Lokalowy Doradca:

Lokalowy Doradca: The IRS May Właśnie Ty Niektóre Prawdziwy Dobre Wieści
Benny L. Kass

Pozwalać najpierw niektóre podstawowa zasada nieruchomość podatek prawo.

Pod Sekcja 121 the Wewnętrzny Celny Kod, jeżeli ty żyć w twój główny siedziba dla dwa z pięcioletni okres zanim ono sprzedawać, ty móc pięcioletni $500,000 twój zysk (jeżeli ty poślubiać i łączny powrót) lub łączny $250,000 twój zysk (jeżeli ty segregować oddzielny zwrot podatku). Twój dom musieć twój główny siedziba.

Pod Sekcja 1031 ten ten sam kodeks podatkowy, jeżeli ty wymieniać strój jednoczęściowy inwestorski własność (dzwonić the "porzucać własność") dla wymieniać (dzwonić the "zastępstwo własność"), ty móc sprawnie móc the zysk ty robić kiedy the porzucać własność sprzedawać. Tam  być konkretny czas ograniczenie na 1031 wymiana: ty musieć jeden lub więcej zastępstwo własność wśród 45 dzień od the dzień ty sprzedawać the porzucać własność, i ty musieć właściwie na ten zastępstwo własność (lub własność) wśród 180 dzień ten wczesny ugoda.

Ale jeżeli ty żyć w twój dom dla trzy rok, i dzierżawić ono twój dla dwa rok, dlaczego ty taktować the zysk ty robić kiedy ono sprzedawać? Nabywać zostać szczególnie znacząco jeżeli ty robić więcej niż $500,000 w zysk od the czas ty najpierw nabywać twój dom. W Górę do ostatnio, ono zakładać że jeżeli ty zrobić robić the niedopuszczenie, ty musieć zysk kapitałowy podatek na ten dodatkowy kwota zysk.

The IRS, na Luty 14, 2005, dać wszystkie Walentynka dzień teraźniejszość. Ono wydawać Celny Procedura 2005-14, che specyficznie pozwolić podatnik the dom-sprzedaż niedopuszczenie (pod sekcja 121) z the 121 wekslowy reguła (pod sekcja 1031).

Tutaj być przykład tutaj the IRS:

Edward Exchanger kupować dom dla $210,000 w 2000, i używać ono jako jego główny siedziba do 2004. Od 2004 2006, on dzierżawić the dom dzierźawca. Ponieważ the własność być teraz do wynajęcia własność, on brać deprecjacja dedukcja $10,000 dla $10,000 do wynajęcia rok -- mianowicie $20,000.

W 2006, on wymieniać ten własność dla $10,000 w gotówka i dom miejski z uczciwy wartość rynkowa $460,000. Edward zamierzać -- i -- dzierżawić własność ten nowy własność.

Według the IRS przykład, Edward uświadamiać sobie zysk w the kwota $280,000. ($460,000 + $10,000 gotówka = $470,000, bez $210,000 cena zakupu, plus $20,000 w deprecjacja).

Edward kwalifikować dla the $250,000 dom-sprzedaż niedopuszczenie. On być pojedynczy, i posiadać i żyć, w the dom dla dwa z the poprzedzający pięć rok zanim ono sprzedawać. On także kwalifikować dla 1031 traktowanie, ponieważ the dom dzierżawić 1031, i tak być inwestorski własność w czasie swój sprzedaż. Dodatkowo, the zastępstwo własność on otrzymywać być także inwestorski własność.

The IRS robić być jasny że sekcja 121 (dom-sprzedaż niedopuszczenie) wymagać że the majątkowy być the podatnik główny siedziba na the data the sprzedaż lub wymiana. W rzeczywistości, the jasny język ten sekcja robić ono jasny że ty móc ono jasny, dopóki ty żyć tam  dwa z the poprzedzający pięć rok.

Według the IRS:

Ponieważ (Edward) posiadać i używać the dom jako jego główny siedziba dla przynajmniej 2 rok podczas the 5-letni okres przed the wymiana, (Edward) móc zysk pod sekcja 121. Ponieważ the dom być inwestorski własność w czasie the wymiana, (Edward) móc zysk pod sekcja 1031.

The IRS wymagać że ty najpierw używać w górę twój dom-sprzedaż niedopuszczenie. Tutaj, Edward robić zysk $280,000, w ten sposób on donosić $250,000 niedopuszczenie na jego przyszły rok zwrot podatku. Ale the IRS teraz pozwolić Edward także the Także wekslowy procedura. Stosownie, Edward móc the pozostały zysk $30,000 -- wliczając the $20,000 zysk związany z deprecjacja -- pod Sekcja 1031. The IRS przedstawiać the następujący ilustracja:

 

Dlaczego ten wszystkie kończyć wszystkie? Edward płacić żadny podatek, nawet jeśli on robić mnóstwo zysk na the sprzedaż jego dom. Edward dostawać, swobodnie, the $10,000 gotówka on otrzymywać w the wekslowy transakcja, i jego podstawa dla podatek purposes the zastępstwo własność być $430,000. Otrzymywać obliczać zabranie the podstawa the porzucać własność w czasie the wymiana ($190,000), plus the zysk wykluczać pod sekcja 121 ($250,000) i zmniejszać the gotówka on otrzymywać ($10,000).

To brzmieć skomplikowany -- i ono być. Ty musieć oba twój podatek advisor, as well as twój księgowy zanim ty robić jakaś poważny oddanie -- i zdecydowanie przed ty podpisywać jakaś prawnie wiążący kontrakt.

The IRS, adresować mimo to inny luka w the podatek prawo. Edward móc ono the zastępstwo własność dla przynajmniej jeden rok, i wtedy decydować z powrotem w ono. W Górę do ten ten Październik, jeżeli on żyć w the dom dla okres dwa więcej rok, on jeszcze raz być nadający się dla the dom-sprzedaż niedopuszczenie inny $250,000. , W Październik 2004, Kongres przechodzić the Amerykański Praca Tworzenie Akt. Ten akt teraz wymagać akt ponieważ Edward zdobywać the zastępstwo własność przez To wymiana, on móc ten niedopuszczenie dla okres pięć rok na the data on uzyskiwać tytuł ten własność.

, Przy the końcówka pięć rok, the własność przypuszczalnie wzrastać w wartość. Edward -- musieć on ono -- wtedy być nadający się dla ten dom-sprzedaż niedopuszczenie. Furthermore, tam  być żadny termin na gdy Edward móc mimo to inny 1031 wymiana; jeżeli on chcieć, on móc ten własność jeszcze raz dla inny inwestorski własność przy jakaś czas.

Tam  być wiele ludzie kto robić mnóstwo pieniądze na the nieruchomość docenienie który brać miejsce nad the kilka ostatnich lat. Jeżeli twój zysk przewyższać the statutowy ograniczenie pod sekcja 121, tutaj być jednokierunkowy wystrzeganie -- lub przynajmniej odraczać -- zysk kapitałowy podatek.

Ono brać mnóstwo cierpliwość i od profesjonalista, ale the IRS teraz mówić, i my musieć mieć sprawnie ten wakacyjny prezent.