부동산 시간 2007년을 6월 8일 물으십시오 피터 G. 밀러의
질문: 나는 검사 항목을 가진 구매 계약을 서명했다. 검사 도중, 우리는 물이 잠글 때 물 미터가 달렸다는 것을 것을을 발견했다. 계수검사는 집 이상으로 관이 샌ㄴ다는 것을 의심했다. 대략 10 일 후에 검사 우발사고는 제거되었다, 문제가 2층 누출에 화장실 다는 것을, 그리고 벽 안쪽에 관이 역시 샐지도 모른다 판매인은 저에게 말했다. 나는 새로운 페인트에 의해 덮더라도 1층 천장에 큰 물 얼룩을 보았다. 나는 계약에서 나가서 좋은가? 나의 추론은 집에는 고쳐지게 단단한 극적인 결함이 있다 이다. 응답: 연극은 세지 않으며, 아니라 여기 무슨이 있다: 첫째로, 당신은 왜 검사 항목을 제거했는가? 판매인이 어떤 수리든지 하도록 요구했는가? 그것은 당신이 계약을 종결하고 당신의 예금을 돌려받는 것을 허용했는가? 둘째로, 무엇이 판매인 노출 계산서가 밝히는? 그것은 누출을 주의했는가? 셋째로, 누구를 위해 중개인은 작동했는가? 당신은 구매자 중개인을 이용했는가? 당신의 지역 사회에 있는 부동산 대리인에게 구매 계약을 가지고 가십시오. 질문: 나는 최근에 전액 가정을 구매하기 위하여 제공했다. 판매인은 이미 2개의 다른 제안이 있었다 그러나 단순히 약간 날짜를 바꾸고 그 후에 나의 제안을 받아들였다. 나의 대리인은 판매인이 나의 제안을 받아들였었다는 것을 그러나 나가 몇몇 사소한 변화를 가조인하고 그녀 등을 맞댄 계약을 팩스로 보낼 필요가 있었다는 것을 저를 부르고 저에게 말했다. 나가 판매인의 받아들여지는 제안을 받자마자 나는 변화를 인정하고 나의 부동산 중개인 등을 맞댄 계약을 팩스로 보냈다. 나는 계약이 지금 안전했다는 것을 느꼈다. 그러나 나중에 나의 대리인이 후에 부르고는 판매인의 대리인을 말했는 동안, 간결은 그녀에게 나의 것 대신에 더 높은 제안을 받아들이기 위하여 결정된 소유자를 말했다. 나의 대리인은 명부작성 대리인부터 나의 대리인이 나의 변화를 명부작성 대리인 등을 맞댄 거기 팩시밀리로 보내질 얻을 수 있기 전에 판매인이 다른 제안으로 가고 있었다 이미 알렸었다 그녀를 말했다 우리가 하고 그러나 돈을 더 역시 지불한 것을도 제안할 수 있던 아무것도 없었다. 따라서, 나의 대리인의 통보 당 나는 나의 원래 가격을 통해 일렬로 세우고 $15,050 씩 나의 제안을 증가하고 나의 대리인에 팩스로 보냈다. 나의 대리인은 나가 나의 제안을 증가했었다는 것을 판매인의 집에 몰고 있던 판매인의 대리인을 부르고 그녀에게 말했다. 다음 나의 대리인은 다른 당이 지금 $16,000를 제안하고 있었다는 것을 저를 부르고 명부작성 대리인이 그녀에게 말했다고 말했다. (이것은 그녀가 그녀의 차에서 몰고 있는 동안 이었다.) 이 시점에서는 나는 상황으로 아주 불편하게 느끼는 시작했다. 그가 육체적으로 그것을 받기 전에 구두 제공되고 판매인이 다른 제안을 받아들이는 것을 동의하고 있었다는 것을 나타났다. 부동산을 구매하는 모든 계약이 쓰기에 있어야 한다 나의 이해이다. 판매인은 구입 및 판매 계약의 어떤 이유로 철회할 수 있는가? 응답: 나가 당신의 편지를 이해한 대로 당신과 판매인 사이 아무 계약도 없었다. 제안은에 받아들여지는 주제의 "몇몇 변화" 때 받아들여지지 않는다. 대신, 수정 오퍼는 하고 있다. 당신은 당신의 중개인에 수정 오퍼를 받아들이는 팩시밀리를 후에 보냈다. 그러나, 그것은 의미하지 않는다 판매인에 의해 받아들여져야 한ㄴ다는 것을 -- 제안은 합격의 앞에 어느 시점에서 철회될 수 있다. 당신은 수정 오퍼를 전해 듣고 반응했다. 그러나, 당신의 응답은 소유자 후에 받아들였었다 다른 당에서 쓰여진 제안을 충분히 일지도 모른다. 장래에, 계약을 해결하고 시간 지연을 피하는 명부작성 중개인의 사무실에 대회. 질문: 당신은 나의 최후의 수단이다. 나는 어떻게 Troy에 있는 임대 재산을 누구가 소유하는지, MI 알아내는가? 응답: 재산 기록 사무실에 물으십시오. 또는, 온라인, Research Ventures이 유지하는 전국적인 명부에 재산 기록 사무실을 위한 수색. 질문: 그가 우리의 집에서 아직도 살더라도, 나의 남편 및 나는 이혼을 통해 가고 있다. 우리는 내년에 있는 집을 판매하는 것을 계획하고 있다. 나의 남편은 집의 주위에 (빨리 전 이기 위하여) 약간을, 어쩌면 한달에 한두번 채초한다 잔디밭을 한다. 행해질 표면적인 수선의 제비가 있고 수선을 하기 위하여 나가 누군가를 지불해야 할 나는 지금 느끼고 있다. 나는 나가 수선과 향상을 지불해 것살일 것이기 때문에 집 판매에게서 벌린 돈이 저희 사이에서 동등하게 분할되어야 한다 느끼지 않는다. 판매에게서 벌린 저에게 돈의 대다수가 간ㄴ다는 것을 보증하기 위하여 나는 무엇을 해서 좋은가? 응답: 사람들이 이혼해 얻을 때 수시로 논박에 있는 많은 것이 있다. 당신은 집에서 돈의 더 큰 몫을 위해 흥정할 수 있었다. 더 나았던, 당신은 이혼 배열의 일부분일 당신의 남편과 계약을 지금 맺을 수 있었다. 무엇이든을 하기 전에, 특성을 위한 대리인과 말하십시오. 질문: 주택 소유자 협회에는 주택 소유자의 재산에 대하여 유취권이 있다; 그는 부분적으로 매 2 4 달을 지불한다. 그가 오늘 지불하는 경우에, 우리는 전에 8 달의 그의 직무 태만에 이것을 적용하고 저당물을 위한 12 달 표준으로 그 날 또는 오늘 날짜가 조사를 위해 아래로 설치될 것이라는 점을 유지할 수 있었는가? 응답: 당신은 이다 무엇이건, 주택 소유자 협회 규칙을 준행하고, 모든 주택 소유자와 동등하게 적용해야 한다. 애매함이 그 후에 있는 경우에 당신은 정책을 설치하고 싶을지도 모르다. 저당물이 모두를 위해 나쁘기 그럼에도 불구하고 주택 소유자 협회에는 정책 때문에 무보수 요금 거대한 양이 있는 경우에 연기한 지불을 허용한 그것이 그것의 의무를 다할기 수 없을지도 모르기 때문에 여기 참담한 진퇴양난이 있어. 사실상, 당신은 자비롭 일을 하고 싶다 그럼에도 불구하고 "좋은" 모두를 아프는 방법으로 되돌아올지도 모른다. 3개의 아이디어: 첫째로, 단위 소유자에 말하고 현재 주택 소유자 협회 규칙 틀안에 수락가능할 무언가가 운동할 수 있는지 보십시오. 단위 소유자가 판매를 위한 재산을 목록으로 만드는지 둘째로, 질문하십시오. 만일 그렇다면, 주택 소유자 협회는 닫히기에 모으고 더 많은 것을 하는 것은 미결 일지도 모른다. 주택 소유자 협회 대리인이 저당물의 수락가능한 해결책 간결을 찾아낼 수 있는지 셋째로, 보십시오. 질문: 나의 지역 사회에 있는 주택 시장이 지금 이렇게 좋지 않기 때문에, 나의 남편 및 나는 땅 계약에 우리의 집을 판매하는 것을 고려하고 있다. 땅 계약 기간이 5 년 후에 5 년 또는 차입 잔고의 일괄 지불에 더 많은 것 인 경우에, 당신은 자본 이득 떨어져 여전히 쓸 수 있는가? 우리는 재산을 $195,000를 위한 전에 17 년 사고 $309,900 방법을 위해 결혼한 한 쌍을 허용된 $500,000의 밑에 판매할 것이다. 응답: 땅 계약은 부금 판매이다, 제목은 몇몇까지 구매자에게 실제로 지불하지 않는다 또는 모든 납부금은 지불되었다. 따라서 이런 경우에 재산은 5 년간 "" 판매되지 않을지도 모른다 -- 만약에 전혀. 재산이 5 년간 누군가 다른 사람에 의해 점유되는 경우에 당신은 당신이 충분한 기간을 위한 재산을 점유하지 않을 것이기 때문에 주거 자본 이득 삭제를 요구할 수 없을 것이다. "이익을 제외하기 위하여," IRS를 설명한다, "납세자는 두 자신 가정을 판매의 앞에 5 년의 2를 위해 주요한 거주로 이용하기 위하여 해야 한다. 소유권과 사용 기간은 동시 일 필요가 없는다. 2 년은 24의 가득 차있는 달 또는 730 일로 이루어져 있을지도 모른다. 여름 휴가 동안과 같은 짧은 휴무는 사용의 기간으로 생각한다, 그러나 더 긴 틈은 1년 sabbatical와 같은. 납세자는 또한 틀림없지 않는다 현재 판매의 앞에 2 년 도중 판매된 다른 가정에 이익을 제외했음에." 특성을 위해, 세금 전문가를 보십시오. 그것이 저인 경우에, 나는 구매자가 지금 융자하고 재산 결정하거나 다른 구입자를 찾아낼 것을 요구할 것입니다. 질문: 나는 육지에 둘러싸이는 영리 재산에 흥미있다. 나는 부동산 회사에 의해 주위 재산이 이 재산에 얻기 위하여 저에게 a를 즉시 주어야 한다 말된다. 이 진실한 인가? 응답: 어느 주위 지주가 당신에게 선행권을 주어야 하는가? 그들중 하나? 모두? 누구가 선택하는 것을 얻는가? 1개의 차선 2개의? 포장하는 또는 포장되지 않는? 나가 나가 판매인의 문제로 접근을 전망할 것입니다 이 재산을 고려한 경우에, 결심하는 것을 그를 위해 무언가. 그는 재산으로 통과하는 이웃사람과 지역권을 협상할지도 모르다; 고소해, 그 자격이 있어거나 개인적인 "필요성의 방법" 규정 지역권을 얻기 위하여 고소한다 요구한. 그가 모두를 쓰기에서 똑바를 얻을 때, 나는 관심사가 더 있을지도 모르다. 특성을 위해, 상업 부동산을 취급하는 구매자 중개인을 얻고으십시오 또는 국부적으로 부동산 대리인과 말하십시오. 질문: 나에게는 그의 가정을 판매하기 위하여 려고 하고 그리고 택사스로 움직이고 싶은 아들이 있다. 그는 $470,000를, 그 빚지고있다 $270,000를 묻고 있다 -- 어느 방법이라고 그가 이익 $200,000 및 약 $150,000를 위한 가정을 사기에 계획을 가지고 있을 것입니다지. 그는 이 돈 어떤에 자산 매각 소득세를 지불해야 하는가? 그의 중개인은 그가 1031 교환이 있어야 한ㄴ다는 것을 말했다. 응답: 일반적으로 재산의 판매 이익을 결정하기 위하여 판매 가격을 가지고 가고 취득비, 판매 경비 및 어떤 자본 이용든지 감하십시오. 소유 인 무엇이 방정식의 일부분. 다음 물으십시오: 개인이 살았다 과거 5 년의 2를 위한 재산에서 있는가? 만약에 그렇습니다, 자산 매각 소득세, 어떤 목적든지를 위해 이용될지도 모른다 돈 지불 없이 $250,000 까지 ($500,000 만약에 결혼된 한 쌍) 얻을 수 그 때 개인은 있을지도 모른다. 세부사항을 위해, IRS 간행물 523를 말하십시오, 당신의 가정을 보고 세금 전문가와 판매한.
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