전속 변호사:

전속 변호사: 부동산 회사 사이 경쟁 있다

benny L. Kass의

역시, 부동산 중개업 공업에 있는 경쟁은 인터넷 및 다른 기술적 진보의 최근 현상에도 불구하고 다수 요인 결과로, 방해되었다. 그런 요인은 몇몇 부동산 중개인, 주의회 및 부동산 임무 조차 취한 행동을 포함한다.

그것은 연방 공정 거래 위원회 그리고 미국 법무부에 의해, "부동산 중개업 공업에 있는 경쟁," 2007년 4월에서 발행해 제목이 붙은 최근에 간행한 보고의 많은 결론의 한개이다.

보고는 전형적인 부동산 거래가 어떻게의 진행하는지 길 포괄적 분석을 제공한다 -- 시간에서 주택 소유자는 종결까지 시장에 그/그녀의 집을 두는 것을 결정한다 또는 타협은 일어난다.

부동산 중개업 전문가의 2개의 종류가 있다: 중개인과 대리인. 합동 보고에 따르면, "… 대리인은 소비자와 직접 작동하고 중개인은 감독한다 대리인을." 조사가 부동산소개업자, 소비자의 84%의 국가 협회에 의하여 그(것)들을 그들의 집을 판매하기 위하여 돕도록 실행한 2006에 따르면 부동산 중개인을 고용하십시오.

판매인은 중개인과 판매인 사이 계약인 "명부작성 계약을,". 이것은 계약 조건 밖으로 철자한다 -- 위탁될 임무를 포함하여 집 인기 상품이 만일.

FTC/DOJ 학문에 따르면, 명부작성 계약의 3가지의 주요한 유형이 있다.

 

• "일반적인 인기 상품에 독점권,". 여기에서, 명부작성 중개인은 집을 위한 구매자를 누구가에 관계 없이 찾아내는지 집이 명부작성 기간 도중, 판매되는 경우에 임무를 받을 것이다;

   

• "독점 기관." 이 배열의 밑에, 명부작성 중개인은 임무 있다고 하더라도 중개인을이다 구매자를 찾아내기에서 성공적 받을 것이다. 그러나 판매인이 구매자를 찾아내는 경우에, 아무 지불도 소유.

   

• "열리는 명부작성이." 중개인에는 집을 판매하는 권리가 있다, 그러나 독점적이지 않다. 만약에 다른 중개인 -- 또는 homeseller 자체 - 발견은 구매자, 명부작성 중개인 임무를 받지 않는다.

보고는 "비전통적인" 사업 모델로 나타나는 무엇을 다수를 토론하기 위하여 계속된다. 그들은 다음을 포함한다:

 

1. 가득 차있는 서비스 어음 할인 중개인. 그들은 통용 임무 요금 보다는 더 낮은 가격에 구매자와 판매인을 완전한 부동산 중개업 서비스 제안한다. 하나의 예로, 보고는 "어음 할인 중개인 곳에 통용 비율에 있는 6% 7%."가 지역에 있는 3 4% 임무에게 전통적인 중개인에 의해 제공된 서비스 전부를 제안할지도 모른다 설명한다

몇몇 중개인 -- 법률에 의해 금지하지 않아 곳에 -- 그(것)들이 있는에 유도가 클라이언트로 등록한 대로 그들의 고객에게 현금과 같은 리베이트를 선물권 또는 쿠폰 및 증인 제안할 것이다.

보고는 리베이트의 가치의 상세한 분석으로 들어간다. "… 주택 구매자, 리베이트에게 돈을 돌려보내서 구매자는 수수료 지불과 반대로 가정에 쓸 것이기 더 많은 것이." 있을 것이기 때문에, 또한 부동산 업자를 유익할 수 있다

그러나 몇몇 국가는 소비자에게 리베이트 제공에서 중개인을 금지한다. 학문은 "리베이트 금지 할인하는 가격을 금한ㄴ다는 것을 결정하고 그로 인하여 해친다 소비자를."가 실제로, 2005년의 3월에서, 법무부는 그 국가에 있는 제한되는 경쟁을 rebates 제공에서 켄터키 중개인을 금지한 그것의 규칙 주장하는 켄터키 부동산 위원회에 대하여 시민 독점금지 소송을 신청했다. 보고에 따르면, 케이스는 나중에 몇 달 수습되고, 지금 리베이트는 허용된다. 소송을 제기해야 하기 전에, 명백한 성공과 더불어 다른 국가에 있는 사법부 조사된 유사한 금지 추가.

 

2. 가상 오피스 웹사이트 (VOW) 중개인. 학문에 따르면, "맹세는을 통해 중개인이 그들의 등록한 클라이언트에게 중개업 서비스를 온라인으로 제안하는 인터넷 웹사이트이다. 맹세 통신수의 유일한 특징은 이 중개인이 그들의 클라이언트에게 다른 중개인이 다른 사람을 통해 그들의 클라이언트에게 전달하는 손 납품 우편물, 팩시밀리 또는 전자 우편과 같은 방법을" 제공하는 동일한 (다수 명부작성 서비스) 정보를 온라인으로 찾는 기능을 제안한다 이다

    

3. 웹사이트. 부동산 무역에서는, 각자 판매인은 FSBO로 알려진다 -- "소유자 에의한 판매를 위해." 먼저 토론되는 것과 같이, 부동산 업자의 큰 백분율이 부동산 전문가를 사용하더라도, 그것을 독자적으로 시도하는 것을 선호하는 많은 판매인이 있다. 학문은 FSBO 판매인을 돕기 위하여 서비스를 제안하는 몇명의 회사가 다는 것을 보고한다. 몇몇 웹사이트는 부동산 업자가 ", 가상여행 천연색 사진을 배치하는 것을 허용하고 잠재적인 주택 구매자에 의하여 찾을 수 있는." 3,000의 단어 묘사 균일가를 매긴다 ($300의 범위 안에)

인터넷은 지금 부동산의 판매에 있는 중요한 역할을 한다. Craigslist 다만 부동산은 Zillow와 같은 조직 호별에서 배회하는 일요일에 종일 쓸 필요없이 가정 사무실에서 웹을, 찾는 것을 그로 인하여 잠재적인 구매자가 허용하는 유용하고 유익한 원조를, 제공한다.

그러나 이 혁신에도 불구하고, 합동 보고는 거기 부동산 시장에서 "튼튼한 경쟁" 좀더 달성에 많은 장애에 다는 것을 단정했다. 개요의 대신으로, 이들은 다음을 포함한다:

 

• 한 줌 관할에서 아직도 존재하는 반대로 리베이트 법률과 같은 경쟁에 입법상과 규정하는 금지 또는 FSBOs를 위해 독점적으로 광고하고 일하는 회사를 위한 사전 허가 필요.

   

• 다수 명부작성 서비스의 사용. 이 학문을 위해 준비에서, FTC 및 DOJ는 이해 관계자에게 그들의 관심사를 설명하는 기회를 주는 작업장을 붙들었다. 학문에 따르면, "작업장 토론자는 어떤 MLS 규칙이 독점 기관 명부작성으로… 들어가는 중개인에 대하여 어떻게 감별하는지 보고했다. 명부작성 계약이 인기 상품에 독점권이…."이면 않는 한 가정에 관하여 정보가 대중적인 부동산 웹사이트에 이용할 수 있게 하는 것이 허용되지 않는다 규칙 또는 정책… 국가

   

• "조타." 이것은 상황을이었다 중개인 포함한다 또는 대리인은 그들의 클라이언트에게 대리인이 임무를 받지 않을 특정 집을 보여주서 다른 부동산 전문가와, 협력하는 것을 사절한다 -- 또는 그들이 다른 집에게서 얻을 임무를 큰으로 받지 않기 위하여. 비전통적인 중개업을 소유하는 설명되는 1명의 부동산 중개인:

"나는 개인적으로 중개인 또는 대리인에게 아무도가 나의 명부작성에게… 보여줄 잠재적인 판매인을 말해 달라고 했다. 나는 나의 표시에 의하여 훔친… I가 있었다 조차 공중 부동산소개업자 사건에 어음 할인 중개인인을 위한 공중에서…." 비웃어진 1명의 대리인이 있었다

5개의 결론은 합동 보고에 의해 한다.

 

1. 정부는 부동산 중개인의 개인 협회의 협력적인 행위를, "감시하고 적합한 상황에 있는 실행 활동을 가져와야 한다."

    

2. 만일 "주의회 의원과 기업 규칙을 위협하십시오 국가 입법과 규칙의 경쟁 결과에 관하여 정보를 제공하고는 것을 또는 이미 경쟁 또는 소비자 선택"를 제한하는 것을 계속하면 FTC 및 사법부

    

3. 주의회 의원과 기업 규칙은 "기존하는 법률, 규칙을 철회하는 것을 고려해야 하고 규칙은 경쟁하기 위하여… 그 한계 선택 그리고 새로운 중개업의 능력을 감소시키기 위하여 만든다……."

    

4. 정부와 기업 규칙은 "시장 선택권의 소비자 이해를 승진시켜야 한다."

    

5. 만일 "부동산 중개업 공업의 실험적인 학문의 실행가능을." 사정하면 FTC/DOJ와 기업 규칙

읽힌 보고는 재미있다 및 유익하다. 그것이 기간을 이해하게 쉬운에서 과정 설명하기 때문에, homesellers와 주택 구매자에게 특히 유용할 수 있다 -- 그리고 함정 -- 그들이 과정 도중 만날지 어느 것을. 이것은 다는 것을 규칙의 선반에 먼지를 모일 반면에 보고는 아직 결정될 것이다.

(상세한 보고는 여기에서 눌러서 찾아낼 수 있다)