Lokalowy Doradca: Jak-rodzaj Wymiana Wymiana Benny L. Kass
I być dumny podatek w the Stany Zjednoczone. The jedyny rzecz być - I móc właśnie dumny dla połówka the pieniądze.
-- Arthur Godfrey Zanim my dostawać the temat ten kolumna, tam być wiadomość błysk od the IRS. Według IRS prasowy uwolnienie, wszystkie podatnik przez ten kraj mieć do Wtorek, Kwiecień 17, 2007, ich zwrot podatku. Kwiecień 15th -- the tradycyjny opodatkowywać-dzień -- spadek na Niedziela, i Kwiecień 17th być Emancypacyjny Dzień -- Dystrykt Kolumbii być legalny wakacje w the Dystrykt Kolumbii. W Ten Sposób, the IRS segregowanie ostateczny termin przedłużyć dla dwa dzień. Ale odwlekać, szczególnie jeżeli ty planować zwrot od the rząd. Teraz, z powrotem the przedmiot ten kolumna. Ty posiadać pojedynczy rodzina dom che ty być wynajmowanie dla kilka rok. Ty kupować ono dla $75,000, gdy ty i twój współmałżonek właśnie dostać zamężny, ale gdy twój rodzina rosnąć, że dom być właśnie zbyt mały. Zamiast sprzedawanie, ty woleć ono ono. Teraz, ono być warty $700,000. The dzierźawca ruszać się więcej i ty wierzyć że the własność znamiennie doceniać dużo doceniać. Ty radzić twój podatek księgowy że ty móc równie dużo gdy $150,000 w Federacyjny i Stolica kraju zysk podatek. Co musieć ty? Jeden opcja, oczywiście, być the własność, the podatek, i the odpoczynek the sprzedaż dochód. Mimo to, ty zrobić dobry decyzja rok temu i wyraźnie the własność płacić daleko hojnie dla ty. Inny opcja być zwrot finansowanie, przez co ty pożyczać twój nabywca the pieniądze. The nabywca podpisywać promisoryjny notatka i zabezpieczać the dom z czyn zaufanie. Pożyczka znać jako ratalny sprzedaż, i pozwolić ty ratalny the podatek zapłata nad the życie the pożyczka. Ale ostatecznie ty musieć the podatek. Tam być inny alternatywa, mianowicie jak-rodzaj wymiana pod sekcja 1031 the Wewnętrzny Celny Kod. Transakcja powszechnie nawiązywać do jako "Powszechnie wymiana," po Mr. Starker sprawa sądowa potwierdzać the zasadność te transakcja. Jeżeli ty robić właściwy wymiana, ty musieć zysk kapitałowy podatek na the własność który ty sprzedawać -- własność dzwonić the "porzucać własność". Zamiast, the podatek podstawa twój poprzedni własność zostać the podatek podstawa the nowy własność -- własność znać jako the "zastępstwo własność". W inny słowo, jeżeli the podstawa the porzucać własność być $75,000, nawet jeśli the porzucać własność móc ty milion dolar, the podstawa ten własność zostać $75,000. The teoria za the 1031 wymiana być prosty: ono zachęcać ludzie inwestorski własność tak, że pieniądze che inaczej pójść the IRS zamiast orać z powrotem w the nowy inwestorski własność. Ale ponieważ the podstawa zostawać the płacić, gdy the zastępstwo własność być ostatecznie sprzedawać (i wymagać w wymagać inny 1031 wymiana) wtedy the folować zysk kapitałowy podatek płacić. Tam być kilka znacząco reguła: Najpierw, the i the zastępstwo własność musieć trzymać dla inwestorski purposes. Po Drugie, the własność musieć "jak-rodzaj." To być bardzo szeroki pojęcie. Pojedynczy rodzina dom móc wymieniać dla rolny ziemia; kondominium jednostka dla budynek biurowy, lub budynek mieszkaniowy dla budynek biurowy. Jako Trzeci, the cena zakupu the zastępstwo własność musieć równy lub większy niż the sprzedaż cena the porzucać własność. Inaczej, podatek na the różnica musieć płacić; but nawiązywać do "but." Dostęp, the exchanger móc dostęp -- dla wyrównywać jeden minuta -- the sprzedaż przechodzić od the porzucać własność. Te fundusz musieć w escrow z dyplomowany pośredniczka. Ilość, ten osoba lub firma móc odnosić sie the podatnik lub agent the podatnik dla the poprzedzający dwa rok. Na przykład, jeżeli the podatnik używać jej adwokat dla usługi prawne (inny dla the 1031 wymiana), jeśli dwa rok upływać, ten adwokat móc the pośredniczka lub escrow agent. Kwinta, tam być obowiązkowy czas ograniczenie che literować obowiązkowy w the prawo. Ty mieć 45 dzień od the data the porzucać własność zamykać w dzień the pośredniczka the zastępstwo własność. To znaczyć że ty musieć bardzo szczególny; ty móc "I chcieć jednostka w the ABC kondominium". Ty musieć the dokładny jednostka liczba. Ty móc bezpiecznie bezpiecznie trzy zastępstwo własność, i ty móc ostatecznie móc jeżeli ty w ten sposób decydować. Ale ty musieć tytuł przynajmniej jeden the utożsamiać własność wśród 180 dzień od the data ten the porzucać własność zamykać. Ty mieć the dobro jakaś liczba własność dopóki ich łączny uczciwy wartość rynkowa przewyższać 200 procent the łączny uczciwy wartość rynkowa procent the porzucać własność. Tam być dwa rodzaj 1031 wymiana: - przedni. Tutaj, ty sprzedawać the porzucać własność najpierw, i wtedy -- po the wytyczna opisywać opisywać -- uzyskiwać the zastępstwo własność.
- odwrotność: często ty znać że ty sprzedawać the porzucać własność, ale zanim sprzedawać osiągać, ty znajdować pożądany własność który ty polubić jako swój zastępstwo. Ty móc the sytuacja, ale the reguła być zupełnie kompleks i ty musieć fachowy podatek i legalny przewodnictwo ono stosownie.
Na Styczeń 22, 2007, the IRS wydawać Biuletyn 2007-4, che (wydajny który ten sam data) wymagać the sprzedawca jakaś nieruchomość forma tytułować "Certyfikat dla Żadny Ewidencyjny Reportaż na the Sprzedaż lub Wymiana Główny Siedziba." Osadniczy adwokat i tytułowy firma obligować the sprzedawca pewny pytanie, i przedkładać the forma the IRS. Według the IRS, "ten informacja być konieczny czy the sprzedaż lub wymiana musieć donosić the urząd skarbowy na Forma 1099-S. Zawrzeć w the sześć pytanie odpowiadać prawdziwy lub fałszywy: - I posiadać i używać the siedziba jako mój główny siedziba dla okres aggregating 2 rok lub rok podczas the 5-letni okres ending na the data the sprzedaż lub wymiana the siedziba.
- podczas the 5-letni okres ending na the data the sprzedaż lub wymiana the siedziba, I zdobywać the siedziba w wymiana który sekcja 1031 the Wewnętrzny Celny Kod stosować.
Dlaczego ten ostatni pytanie? Dla wiele rok, tam być luka w the prawo. Pozwalać z powrotem nasz przykład. Ty kupować the własność dla $75,000 i ono teraz sprzedawać dla $700,000. Ty móc Siedziba wymiana, the zastępstwo własność siedziba dla rok lub dwa, i wtedy właściwie w the dom i ono jako twój główny siedziba. Przy the końcówka dwa rok, ty sprzedawać the własność i żądać the do $500,000 niedopuszczenie zysk. Kongres zamykać ten luka kilka rok temu. Teraz, jeżeli ty angażować w 1031 wymiana, podczas gdy ty móc wciąż w ono po rok lub dwa, ty móc the niedopuszczenie jeśli ty właściwie posiadać the własność dla folować pięć rok. Emerytura być wciąż dobry sposób dla inwestor kto zbliżać wiek emerytalny zastępstwo własność w lokacja dokąd ty chcieć w emerytura. Ty dzierżawić the własność ono dla kilka rok i wtedy ruszać się w ono. Jeżeli ty umierać w ten dom, twój dziedzic dostawać the w górę podstawa, i musieć the wielki zysk kapitałowy podatek. Jeżeli ty zostawać w the własność dla 5 rok, ty móc the niedopuszczenie. Siedziba ty musieć the zastępstwo własność zanim ty móc ono twój główny siedziba? Tam być żadny ostateczny odpowiedź. Wiele podatek adwokat brać the pozycja że ty musieć ono inwestorski własność dla przynajmniej jeden folować rok. The IRS podążać reguła znać jako the "stary i zimny reguła" -- w inny słowo, jeżeli ono trzymać jako inwestycja dla dwa rok, the IRS rzucać wyzwanie the fact. Jak-rodzaj 1031 wymiana być potencjalnie korzystny podatek przygotowania dla inwestor nieruchomość, ale być bardzo kompleks. Ty musieć ostrożnie twój transakcja i że ty podążać the list the IRS prawo i przepis. | 
