 これらの項目なしで、特性はFHAの保険の為に受諾可能ではない。 
 
A.新建設 
評価人は1歳以下新建設のための費用のアプローチを開発しなければならない。 既存の特性が手引のこの章で輪郭を描かれる指定の下で評価されること新建設を同じように評価しなさい。  また収入のアプローチ使用することをかfour-unit建物を開発した場合、3のために総体の賃貸料の乗数方法を考慮しなさい。 
 
B.提案された構造 
提案したこの章で示される方法に一貫した構造を評価しなさい。 USPAPは評価人が提案された構造の文書による指定を与えられるように要求する。 具体的には、貸方はこれらの文書を評価人に与えなければならない: 

> 建築者の計画、指定および実施設計図 
> 完了された建築者の証明(形態HUD-92541)
> 建築者の保証(形態HUD-92544) 
> 必須ときの、10年の保証(秘書は1年の自家所有者の保証期間を提案した) 
> すべてのレポートおよび入手可能な情報(すなわち販売契約、タイトルのレポート、環境アセスメントまたは調査および点検報告) 
> これらの文書が提供されなかったら、貸方に不完全な評価を戻しなさい。 評価が完了に応じてあり、価値が建物使用許可証を受け取る構造に依存していることを示す箱を点検しなさい。 
 
4-4独特な特性評価 
評価人は時々独特な特性に直面される: 特性が構造的に健全、容易に市場向きであるかどうかこれらの特性の丸太の家、余分小さい家、低くより正常な天井高、等の資格は左右される。 特性がこれらの規準を満たせば、評価人は市価を推定する。 但し、特性の独自性によって、特性を受け入れるか、または拒絶する最終的な決定は貸出し機関の保険業者によってなされる。 余分な土地は注意に運動させるためもう一つの区域である。 土地は次のとおりなら余分であると考慮される: 

> 近隣で典型的である何が大きいより 
そして 
> 別の使用が可能 
 
> 余分な土地があったら、それを記述しなさいしかし評価してはいけない。 この場合、評価は仮説的な状態に基づいている。 評価される部分の法的記述は要求される。 
 
4-5アプローチを要される 
費用のアプローチは等しい実用性の特性を組み立てるためにバイヤーが特性の費用より多くを支払わない前提に基づく価値の徴候である。 費用のアプローチは多くの特性に必ずしも市価の最もよい徴候ではないが、頻繁に新しい(えー)または提案された構造および特別な使用特性のために適当である。 そのような状態はfour-unit住居に一世帯の1のための次を含んでいる:

費用のアプローチが上のテーブルで信頼できる考えられないか、または評価人の判断で適当考慮されれば、このアプローチを開発することはHUD/FHAの評価に要求されない。 出発の規則として知られているUSPAPの報告要求は適当考慮されたとき評価人が評価するのに費用のアプローチを常に使用しなければならないので適用しない。 
 
USPAPの条件 
USPAPの標準の厳密な承諾はすべてのFHAの評価に要求される。 
 
報告要求 
> 費用のアプローチが除かれたら、和解のそれを報告し、排除のための理論的根拠を挿入しなさい。 
 
A.アプローチの方法を要しなさい 
 
1. 地価の見積もり 
空いている…」ように土地が評価されることをUSPAPの標準的な規則1-3 (b)評価人を「確認する要求する。 評価人は永久的な、non-depreciating資産であることを一般に考慮するので土地の価値を推定する。 これへ例外が一般に合意された前提ある、しかし例外はまれにFHA/HUD関連評価の要因ではない。 例外は腐食問題または汚された特性が付いている土地を含むかもしれない。 
 
2. 余分な土地 
余分な土地はと同時にプロットが容易に市場向きの不動産の実体の区域を超過する区域定義される。 これは近隣および超過分の典型的なロットが別の使用が可能であるよりかなり大きい従がうロットがと起こる。 通常、定義特性は個々の小包として細分され、販売することができる余分な部分である。 但し、小さいコミュニティおよび遠く隔った区域で、評価人は市場がロットサイズの広い変動を受け入れるかもしれないので異なった規準を使用しなければならない。 市場のこの区分はロットの使用で大きな相違を示すかもしれない。 
> プロットが余分な土地を含んでいたら、容易に市場向きの不動産の実体そして既存か提案された改善の別に輪郭を描き、評価し。 余分な土地を記述しなさいしかし抵当に応じてある第一次1 - 4家族の家屋との評価してはいけない。 

貸方は余分な土地の価値が十分でだけ土地および改善計算される最高の抵当量から除かれるように要求する。 
 
3. 地価のための販売の比較のアプローチ 
活動的な不動産市場との区域では、販売の比較のアプローチは一般に使用される基本的な方法である。 この方法は従がう土地と比較されるべき最近および同じような土地の販売を集め、確認し、そして分析するを可能にする。 結論が達される前に、対等な土地の販売は販売と従がう特性の違いができるように調節される。 
 
4. Alsite 
販売の比較のアプローチを開発する対等な販売の重要な欠乏の区域では地価と属性値間の市場受け入れられた比率を仮定するAlsite方法を使用しなさい。 この方法からの価値見積もりは販売の比較のアプローチのそれより本来より少なく正確であるが、今でも受諾可能なアプローチである。 
> 評価人はAlsiteの選ばれた比率を文書化し、支え、正当化しなければならない。 
 
5. 抽出 
抽出は特性の総売出価格から主題の改善の価値を低下させられた貢献を控除する方法である。 残りは地価の見積もりを表す。 このアプローチはまた販売の比較のアプローチより本来より少なく正確である。 
> 評価人は改善の価値を低下させられた貢献の見積もりを文書化し、支え、正当化しなければならない。 
 
B.改善の原価見積り 
代替費用は従がう改善の新しい費用を開発するための好まれる方法である。 通常評価人は新しい代替費用を使用し、退行を除く下落のすべての形態を、量を示す。 代わりは再生産原価である。 HUDは特定の方法を要求しない。 特性の代替費用は取り替えの主義の適用を可能にするために推定される。 特性の取り替えまたは再生産原価の見積もりは価値は、同等の量で、あるかもしれないという可能性を示すが、価値の見積もりではない。 価値は実用性に、ない費用によって完全に決まる。 価値は費用に合致しがちであるがこれは費用と同等常にであることを意味することではない。 
 
C.典型的な代替費用 
代替費用の見積もりは特定の建築者か所有者の費用で区域必ずしも-見つけられない費用を普通反映しなければならない。 この方法は再生産原価に普通優先する。 
 
D.珍しいおよびNON-TYPICALの費用 
原価見積りの項目か手当の一部は特別な場合の等価を表さないかもしれない。 所有者は一般に近隣を特徴付ける、その近隣の典型的な将来の所有者への家の価値は特性の代替費用よりより少しであるかもしれない家より多くを要する家を建てるかもしれない。 建設費はまた価値以上ある特定時にあるかもしれない。 ある状況下では、費用の減少は見通しにあるかもしれない。 建設費が低下すれば、価値はまた最初に費用と等しかったら低下するかもしれない。 
 
E.推薦された方法 
通常、マーシャルおよび速い平方フィート方法は新しい代替費用を推定するための最も適当な方法である。 これは簡単だったプロシージャであり、すべての評価人に知識および技術がこの方法を適用するなければならない。 この方法は方法を要するために分離する要求する独特な建物か特注の家に使用しないかもしれない。 HUDが複雑である典型的な住宅建築は」「平均」か「よい」質評価される「公平なべきである。 大量生産された、地域造られた家は評価された「公平」または「平均」、会合貸出し機関の最低の構造の条件だけ、抵当保険代理店および建築基準法である。 評価人は正しい造りを定めるために基本的な記述を見直さなければならない。 評価人はマーシャルおよび速い費用の手引に示すように特性の造りそして質評価に基づいて各々の提案された構造の例のための費用のアプローチを完了する。 
> 形態で図が得られたページをおよび修正日付を参照しなさい(通常2ページ)。 
> 改善の代替費用のマーケティングの費用を適当な現在の乗数含めば。 
 
F.残りの経済的耐用年数 
残りの経済的耐用年数は改善が特性に価値を貢献し続ける残りの期限の見積もりである(建物および改善)。 評価人は改善の修正または革新の効果を、もしあれば、考慮しなければならない。 この効果は年に普通表現される。 
 
4-6販売の比較のアプローチ 
これは頻繁にfour-unit特性へ一世帯の1の市価の推定の最も適当なアプローチである。 このアプローチは頼る: 

> 販売データの供給 
> トランザクションの容積 
> このアプローチの下で確認され、開発されるトランザクションデータの報告の信頼性 

価値徴候を販売の比較のアプローチによって開発した場合、VC形態に他のアプローチからの仮定そしてデータを常に記入しなさい。 
 
A.データ条件 
 
1. 販売データ対対等な販売 
市場のどのトランザクションでも販売であるが、すべての販売が対等ではない。 販売を対等の考慮する前にトランザクションのタイプおよびあらゆる販売の物理的特性を考慮しなさい。 
 
2. 分析のための対等な販売の選択 
特性が競うおよび対等な販売の特性に影響を与える原動力または力識別しなさい区域に基づいて関連した市場を。 これは主題への販売の関連付けで必要である。 評価の販売の日付と有効な日付の間に経過した時間を考慮しなさい。 販売データは評価の日付と対等のの販売の日付間の6か月を超過するべきではないし12か月を超過してはならない。 説明は6か月以上販売の日付の間要求される。 属性値に影響を及ぼす他の外面の要因そして不動産およびノンリアル財産の影響を含む近隣を考慮しなさい。 例えば、近隣の居住者のほとんどが地域から移している1人の主要な雇用者によって雇われるとき、近隣は価値の低下を経験するかもしれない。 しかし言葉「影響を及ぼされる」はノンリアル財産決して人種的な構成を含んではならない。 ある特定の割り当てのために利用できる質そしてデータ量を考慮しなさい。 市場の質データの欠乏は主題の即時の市場地域のデータの信頼を類似した市場必ずしも強制するかもしれない。 但し、はっきり主題の即時の市場地域以外から販売を説明し、正当化しなさい 
 
3. 除かれた販売トランザクション 
慣習的な販売データを使用した場合、評価人は販売の言葉に気づくそして珍しい言葉を反映するために慣習的な売出価格を調節しなければならない。 例えば、除かれなければならない販売がある; 但し、あるトランザクションは含まれない現金同等の売出価格を提供するためにbelow-market融資のような要因を調節されてかもしれない。 
 
4. 現在の供物およびリストの分析 
これらのタイプの販売を使用して落胆させる。 但し、ある特定の遅い市況の下にまたは急速に増加する価格設定の市場に、販売のために提供される特性を含んでいることは受諾可能かもしれない。 これらの供物を分析し、調節した場合慎重に進みなさい。 提供および完成された販売間の価格の固有の交渉の可能性を確認しなさい。 明らかにこれらのcomparablesを、一致、等の下にリストする提供ように分類しなさいしかし付加的で対等なデータだけとして示しなさい。 
 
5. 条件付捺印証書の販売 
真正なトランザクションが差し迫っていれば、条件付捺印証書の販売は市場の価格設定の信頼できる徴候であると考慮される。 写し出された日付の完了を妨害するかもしれない無関係の状況および販売のための閉鎖の計画された日付の識別の心配に運動させなさい。 
 
6. 苦しめられた販売 
苦しめられた販売を使用して強くこれらのトランザクションを囲む特殊事情のために落胆させる。 
 
7. Resiteの販売 
Resiteを使用して市価の下のaの団体の販売人からの販売は強く購入者がこれらのトランザクションを囲む珍しい状況のためにResiteの会社のとき落胆する。 苦しめられたおよびResiteの販売は「市価のテストに会わないので強く落胆させた」特に項目第1である: 「バイヤーおよび販売人普通独創力のある」。は 但し、これらの販売は正常な市場取り引きを超過し、市価に影響を与えることができる。 
 
8. 販売およびトランザクション情報の確認 
評価人は評価プロセスで使用されるすべての市場および対等な情報を確認しなければなり、従がう属性値の見積もりを開発するのに使用される「事実として」示されるあらゆる情報について責任がある。 証明は情報が正確、意味を持っている保障し、市場の刺激のしっかりした理解を評価人に与え、そして向くことを。 確認プロセスの目的はその正確に現在の市況および傾向を反映する意味を持った結論がこの情報から達することができ、情報だけ示される保障することである。 確認プロセスの間に、評価人が販売を囲む刺激の理解を得ることは必要である: 

> 販売が腕の長さ苦しめられなくてだったかどうか定めれば 
> 価値に影響を及ぼす現在の市況を理解しなさい 

可能な限り、特性を購入するための予想そして刺激を定めるために販売に党にインタビューしなさい。 またトランザクションが起こったら後間もなくして販売人が資金を供給した重要な資本支出がなされたかどうか、定めなさい。 その場合販売を囲む実際の状態を反映するために支出が売出価格に再び加えられる必要があるかどうか、定めなさい。 評価人は代表(仲介商、貸方、弁護士、等)のバイヤー、販売人または1つの販売情報を確認しなければならない。 販売がトランザクションの直接の知識がある誰かと確認することができなければ、使用公衆は記録する。 但し、評価人ははっきり販売がいかに確認された、そしてどの程度までか示さなければならない。 譲歩が市場で共通になったので代表の複雑な党か1と確認されなかったあらゆる販売に重く使用しなかったり、または頼ってはいけない。 
 
B.調節プロセス 
対等な販売の使用に影響を与える他の要因は考慮されなければならない。 従がう特性と各々の対等な販売の違いを説明しなさい。 販売の分析は量的で、質的な要因が含まれている。 対等なデータが従がう特性に合わせられることを覚えなさい。 これらの調節をドル量図として示し、すべての調節のための理論的根拠を正当化し、そして説明しなさい。 この情報は評価人ファイルで含まれていなければならない。 調節の順序はこのフォーマットに続くべきである: 

> 調節の順序はURARの部分である。 すべてのFHAの評価人はURAR内の調節の格子をよく知られるべきである。 調節はドル量として示される。 調節が必要でなければ、評価人は調節として「同輩」か$0を書き入れることができる。 
> 個別回線項目調節は+/- 10%を超過するべきではない。 comparablesへの総調節は純15%および売出価格の総体25%を超過するべきではない。 調節が変数を超過すれば、評価人はなぜ評価のレポートの一部として説明しなければならない。 
 
販売への調節は下記のものを含んでいる: 

> 運ばれる所有権。 この章の所有権評価されたセクションを参照しなさい。 この調節はすべての販売になされる最初の調節常にである。 
> 販売か融資の譲歩。 を説明すれば、あらゆる特売を調節し融資の言葉は、販売の譲歩を含んで、非市場融資の言葉、ポイント、買物交換する、言葉をおろし、または交換閉める。 共通のシナリオはバイヤーに解決の助けの形でポイントを支払っている販売人を含む。 量を反映するためには、対等な販売の売出価格を下方に調節しなさい。 通常この量は典型的なトランザクションのための売出価格の6%超過しない。 
> 売買条件。 販売を、支払われた価格に反映できる家族かの、売り払われるか、またはあらゆる珍しい要因の間で販売される隣接した所有者が購入する抵当流れによって苦しめられる販売を含んで囲む条件を説明しなさい。 
> 市況。 対等なトランザクションの販売の日付から融資の感謝、新しい開発、供給、貸付期間、需要と供給を含む評価の日付への、起こるか、または起こっている変更を説明しなさい。 
> 特性の調節。 これらは販売と主題の違いが限量化可能なら要求され、市場によって支えられる。 
>> 位置-位置の考察のためのアカウント。 
>> 物理的特性-構造の状態、眺め、設計懇願および質を含むcomparablesと主題の物理的な違いを、説明しなさい。 これらに個々の部門として普通入られる。 
>> 経済的な特徴-占有、賃貸料レベル、賃貸借契約構造または言葉を含むcomparablesと主題間の経済的な特徴を、説明しなさい。 
 
> 非不動産項目。 非不動産項目は、個人財産のような価値に、含まれているかもしれない。 これらの項目はから控除されるか、または総考察に不動産だけの支払われる現金同等の価格を反映するために加えられる。 
> 他の調節。 ドル量に基づいていることができる物理的特性を含みなさい。 市場データはの質そして量最も適当な方法の選択を導くべきである。 
 
1. 調節のためのサポート 
調節は市場によって支えられなければならない。 評価人は成長の調節で注意しなければならない; 市場の価格影響を及ぼす要因として販売の特性と従がう特性のすべての違いが確認されない。 価値影響を及ぼして令状の調節を考慮すると同時に受け入れられるそれらの要因だけ。 
 
2. 調節の説明 
評価人は調節がなぜなされたか説明しなければならない。 調節がなされれば、評価人は従がう特性に関連していると同時にcomparablesのそれぞれになされる調節を支える相違を説明しなければならない。 
> URARの説明を報告し、作業ペーパーの維持しなさい。 
 
3. 調節された売出価格の和解 
評価人は強さを考慮しなければなり、対等な販売のそれぞれの弱さはこのデータを販売の比較によって価値の徴候に開発するために近づき。 
> URARの販売の比較のアプローチによって最終的な和解させた価値徴候を報告しなさい。 

4-7収入のアプローチ 
バイヤーの刺激および特性の市場性が収入作成の潜在性に基づいているとき、収入のアプローチは開発されなければならない。 このアプローチは全体の特性か単位の1つ以上がリースされるとき適用するレンタル量および占有にもかかわらず。 特性の機能は貸し出し人や投資家に魅力的である収入のアプローチの開発を支える。 収入のアプローチが適用する状態は次の図表で示される。

   
A.データ条件 
評価人は従がう特性と比較するために同じような市場の使用料を選ばなければならない。 対等ように使用料を考慮する前に使用料のトランザクションそして物理的特性を考慮しなさい。 
 
1. 賃貸借契約およびトランザクション情報の確認 
評価人は評価プロセスで使用されるすべての対等な情報を確認しなければならない。 評価人は価値見積もりの開発の「事実として」示されるあらゆる情報について責任を負うべきそして責任がある。 これは情報が正確、意味を持っている保障し、市場の刺激の理解を評価人に与え、そして向くことを。 確認プロセスの目的は保障することである: 

> 正確に現在の市況および傾向を反映する情報だけ示されること 
> その意味を持った結論はこの情報から達することができる 

もし可能なら、賃貸借契約に入ることのための彼らの予想そして刺激を定めるために賃借人か賃貸人にインタビューしなさい。 賃貸人または賃借人との賃貸借契約情報または彼らの代表(仲介商、代理人、弁護士、等)の1つを確認しなさい。 この証明が可能でなければ、賃貸借契約がいかに確認された、そしてどの程度までかはっきり国家。 代表の複雑な党か1と確認されなかったあらゆる賃貸借契約に重く頼ってはいけない。 
 
2. 調節プロセス 
評価人は対等な賃貸借契約の使用に影響を与える他の要因を考慮しなければならない。 評価人は実際の賃貸借契約収入を和解させる従がう特性と対等な賃貸借契約の違いを説明しなければならない。 対等な使用料のこの選択は総収入の乗数が調節されるべきではないので重要対等なレンタル料金だけである。 これらの調節はパーセントまたはドル量図として普通示される。 評価人はすべての調節の後ろの理論的根拠を正当化し、説明必要がある。 調節の順序は販売の比較のアプローチセクションで示されるそれと同じフォーマットに続くべきである; 但し、対等な使用料に部門を合わせなさい。 
 
3. 収入の投射 
主題のための写し出された総体の賃貸料の開発で、評価人は評価の有効な日付の賃貸借契約を見直し、分析する必要がある。 また、評価の有効な日付および特性の影響のまわりで、もしあれば、始まるか、または終わる賃貸借契約を考慮しなさい。 評価人は収入のアプローチの開発が従がう特性に実際の状態を反映することを保障するために適切なステップを踏まなければならない。 主題が新しかったら、特性収入がいつ安定するか考慮しなさい。 なされるあらゆる仮定のための正当化を含みなさい-時間の上に、例えばリースしなさい。 収入のアプローチは安定させた」前提として「に普通基づいている。 このアプローチを適切に支え、はっきり安定させた収入が達成される日付を示しなさい。 
 
B.率の開発 
総体の賃貸料の乗数は (GRM)特性の売出価格と総体の賃貸料所得間の比率である。 この方法が属性値の徴候を開発するのに使用されている。 評価人は各々の対等な使用料の強さそして弱さを考慮し、十分に従がう特性の収入発生の能力を反映する推定乗数を開発しなければならない。 この比率は収入のアプローチによってのための推定収入にに応じて完了する価値の徴候を適用される。 
 
4-8最終的な和解 
評価プロセスの最終的で分析的なステップは価値表示器を和解させることである。 このステップでは、評価人は行われる適当なアプローチのそれぞれの強さそして弱さを測定し、単一の価値見積もりにこのデータを開発しなければならない。 
 
4-9評価された価値の再考慮 
保険業者は評価に反映されないかもしれない新市場データがあるとき評価された価値の再考慮を要求するかもしれない。 貸方は新しいcomparablesを選び、再評価を要求できる。 貸方からのこの要求は執筆に評価人の作業ファイルで維持されてあり。 評価人はかどうか新しいcomparablesを使用し、再評価を行うために決定しなければならない。 最初の評価が行われたときにcomparablesが利用できたら、貸方は再考慮のための支払を提供しないかもしれない。