부동산 시간 - 2006년을 7월 28일 물으십시오 피터 G. 밀러의
질문: 나의 집은 중개인을 가진 시장에 있고 명부작성 계약은 끝에 달 만료되는 경우에. 나는 새로운 중개인을 가진 뒤에 오는 주에 시장에 재산을 되돌릴 것이다. MLS에 보여주는 시장에 일의 수는 첫번째 중개인으로 목록으로 만들어진 시간을 포함할 것인가? 응답: MLS 체계의 수백이 있고 정책은 변화한다. 중개인이 보인 묘사에서 당신은 현재 명부작성 중개인의 밑에 시장에 일의 수를 찾아낼 것이다. 많은 체계는 또한 모든 중개인을 가진 시장에 일의 총계를 포함한다. 따라서 몇몇 체계로 당신은 220 일 (시장에 모든 일) 동안 140의 MLS DOM (시장에 현재 일)와 재산 DOM를 볼 것이다. 질문: 나는 나의 가정을 판매하고 조금 위협되어 얻기의 과정에서 판매하지 않을 것이라는 점을 이다. 4개의 침실, 2.5 목욕 및 중대한 인근을 가진 3 살이다. 우리는 지금 그리고 1개 조차 대략 3 달 동안 시장에 그것을 입찰해 달라고 했다. 우리는 어떻게 이 신천옹을 이동해서 좋은가? 응답: 당황하기 전에, 당신의 지역 사회에 있는 가정 같이 인기 상품에 걸리는지 얼마나 당신의 중개인에게 질문하십시오. 가정이 전면 긴 기간 동안 시장에 있는 것을 보이는 경우에, 중개인의 매매 계획에 보기. 시장에 내놓아지는 재산은 것과 같이 약속되는가? 계획은 바뀌어야 하는가? 다음으로 말한다 세부사항을 위해 당신의 중개인과 닫히기에 저가를 가진 당신의 제안, 구매자를 위한 도움, 등등을 개조하는 것을 고려하십시오. 질문: I 작은 집이 있는 2개의 도시 제비로 이루어져 있는 재산을 소유하기 위하여. 그리고 빈 이다 것과 같이 집에 의하여 수선 유사시에는 이고 $75,000가 가치가 있다. 재산에 대하여 지금 대부에서 $60,000가 있다. 나는 집을 당겨 벗기고 제비에 four-plex를 건설하고 싶으면. 나는 어떻게 이것을 일어나? 나는 개발자에서 살 것이다 제안이 있었다. 나는 나 자신 재산 개발에 나의 손을 시도하고 싶으면. 응답: 당신은 있는 무엇이 지금 아무 소득도 일으키지 않는 저당잡힌 재산이다. 당신은 더욱 형편이 좋아져 재산을 위로 고치고 및 밖으로 세놓거나, 재산의 판매량을 보거나, 무역하고 재산을 더 개발한. 이 선택권의 각각에는 이득과 위험이 있다. 당신이 재산을 위로 고치는 경우에 당신은 국부적으로 임대 시장이 만족한 반환을 일으킬 확실할 필요가 있다. 모든 비용 및 세금이 낸 후에 재산에 의하여 열매를 산출할 무슨이 당신이 당신을 보는 필요 판매하는 경우에. 1031 교환하십시오 -- 재산이 자격을 주는 경우에 -- 당신은 더 나은 재산을 줄지도 모르고 어떤 이익든지에 소득세를 거치할 수 있었다. 세부사항을 위해 세금 전문가를 보십시오. 재산 개발에 관해서는, 그것을 그 자체로 해 미숙한 소유자는 잘 봉사하지 않는다. 많은 관할에서는 발달은 지역제, 허용, 등등을 얻는 솔직한 큰 비용을 가진 복잡한 과정 이다. 고려하는 아이디어는 개발자에 합작 투자로 들어가기 위한 것일 것입니다 -- 당신은 총매출 임대 달러의 몫의 답례로 재산을 제공할 것이다. 세부사항을 위해, 대리인과 말하십시오. 질문: 주택 매매를 위한 몇 퍼센트의 시간을 서명한 계약은 닫히기에 처음부터 끝까지 가지 않는가? 그것을 계약과 종결 사이에서 가지고 가기 위하여 얼마나 보통 하는지. 더구나, 계약가격은 접근 가격 보다는 시장의 현재 그리고 기술적이지 않는가? 응답: 실제로 모든 구입 제안은 좋고, 시장성이 높은 보험을 걸 수 있는 제목에 얻는 오늘 특정 비율 및 기간을 가진 회계, 가정 검사 및 기능과 같은 필요조건에 관하 우발적 이다. 몇몇 제안은 보통으로 실패한다, 그러나 백분율은 불명하다. 닫히지 않는 계약의 백분율은 시장에서 시장에 아마 변화한다. 종결은 전산화한 신용, 저당 및 제목 서비스 때문에 훌륭한 속도로 계획될 수 있다. 그러나, 그것은 즉시 종결이 있는 어느 것이든 당을 위하여 판매인이 수시로 보충 재산을 찾아내기 시간을 필요로 하고기 구매자와 판매인이 둘 다 포장하기 시간과 움직임을 필요로 하기 때문에 보통 이지 않는다. 계약가격에 관해서는 대 접근 가격, 계약은 결산 과정에 있는 출발점을 반영한다. 세금 부동산 물권 보험과 같은 그리고 관심사 당 diem 결산 경비는 계약 크기와 마감일과 관련된다. 나는 닫히기 것이 단순히 계약의 반영이기 때문에 계약가격이 접근 가격 보다는 "현재" 이다 확실하지 않다. 그들 둘다는 인 무슨이다 -- 그리고 더 이상. 질문: 우리는 진퇴양난이 있다. 우리는 전에 우리가 더 나은 금리를 얻기 수 있기 때문에 우리의 아들 및 그의 새로운 아내를 위한 가정을 3 년 구매했다. 그들은 가정에서 그의 아내는 허리 부상이 있고 층계를 위로 올라갈 수 없을 때, 최근까지는 살았다. 그들은 모든 납부금을 지불하고 그들의 세금에 관심사를 공제했다 -- 우리는 아무 삭제도 요구하지 않았다. 지금 그들은 - 국가의 - 이사할 필요가 있고 다른 가정을 구매하는 것을 계획하고 있다. 우리는 그들의 이름에 요구를 집 넘어서 종료하고 그 때 그들은 $500,000의 자본 이득 배타를 사용해서 좋은가? 우리는 완전한 우리의 이름에 있는 1031 교환 (제목에 지금 나타나는 때) 그들의 이름에 그 후에 나중에 종료하는가 요구 제목을 필요로 하는가? 응답: 누군가에 요구를 아무거나 종료하는 계획은 적당한 법과 회계 통보 없이 결코 착수해야 하지 않는다, 그렇지 않으면 그런 노력은 고의가 아니고 값이비싼 결과를 가져올 수 있다. 당신의 질문에 관하여, 재산에 당신의 아들과 며느리 이익 제목이 당신 당신의 판매에서 이익에 세금을 내야 한 경우에 이익을 판매하고 숨길 수 있는의 앞에 2 년간 재산에서 살아야 할 것입니다. 나는 재산이 당신이 어떤 판매 이익든지에 세금을 거치하는 것을 허용할 1031 교환에서 판매될 다는 것을 의심한다. 왜? 재산은 무역 또는 상업에서 이용되지 않았기 때문에, 하락되지 않으며 당신은 비즈니스 공제로 저당 관심사 또는 재산세를 요구하고 있지 않다. 특성을 위해, 세금 대리인, CPA 또는 등록한 대리인을 보십시오. 질문: 집의 판매에서 부동산 점원에게 몇 퍼센트가 지불되는가? 응답: 응답은 점원이 가정을 목록으로 만들고 판매했다는 것을, 다만 다만 재산이라고, 그 혹은 그녀의 중개인을 가진 계약 그 자리에 판매된 재산이라고, 목록으로 만들어 위에 달려있다 -- -- 소유자 또는 구매자가 찬성한 총 요금. 법률에 의해 놓인 아무 표준의, 필수 요금도 없고 모든 요금은 양도할 수 있다. 질문: 나는 1999년부터 NYC에 있는 우리를 소유했다 -- 나가 2002년에 결혼하기 전에 -- 나의 아내는 빌림에 이렇게 이지 않는다. 나의 아내 및 나는 2004년에 프로리다에 있는 가정을 샀다; 우리는 두 프로리다에 있는 다른 집을 사기 위하여 가정 다 내년에 판매할 것이다. 우리는 두 장소 전부에 자본 이득 공제대상을 요구해서 좋은가? NYC 우리는 나의 1 차적인 거주이다, 그러나 프로리다 거주는 나의 아내의 1 차적인 거주 (나는 이리저리 간다)이다. 나는 우리가 24 달 필요조건을 만족시킬 것이라는 점을 그러나 나가 거주 필요조건에 관하여 확실하지 않다는 것을 알고 있다 -- 저희의 둘 다 저희의 순서를 따라 FL 장소에서 자본 이득 공제대상을 요구하기 위하여 살 필요가 있는가? 이 미결이 나가 FL 거주에서 공제대상을 위해 자격을 주기 위하여 체재해야 하는 일의 최소 숫자 있고 또는 나는 2개의 "1 차적인 거주"가 있기 수 없기 때문에 인가? 나의 아내는 저희의 순서를 따라 그녀의 자신으로 FL 가정의 판매를 공제대상을 얻는 주장할 수 있는가? 응답: 당신은 단지 매 2 년마다 1개의 주거 삭제만 요구할지도 모른다. 당신의 아내가 우리 제목에 이지 않기 때문에, 그녀가 재산 및 이렇게 "소유하지 않기" 때문에 그녀에 있는 말뚝을 아마 삭제를 가지고 가는 아무 기능도 없다. "이익을," 말한다 IRS를, "납세자는 두 자신 제외하고 가정을 판매의 앞에 5 년의 2를 위해 주요한 거주로 이용하기 위하여 해야 한다. 소유권과 사용 기간은 동시 일 필요가 없는다. 2 년은 24의 가득 차있는 달 또는 730 일로 이루어져 있을지도 모른다. 여름 휴가 동안과 같은 짧은 휴무는 사용의 기간으로 생각한다, 그러나 더 긴 틈은 1년 sabbatical와 같은. 납세자는 또한 틀림없지 않는다 현재 판매의 앞에 2 년 도중 판매된 다른 가정에 이익을 제외했음에." 우리를 판매할 수 있고으면 당신의 아내가 프로리다 재산의 판매에서 삭제를 위해 삭제를 얻을 수 있고 당신이 판매하고 자격을 줄 다는 것을 일지도 지도 모르다. 세부사항을 위해 세금 전문가와 말하십시오. 질문: 나는 나의 결혼 이전에 가정을 소유했다. 지금 나는 이혼을 통해 가고 있다. I는 나가 이혼의 한가운데에 아직도 인 동안 나의 집의 판매에 떨어져 서명할 부동산 소유권 보험 회사를 찾아낼 수 있을 것이다. 집은 나의 이름에서서만 재산을 양도한다. 응답: 당신의 아내는 당신의 결혼의 기간 도중 일어난 어떤 증가시킨 가치든지에 요구를 통해 충분히 재산에 있는 공정한 관심사가 있을지도 모른다; 당신의 아내는 공동 재산 국가에 있는 추가 권리가 있고을지도 이혼이 완결될 때까지 재산을 판매하지 않는 당신의 관심사에 있을지도 모른다. 이혼 상황은 모든 당을 위해 어렵다, 규칙은 관할을 거쳐 변화하고 당신은 당신의 대리인과 사정 토론까지 아무것도를 하면 안된다. 질문: 우리는 새로운 가정을 사기의 과정에서 이다. 집은 우리가 닫고 가정된 날짜의 앞에 완성되지 않았다 나가 버는 무슨을에 관하여 나는 종이 더, 등등을 보내고. 지금 그들은 나가 10.5%에서만 금리를 얻어서 좋 재정을 재건 대부다는 것을 말한다. 그들은 우리 집에 닫히 이것을 조차 해서 좋은가? 응답: 당신의 본래 비율은 무엇이었는가? 당신은 대부에 대하여 다른 대금업자와 검사했는가? 오늘 환경에서는, 10.5% 비율은 비참한 신용 또는 대부를 를 위한 재산 의 가치 보다는 멀리 좀더 건의한다. 건축업자 계약은, 건축업자를 위해 그리고에 의해 쓰여지, 전형적으로 연기한 가정 완료를 위한 어떤 책임든지의 그(것)들을 방면한다. 당신의 국가 법무 장관 및 지역 사회 주거 그룹 국부적으로 대리인과 가진 소비 생활 사무실을 접촉해 당신은 잘 봉사할 것입니다. | 
