Lokalowy Doradca: Z powrotem Drugi Zaufanie Benny L. Kass
Pytanie: Nasz dom być na the rynek dla $499,000 dla dwa miesiąc, i my teraz iść the cena $15,000 z the nadzieja dyplomowany nabywca. , Niedawny dom w nasz teren tylko sprzedawać dla $450,000. My robić wiele ulepszenie i ulepszenie i wierzyć że nasz dom wyceniać dla inspekcja inspekcja jeżeli the rzeczoznawczyni zrobić dostępny na miejscu inspekcja. , My radzić że na te porównywalny, hipoteczny firma tylko zatwierdzać $450,000 pożyczka potencjalny nabywca. My być różnica zwrot drugi hipoteka dla the różnica $35,000. To być the za i przeciw to? Odpowiedź: Kreatywnie finansowanie wracać the rynek nieruchomości. Sprzedawca zaczynać że ono być teraz "nabywca rynek," i sprzedaż musieć atrakcyjny korzyść i nabywca w zakup kontrakt. Niektóre sprzedawca być ofiara bezpłatny osocze telewizja set; czynsz providing do wynajęcia samochód z jeden lub dwa rok swobodnie czynsz. I niektóre sprzedawca considering pieniężny bodziec -- jeden z czego być "take-back" po drugie zaufanie. Gdy ty pożyczać pieniądze dom, że the pożyczkodawca ostatecznie dostawać opłacony, the nabywca/pożyczający podpisywać promisoryjny notatka i czyn zaufanie. The promisoryjny notatka być dokument prawny che mówić: "I, the pożyczający, obietnica the pożyczkodawca XX dolar, należny i odpłatny w Y liczba rok. I płacić ten pieniądze w równy miesięczny zaliczka ZZ, przy stopa procentowa AA procent na rok." Jeżeli the pożyczający płacić, the pożyczkodawca móc kostium w the odpowiedni sąd i osądzenie przeciw ten osoba. Wtedy, the pożyczkodawca musieć jaki wartość the pożyczający mieć, znajdować jaki dokąd być, i wtedy tamte wartość opierać się na the Dworski rozkazywać osądzenie. To móc kłopotliwy proces. I jeżeli the pożyczający mieć żadny pieniądze, ono być daremny -- i drogi -- wysiłek. I często mówić mój klient który "tam być żadny kasa przy the plecy the gmach sądu; na osądzenie móc pomyślny." Stosownie, dalej the pożyczkodawca inwestycja, the pożyczający także podpisywać czyn zaufanie. Pożyczkodawca być dokument prawny przez co the właściciel domu podpisywać dokument che technicznie (i w niektóre stan legalnie) przenosić the pożyczający dom powiernik kto wybierać the pożyczkodawca. Ten dokument nagrywać wśród the gruntowy rejestr dokąd the własność lokalizować, the cały świat na zawiadomienie który tytułować the dom być podległy ten czyn zaufanie. Jeżeli the nabywca robić the miesięczna płatność i być inaczej w brak, gdy the pożyczka płacić daleko w folować, the czyn zaufanie uwalniać od gruntowy rejestr. , Jeżeli the nabywca być sprzedaż, the powiernik mieć the władza the dom przy aukcyjny foreclosure sprzedaż. Każdy stan mieć różny reguła i procedura o jak foreclosures być, i ty musieć twój lokalny adwokat dla więcej szczegół. W legalny termin, czyn zaufanie być dotacja od the właściciel domu the powiernik,/the "władza" the dom. Niektóre stan wciąż używać hipoteka, che w istocie zapewniać pożyczkodawca z the ten sam ochrona the zaufanie czyn. The podstawowy różnica, między czyn zaufanie i hipoteka być że dokąd tam być hipoteka, the pożyczkodawca musieć sąd sprzedaż. Tak, najwięcej pożyczkodawca woleć czyn zaufanie, ponieważ the foreclosure proces być łatwy, mniej drogi i szybki. Ty przygotowywać potencjalny nabywca drugi czyn zaufanie w the kwota $35,000. I dzwonić pożyczkodawca "po drugie zaufanie" ponieważ twój nabywca dostawać pierwszy zaufanie od handlowy pożyczkodawca. W prosty termin, twój zaufanie dokument nagrywać na the gruntowy rejestr po tym jak the pierwszy zaufanie, i tak być w drugi miejsce pozycja. Tam być kilka przewaga ten podejście: - ty pomagać the nabywca w ugoda ponieważ on/ona musieć z wszystkie który dodatkowy gotówka;
- ty móc twój stopa procentowa niski the nabywca móc na the rynek otwarty;
- ty móc () porcja jakaś zysk kapitałowy podatek che ty można inaczej jeżeli the własność sprzedawać dla wszystkie gotówka. Ty musieć the podatek korzyść z twój pieniężny advisors.
, Tam być także jeden znacząco negatywny czynnik. Jeżeli the pierwszy zaufanie iść w brak, i ten pożyczkodawca forecloses na the własność, twój drugi zaufanie wycierać drugi. The pierwszy zaufanie pożyczkodawca musieć ty the pierwszy foreclosure sprzedaż, ale ponieważ ten pożyczkodawca być w pierwszy miejsce pozycja, twój ochrona w the dom ochraniać. Ty móc wciąż the pożyczający opierać się na the promisoryjny notatka który podpisywać, ale dyskutować dyskutować, który móc bezużyteczny wysiłek jeżeli the pożyczający mieć żadny pieniądze. The istota rzeczy: z powrotem drugi zaufanie być pewny jednokierunkowy potencjalny nabywca, ale tam być ryzyko. Tam być całkowicie żadny gwarancja że twój $35,000 całkowicie ochraniać. Jeżeli ty mieć hipoteka obecnie na twój dom, lub ono tam być mały znakomity równowaga che ty móc daleko, ty móc z powrotem pierwszy zaufanie w kwota nie bardziej niż 90 procent the cena zakupu -- i. e. the nabywca musieć ty przynajmniej 10 procent puszek. Nabywca wyrównywać atrakcyjny bodziec dla potencjalny nabywca. I także chcieć na twój koncern o the rola the rzeczoznawczyni. Ty sugerować że twój dom móc sugerować z "na miejsce" inspekcja twój dom. Ono być mój zrozumienie że wszystkie fachowy rzeczoznawczyni musieć osobiście w the dom wyceniać, ścisły obrazek the warunek the całkowity dom. Porównywalny być pomocniczo i znacząco, ale -- i móc -- brać the miejsce faktyczny inspekcja. | 
