1031의 교환에 있는 재부여 규칙 게리 Gorman의
내국세 수입 부호의 단면도 1031년은 당신이 당신의 새로운 투자 재산에 당신의 오래된 투자 재산의 판매에서 이익을 굴러 넘어지는 것을 허용한다. 당신의 교환이 유효하 도록 당신이 준행해야 하는 다수 규칙이 있다, 그러나 아마 가장 복잡한 것 재부여 규칙이다. 간단히 말해서, 재부여는 당신의 교환에 영 세금을 내기 위하여, 당신이 2 일을 해야 하는 국가를 지배한다: 당신은 동등한 것을 사거나 올려야 한다; 그리고 당신은 모든 현금을 재투자해야 한다. 첫번째 부분을 가지고 가자: 당신은 동등한 것을 사거나 올려야 한다. 당신의 교환에 어떤 세금도 내지 않, 당신의 새로운 재산은, 당신의 오래된 재산의 판매 가격 동등하거나와, 더 중대해야 한다. 법률이 실제로 당신이 오래되고 새로운 재산에 결산 비용 에따라 당신의 계산에 조정하는 것을 허용하는 동안 (, 이 기사는 우리가 그 사실을 당분간 한쪽으로 치우는지) 이해하게 쉬울 것이다. 동등하 또는 위로 규칙을 설명하기 위하여는, Fred와 수가 $100,000를 위해 그들의 임대료 쌍신회로를 판매한ㄴ다는 것을 생각한. 그들의 1031 교환에 영 세금을 내기 위하여는, 그들은 적어도 $100,000를 위한 그들의 새로운 재산을 사야 한다. $100,000를 위한 새로운 재산을 사기 대신에, 그것을서만 $90,000를 지불하는 경우에 일어나는 무엇이. 그들의 교환은 축배인가? No. 그들의 교환은 축배가 아니다, 그러나 그들은 $10,000에 세금을 산다 아래로 낼 것이다. 그리고 전체적인 $10,000는의, 교환에서, 이익이 첫째로 오고기 당신이 $10,000에 대하여 당신의 비용의 무엇이든을 적용하기 수 없기 때문에 과세할 수 있다 산다 아래로. 모든 과세할 수 있는 이익이다. 규칙의 두번째 부분은, 다시, 영 세금을 내기 위하여, 당신이 현금 전부를 재투자해야 한다 이다. 이것을 설명하기 위하여는, 위에서 우리의 보기를 가지고 가고 경미하게 바꾸자 -- $90,000를 위한 새로운 재산 구매 대신에, Fred와 수는 새로운 재산을 $150,000를 지불하고 있다. 그들이 $100,000를 위해 그들의 쌍신회로를 판매할 때, $40,000의 빚 떨어져 지불하고 $60,000의 균형은 그들의 중개인에 보내졌다. 그들의 중개인이 붙들고 있다 Fred와 수는 이 재산을 위해 $100,000의 저당을 얻어, 그들 단지 사용할 것이다 진행의 $50,000만 의미한. 매점하고 있기 때문에 그들에는 동등하 또는 위로 문제가 없다 ($100,000를 위해 판매하고 $150,000를 위한 구입이다). 그들의 중개인은 보유 (중개인은 오래된 재산의 판매에서 $60,000를 받았다, 그러나 Fred와 수는 단지 $50,000만 재투자하고 있다)이다 그러나 진행의 단지 부분을 재투자하고 있기 때문에, $10,000의 소비되지 않는 진행은 과세할 수 있다. 사는 동등자에 대한 우리의 면담에서 것과 같이 또는, 전체 $10,000 과세할 수 있다 올리십시오. 따라서, 재부여 규칙을 다시 다시 말하기 위하여: 영 세금에게 당신을 지불하기 위하여는 동등한 것을 사거나 올려야, 당신은 현금 전부를 재투자해야 한다. 당신은 오래된 재산에 떨어져 지불된 빚과 동등한 새로운 재산에 빚이 적어도 있어야 한ㄴ다고 나가 말하지 않았다는 것을 주의하십시오. 많은 사람들, 특히 CPAs와 대리인은, 이것이 규칙다고 생각하는 것을 보인다. 그러나 그것은 이지 않는다 -- 당신은 단순히 동등한 것을 사거나 올려야, 모든 현금을 재투자해야 한다. 그들의 오래된 재산을을 위해 판매했다 Fred와 수가 $100,000를 위한 새로운 재산을 사고 있다는 것을 생각한 (동일한 가격.) 그들은 오래된 재산에 $40,000의 저당 떨어져 지불하고, 그들의 중개인은 $60,000의 균형을 붙들고 있다. 그들이 그들의 중개인에 의해 붙들 기금을 사용할 후에 새로운 재산을, 살 때, 추가 $40,000를 필요로 하기 위하여 려고 하고 있다. 이 추가 기금은 2의 그들의 저축 예금에서, 또는 새로운 대부, 또는 어떤 조합 올 수 있다 -- $20,000 대부를 및 그들의 저축 예금에서 $20,000 말하십시오; 상관 없습니다. 하도록 당신이 이 재부여 규칙에 고착하는 때 오래 당신은 이익 어떤에 세금의 내를 거치할 수 있다. 1031 교환을 해서 뿐만 아니라 당신은 연방기도 하고 주도 이익 세금 지불을 피할 수 있다, 그러나 당신은 또한 당신이 당신의 오래된 투자 재산을 취한 가치저하 세금의 탈환을 거치할 수 있다. 그 총계는 세금의 비율이 25%에서 위에 탈환하기 때문에 뜻깊을 수 있다. |
