転移の市場の転移ギヤ Beth McGuire著
金Rehnquistのために、高価なオレンジ・カウンティーのカリフォルニア慎重な不動産と専門販売は変更の市場やっと認識できる。
「前に年だったとよりリスト市場でやや長くあるかもしれない」、はRehnquistは言う。 「しかし好ましい近隣のよ維持された家はまだ完全に販売している」。
Nydaジョーンズ教会に従って、業務執行責任者、サンディエゴで基づいて推定5-6%認めにカリフォルニア慎重な不動産はカリフォルニア南家毎年まだまたある。 しかし国中の主力産業からの一致はこれらの傾向を確証する間、最後の販売への最も重要なキーがもっと一貫して今日現実的な価格設定であることまたそれを確認する。
「販売人価格を」、はノートDottieヘルマン設定するの1才マンハッタンのCEO慎重なダグラスEllimanの不動産常にである。 「しかし今日私達はである有望競争を注意深く見、彼らの家にそれに応じて値を付けるそれら」。
、ジェフChristianaに従って、慎重な領域がアルバニーで家へ帰ることするべき一方通行、ニューヨークは、固定指値での代りに値幅内のリストの家その価値範囲のマーケティングの作戦を利用することである。 それは、タイトルの下で、作戦Prudential Real Estate Affiliates、Inc.使用しているずっと1996年以来の慎重な価値範囲 (PVRM)MarketingSMをである。
「バイヤーがであり、何販売人が喜んでであるものを支払って喜んで現実的な価格設定取って」、はChristianaの妥協点言うである。 「熱い市場、範囲の価格設定で入札手続を高め、範囲の先端より高い売出価格を励ますことができる。 遅い市場では、それは」。行く交渉を得るのを助けることができる適度な変数を提供する
最も重要、彼は加える、より多くのバイヤーを誘っている間それは販売人が売出価格を制御することを可能にし、同じ球場に別の方法でいないかもしれない販売人およびバイヤーをひとつにまとめることを提供する頻繁。
「$250,000まで使うことを決定しているバイヤー」はChristiana説明する固定$275,000で値を付けられる家を見ないかもしれない。 「しかし$225,000から$275,000の範囲の内で値を付けられたら彼おそらくそれを見る。 純然たる事実は範囲の価格上昇あなたのバイヤーの宇宙」。ことである
値幅の先端に最近オレンジ・カウンティーの家を販売したRehnquistは一致する。 「一度彼がそれを見たと彼が特性を愛したのでバイヤーこの場合彼の出費の限界を持ち上げて喜んでだった」、は彼女は言う。 「しかし私はより高い、定価に」。リストされていたら確実彼見よう初めのそれをではない
販売人のためのよいニュースは、に従ってボストン、マサチューセッツのJohn Maxfield、Prudential Maxfield & Companyの不動産、従来の定価の下でよりPVRMの下で提供をもう受け入れるために義務づけられないので売出価格の制御を維持することである。
「販売人ただ範囲内のすべての提供への書面で答えるために義務づけられると」は彼は言う。 「ほとんどの場合、それは開くそれ以上の交渉のための道を」。
そして最終的な分析を、Maxfieldは、それ範囲の底で提供を得てよいより何も全然続くことを持たないために信じる。 「特性が週の間リストされているか、または月およびあなたが範囲の元口にだけ提供を有したら、それは非常に状態を言うことである。 事実はによって」。ある範囲の内で、それおそらく高値を付け過ぎられるある
今日の市場では、インターネットの特性情報を捜している4人の住宅購入者からの3人と慎重な不動産のPVRMプログラムはより多くの「入手可能性の範囲」の調査で現われる特性を得るのを助ける。 市場が柔らかくなると同時に、Maxfieldは指摘する、それはより多くのバイヤーおよび販売人を得る話すこと最もよい方法であるかもしれない。
「あなたが市場分析が発生させるものをに範囲の上限は一貫していることである確かめたいと思う事」、彼は言う。 「最近1つの場合で、CMAは$510,000から$520,000の価格を示した。 PVRMに80の明瞭な値幅があり、$459,000から$528,876の範囲でこの家に値を付けるために私達は選んだ。 起こったものが$459,000の低価格引きそう多くのバイヤーを、作成したCMAより高い、家が$525,000ですぐに販売したそのような興奮をだったオープンハウスに。
私達はPVRMが効果的にとして働かないある市場があるかどうかMaxfieldを頼んだ。
「ないその間に多くの類似があるので、eBayのは区域働かせなければ」彼を言えばでなければ。 「PVRMは入り、互いに値をつけ始める人々のための機会である。 実際は、それはPVRMのこの概念を始めた特性を売り払うオーストラリアの考えだった。 そしてこれが巧妙な方法であることをeBayの成功から見ることができる。 eBayあなたの市場の仕事、PVRMはあなたの市場ではたらく、余りに」。
ハイフンが使用されないMLSsでは所有者がXにXの範囲内の提供を心に抱くことを、Maxfieldは価格の範囲の上を置くことを分野しかし価格分野でリストされているように上限のコメント欄で、示すことを提案する。
キー、彼は言う、彼らの最もよい利点にそれをである新しい考えの価値を見る潜在性を見る、市場を変わることを見る入り、それを混合して喜んでであり、人使用する販売の専門家ことある。
Maxfieldは考え抜かれた範囲マーケティングおよび特に慎重な不動産が状態の。quoに挑戦する自発性のために彼らのコミュニティのそして彼らの競争相手間の彼ら自身を区別する販売の専門家のための機会PVRMであることを信じる。
「信任を有するそして十分に興奮しなければなりと十分の専門家、交渉の芸術を認めるために」、彼は言う。 「PVRMが他のどのプログラムとは違う提供も」。引き、引き付けるのであなたの販売人にそれを販売できる
Carltonルンドに従ってカールズバッド、カリフォルニア、2005のサンディエゴ郡で閉まるトランザクションの57%のカリフォルニア慎重な不動産と専門veteran販売は範囲の価格設定を使用して首尾よく販売された。
ルンドは経験から話す。 彼は最近彼の517thそのようなトランザクション閉め、過去５年間のPVRMの価格設定を使用してほとんどのトランザクションを続けて閉めるための彼の会社の賞を受け取った。
「概念それ自身を証明したと」、は彼は言う。 「それは1995年に私達を最後のバイヤーの市場の間に戻らせ続け、ちょうどリストされた特性のための質問が、ないし憂鬱な生活を送っているリストのため、それはである偽りなく行くずっと方法」。
それを使用するため最も首尾よく、彼は言う、入り、バイヤーおよび販売人と交渉し、働くことができる人のタイプでなければならない。 「それを愛し、特に今日の市場のそれおよびの価値を見るために、あなたの販売人のための上のドルを得る見る考えに現実的な範囲内の彼らの家のリストによって託されなければならないと」彼は言う。 |
