Lokalowy Doradca:

Lokalowy Doradca: Inwestor Reguła "Świnia" i "Kumpel"

Benny L. Kass

Odpowiedź: Tak, ale I wciąż polecać że ty utrzymywać profesjonalista CPA ty. Podczas Gdy the usługa internetowa być odpowiedni, tam  wciąż być tam  lepszy mieć real żywy osoba -- i odpowiedzialny musieć błąd zrobić. I besides, the księgowy opłata być podatek deductible.

Tam  być mnóstwo ludzie w the Waszyngtoński obszar wielkomiejski kto posiadać inwestorski nieruchomość, i tam  zawierać pojedynczy dom rodzinny, kondominium i spółdzielnia mieszkanie zarówno jak i wielki biurowy kompleks i centrum handlowe.

Wiele ludzie być inwestor wybór; wierzyć że nieruchomość być dobry inwestycja. Wiele ludzie być inwestor brak; móc ich dom rodzinny gdy opuszczać ten teren, i ziemianin zamiast.

Zanim Kongres dramatycznie zmieniać the podatek prawo w 1986, nieruchomość inwestycja zazwyczaj rozważać "zysk aktywność." Ty móc do wynajęcia własność, korzystnie hipoteczny finansowanie, i do wynajęcia dochód. Schronienie często wytwarzać ampuła "tapetować strata" che tłumaczyć w wielki podatek schronienie.

Na przykład, jeżeli ty kupować kawałek własność dla $200,000.00, i the gruntowy wartość oceniać przy $95,000.00, the $95,000.00 podstawa dla the budynek być $105,000.00. Ziemia móc deprecjonować dla podatek purposes. The podatek prawo wtedy na the książka pozwolić ty przyśpieszony deprecjacja, i brać wielki papierowy strata każdego roku.

Naprawdę, jeżeli ty decydować linia prosta deprecjacja, w zależności od jaki rok ty być wewnątrz, ty można the opcja the własność na podstawie 18 lub 19 rok. Ten ty wziąć 18 rok podstawa, ty móc papierowy strata $5,833 każdego roku od twój zwrot podatku ($105,000.00 dzielić 18).

W dodatku do twój faktyczny z kieszeniowy koszt -- tak jak hipoteczny zapłata odsetek, nieruchomość podatek, prowizja, reklama i naprawa -- od do wynajęcia dochód, the prawo także pozwolić ty papierowy strata dzwonić deprecjacja.

Kongres i the Administracja Reagana dotyczyć o the przyrost the podatek schronienie przemysł. Często, organizator i geszefciarz kupować własność który koniecznie być dobry inwestycja, ale wytwarzać znaczący podatek spisać na straty każdego roku. Te write-offs dzwonić "podatek schronienie."

Gdy Kongres odgrywać the Podatek Reforma Akt 1986, ono tworzyć nowa koncepcja dzwonić "bezwolny aktywność." Chociaż the początkowy ostrość bezwolny aktywność być podatek schronienie nadużycie, the wynik netto być dramatyczny wpływ na the średni nieruchomość inwestor.

Bezwolny aktywność przepis być powikłany. Tutaj być bardzo krótki streszczenie bezwolny aktywność gdy odnosić sie nieruchomość transakcja. W Sierpień 1993, Kongres modyfikować the prawo dla fachowy nieruchomość inwestor.

Dla wszystkie praktyczny purposes, najwięcej inwestorski nieruchomość transakcja spadać w the kategoria "bezwolny aktywność." Oversimplified, aktywność znaczyć że nieruchomość strata móc tylko używać dochód od inny nieruchomość aktywność.

Przed the 1986 Podatek Reforma Akt, ty być sprawnie twój nieruchomość strata od inny dochód źródło, tak jak płaca i zapas dywidenda. , Zaczynać 1987, ten sytuacja -- i the prawo -- rozmieniony.

Ten powikłany prawo, pozwalać udawać że ty mieć dwa wiadro. Jeden wiadro przylepiać etykietkę "bezwolny dochód generator (PIGs)" i the inny wiadro przylepiać etykietkę "bezwolny aktywność strata (PALs)."

Jeżeli ty wymagać w nieruchomość inwestorski aktywność, wymagać twój strata stawiać w the KUMPEL wiadro, i wymagać twój zysk stawiać w the ŚWINIOWATY wiadro. Jeden the początkowy cel jakaś nieruchomość inwestor być mnóstwo zysk podczas gdy w tym samym czasie nie musieć podatek na ten dochód.

Pod the Podatek Reforma Akt 1986, nieruchomość zysk w the ŚWINIOWATY wiadro móc tylko kompensować nieruchomość strata w the KUMPEL wiadro.

Tam  być zaopatrzenie, dla przewożenie posyłać the strata. Nol nawiązywać do "netto strata operacyjna" (NOL). Ty móc naprzód te strata nieskończenie i móc jako dedukcja przeciw bezwolny dochód w opóźniony rok. Nieużywany strata pozwolić w folować gdy the podatnik disposes the całkowity interes w the nieruchomość.

Tam  być dwa ważny niedopuszczenie od te bezwolny aktywność reguła:

 

1. Pod pewny okoliczność, podatnik móc sprawnie sprawnie $25,000.00 bezwolny do wynajęcia strata od inny (non-passive) aktywność. Ten specjalny reguła znać jako the "$25,000.00 zwolnienie."

   Dla ten zwolnienie, the podatnik musieć "aktywnie" w the do wynajęcia aktywność. Aktywny uczestnik, czek wymagać "bona fide" uczestnictwo the właściciel the własność, tak jak robienie zarządzanie decyzja, nowy dzierźawca, akceptujący naprawa lub czek.

   , The $25,000.00 zwolnienie być obowiązujący tylko podatnik dochód nastawiony ordynarny (AGI) w jakaś jakaś rok być $100,000.00 lub dochód. Dokąd the podatnik AGI przewyższać $100,000.00, the $25,000.00 maksymalny kwota przeprowadzać etapami - maksymalny; the $25,000 zmniejszać 50 procent the kwota che the jednostka przystosowywać ordynarny dochód przewyższać $100,000.00. W inny słowo, jeżeli the podatnik AGI przewyższać $150,000.00, bezwolny strata móc używać inny dochód.

   Dla zamężny podatnik kto segregować oddzielny powrót i żywy w oddaleniu, w oddaleniu $12,500.00 bezwolny strata móc używać dochód, znowu z the, - to samo rządzić.

    

2. W Sierpień 1993, Kongres reagować the silny -- i wokalnie -- koncern od the nieruchomość przemysł, i stronniczo liberalizować te reguła w the Celny Pojednanie Akt 1993. Teraz, jeżeli podatnik teraz uczestniczyć w nieruchomość aktywność, on lub ona pozwolić jakaś strata ponosić przeciw non-passive (ponosić nieruchomość) dochód, niezależnie od the AGI.

   Tam  być dwa znacząco test czy the podatnik być nadający się dla te liberalizować reguła. Najpierw, więcej niż 50 procent the podatnik osobisty usługa podczas the podatek rok musieć wykonywać w istny własność handel lub biznes. Test nawiązywać do jako the "materialny uczestnictwo" test. Po Drugie, the podatnik musieć więcej niż 750 godzina podczas the podatek rok aktywnie na te nieruchomość biznes. I the IRS robić ono jasny że the podatnik móc do wynajęcia i non-wynajem aktywność the test materialny uczestnictwo.

   , Najwięcej inwestor prawdopodobnie wciąż spadać pod the 1986 bezwolny aktywność reguła. Ty musieć kopia IRS Forma 8582 tytułować "Bezwolny Aktywność Strata Ograniczenie," che musieć segregować z twój zwrot podatku jeżeli ty żądać strata od nieruchomość aktywność.

Ty musieć także kopia IRS Publikacja 527, tytułować "Mieszkaniowy Do wynajęcia Własność." Irs.gov być dostępny na the sieć (irs.gov; klikać dalej "Więcej Forma i Publications.") Ty móc także ono od the IRS (800) 829-3676.

The prawo związany z inwestor nieruchomość być powikłany; właściwy zrozumienie te bezwolny aktywność reguła móc the podatnik niektóre podatek oszczędzanie, ale ty być mus dyskutować twój indywidualny sytuacja z twój swój podatek advisor.