Lokalowy Doradca: Rodzic zysk kapitałowy Podatek? Benny L. Kass
Pytanie: Mój mąż i I posiadać nasz aktualny dom dla 5 rok. My nabywać ono przy $460,000, i znajdować swój wartość dzisiaj być wokoło $960,000, stawiać przy the $500,000 zysk ocena. My być zainteresowany w różny domowy teraz, ale prawdopodobnie chcieć nasz dom w 15 rok gdy nasz dziecko rosnąć i my dostawać przygotowywać dla emerytura. I nie lubić the pomysł podatek na jakaś zysk my otrzymywać nasz cena sprzedaży w przyszłości być więcej niż $960,000. Gdy my rozumieć the prawo, jeżeli my sprzedawać nasz teraźniejszy dom dzisiaj, i kupować the domowy w przyległym budynku dla $960,000, then w 15 rok my być sprawnie że domowy dla przynajmniej $1.460 milion bez jakaś podatek na the zysk. Zysk pozwolić nasz $500,000 zwolnienie podatkowe dzisiaj na ten dom, then znowu na the przyszłościowy dom, w istocie $1 milion zysk zwolniony z podatku. Jeżeli, my ruszać się i my sprzedawać nasz aktualny dom w 15 rok dla $1.460 milion, the podatek prawo zmieniać, my zawdzięczać zysk kapitałowy na $500,000 nasz $1 milion zysk. Mój pytanie być, móc my nasz aktualny dom mój rodzic (lub osoby trzeciej spólka nadrzędna) dla $960,000, donosić the $500,000 zysk zwolniony z podatku, then tydzień (lub miesiąc) opóźniony, nabywać the dom z powrotem od dla $960,000? Wtedy w 15 rok gdy my sprzedawać, nasz podstawa w the dom być $960,000, zapewniać że cena sprzedaży $1.460 milion dać inny $500,000 zysk zwolniony z podatku? The jedyny upadek I widzieć widzieć być the koszt kojarzyć z the papierkowa robota (hipoteka, etc). Co w the prawo zapobiegać ten transakcja, i co być twój myśl? Odpowiedź: Ładny próba. Ale I myśleć twój plan pracować. Ty być poprawny w twój zrozumienie aktualny podatek prawo. Ponieważ ty i twój mąż kartoteka łączny zwrot podatku, i żyć w the dom dla dwa z the poprzedzający pięć rok, ty móc poprzedzający $500,000 zysk. W twój przykład, ty móc twój dom dla $960,000 i -- z jeden wyjątek -- musieć pojedynczy cent podatek. Jeden słowo ostrożność: być ten twój pierwszy dom? Lub ty używać the stary "roll-over" prawo che być w istnienie przed 1987? Pozwalać ten przykład. W 1980, ty kupować twój pierwszy dom dla $100,000, i sprzedawać ono dla $200,000 w 1984. Wśród dwa rok od the data ten sprzedaż, ty nabywać inny główny siedziba dla $300,000. Pod the być reguła, chociaż ty płacić $300,000 dla the dom, ty odraczać $100,000 worth zysk, i tak dla podatek purposes the podstawa ten nowy dom być $200,000. W 1986, ty znowu sprzedawać twój dom, ten czas dla $400,000, i wewnątrz w twój teraźniejszy dom, dla che ty płacić $460,000. Twój podstawa the nowy dom być ono ty płacić dla ono. Od ty zrobić $200,000 gdy ty sprzedawać the poprzedzający siedziba, ale płacić jakaś zysk kapitałowy podatek, the podstawa twój nowy dom być tylko $260,000 ($460,000 - 200,000). Tak, w twój przykład, jeżeli ty być twój aktualny dom dla $960,000, twój sumaryczny zysk być naprawdę $700,000. Ty móc wciąż $500,000 ten zysk, ale musieć zysk kapitałowy podatek na the $200,000 różnica. Przy the 15 procent podatek federalny tempo, ty zawdzięczać wujek Sam $30,000, i także musieć stan podatek przy także tempo the stan narzucać. Dla ten kolumna, I rozważać że ty mieć "roll-over" problem. Ty chcieć the dom twój rodzic lub osoby trzeciej spólka nadrzędna, i wtedy kupować ono z powrotem. Tam być legalny pojęcie w podatek prawo che ty musieć, dzwonić the "krok transakcja" doktryna. Lekarz praktykujący być doktryna che niektóre legalny uczony mówić być to "bać się i szanować" podatek lekarz praktykujący. The doktryna -- sąd być w the kodeks podatkowy, ale rozwijać the sąd -- pozwolić the urząd skarbowy the dobro ostrożnie wszystkie the krok w transakcja, dlaczego ten transakcja. W istocie, the IRS móc wcale the "kroczyć" czy wcale krok stać samotnie lub czy stać taktować jako część jeden pojedynczy występowanie. W twój propozycja, ty planować the własność życzliwy strona trzecia, i wtedy wkrótce od tego czasu kupować ono z powrotem przy the ten sam cena. I podejrzewać że the IRS używać the krok doktryna i załamywać się krok the krok; w inny słowo, widzieć że jako inny plan zysk kapitałowy podatek. I twój plan móc bardzo dobrze bardzo dobrze the Usługa. Ty móc negatywny odpowiedź od the IRS zupełny ręka-długość transakcja z twój rodzic. Pozwalać the dom dla twój cena zakupu. Ty wtedy być sprawnie twój $500,000 zysk. Ale jeżeli ty planować w the własność, ty musieć standardowy mieszkaniowy arenda, przez co ty płacić twój rodzic jarmark rynek czynsz dla długi okres czasu czas. Tam musieć żadny wzmianka -- w writing lub orally -- że twój istny cel być the dom z powrotem jak najszybciej. Wartość rynkowa rok od teraz, twój rodzic móc the własność z powrotem ty, ale ono musieć przy the ówczesny uczciwy wartość rynkowa -- less oczywiście the kwota jakaś nieruchomość prowizja che musieć płacić. Ty musieć, że jeżeli twój rodzic sprzedawać the dom z powrotem ty puszek the droga przy zysk, musieć podatek, w kwota który być zależny dalej czy the zysk być krótkoterminowy lub długookresowy. Jeżeli the IRS rewizja i odrzut twój plan, ty nie tylko musieć the podatek na the $500,000 który ty próbować -- mianowicie $75,000 -- ale ty móc także kara i interes. W mój opinia, ono właśnie być warty the skutek jeśli ty mieć prawdziwy ręka-długość transakcja z twój rodzic. |
