Lokalowy Doradca:

Lokalowy Doradca: IRS Wymiana Wymiana

Benny L. Kass

Trzy indywidualny przykład:

 

1. Osoba kupować dom gdy drugi dom i jego prawnik mówić że dopóki on biegać reklama w the papierowy seans że on próbować the własność on móc the IRS pytanie. On używać the dom gdy drugi dom ono on posiadać ono. On także biegać the "dla sprzedaż" reklama w z the teren gazeta i on dzwonić.

    

2. Inny para kupować ich dom jako Wekslowy własność i używać ono jako drugi dom zbyt. Biegać mały biznes, więc że the własność dzierżawić właśnie dzierżawić ono themselves pod nazwą the biznes.

    

3. Inny osoba kupować dom i podczas gdy on używać the własność na miarowy podstawa, on dostawać przyjaciel czynszowy czek więc on móc on dzierżawić ono. On używać the własność bardziej niż 14 dzień na rok i pozwalać krewny ono podczas the rok także.

Robić the IRS czek na te transakcja. Jeżeli musieć my musieć być wszystko papierkowa robota dla Sekcja 1031 wymiana, my 1031 można także my zrobić wymiana i nie wynagrodzenie podatek na nasz drugi dom? Być ono w ten sposób łatwy the IRS?

Odpowiedź: Bardzo ciekawić. Mój szybki odpowiedź: "Przechodzić Iść; iść bezpośrednio."

I znać pracownik 1031 wymiana the IRS kontrolować każdego roku, chociaż I znać że jakaś taki wymiana być podległy przegląd IRS pracownik.

I także znać że jeżeli te przyjaciel i sąsiad kiedykolwiek dostawać złapany, być w poważny legalny i pieniężny kłopot.

Nasilać wymiana zostać bardzo popularny w ostatnich latach, szczególnie gdy nieruchomość cena nasilać. Wymiana wymiana upoważniać Sekcja 1031 the Wewnętrzny Celny Kod, i także nawiązywać do jako 1031 wymiana. Niektóre ludzie przez pomyłkę wezwanie ono "podatek bezpłatny" wymiana, ale ludzie być dokładnie poprawny.

Ty móc twój osobisty siedziba. Tam  być inny korzyść dostępny, tak jak the dostępny $500,000 sumaryczny niedopuszczenie zysk dla para łączny zwrot podatku, i $500,000 żyć i posiadać ich dom dla okres 2 z the pięć rok zanim ono sprzedawać (jeżeli ty segregować oddzielny zwrot podatku, ty być tylko nadający się dla nadający się $250,000 niedopuszczenie zysk).

Jeżeli ty posiadać inwestorski własność, i sprzedawać ono, ty musieć 15 procent the IRS na jakaś zysk (zysk) ty robić. W dodatek, w zależności od jaki Stan twój własność lokalizować, ty móc jednakowy Stolica kraju zysk podatek.

Ale, jeżeli ty wchodzić do w 1031 wymiana, i jeżeli the zastępstwo własność być równy lub większy niż the sprzedaż cena the porzucać własność, żadny podatek być natychmiast opłata. The podatek podstawa the porzucać własność zostać the podstawa dla the zastępstwo własność.

Pozwalać ten przykład: Ty nabywać mały inwestorski własność w the l970's dla $100,000. Ty dzierżawić ono posiadanie od zabranie posiadanie. Teraz, ty przygotowywać ono dla $900,000.

Eliminować taki rzecz deprecjacja ponownie złapać, nieruchomość prowizja, i koszt, w nasz przykład ty robić zysk $800,000. Pod aktualny federacyjny prawo, ty musieć the IRS $120,000, i $120,000 podatek the stan uderzać ty z.

, Ty decydować inny kawałek inwestorski własność dla $1,000,000. Jeżeli ty spotykać the ostry czas ograniczenie wymagać dla pomyślny 1031 wymiana -- 45 dzień od ugoda the zastępstwo majątkowy (lub własność) i 180 dzień od ugoda właściwie tytuł -- ty odraczać ten duża suma pieniądze. The podstawa ten nowy własność dla che ty płacić $1 milion być the podstawa the stary porzucać własność.

Ten sposób który ty dostawać z scott uwalniać i unikać podatek całkowicie? Koniecznie. Jeżeli, puszek the droga, ty sprzedawać the nowy własność dla wyrównywać the ten sam cena który ty płacić dla ono, ty wtedy musieć the folować zysk kapitałowy na the zysk. W nasz skrzynka, zysk być the różnica między the podatek podstawa the własność i ono ono sprzedawać dla.

Oczywiście, tam  być ludzie kto próbować the IRS w że the zastępstwo własność być naprawdę inwestycja, gdy w rzeczywistości ono używać osobiście the exchangor.

Własność ustanawiać inwestorski własność? Tutaj, inny sekcja the IRS KOD (§280A) komes w sztuka, od to ograniczać the deductibility interes, podatek, strata i inny koszt podatnik use być podatnik 14 dzień na rok lub 10 procent the liczba dzień który the własność dzierżawić.

Twój przyjaciel i sąsiad oczywiście robić ich praca domowa. Znać że ich własność gubić swój inwestorski status jeżeli ono osobiście używać dla więcej niż 14 dzień na rok. W Ten Sposób przyrządzać plan the zastępstwo majątkowy nadający się dla 1031 purposes.

I być świadomy jakaś skrzynka lub IRS orzeczenie przewodnictwo. Wymiana być jasny być że jeżeli ty używać the urlopowy dom dla więcej niż 14 dzień na rok, ono rozważać "inwestorski własność," i tak być nadający się dla Nadający się wymiana.

Twój przyjaciel i sąsiad oszukiwać the rząd, i -- jeżeli łapać -- móc poważny kryminalny oszustwo ładunek. Być ono warty the ryzyko? I myśleć nie.

Mój najlepszy propozycja: Jeżeli ty planować the urlopowy dom jako the porzucać własność, używać ono osobiście dla przynajmniej dwa rok, i dwa zwrot podatku. The IRS adoptować reguła znać gdy the "stary i zimny" reguła. Jeżeli ty angażować w transakcja dla the zapłata podatek, i the transakcja zdarzać się bardziej niż dwa rok temu, the IRS ogólny dążyć the sprawa.