ゼロ費用は説明されるプログラムの財政を再建する ヘンリーSavage著
ある地理上の区域で無限に普及した、間他での聞こえない、ゼロ費用はプログラムの値する完全な説明に財政を再建する。 つまり、修飾された借り手はわずかに高い金利と交換に財政を再建と関連付けられる従来の最後の費用の支払を見合わせることができる -- 通常約4分の1%。 これらの最後の費用は権限保険、郡登録料、評価料金、貸方のunderwriting料金、代理人の解決料金のような項目が、等含まれている。 それはいかに働くか。 それはかなり簡単である。 卸し売り貸方は高い金利と交換に発生住宅金融専門会社に料金を支払って喜んでである。 住宅金融専門会社は頻繁に「収穫広がり報酬と呼ばれるこの料金が付いている解決のテーブルで単に支払う借り手の最後の費用を」。の 住宅金融専門会社は料金としてバランスを保つ。 借り手に現金支出費がないし、住宅金融専門会社が解決で文字通り最後の費用を支払うので最後の費用は融資額に転がらない。 私は1990年代初期に利用できるようになって、プログラムについて以前書いたからゼロ費用のrefiの支持者であり。 ある人々は高い金利の取得によって、借り手が貸付け金ことをの生命にわたるより多くの興味を支払うことを論争した。 これらの間違っている精神は返金不可料金および割引の支払によって金利「の下で」買って指すことを、借り手結局は寄与する信じるより低い金利を支払うことによって。 概念的には、これは本当であるが、実用的な見地から、それはナンセンスである。 説明しよう: 典型的な最後の費用は、ポイントおよび融資開始手数料を除いて特性の位置によって、変わることができる。 私に北ヴァージニアおよびチャールストン、サウスカロライナでオフィスがある。 私達の例でこれらの区域を使用しよう。 $300,000貸付け金で、ヴァージニアの最後の費用は約$3,300を合計する。 チャールストンの最後の費用は$2,300に近い方に動く。 私が率を今日見るので、私は私がポイントか最後の費用無しでヴァージニアに世帯主を30年の定率モーゲージのための6.25%提供できることを見る。 借り手はより低い率がほしいと思い、くぼんだ費用の$3,300を支払えば、私は6%提供する。 どの取り引きがよりよいか定めることはナンバークランチングの簡単な問題である。 元利(6.25%の$300,000貸付け金のP&I)の支払は$1,847である。 これを6%取り引きと比較して、借り手がよりもむしろ融資額に最後の費用を転がすことを好むと仮定することは安全支払う現金払いの$3,300をである。 従って6%の$303,300貸付け金のためのP&Iは$1,818である -- $29の相違。 1ヶ月あたりの$29を救うためにそれは公平の$3,300を失う意味を成しているかどうか私達が定めることを試みる前に私達は税問題を考慮しなければならない。 住宅ローンの利子とは違って、最後の費用は課税控除ではない。 私の計算機は6.25%の下で支払われた最初の年の興味にもっと$553があること私に$300,000取り引きを告げる。 25%税率区分を仮定して、この借り手は税の$138をより低い率、高い費用の取り引きよりより少なく負う。 12か月までに$138を分ければ、ゼロ費用の取り引きが税の約$11をもっと救うことが私達は分る。 これは$18だけの税の相違の後で本当を、作成する$29相違から控除されなければならない。 今度は質問はこれになる: それは1ヶ月あたりの約$18を救うために公平の$3,300を失う意味を成しているか。 節約($3,300/$18)に費用を単に分ければ183か月かかる、または費用を取り戻す15年以上ことを私達は見る。 実際に、そして確かに統計的には、人々は長く貸付け金を保持しない。 彼らはより低い支払の形で彼らの費用を取り戻そう前に販売するか、または財政を再建する。 私達が$29の同輩によって税の節約を寄与する、$3,300境界114か月、か9および除去しても借り手がお金を貯め始める半分の年前に。 貸付け金が損益分岐点より先にを離れて支払われれば、借り手は効果的にお金を失った。 それを見るもう一つの方法はここにある。 どんなポイントが6.25%取り引きの下の6%取り引きの落下のバランスをするかより低い金利がで主なより速い、省略するので。 私の償却のスケジュールは私に184th月、$212,505への2ドル6.25%取り引きの下の6%プログラム落下のバランスのそれを、告げる。 借り手が6%貸付け金を取り、現金払いの$3,300を支払うことを選べば何か。 6%と6.25%の支払の違いは$300,000の同じ融資額を使用して1ヶ月あたりの$48である。 しかし実用的な比較は私達が$3,300が持っていたそれを残った十分に投資されて得よう数のプラグを差し込むように要求する。 ただの3.50%簡単な興味を使用して、借り手は銀行でお金を保つことによって1ヶ月あたりのほぼ$10を得る。 $48から$10を引けば私達は$38の本当の相違を有する。 要される$3,300にこの数を分ければ私達はまだ税問題を見ないで87か月に私達を連れ出す、または7年以上、過す損益分岐点。 今度は私達を最後の費用がより安いビットであるところで南に走行することを許可しなさい。 同じ計算を、回収期間同じ融資額を使用して適用して、金利および仮定はチャールストンの居住者のための9年以下ちょうどある。 数は、人々ない。 表面上は低利率率およびくぼんだ費用の率直な発表を外に十分に押売りする貸付け金役人に慎重がありなさい。 1つの最後の事: 最後の費用は融資額の低下としてパーセントとしての融資額として増加する。 これはそれを本当のゼロ費用のrefiプログラムを見つけること小口金融のバランスを持つ人々のためにさらに困難にする。 このような場合、ポイントか融資開始手数料を運ばない抵当プログラムを頼みなさい。 | 
