전속 변호사: 같이 친절한 굳어지는 교환 benny L. Kass의
나는 미국에 있는 세금을 내게 거만하다. 유일한 것은 이다 - 나는 돈 반을 위해 것과 같이 다만 일 수 있었다.
-- 아서 Godfrey 우리가 이 란의 주제에 얻기 전에, IRS에서 뉴스 속보가 있다. IRS 보도 자료에 따르면, 이 국가의 맞은편에 모든 납세자는 화요일, 2007년4월 17일 까지, 그들의 소득 신고를 신청하기 위하여 가지고 있을 것이다. 4월 15일 -- 전통적인 세금 일 -- 일요일 및 4월 제 17에 가을은 해방 일이다 -- 콜럼비아 특별 행정구에 있는 법정 휴일은인지 어느 것. 따라서, IRS 서류정리 마감 시간은 2 일 동안 연장되었다. 그러나 특히 당신이 정부에게서 환불을 받는 것을 계획하는 경우에, 지연하지 말라. 지금, 이 란의 주제 등을 맞댄. 당신은 당신이 수년 동안 세놓고 있는 단 하나 가족 집을 소유한다. 당신은 집은 다만 너무 작았다 당신과 당신의 배우자가 지금 막 결혼할 때, 그러나 당신의 가족이 성장하는 때, $75,000를 위해 그것을 샀다. 판매 대신에, 당신은 그것을 밖으로 세놓는 것을 선택했다. 지금, $700,000가 그것에 의하여 가치가 있다. 거주자는 이사하고 재산이 두드러지게 매우 더 많은 것을 평가할 것이라고 당신은 믿지 않는다. 당신은 당신의 세금 회계사에 의해 당신이 연방기도 하고 주도 이익 세금에서 $150,000 만큼 지불해야 할지도 모른다 조언되었다. 당신은 무엇을 해야 하는가? 1개의 선택권은, 당연히, 재산을 판매하기 위한 것이고, 세금을 내고, 판매 진행의 나머지를 pocket. 모두 후에, 당신은 좋은 결정을 년 내리고 명확하게 재산을 세놓는 것은 당신을 전에 잘생기게 갚았다. 또 다른 선택권은 당신이 당신의 구매자를 돈 빌려준다 그것에 의하여, 후에 융자를 가지고 가기 위한 것이다. 구매자는 약속 어음을 서명하고 신용장을 가진 집을 장악한다. 이것은 부금 판매로 알려지고, 당신이 대부의 생활 내내 납세를 밖으로 퍼지는 것을 허용할 것이다. 그러나 결국 당신은 세금을 내야 할 것이다. 또 다른 대안, 내국세 수입 부호의 단면도 1031년의 밑에 즉 같이 친절한 교환이 있다. 이것은 "굳어지는 교환으로 일반적으로," 그의 소송이 이 거래의 타당성을 확인한 씨의 이름을 따서 Starker 명명해 불린다. 당신이 적당한 교환을 하는 경우에, 당신은 당신이 판매한 재산에 자산 매각 소득세를 지불할 필요없다 -- "포기된 재산이라고" 칭하는지 어느 것이. 대신, 당신의 이전 재산의 과세 표준은 새로운 재산의 과세 표준이 된다 -- 알려지는지 어느 것이 "보충 재산"로. 즉 포기한 재산의 기초가 $75,000인 경우에 비록 포기한 재산이 당신에게 일백만 달러를 요할지도 모르다, 그 재산의 기초는 $75,000가 될 것이다. 1031 교환의 뒤에 이론은 간단하다: 그것은 IRS에 그렇지 않으면 갈 돈이 새로운 투자 재산으로 다시 대신 갈릴 것이다 그래야 사람들을 투자 재산을 격상시키는 격려한다. 그러나 기초가 동일에 남아 있기 때문에, 때 보충 재산이 궁극적으로 (판매되고 반면에 1031 교환에서 포함되지 않는다) 그 후에 가득 차있는 자산 매각 소득세는 급여받을 것이다. 몇몇 중요한 규칙이 있다: 첫째로, 포기해 및 보충 재산은 모두 투자 목적을 위해 붙들어야 한다. 둘째로, 재산은 "같이 친절해야 한다." 이것은 아주 광역적인 개념이다. 단 하나 가족 집은 농장 지대를 위해 교환될 수 있다; 사무실 건물을 위한 콘도미니엄 단위, 또는 사무실 건물을 위한 아파트 건물. 셋째로, 보충 재산의 구입 가격은 동등하거나와 더 중대해야 보다는 포기한 재산의 판매 가격 한다. 그렇지 않으면, 다름에 세금은 급여받아야 할 것이다; 이것은 "시동으로 불린다." 네 번째, 교환기는 접근이 있을 수 없다 -- 1 분 조차를 위해 -- 판매에 포기한 재산에서 진행한다. 이 기금은 자격이 된 중개인을 가진 조건부 날인 증서로 들어가야 한다. 질에, 그 사람 또는 회사는 납세자와 관련있거나 이전 2 년간 납세자의 대리인에일 수 없다. 예를 들면, 납세자가 법률 서비스를 위해 그녀의 대리인을 2 년이 경과하면 않는 한 (1031 교환을 위해 이외에), 그 대리인 중개인 또는 조건부 날인 증서 대리인일 수 없으면 사용한 경우에. 다섯번째에, 법률에서 밖으로 철자되는 강제적인 시간 금지가 있다. 당신은 날짜에서 45 일을 보낸다 중개인에 보충 재산을 확인하기 위하여 포기한 재산이 어느 것에서 닫힌. 이것은 당신이 아주 특정적인 한ㄴ다는 것을 의미한다; 당신은 "나가 ABC 콘도미니엄에 있는 단위를" 사고 싶다는 것을 말할 수 없다. 당신은 정확한 단위 수를 주어야 한다. 당신은 안전하게 3개까지 보충 재산을 확인하골, 당신이 이렇게 결정하는 경우에 궁극적으로 모두를 소유할 수 있다. 그러나 당신은 그 날짜에서 180 일 안에 확인한 재산의 적어도 한에 제목에게 닫은 포기한 재산을 가지고 가야 한다. 당신은 그들의 총계 공정 시장가가 포기하는 재산 전부의 총계 공정 시장가의 200% 초과하지 않을 한 재산의 어떤 수든지 확인하는 권리가 있다. 1031의 교환의 2개의 종류가 있다: - 앞으로. 여기에서, 당신은 포기한 재산을 첫째로, 그리고 그 후에 판매한다 -- 위에 기술되는 지침서 다음 -- 보충 재산을 얻으십시오.
- 반전: 수시로 당신은 당신이 포기한 재산을 판매할 것이라는 점을 알고 있다, 그러나 이것이 달성될 전에, 당신은 당신이 그것의 보충으로 이용하고 싶으면 바람직한 재산을 찾아낸다. 당신은 상황을 반전할 수 있다, 그러나 규칙은 확실히 복합물이고 당신은 직업적인 세금 및 법적인 그것을 제대로 하기 위하여 지도를 노력해야 한다.
2007년1월 22일 에, IRS는 (동일한 날짜) 어떤 부동산든지의 판매인이. 주요한 거주의 판매 교환에 정보 보고를 위한 증명서"가 표제 "모양을 완료할 것을 요구하는 효과적인 게시 2007-4년을 발행했다, 타협 대리인과 소유권 회사는 판매인을 특정 질문에 응답하는 얻는 의무를 지우고, IRS에 모양을 복종시킨다. IRS에 따르면, "이 정보는 판매 또는 교환이 모양 1099-S에 국세청에 보고되어야 한ㄴ다는 것을 결정하기 위하여 필요하다. 응답된 진실하거나 틀리기 6개의 질문에서 이기 위하여 포함된다: - 나는 거주의 판매 교환의 날짜에 5년 기간 결말 도중 2 년 더 많은 것을 모이는 기간 동안 나의 주요한 거주로 거주를 소유하고 이용했다.
- 거주의 판매 교환의 날짜에 5년 기간 결말 도중, 나는에 내국세 수입 부호의 어느 단면도 1031년을 적용한지 교환에 있는 거주를 취득하지 않았다.
왜 이 마지막 질문? 많은 년간, 법률에 있는 허점이 있었다. 우리의 보기에 돌아가자. 당신은 $75,000를 위한 재산을 사고 지금 $700,000를 위해 판매할 것이다. 당신은 그리고 그 후에 당신의 주요한 거주로 실제로 움직이고 그것을 대우하기 위하여 굳어지는 교환을, 보충 재산을 밖으로 세놓기 위하여 집으로 일이년 동안 할, 수 있었다. 2 년 후에, 당신은 재산을 판매하고 이익의 $500,000 배타까지 요구한다. 의회는 전에 이 허점을 몇 년 보완했다. 당신이 실제로 가득 차있는 5 년간 재산을 소유하면 않는 한 당신은 년 또는 2 후에 그것으로 아직도 움직이는 수 있는 그러나 당신이 1031 교환에서, 당신 배타를 요구할 수 없으면 관여시키는 경우에, 지금. 이것은 지금도 당신이 은퇴에서 살고 싶은 위치에 있는 보충 재산을 얻기 위하여 은퇴 연령을 접근하고 있는 투자자를 위한 좋은 방법이다. 당신은 2 년간 재산을 밖으로 세놓고 그것으로 그 후에 움직인다. 당신이 그 가정에서 죽는 경우에, 당신의 상속인은 세워진 기초를 얻고, 큰 자산 매각 소득세를 지불할 필요없을 것이다. 당신이 5 년간 재산에서 체재하는 경우에, 당신은 배타를 요구할 수 있다. 얼마나 당신은 당신이 당신의 주요한 거주로 그것을 개조할 수 있기 전에 보충 재산을 세놓아야 하는가? 결정적인 응답이 없다. 많은 세금 대리인은 당신이 적어도 1 1년 동안 투자 재산 그것을 지켜야 한다 자리를 잡는다. IRS는 알려지는 무슨이 "오래되고 찬 규칙"로 따른다 -- 즉 2 년간 투자로 보전되는 경우에, IRS는 사실에 도전하지 않을 것이다. 같이 친절한 1031 교환은 부동산의 투자자를 위한 잠재적으로 유리한 세금 배열이고, 그러나 아주 복잡하다. 당신은 주의깊게 당신의 거래를 구축하고 당신이 IRS 법률 및 규칙의 편지를 따르고 있다는 것을 확인해야 한다. | 
