Zaliczka Prezent Program Znowu Rzucać wyzwanie HUD Peter G. Miller
Co być dom naprawdę worth? Emocjonalnie lub psychicznie, ale w gotówka, dzisiaj, przy ten moment? I pytać ponieważ list od czytelnik podnosić ten pytanie w ciekawy i znacząco sposób -- sposób che mieć krajowy wpływ. Mój mąż i I być pierwszy czas nabywca domu. My zamykać na nasz mieszkanie własnościowe ten Piątek, i właśnie właśnie że the definitywny końcowy koszt być i the sprzedawca koncesja kwota. Mój pytanie być: Gdzie the ekstra pieniądze od the sprzedawca koncesja iść? I znać że the nabywca przypuszczać jakaś gotówka z powrotem od the sprzedawca (my być zadowalający z gotówka), ale wtedy the ekstra pieniądze iść the sprzedawca? I myśleć the sprzedawca musieć ten pieniądze ponieważ my dodawać the sprzedawca koncesja kwota na górze the oryginalny wartość the własność (my oferować 239K dla the mieszkanie własnościowe + 11K sprzedawca koncesja). Móc my inny koszt tak jak początkowy skojarzeniowy opłata, lub domowy naprawa?
Na jeden poziom, the odpowiedź the pytanie być jeden kto dostawać the $11,000 zależeć na $11,000 the kontrakt mówić. Na przykład, tam być różnica w zgoda che mówić sprzedawca płacić "do" $11,000 w versus język che mówić the nabywca po prostu dostawać $11,000 kredyt przy przymknięcie. Ale na inny poziom, the list pytać: Co być the majątkowy worth? Co być swój uczciwy wartość rynkowa? The pisarski mówić licytować $250,000 -- $239,000 dla the własność plus $11,000 dla the "sprzedawca koncesja." Jeżeli ten księgowość być poprawny wtedy tam być żadny koncesja dla $11,000. Zamiast tam być przekładać koszt w postaci wysoki miesięcznik hipoteka koszt, wielki podatek majątkowy i asekuracyjny rachunek (ponieważ the własność być drogi $239,000), i wysoki pieniężny przeszkoda gdy sprzedawać. Pozwalać the własność oferować dla sprzedaż przy $239,000 i the zakup finansować z 30-letni hipoteka przy 6.25 procent i procent zestrzelać. The miesięczna płatność dla główny i interes być $1,472. , The własność właściwie miewać $250,000 cena zakupu. Z the ten sam pożyczka termin, the miesięczny koszt dla finansowanie rosnąć $1,539 -- wzrost $67 miesiąc lub $804 rok. Być wielka sprawa wielka sprawa? Być przygotowania skaleczenie ten przygotowania? Ono być wielka sprawa jeżeli the własność mieć $250,000 jarmark wartość rynkowa i the nabywca móc the dodatkowy miesięczny koszt, jarmark z czego być podatek deductible. Ale kupujący jeżeli kupować na krawędzi dostępność, jak w ten sposób wiele po raz pierwszy kupujący? Tam jeżeli tam gubić praca, niektóre nadgodzinowy wynagrodzenie przychodzić wewnątrz lub tam być kosztowny wypadek lub medyczny nagły wypadek? Jeżeli the własność musieć sprzedawać lub jeżeli ono iść foreclosure, then the nabywca móc duży problem jeżeli kupować nad uczciwy wartość rynkowa. W ten skrzynka, z sprzedaż the preimum-plus własność the właściciel wtedy współzawodniczyć z sprzedawca kto płacić dodatek $11,000 i móc tak ich własność przy niski koszt bez strata. Jeśli chodzi foreclosure, jeżeli the własność nabywać z 100 procent finansowanie, then między the nad-wprowadzać na rynek cena, pełny finansowanie i ewentualny "foreclosure rabat" the pożyczkodawca, hipoteczny ubezpieczający lub procent być prawdopodobny pieniężny bicie. HUD martwić przy the pomysł zakup nad uczciwy wartość rynkowa który pogmatwany FHA hipoteczny ubezpieczenie ponieważ jeżeli hud iść źle wtedy FHA musieć the pożyczkodawca. HUD teraz proponować przepis który ograniczać jeśli nie eliminować the zdolność strona trzecia tak jak the Nehemiah program zaliczka pieniądze. Z Nehemiah, sprzedawca zapewniać wkład grupa 6 procent the cena sprzedaży the grupa grupa. Nehemiah, z kolei, zapewniać dotacja the nabywca równy rozmiar. The sprzedawca także płacić $499 przerobowy opłata. Żadny pieniądze od Nehemiah iść daleko kredytowy karta, auto dług, Etc. Pomoc od Nehemiah i jednakowy grupa być konieczny oprócz tego, że HUD wymagać nabywca 3 procent zaliczka pieniądze lub ono od przyjaciel, rodzina, praca, zjednoczenie, społeczność grupa, Etc. -- ale nie od sprzedawca. Niesamowicie, FHA reguła pozwolić właściciel równie dużo 6 procent sprzedawca wkład dużo końcowy koszt i łatanina -- ale żadny pieniądze móc the zaliczka. "FHA'S główna obawa z te transakcja być że the sprzedaż cena często wzrastać że the sprzedawca netto dochód pomniejszać, i taki wzrost w sprzedaż cena być często the uszczerbek the pożyczający i FHA," mówić HUD w swój propozycja nabywca zaliczka pomoc od dobroczynny grupa. Ale the Nehemiah program być ogromnie pomyślny. Pisać w the Luizjana Tygodnik, Scott C. Syphax, Prezydent i dyrektor generalny the Nehemiah Korporacja Ameryka, mówić że od 1997 jego program pomagać "229,000 rodzina ich pierwszy dom przez każdy stan w the kraj i dawać każdy prawie $900 milion w dotacja bez pojedynczy grosz od lub rząd lub podstawa." Tam być naprawdę kilka zagadnienie tutaj. Najpierw, ono wtedy robić sens lub program che być pomyślny? Jaki alternatywa HUD oferować? Po Drugie, wyobrażać sobie the wpływ na domowy wartość jeżeli my miewać 229,000 nabywca w przeszłości dekada. Ile miliard dolar w domowy sprzedaż gubić? Ile sąsiedztwo zobaczyć opadający domowy wartość? Wyobrażać sobie the wpływ na the FHA program. Nehemiah robić the praca the rządowy mówić ono chcieć: Ono być wiara-opierać się incjatywa z zasięg mniejszościowy pożyczający. Jako Trzeci, HUD mieć dobra uwaga w główkowanie że cena sprzedaży można podnosić nad uczciwy wartość rynkowa sprzedawca koncesja. Ale zmartwienie o over-pricing stosować nie tylko 3 procent zaliczka pomoc, także stosować 6 procent sprzedawca wkład -- praktyka che HUD akceptować. Jeżeli HUD chcieć pozbywać się zaliczka pomoc ono musieć logicznie na rzecz pozbywać się sprzedawca wkład. The odpowiedź over-pricing koncern być o program tak jak Nehemiah, zamiast the rozwiązanie być the taksowanie HUD wymagać dla wszystkie FHA-popierać pożyczka. Z pewnością lokalny i koncensjonowany rzeczoznawczyni móc jeżeli dom sprzedawać dla więcej niż uczciwy wartość rynkowa; z pewnością rzeczoznawczyni móc jeżeli cena sprzedaży być wysoki the ostatni cena sprzedaży dla własność; i z pewnością rzeczoznawczyni móc jeżeli wysoki cena być lub usprawiedliwiać w the rynek. Jak Tylko tam być niezależny i ścisły taksowanie, the problem dla pożyczkodawca i HUD łatwo rozwiązywać z stary underwriting standard: Pożyczkodawca zapewniać finansowanie opierać się na the cena sprzedaży the własność lub the wyceniać wartość -- którykolwiek być którykolwiek. | 
