付録A -他の特性の評価 所有されるA-1不動産 (REO)
HUDの不動産の所有された (REO)特性は貸出し機関へ要求を支払った結果およびHUDへ特性の貸方の移動の所有権である。 通常、REOの特性は貸方によって借り手が抵当で履行を怠ったので所有された。 評価人は特性マネージャーが付いている特性の完全な現場の視察のための特定時を調整しなければならない。 通常、REOの特性は消える実用性としっかり止められている。 但し、評価人は実用性を評価の間にすべての建物システムを検査するためにつけてもらうように試みるべきである。
A.評価人の条件
REOの評価を行う評価人のための条件は他のどの特性の評価人のためのもと同じである。 REOの特性の評価人は認可される国家であるそしてFHAの記録の現在のメンバーでなければならない。
B.評価の条件- 「現状のまま」として評価しなさい
REOの特性は「現状のまま」として評価されるべきである。 不動産評価、第3版の辞書は、次の通り市価を「現状のまま」として定義する: > 「評価の有効な日付現在の不動産の識別された小包への特定の所有権の価値; 物理的に仮説的な市況または可能な推論に関するすべての仮定を」。あり、法的に許されてそして除くそれに関連している
「現状のまま」として価値は評価の日付にあるので特性のための市価である。 評価は均一住宅の評価のレポートから成り、 (URAR)評価の状態は (VC)形作る。 評価人は評価に評価か追加で特性がFHAの抵当保険と(満たすFHAの最低の特性の条件を)販売することができれば示す修理原価計算$5,000以下の現状のまま状態の修理のない現状のまま状態の(1)または(2)。 特性がFHAの抵当保険と修理の$5,000以下の作成によって販売することができれば評価人は修理および推定費用のリストを提供する。 特性が修理で$5,000以上それをFHAの抵当保険のために資格があるようにすることを必要とすれば評価人は修理の一般的な区域をリストし、そのような修理が$5,000を超過するというだけ声明を提供する必要がある。
C.価値の有効な日付
価値の有効な日付は評価人が従がう特性のための現場視察を行う日付である。 別の日付が有効な日付として使用されれば、評価人はとりわけ示さなければならない: > 代わりとなる日付
> 従がう特性が物理的に点検された日付
D.規模
評価人は価値にすべての適当なアプローチを考慮し、この手引に識別される適切なアプローチを開発することを含める完全な評価プロセスを行わなければならない。
E.目的
REOの評価の目的は従がう特性のための売出価格の確立を助けることである。 REOの評価はHUDによって所有された除外された特性の価値を「現状のまま」として推定する。
F.評価または機能の意図されていた使用
REOの評価の意図されていた使用か機能はおよび値をつける目的マーケティングのための除外された特性の「現状のまま"価値を提供することである。 大きい信頼は未来の販売のための特性の現状のまま価値に置かれる。 現状のまま価値は特性の傾向のためのFHAの売出価格を支える。 修理の範囲はFHA被保険者の融資のまたは被保険者の融資のない販売のために提供されるかどうか特性を定める必要とした。 特性が修理なしで最低FHAの特性の条件を満たすか、またはFHAの$5,000の最低の特性の条件または修理のより少しに会えば、特性はFHAの被保険者の融資と提供される。 必要であれば修理は$5,000を超過する、特性はセクション203なしで提供される(b)融資を、セクション203k被保険者の融資のための資格がある保証した。
G.付加的な条件
評価人は集まる情報からの従がう特性を評価し、詳しく述べられる条件に基づいて従がう特性の推定市価でこの手引分析の章の4評価で着かなければならない。 前の世帯主のすべてのトランザクションデータ、そのトランザクションの日付およびUSPAPの条件に基づいて売出価格を含みなさい。 これは特性および近隣の市況に基準か関係枠を提供する。 内部が不利な占有者か他の理由のために点検することができない特性のために特性の外部の点検に基づいて価値を推定しなさい。 価値の外部の見積もりを行なうことでFreddie Mac 704の形態、セカンドローンの属性値の分析のレポートを、使用しなさい。 近隣の特性と対照をなして外の状態の物語のレポートおよび特性の明白な維持を準備しなさい。 価値の見積もりを含み、外面の写真を、また含みなさい。 建物のスケッチは要求されるが、特性の平面図または部屋のレイアウトは要求されない。 評価人は特性が市場に残るとどの位期待されるか露出の期間および見積もりを考慮し、注意しなければならない。 露出の期間はマーケティングの期間と異なる。 露出の期間は特性の興味が評価の有効な日付の前の市場で提供されよう時間を推定する。 適度な露出の概念は十分で、十分で適当な時間ただまた十分で、十分で適度な効果を取囲む。 評価の分析は適度な露出の期間に基づいていなければならない。 REOの特性を評価した場合、評価人は前の章で論議される他のすべての評価および評価の条件に付着しなければならない。
価値へのA-1.1アプローチ
A.費用のアプローチ
通常、費用のアプローチはREOの特性のために開発されない。 費用のアプローチが正当化されたら、章で第4輪郭を描かれる指定に続きなさい: 評価の分析。 評価人は価値のための下落の修理費用の「現状のまま」として量を示すように要求される。
B.販売の比較のアプローチ
多くの場合、販売の比較のアプローチはREOの特性の市価を推定する最も適当なアプローチである。 評価人は次の条件を含んでいる限りHUDからの他のREOトランザクションからの販売のcomparables、復員軍人援護局、Fannie Mae、Freddie Mac、または慣習的な貸方を利用しなければならない: > 従がう近隣か適度な近さ
> 適度な調節に応じる対等な特性
> 喜んでバイヤーおよび販売人と販売される
> 適度な期間の市場に露出される
これらのようなcomparablesが利用できなければ、規則的な市場のcomparablesはそれから使用されるかもしれない。 販売の比較のアプローチで保安官の販売のような苦しめられた販売を使用してはいけない。 これらの販売は喜んで販売人を含まない市場に通常の状態で露出したある。 そのような販売の使用から得られる生じる価値徴候は市価の定義に一貫していない。 1のために販売の比較のアプローチおよびツーユニットの特性を常に使用しなさい。 このアプローチは頼る: > 販売データの供給
> トランザクションの容積
> 販売の比較のアプローチの反映
> 市場
> 最新の市場の傾向を観察し、報告する機能
このアプローチの下で確認され、開発されるデータに使用される他のアプローチに直接適用があり、そこに考慮されるべきである。 少なくとも3つの対等な販売はこのアプローチと使用されなければならない。 いつも、評価人は販売の比較のアプローチによって他のアプローチからの仮定およびデータおよび価値見積もりの開発のVC形態を運ばなければならない。
C.収入のアプローチ
通常、収入のアプローチは1または2家族REOの特性のために開発されない。 収入のアプローチは正当化されることを市場が示したら、セクション5で輪郭を描かれる指定に続きなさい: 評価の分析。 3のおよびfour-unit特性の場合、収入のアプローチを常に使用する。
A.1.2報告要求
REOの評価は専門の評価の練習(USPAP)の均一標準に従って行われなければならない。 他の報告要求は次の通りある: > 各評価を、評価人は刺激を提供するように修理されるに対して未修復特性を買うために特性の市場性を高めるあらゆるバイヤーの刺激のリストに与えなければならない。
> 1978年の前に組み立てられるすべての特性のために評価人はロサンジェルスを基盤とするペンキテストの完了の評価を調節しなければならない。
> 空き地(土地)の評価のために、形態FW 68、土地評価のレポート、または同等の形態を完了しなさい。
A-1.3和解
評価プロセスの最終的で分析的なステップは価値表示器を和解させることである。 このステップでは、評価人は各々の適当なアプローチの強さそして弱さを測定し、単一の価値見積もりにこのデータを開発しなければならない。
ネイティブアメリカンの土地の一世帯住宅のA-2評価
割り当てられた(別名個々の信頼である)この評価のガイドブックの為に、貸方とりわけ評価を必要とすればおよび無条件相続権の土地は種族の信頼の土地のまたはHUDの種族の信頼のネイティブアメリカンプログラム(HUD/ONAP)セクション184のオフィスのためのHUD/FHAセクション248プログラムの下で、これらの指針は適用する。 特性がネイティブアメリカンの予約にある割り当てられた(または個人)信頼か無条件相続権の土地におよびあればHUD/FHAセクション203の下で抵当に入る(b)はこの手引で、評価人演説する基本的な評価の方法を使用しなければならない。 指名ネイティブアメリカンの予約の中では、条約および種族の法律はいろいろな所有権パターンを作成した。 ある小包は制限されていない無条件相続権であるかもしれない他は限られた種族の信頼か割り当てられた信頼の土地を分配する。 評価人は異なった制限をよく知られるそして従がう特性のための適度な価値を開発しなければならない。 続くことは一般的な指定である。
A.無条件相続権の制限されていない
無条件相続権の制限されていない所有権はインドの出来事の種族か局によって検討なしでネイティブアメリカンかネイティブでないアメリカの購入者の間で買われ、販売され、移るかもしれない所有権の不動産(BIA)である。 HUD/FHAセクション203のため(b)プログラム、評価は他のすべての標準的なHUDの評価の方針に合致しなければならない。 HUD/ONAPセクション184プログラムのために、予約、種族の信頼および割り当てられた信頼のために利用されるプロシージャの無条件相続権の土地は続かれるかもしれない。 限られた信頼の土地は疎外か妨害に対して中央政府制限に応じてある個々のインド人か種族が握る土地である。 どの留置権でも限られた土地に対して置くことができる前にトランザクションはインドの出来事(BIA)の局によって承認されなければならない。 すべてのHUDの貸付け金はこの条件に従い、HUDの貸付け金ファイルの証拠を提供しなければならない。 Lendersは適切なBIAの接触および貸付け金の処理の種族の不動産の役人を早く作るように励まされる。
B.種族の信頼
種族の信頼の土地は米国政府によって種族のための信頼で握られる。 種族は種族が付いている残物特定の個人の使用のための種族の信頼の土地の部分、所有権を、中央政府信頼によってリースするかもしれない。
C.割り当てられた(または個人)信頼の土地
個々の種族のメンバーが所有するが、米国政府が信頼で握る土地。 それは何人かの個人が所有する割り当てられた信頼の土地のために共通である。 将来借り手が分別された特性すべてまたは部分を使用するために提案すれば他のすべての所有者は抵当へのなる党によるこの整理の受諾か従がうの細分することが分割されていない所有権のための個人に分配することを示さなければならない。
評価されるA-2.1所有権
A.種族の信頼の土地
HUD/FHAセクション248はネイティブアメリカンの種族の信頼の土地にある家の抵当およびHUD/ONAPセクション184保証の抵当を保証する。 これらの特性のための、根本的な土地のリースされた所有権は種族と残り、長期に応じて50年によってひかれる賃貸借契約である(または25年の回復可能な言葉の25年の賃貸借契約に)。 leasehold財産のための価値を定めることは評価の目的であり、それに続く使用はHUDの被保険者か保証された抵当に解説文書を提供することである。 種族の信頼の場所の抵当はmortgagorおよび種族の権限によって署名し、BIAによって承認される受諾可能な賃貸借契約が含まれなければならない。
B.割り当てられた(または個人)信頼の土地
割り当てられた(または個人)信頼の場所の抵当は賃貸借契約を含まないが、特定の抵当ライダーは要求される。 すべてのHUDの貸付け金にライダー信託証書がなければなり抵当を付し、BIAによって25 USC 483 (a)に従って承認する承認される。 HUD/ONAPセクション184は割り当てられた信頼の土地の抵当を保証する。 割り当てられた信頼の土地は個々のネイティブアメリカンのための連邦政府によって信頼で握られる。 土地は個人によって所有され、価値は土地のために与えられる。 セクション184のための割り当てられた信頼の土地を評価するとき、評価人は種族の信頼の土地のために与えられる方法に続くかもしれない。 HUD/FHAはセクション203 (b)の下の割り当てられた信頼の土地にある家の抵当を保証する。 評価人は基礎的な情報のためにこのデータを使用できたり演説するFHAセクション203のためにこの手引の章で第3そして第4典型的な評価の練習を使用しなければならない。 評価人は現在のUSPAPおよびHUD/FHAの標準に従って完全な評価プロセスを行わなければならない。 これはここに識別されるようにすべての適当なアプローチの開発を、評価し、完了するためにすべての適当なアプローチの考察を含んでいる。
価値へのA-2.2アプローチ
評価人は異なった制限をよく知られるそして従がう特性のための適切な価値を開発しなければならない。 対等な販売の供給およびレンタルトランザクションは場所と種族によって変わる。 種族の信頼の土地貸借権または割り当てられた土地の販売の価値を定めるために適度な販売の比較のアプローチを提供するために十分な販売が予約にまたは特定のネイティブアメリカン区域の内にあるまで評価人は他の価値表示器に頼らなければならない。 評価プロセスは典型的な市場評価より完全に文書化されなければならない。 USPAPの標準#1は# 2評価人を許可して有効「正しく用いる確実な評価を作り出して必要」。の技術およびそれらの確認された方法をであり、 そして「不動産の評価の結果に評価人を報告することで紛らわしくない」。各分析、意見および結論をある意味では伝えなければならない 信頼の土地の評価は費用の他の種族から開発されるアプローチ、かデータにもっと頼るかもしれない。 HUDは意図されていたユーザーが理解することができるように評価人が調査、開発される情報を文書化したらおよび結論を受け入れるはっきりレポート。
A.費用のアプローチ
費用のアプローチは頻繁に予約の設定の独特な性質に基づく価値の第一次徴候である。 種族の信頼の場所のこのアプローチの完了と共に、空いているとして場所の価値は適用しない。 URARへの費用のアプローチの追加の場所の価値はゼロまたは小さいleasehold価値である。 土地の賃貸借契約が市場に、リース料金の価値によってがゼロである、leasehold価値と同等であるupfront支払がなかった。 これは典型的なシナリオであり、価値は根本的な土地のためにない。 評価人はコメントで」を大文字で書かれていない年次賃貸料の種族の信頼の土地にある声明「主題書き入れるべきである。 市場があり、土地が購入されたら、価値は従来の方法によって推定される。
1. 新建設
柔軟性が原因で法律、セクション248およびセクション両方184で使用されるHUDの割り当てによって市価を超過できる新建設のための開発費の包含許した。 続くことは種族の土地の新建設に特定の指示である。 基本的な評価の方法はこの手引の章で第4演説する。 腐敗性費用に水の費用および他のどの現地の費用も含めることに加えて予約内の土地のために、評価人オフサイト開発費に手当を提供するかもしれない近づきなさい。 実際の一定の比率で割り当てられた費用のより少しまたは従がう家の構造の費用の10%まで従がうロットの開発と関連付けられるオフサイト下部組織のために加えられるかもしれない。 この方針はそのような充満がハウジングの実体のような種族的に公認の実体によってかハウジングの権限査定される、または力、実用性、下水道または水や道路工事提供するための他の中央か地方自治体ボディとの一致主に適用する新建設に。 実用性を持って来る費用; 公共水を含んで、下水道、電気および電話は重要な開発費を表す。 住宅の家の従来の地域の開発はローカル文化の一部分ではないかもしれない。 従って、郊外のパブリックシステムのあらゆる形態への接続への光熱費はローカル標準を超過できる。
遠隔地域では、マーシャルの建設費及び速いガイドまたは関連費用マニュアルは基本的な見積もりに含まれていない交通機関、労働または他の費用ができるように調節されなければならないかもしれない。 建築家料金は基礎建築費に普通反映されない。 特殊事情が原因でこの料金のための正常なAlsiteは自動的に上記の実費を反映しないかもしれない。 評価人は建設費に調節の支持の説明を提供しなければならない。
2. 既存の構造
市場の販売が限られている一方、HUDは費用のアプローチが下落の確実な見積もりを含むすべての種族の信頼の評価で、完了するように要求する。
B.販売の比較のアプローチ
ネイティブアメリカンのコミュニティはさまざまな率および程度に開発途上経済である。 それは貸方およびHUDのために重要価値に影響を与える経済的要因を理解するためにである。 従って評価人はローカル種族の住宅市場を伝えなければならない。 販売の比較のアプローチは一般に完了し、遠隔地域で古い販売を18かまで月含むかもしれない。 確実なcomparablesが利用できる一方、市場を論議する物語の正当化は、販売、使用料を提供しまたは主題に適切な空室情報は費用のアプローチから開発された価値を支えて受諾可能である。 典型的なデータ・ソースに加えて評価人はインドの出来事(BIA)の不動産のオフィスのローカル種族か局からの販売情報を得るかもしれない。 地域内の他の予約からの販売は考慮されるかもしれない。 各状態に独特な要因があり、評価人はこの手引の章で第4輪郭を描かれる販売の比較のアプローチの指示からの偏差を説明するべきである。 販売のための選択の好みの順序は評価される土地のタイプによって決まる。 > 種族の信頼のLeasehold販売(種族のメンバー間の市場の販売)
> 種族のメンバー間の割り当てられた土地信託の販売
> 予約(土地の貢献を調節することによる改善の残余値)の内の無条件相続権
> 予約への無条件相続権の近似
地価が含まれている対等な販売に、調節はback-outに未開墾の土地の価値要求される。 この調節はネイティブアメリカンの信頼の販売トランザクションへの無条件相続権の対等な販売を比較するとき要求される。 形態の調節を「他の下で」書き入れ、対等な販売のそれぞれのために別に定められる「未開墾の土地価値として」、の分類しなさい。 C.収入のアプローチ
収入のアプローチはネイティブアメリカンの信頼の土地に関して一般に開発されない。 特性がレンタル単位を含んでいれば、評価人は各単位に月例賃貸料の見積もりを提供し、賃貸料が種族のsub-marketに限られるかどうか注意しなければならない。 このアプローチは正当化されることを評価人が定めれば、評価人はこの手引の章で第4輪郭を描かれる指定に従って収入のアプローチを完了するべきである。
価値のA-2.3和解
評価人は利用できる限られたデータからの限られた信頼特性のための市価を定めなければならない。 信頼の土地の価値決定は典型的なHUD/FHAの指示へ例外である; 価値は費用か市場のより低いのに限られない。 市場情報が限られている一方、すばらしい重量は代替費用のアプローチに与えられるかもしれない。 決定過程および価値を文書化しなさい。
A-2.4 HUD/FHAの条件
、セクション184かセクション248と含む貸付け金で限られた信頼の土地をHUDは市価の厳密な解釈の条件を放棄し、上記の市場の費用のアプローチに基づいて貸付け金を受け入れる。 他のHUDの健康、安全、アクセスおよび特性の状態問題はすべてFHAの条件に合致しなければならない。 評価人は修理の受け入れの過程において特性がを必要としてあれば、またはならない示さなければ。 修理にあ完了されるのための適切な条件を作り、評価しなさい修理されるように特性を「」。 評価人は特性がこの手引の適当な最低の特性の条件に合致すれば示さなければならない。 それが、評価人は貸付け金の不足または拒絶の訂正を推薦し、説明しなければならない。 種族的に所有され、維持された通りおよび実用性は公有と考慮される。 評価人は非公開のために共通所有権の状態を地役権および維持一致要求しなければならない。 HUDは標準的で、実施される範囲に建築基準法および点検の種族の施行を受け入れる。 ポイントで種族サポートは利用できない、検討し仕事が適切な国民の標準に従うこと証明は認可されたか、または証明された専門家に引き締まらなければならない。 例に、種族建築許可を出さないが、点検のための準備があったものだ。 貸方か借り手はエンジニア、建築家または検査官のような貸方によって承認される修飾された専門家と契約を結ばなければならない。 インドの保健業務による点検か承認は個人またはコミュニティ水および下水道のために受諾可能である。 残りの経済的耐用年数は推定され、報告されなければならないが、抵当を限らない。 従がう特性は長期抵当を保証するために十分な残りの生命を所有しなければならない。 抵当言葉は特性の残りの生命を超過しないかもしれない。 A. HUD/FHAセクション248およびHUD/ONAPセクション184条件
セクション248およびセクション両方184プログラムのために、特性が危険、有害な臭気、大きく抗勢の視力の自由でなければ物理的な改善を危険にさらすかもしれない過度のノイズは占有者の特性のlivabilityに、市場性、または保健及び安全性影響を与える。 もしあればこれらの条件の存在しなさい、評価人は貸付け金の問題または拒絶の訂正を推薦し、説明しなければならない。 両方のプログラムのために、評価人は観察されるか、または潜在的な環境問題を訂正する適切な条件を作る。 多くの予約は100年のはんらん原のために地図を描かれなかった。 評価人が可能なはんらん原問題を観察すれば、それらは既存の特性の洪水保険を要求することである。 保険業者は特性は氾濫から危険な状態にないこと借り手か種族が認可されたエンジニアからの高度の証明書を提供すれば洪水保険の条件を放棄するかもしれない。 新建設のための最も低い床が(を含む地階) 100年の洪水の高度かそれ以上であるなることに注目しなさい。
B.報告要求
評価人はアプローチが報告し開発されなかった、アプローチの排除のための理論的根拠をならないかどうか挿入しなければ。 評価人は費用のアプローチによって価値の徴候を支える仮定と完全な追加を付けなければならない。 費用のアプローチはURARの他の価値に、もしあれば、和解する。 評価人は顕著な指示に従って仕事条件またはVCを示す。 DE underwriterか貸方はある指示に従ってあらゆる仕事条件の受諾可能な完了を保証しなければならない。
評価の高い費用区域で処理する助けられた評価のためのA-2.5指示
特別条項を収容するためにはネイティブアメリカンの土地のリモートサイトと、次の助けられた評価プロセス割り当てられる関連付けた。 割り当てられた評価人は不動産評価の高い費用がネイティブアメリカンのコミュニティのunderwritingの一世帯の抵当についての心配であるローカル人員が付いているネットワークかもしれない。 この問題を最小にすることを、FHAおよびONAPは訓練されたローカル人員の使用が点検を行う可能にしローカル市場の現在の分析を提供し、そして評価のレポートを起草する。 レポートは割り当てられた評価人に進まなければならない検討にレポート勝ち、追加ドキュメントを提供し、URARに署名し、そして貸方にレポートを進める。 助けられた評価を使用してプロセスは認可された評価人がすぐに利用できない遠隔地域に制限される。 それはや時間運送費用がローカル都会の典型的な評価の費用に評価の費用を二度増加するとき使用されるかもしれない。 プロセスは監視され、DE underwriterか貸方に受諾可能でなければならない。 割り当てられた評価人はローカル下請け業者を使用するかもしれない: > 評価人に受諾可能な一般的な不動産の技術(構造、貸出、販売、管理)を持ちなさい(ハウジングの権限のスタッフのような、種族の指名収容の実体の (TDHE)スタッフまたはBIAの不動産の人員、ローカル不動産の専門家)。
> 利益相反の限定に従わなければならない(特性のバイヤーまたは販売人との個人的なか金利を持ってはいけない)。
> 不動産の評価のレポートに署名する評価人は「検討評価人」ののラベルの下で別のもの、レポートの内容のための全面責任、USPAPの標準2-5を受け入れなければならない準備した。
> 割り当てられた評価人は全体の評価を担当し、URARに署名する。 レポートの個々の援助は提供される助けの範囲を文書化しなければなり、利益相反を証明することは証明にない。
> 割り当てられた評価人はUSPAPの能力の規則をよく知られなければならない。 これは運ばれる独特な所有権含まれるローカル市場および市況のような重要な問題を含んでいる。 遠隔地域の市場がゆっくり変わることを仮定される。 条件が変わったら、更新済分析は要求される。 割り当てられた評価人は評価がすべてのHUD/FHAおよびONAPプログラムに条件合うことすべての責任を負う。 | 
