Lokalowy Doradca:

Lokalowy Doradca: Zapłata Wymiana Móc Twój Podatek Zapłata

Benny L. Kass

Pozwalać ten przykład. W the 1970's, ty i twój nowy współmałżonek kupować twój pierwszy dom dla $30,000. Ty podnosić trzy dziecko i w the wczesny 1980's, ten dom być właśnie zbyt mały dla twój narastający rodzina.

Ty kupować wielki dom, ale decydować the stary siedziba i ono stary. Ono być teraz warty w przybliżeniu $700,000.

Jeżeli ty sprzedawać, ty musieć zysk kapitałowy podatek na the zysk. Dla ten dyskusja, my ignorować jakaś ulepszenie che ty robić, chociaż gdy ty kalkulować twój zysk, te ulepszenie wzrastać twój podatek podstawa i tak obniżać twój podatek zobowiązanie.

Ty robić ordynarny zysk $670,000 ($700,000 - 30,000). Tam  być inny koszt i koszt che zmniejszać twój zysk, tak jak nieruchomość prowizja, opłaty sądowe, i koszt, ale dla nasz przykład, te rzecz rozważać. The aktualny podatek federalny tempo być 15 procent, i tak ty zawdzięczać the IRS $100,500. Ty móc także Stan podatek na ten zysk. Tam  być sposób zapłata ten podatek, i ono znać jako Jak-Rodzaj Wymiana pod Sekcja 1031 the Wewnętrzny Celny Kod.

Co być "zwolniony z podatku" wymiana, chociaż co być co ono często dzwonić. Ono także dzwonić "Także wymiana" lub "odraczać wymiana." Ono uśmierzać ty od the ostateczny zobowiązanie the zysk kapitałowy podatek. Ono, pozwolić ty ten podatek until ty sprzedawać twój ostatni inwestorski własność.

The idealny wymiana być bezpośredni wymiana. I inwestorski własność A i ty posiadać majątkowy B (także inwestycja). Wartość być równy wartość. Na Luty (1), 2006, ty przenosić B i na ten ten sam dzień I przenosić własność A ty. Jeżeli tam  być pisać zgoda między że jeżeli być 1031 wymiana, 1031 musieć natychmiast jakaś zysk kapitałowy podatek na jakaś zysk my robić.

, Taki transakcja być rzadko ewentualny. The logistyka the zastępstwo własność równocześnie z the porzucać własność być bardzo trudny, jeśli nie niemożliwy coordinate.

Wiele rok temu, mężczyzna the imię T.J. Sprzedaż sprzedawać własność w Oregon, sprzedawać "gruntowy wekslowy zgoda," ale otrzymywać jakaś pieniądze dla the sprzedaż. Zamiast, the sprzedawca -- kilka rok opóźniony -- przetransferowany zastępstwo własność Mr. Starker. The urząd skarbowy rozważać kodeks podatkowy to sprzedaż, ale the to Sąd Apelacyjny dla okręgu trzymać że kodeks podatkowy być odraczać wymiana che pozwalać pod Sekcja 1031 the kodeks podatkowy. W inny słowo, the wymiana musieć równocześnie.

Tam  być dwa rodzaj odraczać (Odraczać) wymiana:.

 

• przedni wymiana: ty sprzedawać the porzucać własność, i wśród the czas ograniczenie literować literować w Sekcja 1031, ty uzyskiwać the zastępstwo własność; i

   

• odwrotny wymiana: ty uzyskiwać tytuł the zastępstwo najpierw, i wtedy sprzedawać the porzucać własność.

The reguła być powikłany, ale tutaj być ogólny przegląd the proces. Z niektóre znacząco wyjątek (dyskutować dyskutować) the reguła stosować równo czy the wymiana być przedni lub odwrotny:

Sekcja 1031 pozwalać opóźnienie (non-recognition) zysk tylko jeżeli the następujący warunek spotykać:

Najpierw, the własność przenosić (the IRS the "porzucać własność") i the wekslowy własność ("zastępstwo własność") musieć "własność trzymać dla produktywny use w handel, w biznes lub dla inwestycja." Dom własność w ten wymiana móc twój główny siedziba, jeśli ty porzucać ono jako twój osobisty dom. Twój urlopowy dom także kwalifikować jako inwestorski własność, jeśli ty właściwie zaczynać ono właściwie bardziej lub less pełny czas.

Po Drugie, tam  musieć wymiana. The IRS chcieć który transakcja który dzwonić wymiana być naprawdę sprzedaż i natępny zakup.

Jako Trzeci, the zastępstwo własność musieć "jak rodzaj." The sąd dawać bardzo szeroki definicja ten pojęcie. Jako ogólny reguła, wszystkie nieruchomość rozważać "jak rodzaj" z wszystkie inny nieruchomość.

Tak, pojedynczy rodzina dom móc wymieniać dla kondominium (lub spółdzielnia) jednostka; surowy ziemia móc zamieniać dla budynek biurowy, i gospodarstwo rolne móc wymieniać dla reklama lub przemysłowy własność.

Zanim ty decydować wymiana, ono być znacząco że ty ustalać the podatek konsekwencja. Jeżeli ty robić jak-rodzaj wymiana, twój zysk odraczać until ty sprzedawać the zastępstwo własność. , Ono musieć zauważać że the koszt podstawa the nowy własność w najwięcej skrzynka być the podstawa the stary własność. Dyskutować własność z twój księgowy czy the oszczędzanie the jak-rodzaj wymiana uzupełniać dla the niski koszt podstawa na twój nowy własność. Dodatkowo, jeżeli twój zysk kapitałowy podatek być stosunkowo mały, ty móc właśnie the podatek i ziemianin już nie.

Tutaj być ogólny przegląd the wymaganie:

 

1. Identyfikacja the zastępstwo własność wśród 45 dzień. Kongres polubić the fact który the Mieć miejsce opinia narzucać żadny czas ograniczenie na gdy the wymiana móc. Stosownie, the prawo nowelizować że the podatnik utożsamiać the zastępstwo własność nie opóźniony niż 45 dzień po tym jak the porzucać własność sprzedawać.

   Podatnik móc bardziej niż jeden własność jako zastępstwo własność. , The maksymalna liczba zastępstwo własność który the podatnik móc być lub trzy własność jakaś uczciwy wartość rynkowa, lub jakaś liczba własność dopóki ich łączny uczciwy wartość rynkowa przewyższać 200 procent the łączny uczciwy wartość rynkowa procent the porzucać własność.

   Furthermore, the zastępstwo własność lub własność musieć jednoznacznie opisywać w pisać dokument. Według the IRS, istny własność musieć opisywać legalny opis, uliczny adres lub uliczny imię (e.g., The Excalibur Budynek Mieszkaniowy).

    

2. Kto być the neutralny przyjęcie? Być może the znacząco wymaganie pomyślny 1031 wymiana być że the podatnik móc (lub kontrola) wyrównywać jeden cent the netto sprzedaż dochód od the porzucać własność. Wszystkie taki dochód musieć trzymać w escrow neutralny przyjęcie, i iść bezpośrednio w the zakup the zastępstwo własność. Ogólny, pośredniczka lub escrow agent wymagać w the transakcja.

   Całkowicie pewny że the podatnik mieć kontrola lub dostęp te fundusz podczas ten okres przejściowy, the IRS wymagać że ten agent móc the podatnik lub powiązany przyjęcie. The właściciel the escrow konto móc adwokat lub makler angażować pierwotnie the wymiana.

    

3. Wp8lywy tytuł wśród 180 dzień: The zastępstwo własność musieć uzyskiwać nie opóźniony niż 180 dzień po tym jak the porzucać własność przenosić lub the termin the podatnik podatek dochodowy powrót dla the rok w che the przeniesienie zrobić. Jeżeli, na przykład, ty przenosić the porzucać własność na Grudzień 15, 2005, twój zwrot podatku być należny na Kwiecień 15, 2006. To być tylko 121 dzień. Ty musieć musieć tytuł the zastępstwo własność ten data lub rozszerzenie od the IRS tak, że ty móc ten the folować 180 dzień. Ono musieć zauważać że tego roku, zamiast the cztery miesiąc automatyczny rozszerzenie, ty móc teraz sześć miesiąc automatyczny rozszerzenie segregowanie IRS forma 4868.

    

4. Interes na the wekslowy dochód. The interes che zarabiać podczas gdy the sprzedaż dochód trzymać w escrow dzwonić the "wzrostowy czynnik," i jakaś taki interes the podatnik musieć donosić jako zarabiać dochód. Jak Tylko the zastępstwo własność uzyskiwać the exchanger, the interes móc either używać dla the zakup ten własność, lub bezpośrednio the exchanger.

   Odwrotny wymiana: Równie wiele podatnik odkrywać, ono być czasem trudny the 45/180 dzień wymaganie. Ty znajdować the zastępstwo własność, ale własność mieć nabywca dla the porzucać własność. I the właściciel the nowy własność być nowy until ty być sprawnie na twój aktualny własność.

Tak, ty móc the odwrotny Odwrotny trasa. Tutaj, w bardzo generał forma, być w the znacząco reguła:

 

1. The podatnik musieć dla the zastępstwo własność w "dyplomowany wekslowy zakwaterowanie przygotowania." W rządowy język, qeaa teraz dzwonić "QEAA."

    

2. Dyplomowany indicia posiadanie the własność the QEAA wymagać. Posiadanie znaczyć że the QEAA musieć lub legalny tytuł the zastępstwo własność lub inny niektóre inny przygotowania che być dopuszczalny the IRS posiadanie. Gruntowy sprzedaż kontrakt (także dzwonić "kontrakt dla czyn") móc.

   Pod ten ostatni przygotowania, the QEAA mieć faktyczny legalny tytuł, ale mieć pewny zobowiązanie pod kontrakt. To móc -- w zależności od stan lub prawo lokalne -- unikać dwoisty recordation-przenosić podatek. Inaczej, ten podatek musieć płacić gdy the własność być pierwszy przenosić the QEAA i wtedy znowu gdy ono przenosić the ostateczny podatnik.

    

3. Nie opóźniony niż pięć dzień roboczy po tym jak the własność przenosić the QEAA, the podatnik i the wekslowy zakwaterowanie titleholder (dzwonić the QEAT) musieć w pisać zgoda che zapewniać ten the latter trzymać the własność na rzecz the podatnik wymiana pod sekcja 1031. Ogólny, podatnik móc osiągać arenda the własność od the QEAT the podatnik.

    

4. The podatnik i the wekslowy zakwaterowanie titleholder (the QEAA) musieć oddzielny federacyjny podatek dochodowy powrót, the IRS jakaś dochód i koszt ponosić podczas gdy the QEAT miewać posiadanie the własność.

    

5. Nie opóźniony niż 45 dzień po tym jak the zastępstwo własność przenosić, the podatnik musieć the porzucać własność. The IRS pozwolić the podatnik alternatywny i wieloskładnikowy własność, i jeżeli the podatnik posiadać kilka inwestorski własność, jeśli chodzi zapewniać niektóre elastyczność jeśli chodzi che własność sprzedawać.

    

6. Nie opóźniony niż 180 dzień po tym jak the zastępstwo własność przenosić the QEAT, ono musieć przenosić the podatnik.

    

7. Być może the znacząco aspekt odwrotny Starker być the wymaganie że the podatnik mieć bona fide intent w 1031 wymiana. Według the IRS przepis:

§1031 the dyplomowany indicia posiadanie the własność przenosić the wekslowy zakwaterowanie titleholder, ono być the podatnik bona fide intent który the własność trzymać the majątkowy… w wymiana który zamierzać dla non-recognition zysk (w cały lub w część) lub strata pod §1031.

W inny słowo, ty móc the zastępstwo własność i wtedy -- jako zastanowienie -- decydować the transakcja jako 1031 wymiana.

The reguła być niezwykle kompleks. Ty musieć legalny i podatek księgowość rada zanim ty wchodzić do w jakaś jak-rodzaj wekslowy transakcja -- czy przedni lub odwrotny.