Lokalowy Doradca:

Lokalowy Doradca: Twój Dom May Podatek Swobodnie

Benny L. Kass

Gdy tam  być podatek dochodowy, the słuszny mężczyzna płacić gdy i the niesprawiedliwy mniej na the ta sama kwota dochód.
-- Plato (427 BC-347 REPUBLIKA), The Republika

Twój dom móc zawsze twój "kasztel," ale jeżeli ono być twój główny siedziba, tam  być jeden bardzo znaczący podatek korzyść gdy ty decydować. Ogólnie, jeżeli ty segregować łączny zwrot podatku z twój współmałżonek, ty móc twój $500,000 twój zysk ($250,000 jeżeli ty segregować oddzielny powrót).

Dwa nieruchomość podatek korzyść -- the "roll-over" i the "życie w życie" -- być już nie z. , Ich pamięć utrzymywać się dalej, przynajmniej dla niektóre podatnik kto robić mnóstwo zysk przez lata i kto być kupienie i sprzedawanie ich dom przed l997.

The roll-over, ty przywoływać, właściciel domu kto sprzedawać ich główny siedziba wszystkie zysk jeżeli nabywać nowy dom wśród dwa rok przy cena che być równy lub większy niż the sprzedaż cena ich poprzedzający dom. , To być podatek niedopuszczenie; ono być tylko podatek zwlekanie -- dom znaczyć że ostatecznie ty można zysk kapitałowy podatek gdy ty sprzedawać twój ostatni dom.

The siedziba niedopuszczenie, pozwolić podatnik nad the wiek 55 całkowicie od opodatkowanie do $125,000 na the zysk zrobić na ich główny siedziba.

Te prawo stosować przed Maj 6, 1997. The Podatnik Reliefowy Akt 1997, podpisywać prezydent Clinton na Sierpień 5, 1997, 1997 zmieniać the stary prawo. , The nowy prawo znosić the nowy i the nowy zwolnienie. W swój miejsce, the prawo substytuować korzystny podejście dla Amerykański właściciel domu.

Gdy ty sprzedawać twój dom, para małżeńska móc od ich ich dochód do $500,000 zysk. Jednostka oddzielny powrót móc oddzielny $250,000. W Przeciwieństwie Do dedukcja, che pozwolić ty odsetek z twój ordynarny dochód (opierać się na the podatek tempo wspornik w che ty spadek) the niedopuszczenie znaczyć że the zysk ty robić do the statutowy sufit nawet zawrzeć w twój dochód dla podatek purposes.

Tam  być dwa znacząco ograniczenie:

 

1. Ty musieć i the dom jako twój główny siedziba dla dwa z pięć rok przed the sprzedaż. Jeżeli ty poślubiać, chociaż mąż i żona musieć the "use" test, tylko jeden mus spotkanie the "zajmowanie" test. Małżeński status ustalać na the data the dom sprzedawać. W przypadku rozwód dokąd jeden współmałżonek dawać posiadanie współmałżonek rozwodowy dekret lub separacyjny zgoda, the use wymaganie zawierać jakaś czas że the poprzedni współmałżonek właściwie posiadać the własność przed the przeniesienie the inny współmałżonek.

    

2. The niedopuszczenie być ogólny obowiązujący obowiązujący każdy dwa rok. , Jeżeli ty być niezdolny the dwa rok posiadanie i wymaganie przez zmiana w zatrudnienie, zdrowie rozumować lub unforseen okoliczność, then twój niedopuszczenie móc twój.

The IRS wydawać przepis che prowadzić ty jeżeli ty stawiać czoło z przed the dwa rok być być. Tam  być co znać "bezpieczny schronienie" -- w inny słowo, jeżeli ty spadać wśród the wytyczna, ty być bezpieczny the częściowy niedopuszczenie.

Te bezpieczny schronienie zawierać:

 

• zmiana w zatrudnienie: jeżeli the główny powód dla the sprzedaż być zmiana w the lokacja zatrudnienie -- i the nowy praca być mały 50 mila daleki od twój dom twój lokacja.

   

• zdrowie: jeżeli twój lekarka polecać zmiana siedziba, lub lub the diagnoza, lekarstwo lub traktowanie choroba, choroba lub uraz, lub lub medyczny lub osobisty opieka zdrowotna. The rekomendacja musieć dyplomowany jednostka, che móc the właściciel domu, rodzic, dziadek, dziecko, teść albo nawet wuj, ciocia, bratanek lub bratanica.

   

• unforseen okoliczność: jeżeli ty móc wydarzenie zanim ty nabywać twój dom, ty móc także sprawnie częściowy niedopuszczenie. Podczas Gdy to być fact specyfik -- i w wiele skrzynka ty musieć specjalny orzeczenie od the IRS -- tam  być niektóre skrytka-schronienie che the IRS rozpoznawać. Te zawierać: mimowolny zamiana twój dom, naturalny lub katastrofa spowodowana przez człowieka wynikać w ofiara wypadku twój dom, rozwodowy lub legalny rozdzielenie, i wieloskładnikowy narodziny wynikać od the ten sam brzemienność.

Jeżeli ty być nadający się dla the częściowy niedopuszczenie -- either ponieważ ty spotykać the bezpieczny schronienie test lub dostawać odmianowy zatwierdzenie od the IRS -- ten niedopuszczenie być równy the liczba dzień use razy the iloraz $500,000 dzielić 730 dzień. Zauważać że 730 dzień być 2 pełny rok. Jeżeli ty być pojedynczy -- lub segregować łączny zwrot podatku -- zmieniać the $500,000 $250,000.

Ten nowy prawo stosować wszystkie główny siedziba: pojedynczy dom rodzinny, kondominium jednostka i pojedynczy mieszkanie. Jeżeli twój łódź lub twój dom na kółkach być twój główny siedziba, the prawo być także obowiązujący jeżeli trzy rzecz być teraźniejszy: sypialny ćwiartka, głowa (toaleta), i udostępnienie.

Podczas Gdy the nowy $250/500,000 niedopuszczenie być wielki dla najwięcej podatnik, tam  być jeden znacząco fact kiedy kalkulować the zysk ty robić. Nieruchomość doceniać przeor to1997. Wiele właściciel domu utylizowywać the "wielki Amerykańskie marzenia" przez lata, i kontynuować i "kupować przez lata." The zysk który zrobić na pojęcie sprzedaż odraczać pod the pojęcie pojęcie. Gdy ty sprzedawać twój ostatni dom, ty móc ostatni $500,000 zysk, ale ty musieć ostrożnie wcale twój liczba dokładnie jaki zysk ty zrobić.

Pozwalać ten przykład: w 1965, ty nabywać dom dla $50,000. W 1975, ty sprzedawać ono dla $150,000, i nabywać nowy dom dla $200,000. Dla ten przykład, my ignorować taki rzecz do domu ulepszenie i nieruchomość prowizja, chociaż jak być koszt che móc -- i musieć -- wziąć w rozważanie w zysk. Ponieważ ty odraczać $100,000 zysk ($150,000 - $50,000), the podstawa w twój nowy dom być teraz $100,000. Ty ustalać twój podstawa the zysk od the cena zakupu.

W 1987, ty sprzedawać twój dom dla $400,000 i nabywać nowy dom dla $500,000. Teraz, przez the roll-over, ty odraczać zysk $300,000 ($400,000 - 100,000). The podstawa twój nowy $500,000 być teraz $200,000. Ty niewątpliwie kwestionować the $100,000 liczba, ponieważ ty nabywać twój drugi dom dla $200,000. Ale ponieważ the podstawa ten dom być tylko $100,000, zysk obliczać the sprzedaż cena od the podstawa the dom (i właśnie swój cena zakupu).

Tutaj być dokąd the problem zaczynać. Jeżeli, na przykład, ty planować twój domowy przyszły rok, ty musieć ślad twój podstawa. Jeżeli ty poślubiać i segregować łączny zwrot podatku (i żyć w the dom dla przynajmniej dwa z the dwa pięć rok), ty musieć jakaś zysk kapitałowy podatek jeśli ty sprzedawać twój dom dla więcej niż $700,000. Ale, jeżeli twój współmałżonek umierać, i ty teraz segregować tylko pojedynczy zwrot podatku, ty móc tylko tylko $250,000 zysk. Tak, nawet jeśli ty sprzedawać the dom dla sprzedawać ty płacić dla ono -- mianowicie $500,000 -- ty robić zysk w nasz przykład $300,000, i musieć zysk kapitałowy podatek na $50,000 worth zysk. Obecnie, the podatek federalny tempo być 15% i twój podatek być $7,500. W zależności od the jurysdykcja w che ty żyć, ty móc także the lokalny Stan podatek. Na przykład, w the Dystrykt Kolumbii, ono być 9.9 procent.

Prześcieradło być dlaczego ono być w ten sposób znacząco być twój rejestr i być twój osadniczy prześcieradło. Taki koszt który do domu ulepszenie, nieruchomość prowizja, załatwiać-up koszt, legalny i tytułowy koszt, zmniejszać twój podstawa -- i tak twój podatek.

Jeszcze raz, jeszcze raz podatnik mieć różny koncern i sytuacja. Ty radzić z twój pieniężny i legalny advisors jeżeli ty sprzedawać twój domowy w zeszłym roku. Ty móc także niektóre pomocniczo informacja od IRS Publikacja 523, tytułować "Sprzedawać Twój Dom -- dla use w Narządzanie 2006 powrót." IRS.gov być dostępny na the IRS strona internetowa, IRS.gov.