Lokalowy Doradca: zysk kapitałowy Opodatkowywać i Deprecjacja Benny L. Kass
The podatek dochodowy robić więcej kłamca z the Amerykański ludzie golf mieć.
--Rogers, Niepiśmienny Przegląd (1924) Jeżeli ty robić zysk gdy ty sprzedawać twój dom, ty móc niektóre podatek dochodowy. W zeszłym tygodniu, my dyskutować the niedopuszczenie w zeszłym tygodniu $250,000/500,000 dla twój główny siedziba. Ale co jeżeli ty zrobić więcej zysk ty móc? Lub Ministerstwo Spraw Wewnętrznych jeżeli ty używać porcja twój dom jako "Ministerstwo Spraw Wewnętrznych"? Lub sprzedawać jeżeli the własność ty sprzedawać dzierżawić co dla okres czasu? Dlaczego ty ustalać zysk? The IRS wyjaśniać formuła z the następujący formuła: Cena Sprzedaży
- Sprzedawanie Koszt
= Kwota Uświadamiać sobie Kwota Uświadamiać sobie
- Nastawiony Podstawa
Zysk (lub strata) (IRS Publikacja 523, Twój Dom. Publikacja być dostępny na the sieć przy IRS.gov, i klikać dalej "Publikacja".) Pozwalać the następujący przykład. Ty kupować twój dom dla $290,000 i przy ugoda płacić $10,000 w końcowy koszt (tak jak tytułowy rewizja, ankieta, opłaty sądowe). Twój podstawa być $300,000. Kilka rok opóźniony, ty dodawać pokój twój dom przy koszt $50,000 i teraz twój nastawiony podstawa być $350,000. Ty teraz sprzedawać twój dom dla $635,000. Koszt, ty płacić nieruchomość prowizja $30,000, legalny i osadniczy opłata $2,000, i różny koszt $3,000. The "kwota uświadamiać sobie" ty odliczać te koszt ($35,000) od the cena sprzedaży, i wchodzić na górę z $600,000. Wiele właściciel domu chcieć the kwota ich znakomity hipoteka gdy kalkulatorski zyskiwać. Ten słuszny pracować. Ty móc twój hipoteka w rozważanie gdy ty ustalać twój zysk. Ono być, oczywiście, pożytecznie ile pieniądze ty móc the bank po tym jak the dom sprzedawać. Patrzeć the formuła twierdzić wczesny, twój zysk być $250,000 ($600,000 - 350,000). Ponieważ ty posiadać i żyć w the dom dla dwa z the ostatni pięć rok zanim the dom sprzedawać, ty być nadający się dla the do $500,000 niedopuszczenie zysk ($250,000 jeżeli ty być pojedynczy lub segregować oddzielny podatek dochodowy powrót). Z jednej strony, jeżeli twój zysk być więcej niż $250,000 -- lub jeżeli ty być nadający się dla the $500,000 niedopuszczenie -- ty musieć the IRS zysk kapitałowy podatek opierać się na 15 procent ten zysk. Ty móc także Stan lub podatek lokalny na ten zysk. Teraz, pozwalać dodawać inny fact nasz scenariusz. Ty pracować od dom, i przez lata żądać $3,000 w deprecjacja dla twój Ministerstwo Spraw Wewnętrznych. Dla the dom-biuro dedukcja, ten porcja twój dom musieć używać regularnie i wyłącznie dla twój biznes. Jeżeli ty pozwalać twój dzieciak w ten teren, lub ty także oglądać the Niedziela mecz futbolowy tam, żadny dedukcja pozwalać. Tutaj być the chytry część. The IRS pozwolić podatnik ten porcja the dom che używać dla twój biznes. Jeżeli, na przykład, the deprecjacja formuła pozwolić ty $5000, nawet jeśli ty tylko odliczać $3000 w nasz przykład, ty mieć nasz zysk $5,000. The miarowy zysk kapitałowy podatek dla najwięcej podatnik być 15 procent. , The podatek na the deprecjacja (dzwonić "ponownie złapać podatek ") być przy maksymalnym tempie 25 procent. I ty musieć musieć na Rozkład D (uprawniony zysk kapitałowy i Strata). Według the IRS: Jeżeli ty tytułować deprecjacja dedukcja ponieważ ty używać twój dom dla biznesowy purposes… ty móc the część twój zysk równy jakaś deprecjacja pozwolić lub pozwolić jako dedukcja dla okres po Maj 6, 1997. Jeżeli ty móc odpowiedni rejestr lub inny dowód że the deprecjacja pozwolić być móc the kwota móc, the kwota ty móc być the kwota pozwolić. (IRS publikacja 523 przy P. 17).
Ten zawiły język robić jakaś sens? Według Juliański Blok, Nowy Jork podatek adwokat i autor The Domowy Sprzedawca Przewdonik Podatek Oszczędzanie, "Ten termin być IRS-mówić dla co (the podatnik) żądać poprzednio, lub, jeżeli ona żądać żądać ona móc, the kwota który ona móc." The poprzedni być the "kwota pozwolić" i the latter być the "pozwolić kwota." Utrzymanie w umysł który "ponownie złapać podatek" i "podstawa" być dwa różny pojęcie. Czy tak czy nie ty właściwie wziąć deprecjacja dedukcja dla twój Ministerstwo Spraw Wewnętrznych, twój podstawa musieć zmniejszać. Na przykład: the IRS pozwolić ty $10,000 w deprecjacja dla twój dom przez lata. Jeżeli ty właściwie odliczać ten kwota, twój podstawa zmniejszać the folować $10,000. , Nawet jeśli ty tylko deprecjonować $5000, (che miewać the skutek twój podstawa puszek ten kwota), ty wciąż musieć twój podstawa inny $5,000. W inny słowo, deprecjacja zmniejszać twój własność "podstawa." Ty musieć podstawa the pełny kwota musieć być co jako deprecjacja, nawet jeśli ty tylko żądać porcja ten ten kwota. Ale nawet jeśli ty musieć podstawa, musieć znaczyć że ty musieć the ponownie złapać podatek. Ten podatek opierać się na the kwota który ty właściwie odliczać na twój poprzedzający zwrot podatku. I jeżeli ty nigdy żądać deprecjacja? Wtedy, mówić adwokat Blok, tam być żadny ponownie złapać. Według Mr.Block, "nawet jeśli the kwota ty brać ponownie złapać i kiedy ty sprzedawać the dom, ty prawdopodobnie iść save pieniądze the dedukcja teraz i podatek na ono opóźniony." (Dla więcej informacja o jego książka, iść julianblocktaxexpert.com) Teraz, pozwalać the fact troszkę bardziej. Ty kupować the dom na Styczeń 15, 2001 i żyć w ono do Marzec 15, 2003. Ty wtedy dzierżawić ono wtedy, ale sprzedawać ono w Luty 15, 2006. Ponieważ ty żyć i posiadać the własność dla the rekwizyt 2 z 5 rok (dzwonić the posiadanie i używać test the IRS), ty być nadający się the niedopuszczenie. , Jeżeli ty deprecjonować the własność podczas the okres że ono dzierżawić, the ten sam analiza opisywać opisywać stosować. Ty być sprawnie że część twój zysk równy the ponownie złapać deprecjacja ty odliczać podczas gdy dzierżawić twój dom. Profesjonalista niezwykle komplikować, i jeżeli ty biedak żyć w twój dom dla przynajmniej dwa rok zanim the projektować sprzedaż data, zaznajamiać z the reguła i konsultować dyplomowany podatek profesjonalista. Na przykład, pozwalać że ty tylko żyć tam dla 22 miesiąc zanim ono dzierżawić tam. W zależności od the rama czasowa, ty móc z powrotem w the dom dla dwa więcej miesiąc, i wtedy żądać the folować niedopuszczenie. Ono musieć zauważać że the dwa rok okres use i posiadanie musieć konsekutywny. Dopóki ty żyć w twój dom dla okres 24 miesiąc nad the pięć rok zanim the dom sprzedawać, ty być nadający się dla the niedopuszczenie zysk. Ono być wstyd jeżeli ty gubić the sposobność cel $500,000 właśnie ponieważ ty być dwa miesiąc nieśmiały ten cel. | 
