전속 변호사: 저당 관심사 공저 benny L. Kass의
세금의 제거는 어떤 사례금든지 나르는 유일하게 지적이는 추적이다.
-- John Maynard Keynes
"그러나 그것은 공제할 수 있다!" 얼마나 자주 우리는 가지고 갈지 저당 융자 어떤 종류의를지 결정할 때 이 낱말이 들렸는가? 무엇이 정확하게 deductible 평균? 당신은 $300, 000를 위한 콘도미니엄을 구매하는 것을 계획하고 $30,000를 (10%) 아래로 둔다. 당신은 $270,000 대부를 찾고 있다. 1명의 대금업자는 $1662.45의 월부금과 더불어 6개의 1/4%에 당신에게 조정 비율을 30 년 저당, 제안했다. 다른 대금업자는 관심사 5.5%에 3 년간 조정에 체재할지 어느 것이 (ARM) 당신을 3 년 조정 비율 저당을 가지고 가도록 납득시키는 것을 시도하고 있다. 첫번째 3 년간 매달 저당 납부금은 $1533.04일 것이다. 이 수가 단지 원금과 이자, 세금 및 보험 아닙니다 반영한ㄴ다는 것을 명심하십시오. 당신은 수를 분석하고 2개의 대부 사이 달 당 $129.41의 다름이 다는 것을 본다. 그러나 그것은 당신 조회의 끝이 아니다. 당신은 당신이 당신이 결혼하고 공동으로 $61,301와 $123,700 사이에서 번ㄴ다는 것을 의미하는 25% 소득세 층에서 다는 것을 알고 있다. 그것은 당신이 저당 관심사에서 지불하는 각 달러를 위해, 당신 당신의 소득세 신고에 그것의 25% 공제할 수 있다 의미한다. 따라서 당신이 이 공저를 연결할 때, 2개 저당 사이 다름은 지금 $97.65에 달 떨어진다. 이것은 당신이 저당 융자를 언제 물색하는지 고려하는 중요한 양상 이다. 우리의 보기에서는, 당신은 그 팔이 그 후에 현재 시장 조건에 기초를 둘?" 재계산될 때 나의 대부가 상당히 더 높을지도 모르다 때 "3 년 팔을 위해 $83.22의 매달 저축이 의 진짜로 다는 것을, 요구해야 한다 따라서, 세금 고려사항은 매우 중요하다 -- 당신이 당신의 2006년 소득세 신고를 신청할 것을 준비할 때 당신의 앞에 둘 다 그 후에 사고. 관심사 공저의 2개의 양상을 보자: 저당 관심사: 첫번째 또는 두 번째 집에 저당 융자에 관심사는 뒤에 오는 제한에 완전히 공제할 수 있다, 주제: 취득은 $100,000까지 $1까지 백만 및 가옥 저당 대부를 빌려준다. 당신이 결혼하고, 그러나 따로따로 신청하는 경우에, 한계는 반에서 나뉜다. 당신은 취득 대부의 개념을 이해해야 한다. 그런 대부를 위해 자격을 주기 위하여는, 당신은 당신의 가정을 사거나, 건설하거나 실질적으로 개량해야 한다. 당신이 걸출한 신세 보다는 더 많은 것을 위해 재정을 재건하는 경우에, 초과 총계는 취득 대부로 당신의 가정을 개량하기 위하여 당신이 과잉 전부를 이용하면 않는 한 자격을 주지 않는다. 저희가 이 보기를 보게 하십시오: 당신의 현재 저당 균형은 $200,000에 내려간다, 그러나 지난 몇년 동안에 거창한 감사 때문에, 당신의 집은 $600,000의 지금 가치가 있다. 당신은 약간 돈을 재정을 재건하고 떠나고 싶으면. 당신의 집에 있는 당신의 신용 그리고 공평에 기초를 두어, 당신의 대금업자는 당신에게 $450,000의 저당 융자를 주는 준비된다. 그것은 중대하게 보이고, 그러나 당신이 $300,000까지서만 관심사를 공제할 수 있을 것이라는 점을 명심한다. ($100,000 가옥 저당 플러스 $200,000의 취득 신세) 국세청은 사람이 세금 공제의 이 양상을 위해 자격을 주기 위하여 분리되는 가옥 저당 대부를 밖으로 가지고 갈 필요없다 분명히 했다. 잔여 관심사는 개인적인 관심으로 대우되고, 유감스럽게도 공제할 수 있지 않다. 점: 당신이 저당 융자를 물색할 때 -- 무언가는인지 어느 것 각 잠재적인 주택 구매자는 해야 한다 -- 당신은 많은 정보를 제공될 것이다. 이해해야 당신이 하는 1개의 품목은이다 "점의 개념." 각 점은 당신의 저당 융자 양의 1% 이다. 따라서 당신이 $450,000를 빌릴 것인 경우에, 각 점은 당신에게 $4,500.00를 요할 것입니다. Lenders는 원하는 때 만큼 점을 위탁할 수 있다, 그러나 어떤 수준에, 대부는 고리, 잠재적으로 불법에 되고, 일반적으로." 알려지는 무슨이 "sharking 대부로 대표할지도 모른다 전형적으로, 당신이 대금업자, 당신을 지불하는 각 점을 위해 퍼센트의 1/8 씩 당신의 금리를 감소시킬 수 있어야 합니다. 그러나, 금리가 지난 몇년간 매우 낮았기 때문에, 차용인은 여분 더 낮은 저당 관심사 대부 조차 얻기 위하여 돈을 다만 지불하고 싶었다 없다. 점은 이름 여러가지 수시로 가장된다 -- 대부 할인 또는 발생 요금과 같은 -- 그러나 그들의 이름에 관계 없이, 그들은 당신 돈을 대표한다 -- 소비자 -- 지불해야 한다. 그리고 지불은 대부액에서 일반적으로 포함되지 않기 때문에, 보통 현금에서 솔직하다. Lenders는 모험한다. 그들은 대부를 안으로 상환할 수 없을지도 충분히 모른다 낯선 사람에게 돈을 빌려준다. 대부의 반제를 확보하기 위하여는, 대금업자는 대부의 가득 차있는 지불을 보장하기 위하여 집이 방계 친족 (안전)로 높은 쪽으로 있다 그것에 의하여 차용인이 (저당 문서) 신용장을 서명할 것을 요구한다. 가격은 (평평하게 하고 있다 집값이 상승할 때, 대금업자는 적은 위험이 있다, 그러나 나타날 이니까 저당물에 의하여 증가하고 있다) 이것 한다 대금업자의 안전이 잠재적으로 더 위험한. 더 높은 위험, 더 높을 것이다 저당 관심사는; 더 높은 위험, 더 많은 것은 대금업자를 싶을 것이다 위탁하고 가르킨다. 그러나 많은 소비자는 제일 저당 거래를 얻기 위하여 주변에 물색하지 않는다; 그들은 맹목적인 믿음에 신용 상태에 관하여 대금업자의 계산서를 가지고 간다. 수시로 더 나은 금리를 얻는 것이 가능하다 -- 또는 더 적은 점 -- 다른 대여 근원에서. 나는 우리가 2007년으로 움직이는 때, 우리는 점으로 제안되는 대부를 더 보는 것을 시작할 것이라는 점을 의심한다. 새로운 저당을 얻기 위하여 지불된 점은 차용인에 의해 지불되는 년에서 완전히 공제할 수 있다. IRS는 원래 차용인이 이 점을 위해 대금업자에 분리되는 체크를 쓰도록 요구했다; 최근에는, IRS는 이 위치의 물러서는 것을 보인다. 그러나, 그것은 아직도 타협 계산서 (HUD-1)가 있는 명확하게 반영한다 당신이 지불하고 있는 점 수 그리고 양을 이해된다. 재정을 재건 대부를, 그러나 얻기 위하여, 당신이 점을 대부분의 경우에 지불하는 경우에 그 점은 급여받는 년간 공제할 수 있는 안으로 가득 차있다 아니다. 오히려, IRS는 당신이 당신의 저당 융자의 년의 수에 의하여 점을 할당하도록 요구한다. 예를 들면, $450,000 양에 있는 대부가 당신에 의하여 재정을 재건하고 얻는다. 감소된 금리로 이 새로운 대부를 얻기 위하여는, 당신은 1개 점을 지불하는 것을 선택한다 -- 또는 $4,500. 당신의 대부가 30 년간 인 경우에, 당신은 단지 점의 1 제 30 의 해마다 공제할 수 있다 -- 또는 $150.00. 그러나 당신이 당신의 집을 다시 판매하거나 재정을 재건해서 이 대부를, 일찌기 떨어져 지불하면, 미배분한 (nondeducted) 점의 균형은 그 년간 당신의 소득세 신고에 그 때 공제될 수 있다. 판매인 급여받는 점: 부동산에서 모두는 불경기 시장에서 양도할 수 있다, 특히. 종종, 잠재적인 구매자는 판매인에게 판매 계약을 선물하고, 판매인을 재정적인 판매를 처음부터 끝까지 간 용인을 확인하기 위하여 요구한다. 그런 용인은 (1) 몇몇 또는 전부를 구매자의 결산 비용, (2) 타협에 당좌 대부를 주어 판매인 지불해, 판매인을 또는 (3) 몇몇 또는 전부를 구매자의 점 지불해 판매인 포함한다. 이 점이 구입자에 의해 공제될 수 있다 그것을 또는 아닙니다, IRS 발행했다 지배를 믿으십시오. 서비스는 비록 그 점이 판매인에 의해 지불되었더라도 구입자가, 일정한 상황에서, 저당권자가 요구한 점을 공제할 다는 것을 알렸다. 이것은 "판매인 급여받는 점으로 일반적으로 불린다." 저희가 당신의 보기를 보게 하십시오. 당신은 당신의 새 집을 $450,000를 지불하고 $360,000의 대부를 얻을 것이다. 대금업자는 그들이 2개 점을 받는 경우에, 또는 6개의 1/4%, 또는 $7,200에게 당신 6개의 1/2%를 위한 조정 30 년 전통적인 대부를, 점 없이 줄 수 있다. 당신이 당신의 판매인을 이 합계를 지불하도록 납득시킬 수 있는 경우에 -- 그리고 당신의 판매 계약을 판매인이 점으로 이 돈을 지불하고 있다는 것을 반영해 달라고 하십시오 --당신은 완전히 당신이 올해에를 위해 신청하는 당신의 소득세에서 전체 지불을 공제할 수 있어야 합니다. 타협 장이 아마 타협에 받아진 가장 중요한 문서인 납세자는 생각나게 하고, 영원히 지켜져야 한다. 이것은 당신이 IRS에 의해 이제까지 도전되는 경우에 당신의 제일 증거일 것이다. 판매인 급여받는 점 공제에 1개의 중요한 까탈이 있다. 판매인이 지불한 점 양은 구입자가 지금 그 판매인 급여받는 점을 공제하는 경우에 구입자의 기초를 감소시키기 위하여 이용될 것이다. 우리의 보기에서는 구입자가 재산을 $450,000를 지불하면, 지금 구입자에게 판매인 급여받는 점의 $7,200를, 원가 기준 감소된다 공제된 점 양에 의해 공제하는 경우에. 우리의 보기에서는, 기초는 지금 $442,800일 것이다 ($7,200 마이너스 $450,000). 여기에서, 현재 세법의 밑에, 이것은 당신을 위한 진짜 문제이지 않을지도 모른다. 기사의 이 시리즈에서 나중에 토론될 것이다 것과 같이, 적어도 2 년간 그들의 집에서 살아있는 완전히 그들의 주요한 거주의 판매에 이익 (공동 귀환을 신청하는 결혼된 한 쌍을 위해 $500,000)의 $250,000까지 과세 수입에서 제외할 수 있는 납세자. 따라서, 상대적으로 중요하지 않는의 과세 표준 -- 납세자가 $250,000 $500,000 법정 달러 양을 초과하는 이윤을 남기면 않는 한. 이 정보는 실제로 일반적이다. 각 납세자는 선택권 및 상황 여러가지 유일하다. 당신은 당신의 특정한 상황을 위한 당신의 세금 조언자를 상담해야 한다. | 
