The Koszt Podejście: Ono Wskazywać Opłata Prosty Wartość Rynkowa! Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA Dyrektor, Naczelny Instruktor the Instytut Nieruchomość Technologia Jeden the zawzięcie debatować zagadnienie wśród the istny majątkowy taksowanie i bankowość przemysł, zarówno jak i wśród tamte podatek taksowy jurysdykcja wymagać istny własność ocena na Wartość Rynkowa, być the temat czy tak czy nie the Koszt Podejście być odpowiedni dla use w taksowanie przydział istniejący budynek ulepszenie, niezależnie od ich wiek (wliczając nowiusieńki struktura), gdy the purpose the przydział być Wartość Rynkowa, jak zdefiniowany w the Jednolity Standard Fachowy Taksowanie Praktyka (USPAP), the Opłata Prosty nieruchomość. Na the jeden strona, my mieć większość nieruchomość rzeczoznawczyni kto kształcić w the zastosowanie ten metodologia, lub bezpośrednio lub pośrednio, zgodnie z the tekst i nauczanie the Taksowanie Instytut che twierdzić, "the rezultat [the Koszt Podejście] być przejaw the wartość the opłata prosty interes w the własność." (1). Na the strona przeciwna, my mieć szeroki różnorodność nieruchomość profesjonalista, wliczając budowniczy, przedsiębiorca budowlany, fachowy kosztować-estimators, kontrahent, nieruchomość makler, zarówno jak i the przytłaczjąca większość the kupienie i sprzedawanie populacja kto nie udać się zgodnie z tamte nauczanie. Te grupa, celowo i bezwiednie, prowadzić ich działalność biznesowa konsekwentny z fundamentalny ekonomiczny zasada, i dotyczyć the rezultat od the use/zastosowanie the Koszt Podejście jako przejaw Wartość Rynkowa, przeciwieństwo tamte nauczanie. Ten papier zamierzać 1) zapewniać the czytelnik z egzamin the różnica między the aktualny akademicki nauczanie i faktyczny targowy aktywność, i 2) zapewniać the rzeczoznawczyni faktyczny ekonomiczny i USPAP opierać się poparcie z che ich klient the fact który the use the Koszt Podejście wśród Wartość Rynkowa taksowanie the Opłata Prosty lub fact/częściowy nieruchomość być nieodpowiedni. The wrodzony problem z the pospolity wiara który the rezultat the Koszt Podejście zapewniać przejaw the Wartość Rynkowa the Opłata Prosty prawo własności, jeden musieć najpierw i że tam być pokaźny różnica między nieruchomość, che być the namacalny aspekt the ziemia i whatever struktura zamierzać niezmiennie niezmiennie niezmiennie, jeśli wogóle, i istny własność, che być the intangible, spowodowany przez człowieka dobro the use the nieruchomość, typowo nawiązywać do jako the Plik Prawica, che zawierać the dobro posiadać, używać, zajmować, dzierżawić, rewersja, bubel, dawać daleko od, lub dawać te rzecz. Ono być bardzo ważny the fact że, gdy rzeczoznawczyni dawać przydział kosztorys Wartość Rynkowa the Opłata Prosty lub częściowy/częściowy interes, the "rzecz" być the namacalny nieruchomość, ale the niedotykalny istny prawo własności wrodzony ten odmianowy pakuneczek nieruchomość. The następny fact który musieć rozpoznawać być to, gdy oszacowywać lub the reprodukcja kosztować-nowy (the obliczony koszt dokładny duplikat the podległy ulepszenie, wliczając the dokładny materiał budowlany używać w swój budowa zarówno jak i swój dokładny projekt, wliczając swój czynnościowy niedostatek) LUB the zastępstwo kosztować-nowy (the obliczony koszt nowy budynek the ten sam use [magazyn, budynek biurowy, ten sam, pojedynczy rodzina, Etc.] using the opóźniony, najwięcej nowożytny materiał budowlany i optymalny czynnościowy projekt cecha), the rezultat taki kosztorys być ledwo księgowość być the koszt konieczny fizyczny struktura, hence swój poprzedni wymieniać The Sumowanie Podejście. The rezultat ten księgowość procedura che być the Koszt Podejście, znaczyć, nor musieć ono mylić się, że the typowy targowy uczestnik płacić the kwota ten kosztorys, lub jakaś kwota jakaś ono w zamian za the dobro ten pakuneczek nieruchomość. Że ten księgowość procedura wskazywać the Wartość Rynkowa the Opłata Prosty prawo własności wymagać jeden liczba fundamentalny ekonomiczny prawo, wliczając the 4 odmianowy istotny składnik che musieć równocześnie w rozkaz dla istnieć rozważać wartość: 1) Użyteczność; ono musieć pożytecznie purpose, 2) Desirability; ono musieć pragnąć brak brak ono mieć use, 3) Brak; swój dostawa musieć dostępność swój względny żądanie, i 4) Dostępność; ono musieć niedrogi tamto whom ono mieć użyteczność i desirability. Dalej, że the Koszt Podejście księgowość procedura móc przejaw the Wartość Rynkowa the Opłata Prosty, lub jakaś częściowy interes w tamte prawo własności, być także the Zasada Wkład che twierdzić że rzecz tylko mieć wartość do takiego stopnia, że ono przyczyniać się the wartość the całość, LUB the kwota że the wartość the całość pomniejszać the nieobecność ten rzecz. Pozwalać teraz the akcja typowy targowy uczestnik. Ono liczyć się jeżeli my być typowy inwestor typ w wyszukany dochód inscenizowanie własność, lub the typowy pierwszy nabywca domu; jeśli chodzi o the cena dla the prawo własności kojarzyć z odmianowy pakuneczek nieruchomość ich "taksowanie" metodologia być praktycznie identyczny w być, być rozważać the Koszt Podejście księgowość metodologia. Dlaczego nie? Pierwotnie ponieważ, w ich oko ono być nieistotny! The fact że the budynek być już tam eliminować the potrzeba już ono kosztować nowy i ono teraźniejszy wartość. The inwestor tylko dbać o the kwota powrót od podległy własność jako inwestycja porównywać powrót od konkurencyjny inwestycja, I the nabywca domu tylko dbać o the cena zakupu dom A względny the cena zakupu domowy B, plus rozważanie the Wartość, jeśli wogóle, od jakaś różnica między the dwa dom który, the typowy nabywca, móc wartość i w taki podmiotowy dolarowy kwota, gdy, the typowy nabywca, móc taki różnica który the różnica spostrzegać the całkowity użyteczność i desirability całkowity dom. Dla the typowy sprzedawca, wyłącznie dotyczyć z the wysoki cena ewentualny względny the sprzedaż cena uzyskiwać sprzedawca być spostrzegać konkurencyjny własność. PUNKT FACT: The bardzo przesłanka the Koszt Podejście księgowość metodologia być kompletnie cudzoziemski the typowy nabywca i sprzedawca nieruchomość che wspierać the wirtualny nieobecność taki aktywność w the rynek tamte typowy nabywca i sprzedawca istniejący budynek ulepszenie. PUNKT FACT: W dodatku do ich pozorny rozpoznanie the brak związku przejaw od the Koszt Podejście księgowość procedura, the typowy nabywca i sprzedawca istny własność biedak the techniczny wiedza nor the praktyczny doświadczenie wymagać the budowa budynek w kompetentny, opłacalny, aktualny sposób, tak, móc możliwie rozważać sposobny the rozwój the Koszt Podejście. ONO MUSIEĆ POWAŻNE ZMARTWIENIE każdy rzeczoznawczyni i każdy użytkownik taksowanie raport że the osoba providing kosztorys kosztować-nowy mieć wystarczający techniczny wiedza i praktyczny doświadczenie w the dyscyplina budynek projekt, budowa i kosztować-rozważać zgodnie z the Competency Zaopatrzenie USPAP gdy the use the Koszt Podejście być odpowiedni. The nieobecność ekonomiczny poparcie, tak, dalszy podważać the wiarygodność w the wiara że the Koszt Podejście księgowość procedura móc przejaw the Wartość Rynkowa the istny prawo własności kojarzyć z odmianowy pakuneczek nieruchomość być the temat the obecnie nauczony i akceptować metoda che rzeczoznawczyni "deprecjonować" kosztować-nowy kosztorys teoretycznie przejaw the teraźniejszy "wartość" the już budynek i miejsce ulepszenie. Najwięcej rzeczoznawczyni uczyć że budynek "deprecjonować", lub gubić "wartość" 1) za pomocą the starzenie się proces, 2) przelotowy zmiana w standard czynnościowy użyteczność, zarówno jak i 3) od "externalties"; negatywny oddziaływanie z zewnątrz the granica własność. Nad aktywność, "deprecjacja" gdy ono obecnie uczyć i ćwiczyć, być właśnie inny księgowość procedura, che wzmacniać the odrębny różnica między the Koszt Podejście metodologia, che prowadzić w odosobnienie od "czynnik rynkowy", i the Sprzedaż Porównanie i Dochód Kapitalizacja metodologia metodologia być wyłącznie i całkowicie the bezpośredni rezultat targowy aktywność. Podejście wspierać the fact że tam być żadny potrzeba przejaw "deprecjacja" od the inny 2 prawdziwy Targowy podejście, tak jak the kapitalizować czynszowy strata od the dochód podejście; właśnie jeden wiele przykład. Analiza the praktyka "Fizyczny Deprecjacja" opłata the starzenie się proces znajdować the kosztować-nowy kosztorys być powszechnie "zdeprecjonowany" lub the ekonomiczny lub faktyczny wiek/życie metoda, z których oba opierać się na księgowy-jak Prostowodowy deprecjacja model rozwijać the wiek (faktyczny lub wydajny) the ulepszenie the kosztorys swój pozostały życie (fizyczny lub ekonomiczny). W dodatku do the fact że ten "deprecjacja" kosztorys czerpać od "Targowy" dowód, być the główny problem który ono zakładać że wszystkie rzecz wśród the struktura, as well as główny problem być usytuowanym ulepszenie, "deprecjonować" przy the główny problem, konstanta, średni roczny prostowodowy tempo. Przykład: Budynek z faktyczny wiek 15 rok i obliczony pozostały statystyczna długość życia 45 rok deprecjonować, według ten model, w liczbie 25%, implikowanie średni roczny Prostowodowy tempo 1.67% dorocznie. Ponieważ rynek prosty pracować ten sposób, ten księgowy metodologia móc rozsądnie rozważać "Targowy" zasadzony nor "Targowy" powiązany, tym samym, ono móc możliwie wniosek nor przejaw "Wartość Rynkowa". Inny problem w ten księgowy metoda deprecjacja, być the typowo niepoparty oświadczenie obliczony faktyczny statystyczna długość życia. Ono wydawać się, według praktycznie każdy nieruchomość taksowanie raport I kiedykolwiek czytać, tam być domowy struktura w the USA który trwać długi niż 50-60 rok, nor przemysłowy budynek który trwać dłuższy niż 40-50 rok, z podobnie krótki faktyczny statystyczna długość życia twierdzić dla wszystkie inny typ budynek ulepszenie. I być pewny, gdy I być pewny ty być, że tam być olbrzymia liczba budynek przez cały the Stany Zjednoczone który przewyższać 80-100 rok wiek wszystkie typ uses. W rzeczywistości, tam prawdopodobnie być budynek struktura dzisiaj zgodnie z minimalny prawo budowlane który fizycznie trwać dla przynajmniej 100 rok, przypuszczalny normalny trwający utrzymanie. I, podczas gdy ono móc Wartość the gruntowy/miejsce dla gruntowy długo czas okres, ono być prawdopodobny nie niż ono fizycznie stać przynajmniej który tęsknić, znowu, przypuszczalny normalny utrzymanie. Wartość rynkowa przynosić the następny ważny temat gdy dyskutować the stosowalność the obecnie obecnie i akceptować metoda "deprecjacja", che być the koncern że wiele taksowanie raport nie udać się pracujący zrozumienie the następstwa od the termin "pozostały życie gospodarcze", che, jeżeli ty być rzeczoznawczyni, być the obliczony ilość czasu w the przyszłość który the istniejący ulepszenie kontynuować Wartość the Wartość Rynkowa the pusty ziemia/miejsce. Ten problem błagać the oczywiste pytanie, "Jak móc rzeczoznawczyni rozsądnie poparcie ich przepowiednia the kwota rok który struktura iść Wartość the Wartość Rynkowa the pusty ziemia/miejsce?". Z the rozsądny odpowiedź, "Ono prawdopodobnie móc robić.". Podczas Gdy jeden móc the zasługa and/or demerits różnorodny metoda "deprecjacja", logika dyktat który wyrównywać the rozważanie "" kosztować-nowy kosztorys, swój prawdziwy natura, rozdawać wyłącznie z the fizyczny aspekt the nieruchomość, kompletnie kompletnie i oprócz the parametr wymagać the taksowanie the Wartość Rynkowa prawo własności. Rozsądny test, lub wyzwanie ten przesłanka być, "Jaki dowód łączyć fizyczny starzenie się/deprecjacja "Wartość Rynkowa"? ", che można rozsądnie analizować podążać. Rozważać pospolity występowanie; 100 roczniak mieszkanie przy odpowiedni poziom utrzymanie che obecnie sprzedawać dla $150,000 che, ze względu na ten przykład, być typowy Wartość Rynkowa w swój rynek. Swój faktyczny kosztować-nowy w 1893 móc rozsądnie $3,500 z the Wartość Rynkowa swój miejsce $300 z całkowity Wartość Rynkowa $4,200. I, podczas gdy zmiana w the ekonomiczny siła podaż i popyt wzrastać the współczynnik the Wartość the ziemia the całkowity Wartość Rynkowa, the oryginalny pytanie zostawać, "Jaki dowód łączyć fizyczny starzenie się/deprecjacja "Wartość Rynkowa"? ", z the odpowiedź, "Tam być żadny taki dowód." Tak, ono pojawiać się rozsądny który, neither the akceptować metoda dla fizyczny "deprecjacja" nor dla prognozowanie pozostały życie gospodarcze, mieć związek targowy rzeczywistość, tak, móc w przejaw Wartość Rynkowa. Obserwacja i doświadczenie zapewniać the wniosek że najwięcej rzeczoznawczyni kto rozwijać kosztować-nowy kosztorys istniejący budynek ulepszenie w Wartość Rynkowa, zarówno jak i taksowanie przydział dla inny typ wartość, use dane inny krajowy koszt usługa. Gdy używać taki usługa, rzeczoznawczyni typowo rozwijać the kosztować-nowy kosztorys using the dane che zapewniać kosztorys zastępstwo kosztować-nowy; pozornie pozornie wybór che prowadzić jeden że ten wybór wynikać od brak zrozumienie swój definicja i wartość następstwa dokumentować gdy, prawie niezmiennie, the rzeczoznawczyni stosować negatywny ładunek przeciw the kosztować-nowy kosztorys the zastępstwo budynek cytowanie, "czynnościowy nieodpowiedniość zawierać wśród the istniejący podległy budynek ulepszenie." standard, the prawdziwy definicja "zastępstwo kosztować-nowy", móc możliwie rozważać ponieważ the zastępstwo budynek budować aktualny optymalny czynnościowy standard. Jeżeli, w rzeczywistości, the budynek kosztować-nowy rozważać mieć czynnościowy nieodpowiedniość, the jedyny odpowiedni metodologia dla swój kosztować-nowy być reprodukcja kosztować-nowy che dosłownie reprodukować dokładny duplikat the temat, wliczając swój czynnościowy nieodpowiedniość, che, znowu, zapewniać dla rozważanie negatywny ładunek przeciw kosztować-nowy dla czynnościowy nieodpowiedniość ponieważ już rozważać w the kosztować-nowy kosztorys, opuszczać z the pytanie, "Musieć czynnościowy deprecjacja powodować taki wrodzony rzecz podłogowy plan układ, podsufitowy wzrost, Etc., nawet rozważać "rozważać" rzecz w kosztować-nowy kosztorys? ", che the odpowiedź musieć rozsądnie "Nie. Ponieważ używać the odpowiedni kosztować-nowy kosztorys eliminować ten rozważanie." Inny ważny koncern być the pojęcie że the kosztować-nowy kosztorys istniejący budynek ulepszenie musieć negatywny ładunek brać przeciw ono dla "ekonomiczny/zewnętrznie obsolescence", fikcyjny przesłanka ponieważ, gdy wszystkie rzeczoznawczyni wymagać, gdy oszacowywać the wartość the gruntowy/miejsce tak jakby pusty, rzeczoznawczyni być odpowiedzialny wszystkie socjalny, ekonomiczny, rządowy, i środowiskowy oddziaływanie na the pusty ziemia/miejsce swój wartość i swój wysoki i najlepszy use. Czynnik zawierać wszystkie external, lub lokalizacyjny czynnik. W ten przedsiębranie, the rzeczoznawczyni wymagać the Wartość Rynkowa the gruntowy/miejsce tak jakby ono być pusty, przeciw the obliczony Wartość Rynkowa the własność gdy ono obecnie ulepszać. W the Wartość Rynkowa the teoretycznie pusty ziemia/miejsce the odpowiedni metoda, każdy taki metoda musieć rozważanie the Wartość oddziaływanie na the podległy ziemia/miejsce od LOKALIZACYJNY CZYNNIK, wliczając lokalizacyjny negatywny zewnętrznie oddziaływanie na the temat lokacja. Dalej, jeżeli tam być negatywny oddziaływanie na the podległy pakuneczek ziemia/miejsce od źródło na zewnątrz swój granica który być w ten sposób pokaźny jeśli chodzi odpłacać się swój gruntowy wartość przy zero (lub pod zero, the ostatek the negatywny wartość wpływ na the proponować [właściwie] ulepszenie), przy ten punkt w the otaksowanie proces, rzeczoznawczyni musieć że the wysoki i najlepszy use the poddawać ziemia/miejsce, tak jakby pusty, być dla ono pusty until taki czas the źródło the negatywny oddziaływanie usuwać lub swój wpływ wystarczająco pomniejszać the punkt dokąd tam być wymierny popyt na rynku dla the rozwój the gruntowy/miejsce z ulepszenie który spotykać wszystkie 4 test dla wysoki i najlepszy use przy ten przyszłościowy moment. Standard prowadzenie, być może, the znacząco pytanie, "Być the use the Koszt Podejście w taksowanie przydział dla the "Wartość Rynkowa" the Opłata Prosty nieruchomość istniejący budynek ulepszenie, niezależnie od ich wiek, zgodnie z USPAP Zaopatrzenie i Standard?" Na USPAP, my znajdować że The Taksowanie Podstawa Preambuła the Zaopatrzenie & Standard stan, "Ono być istotny że fachowy rzeczoznawczyni przyjeżdżać przy i komunikować jego lub jej analiza, opinia, i rada w sposób który być znacząco the klient i wprowadzać w błąd w the rynek." The Zachowanie porcja USPAP'S Etyka Aprowizacyjny stan, "Rzeczoznawczyni musieć etycznie i etycznie zgodnie z te standard i w zachowanie który być bezprawny, nieetyczny, lub nieprzystojny.". The komentarz co do ten oświadczenie właściwy zachowanie mówić, "The rozwój taksowanie, przegląd, lub ordynacyjny usługa opierać się na hipotetyczny warunek być nieetyczny…", che błagać the pytanie, "Warunek móc hipotetyczny udawać że istniejący budynek być tam?". , Strasznie więcej pytanie być, "Móc możliwie więcej zmylenie, hipotetyczny, i wspomagać od the rzeczywistość the aktywność w the rynek mieć the rzeczoznawczyni rozwijać mieć "otaksowanie" metodologia che praktycznie NIGDY używać typowy targowy uczestnik?" I, podstawienie kto pytać, "Tamto o the Zasada Podstawienie? ", przypominać, podczas gdy ono twierdzić że, jeżeli tam być 2 rzecz równy użyteczność the rzecz z the niski cena zyskiwać the szeroki dystrybucja, ten podstawowy ekonomiczny zasada opierać się na the przesłanka który oba rzecz obecnie istnieć! Dalej, naprzód the pojęcie że the typowy nabywca typowo budować zastępczy budynek jeżeli ono być oszczędnościowy być tylko "podtrzymany" liczba nieracjonalny hypotheticals, wliczając 1) rozważanie the wysoki i najlepszy use the pusty miejsce, 2) ignorować the ekonomiczny dostawa/żądanie zagadnienie w nad-ximpx rynek, 3) the przypuszczenie the dostępność zastępczy pakuneczek pusty gruntowy sprawnie nabywać przy the sprawnie cena który the Wartość Rynkowa the podległy miejsce, 4) the zdolność i chęć the typowy nabywca wynagrodzenie normalny normalny koszt dla miejsce plan inżynieria, architektoniczny usługa i środowiskowy cenienie, 4) przed the cena zakupu the ziemia che móc rzecz niepożądana natępny te wstępny studia, w dodatku do considering 5) czy tak czy nie ten typowy targowy uczestnik mieć the wiedza specjalistyczna pomyślnie taki przedsiębranie, che być zupełnie nieprawdopodobny, the wirtualny nieobecność taki przedsiębranie w the rynek. Tym samym, oparty na the rzeczywistość fundamentalny ekonomiczny zasada, zarówno jak i the akcja the wirtualny całokształt typowy targowy uczestnik, I wierzyć to: 1. The rezultat kosztować-nowy kosztorys namacalny fizyczny struktura móc możliwie przejaw the Wartość Rynkowa niedotykalny istny prawo własności, i 2. Metodologia podczas taksowanie przydział che praktycznie nigdy używać typowy targowy uczestnik, i ten nigdy używać metodologia w reportaż który taksowanie, być ordynarny przeinaczenie faktyczny targowy aktywność, tym samym, wprowadzać w błąd the użytkownik the raport, i musieć rozsądnie rozważać poważny naruszenie the USPAP Etyka Zaopatrzenie i Standard Rządzić (1) i 2. (1) The Taksowanie Nieruchomość, (1) Wydanie, Taksowanie Instytut, Chicago, Illinois, p 313. |
