Ile Otaksowanie Podejście Być Dosyć? Kenneth J. Jones, CTA, SCGREA Dyrektor, Naczelny Instruktor the Instytut Nieruchomość Technologia Gdy I wędrować wokoło the Stany Zjednoczone, dosłownie, konwersatorium i taksowanie i ordynacyjny przydział, i ordynacyjny, przeważnie przez mój praca w the teren taksowanie przegląd, I nieustannie zadziwiać przy oświadczenie robić rzeczoznawczyni w ich próba/bronić ich use wielokrotność (zazwyczaj wszystkie 3) 3) otaksowanie zbliżać się w taksowanie przydział w którym Wartość Rynkowa, jak zdefiniowany w USPAP, być the purpose the przydział. Gdy w taki dyskusja, I zawsze dowiadywać się jeśli chodzi dlaczego używać lub 2 lub wszystkie 3 wszystkie otaksowanie podejście. I mieć nadzieję the jedyny odpowiedź który być etycznie i ekonomiczne, che być, "I badać the rynek i zakładać że tam być żadny wyraźny przejaw dla jakaś (1) te podejście nad (1), i także że the typowy targowy uczestnik właściwie używać uczestnik/uczestnik te podejście w ich otaksowanie decyzja." , Zamiast taki rozsądny rezonerstwo, I znajdować że rzeczoznawczyni prawie niezmiennie odpowiadać z the następujący oświadczenie, "Chociaż, I rozwijać wszystkie 3 podejście, I znajdować że tylko the (pusty) podejście być obowiązujący, i że być że I polegać na.". Ten oświadczenie zawsze skłaniać, "Dobrze, jeżeli tylko the (pusty) podejście być obowiązujący, dlaczego ty rozwijać i zawrzeć the inny podejście wcale?". Ich odpowiedź być praktycznie cecha ogólna: "Który być the sposób the klient chcieć ono." Dobrze, dato che różnorodność ekonomiczne i etycznie rozsądny powód, rzeczoznawczyni kto kontynuować otaksowanie podejście który być istotny the własność być prawdopodobny themselves poważny pytanie kompetencja i etyczny właściwość, z których oba być prawdopodobny niektóre raczej niekorzystny legalny i pieniężny konsekwencja. Pozwalać że tam być 2 ogólny zasadniczy przesłanka na che ten artykuł opierać się: 1. The otaksowanie przydział dyskutować w ten artykuł transakcja wyłącznie z prośba dla kosztorys Wartość Rynkowa, jak zdefiniowany w USPAP, i 2. The otaksowanie przydział dyskutować transakcja z nieruchomość che ulepszać z istniejący budynek. NOTATKA: The otaksowanie pusty ziemia specyficznie wykluczać od dyskusja w ten artykuł należny the i metoda gruntowy otaksowanie od metoda otaksowanie dla istniejący budynek ulepszenie. Wśród te parametr, my musieć pewny fact o the rola i odpowiedzialność rzeczoznawczyni gdy Wartość Rynkowa taksowanie przydział. I być ufny że my wartość rynkowa zgadzać się że, pod the Wartość Rynkowa scenariusz, the rzeczoznawczyni pytać the klient z wniosek the obliczony wartość, lub pasmo wartość który precyzyjnie reprezentować ten wartość lub pasmo który być the "najwięcej prawdopodobny" wartość dla che the temat sprzedawać, i czepianie, the parametr w the USPAP definicja Wartość Rynkowa. W ten scenariusz trochę głęboko, I wierzyć że my także zgadzać się z the rozsądny wniosek że, w rozkaz dla rzeczoznawczyni ścisły kosztorys che reprezentować kosztorys ten typowy nabywca i sprzedawca zgadzać się typowy być the wartość odmianowy własność, the rzeczoznawczyni musieć a) the ten sam otaksowanie technika, i B) rozwijać it/them in the same way as the typowy nabywca i sprzedawca ten odmianowy własność; the racjonalne uzasadnienie rzeczoznawczyni, the use jakaś inny technika lub, the odpowiedni technika, ale w sposób różny od the sposób powszechnie używany the typowy targowy uczestnik, prawdopodobnie wynikać w wykoślawienie the definitywny wartość kosztorys, tak, the odpowiedź początkowo pytać the rzeczoznawczyni. W Ten Sposób, jaki podejście musieć the rzeczoznawczyni? W trakcie odpowiedź ten pytanie my musieć najpierw the krok the kompetentny rzeczoznawczyni podczas procesu the taksowanie przydział. W teren musieć the normalny kurs temat targowy teren, the znacząco set fact być 1) the postrzeganie the stan stan gospodarki przy teraźniejszość i w the rozsądnie przewidywalna przyszłość, 2) the teraźniejszość i przewidywać oddziaływanie na lokalny istny wartość nieruchomości od 2)/tamte ekonomiczny oddziaływanie, i 3) the odmianowy otaksowanie metoda powszechnie rozwijać i polegać polegać the większość miejscowy rynek uczestnik w the wartość który czuć być uczciwy i rozsądny dla ten odmianowy majątkowy pisać na maszynie wewnątrz ten targowy teren. Ten informacja, rzeczoznawczyni musieć i osobiście równie wiele aktywny rynek uczestnik (nabywca, sprzedawca, właściciel, dzierźawca, kierownik, i makler) ewentualny dla the odmianowy typ własność; idealnie, the rzeczoznawczyni przeprowadzać wywiad większość tamte targowy uczestnik. Ono być znacząco który, aktywny uczestnik od różny targowy teren lub ono kto być aktywny uczestnik w the temat targowy teren dla różny typ własność the temat, być prawdopodobny w zniekształcać, niedokładny otaksowanie wniosek dla the podległy własność. The zasadność ten oświadczenie, pozwalać robić analiza rozsądnie pospolity występowanie; the taksowanie magazynowy/dystrybucja budynek który, ze względu na ten przykład, my mówić być 5-letni stary 150,000 SF przechylać-up kamieniarstwo budynek 30 FT jasny piędź, płaski dach, 10 floor-wzrost tailgate drzwi, 2,400 SF biurowy teren, być w dobrym stanie i dobrze lokalizować z dobry bliskość główna autostrada transport trasa między 2 ważny ważny rynek. Dalej, ten targowy teren, w che tam być 20 budynek fizycznie jednakowy the temat, rosnąć przy błyskawiczny tempo do wokoło 2 rok temu. Ono być wciąż nieco aktywny, z the nieczęsty tworzenie nowy zabudowa, i z sprzedaż przy the tempo wokoło (1) na rok. Gdy my musieć, my robić zamknięty egzamin the temat targowy teren the właściciel i okupant targowy budynek che wyjawiać the fact który, the 20 budynek, 14 być 14, 5 być dzierźawca zajmować i (1) być pusty, budować na spec (ulation). Podczas nasz wywiad my znajdować że, the 14 właściciel-okupant, 9 kupować budynek który istnieć nowy budynek budować na spec che być pusty i dostępny. The 5 właściciel-okupant, 3 kupować istniejący budynek od poprzedni właściciel-okupant, (1) być dzierźawca w jego budynek kto kupować ono od the bank w posiadaniu the tytuł, i the kopyto szewskie miewać jego budynek budować--nadawać się lokalny przedsiębiorca budowlany przez the wysiłek makler. Podczas nasz wywiad my mówić że nasz nabywca opierać się jego cena zakupu na the sprzedaż cena który inny budynek sprzedawać dla; dom właściciel komentować że ono być, "dosyć bardziej jak dom.". Gdy my pytać jeżeli kiedykolwiek rozważać ile czynsz móc od the budynek, wszystko zgadzać się że dać ono myśl ponieważ być w the biznes kupienie nieruchomość dla wywołujący do wynajęcia dochód, raczej, być tylko zainteresowany w the use the budynek dla ich odmianowy przedsięwzięcie. Próbować wszystkie kąt, my pytać jeżeli kiedykolwiek rozważać the koszt nowy budynek; the udział i sub-contractors the budynek. Mężczyzna, póżniej mieć dobry chichot, powiedzieć że znać the pierwszy rzecz o budynek, miewać the czas "wokoło" z taki przedsięwzięcie, i znać jeżeli dostawać lepszy lub zły transakcja. Chociaż on przyznawać że on opowiadać przedsiębiorca budowlany o nowy budynek, on podążać szybko że, ponieważ tam być praktycznie żadny fizyczny nor pieniężny korzyść, on decydować istniejący budynek. W trakcie the 5 dzierźawca w the 5 dzierżawić budynek, my zakładać że tam być 2 różny korporacyjny właściciel te 5 budynek. Podczas the wywiad z te 2 korporacyjny właściciel, my zakładać że korporacyjny być gruntowy przedsiębiorca budowlany i budynek kontrahent kto budować ich budynek dla the wyłączny cel mienie jako inwestycja i do wynajęcia dochód, żadny zamiar jakaś budynek wśród the następny 10-15 rok. Nasz wywiad z te przedsiębiorca budowlany także wyjawiać że jeden być the właściciel the obecnie pusty budynek. Gdy jeśli chodzi ich zamiar dla ten budynek, the właściciel twierdzić że jego oryginalny zamiar być ten budynek gdy on zrobić the posiadać on posiadać w ten targowy teren. On także twierdzić że, ponieważ the budynek być pusty dla prawie 2 rok z mało lub wcale nadzieja dla dzierźawca, on teraz zmieniać jego strategia i szukać the budynek właściciel-okupant, decyzja opierać się na jego analiza the aktualny trend sprzedaż w ten targowy teren być the jedyny sposób pomyślnie ten budynek. The właściciel także twierdzić że on formułować jego cena sprzedaży opierać się na the sprzedaż cena jednakowy budynek który ostatnio sprzedawać w the bezpośredni targowy teren. W z the makler kto znać aktywny w ten typ własność w ten targowy teren, zarówno jak i the faktyczny nabywca, właściciel, i sprzedawca the ten sam typ budynek the temat, my zyskiwać wgląd w the główkowanie the miejscowy rynek uczestnik i zakładać że sprzedawca provided wartościowy informacja jeśli chodzi the otaksowanie metoda używać the wartość ten typ własność w ten targowy teren, rozsądnie: 1. 70% wszystkie budynek ten typ być ten. 2. The Koszt Podejście być nieistotny metodologia. 3. Tam być praktycznie żadny prąd nor rozsądnie przewidywać prawdopodobieństwo dzierźawca dla budynek to pisać na maszynie wewnątrz ten teren, tak, tam być żadny relevancy rozwój the Dochód Kapitalizacja Podejście. 4. The stan obecny the targowy aktywność dla ten typ w ten targowy teren być teraz, i przewidywać pierwotnie kierować w kierunku kierować budynek, the use the Sprzedaż Porównanie Podejście. Tym samym, teraz gdy my uzyskiwać targowy kierunek the pytanie jaki otaksowanie metoda musieć używać w kosztorys the wartość który rozsądnie reprezentować the cena który prawdopodobnie płacić dla the podległy własność, ono wydawać się jasny że, jakaś metoda the Sprzedaż Porównanie Podejście być przedstawiciel the akcja the typowy targowy uczestnik w ten targowy teren, tym samym, wynikać w: 1. Wartość kosztorys który reprezentować the typowy targowy uczestnik wnioskować the wartość the temat, I 2. Zwodniczy wniosek, che być nieetyczny akt według USPAP Etyka Prowiantować/Zachowanie, który zdarzać się jak resultat niepowodzenie z USPAP Standard Reguła 1-1 (a), (B) & (c), as well as niepowodzenie z USPAP Standard Reguła 2-1 (a). Dalej, w dodatku do nieistotny jakaś inny podejście, w ten sposób prawdopodobnie wprawiać w zakłopotanie zarówno jak i the czytelnik and/or użytkownik the raport. I, podczas gdy ten lekcja pokazywać jak, w prawdziwe życie, coś który my można spostrzegać gdy nieszkodliwy "tradycyjny" praca przyzwyczajenie właściwie mieć faktyczny konsekwencja poza przyzwyczajenie my można. The następujący być realny przykład jak the "nieszkodliwy", i wszystkie zbyt błonie, niewłaściwe używanie zbyt otaksowanie metodologia właściwie miewać znaczący negatywny wpływ na jeden rzeczoznawczyni. W realny spór sądowy wydarzenie, rzeczoznawczyni, kto zrobić taksowanie oddzielny (1) rodzinny mieszkanie dla pożyczkodawca w sprzedaż transakcja, wymieniać Oskarżony w sprawa sądowa nabywca kto żądać że the rzeczoznawczyni celowo wprowadzać w błąd (the nabywca) w główkowanie że the dom być warty znacznie warty swój faktyczny wartość che powodować the dom podczas gdy on (the nabywca) znać że on móc himself przy pieniężny ryzyko opłata ewentualny negatywny zmiana w jego dochód. , The nabywca żądać, on, oparty na the rzeczoznawczyni "" taksowanie raport, specyficznie the rzeczoznawczyni kosztorys the wartość the dom wskazywać the Koszt Podejście, the nabywca przekonywać że the zakup the dom być bezpieczny przedsiębranie ponieważ, oparty na the rzeczoznawczyni Koszt Podejście przejaw, the nabywca przekonywać on móc the dom dla, on płacić. The nabywca żądać że on uszkadzać gdy ono obracać raport że, wśród (1) rok, on móc the dom dla the ta sama kwota płacić, dużo mniej the wysoki kwota wskazywać w the Koszt Podejście sekcja the rzeczoznawczyni raport. Krzywda ostatecznie wynikać w foreclosure, the nabywca the strata jego sprawiedliwość inwestycja, jego kredyt, i surowy emocjonalny krzywda. Podczas wstępny procedura, the rzeczoznawczyni prawnik próbować the kostium odprawiać brak zasługa i próbować the Sąd to: 1. The rzeczoznawczyni znać że the Koszt Podejście być nieodpowiedni dla the majątkowy pisać na maszynie wewnątrz ten targowy teren, 2. Twierdzić w the raport że ono być nieodpowiedni metoda dla ten typ własność w ten targowy teren, i 3. Także twierdzić w the raport że on (the rzeczoznawczyni) polegać na the przejaw the Koszt Podejście w jego wartość kosztorys che wyłącznie opierać się na the przejaw the Sprzedaż Porównanie Podejście. W swój odpowiedź, the Sąd wnioskować wartość, the rzeczoznawczyni, the use the Koszt Podejście być nieodpowiedni dla ten typ własność w the targowy teren, móc żadny rozsądny wyjaśnienie dla swój włączenie w the rzeczoznawczyni raport wartość dla the odmianowy purpose the czytelnik i użytkownik the raport w główkowanie że the wartość the dom móc znacznie wysoki swój faktyczny wartość. The Sąd dalszy usprawiedliwiać swój wniosek że, jeżeli the rzeczoznawczyni zamierzać the czytelnik i użytkownik the raport, on zawrzeć taki zwodniczy przejaw. The lekcja uczyć się być, tam być określony i poważny konsekwencja który móc (i) od the akcja i słowo ekspert, tak jak rzeczoznawczyni. The wiadomość: Rzeczoznawczyni musieć w honorowo, odpowiedzialny sposób. Jaki rzeczoznawczyni przypuszczać być, w monetarny termin, działalność człowieka gdy ono odnosić sie ich akcja w rynek nieruchomości. Ono logicznie podążać że, jeżeli rzeczoznawczyni 1) nie udać się wystarczająco ten targowy teren, 2) nie udać się the targowy uczestnik, i przeprowadzać wywiad tamte targowy uczestnik dla a) i ich postrzeganie wartość i the oddziaływanie na ono dla odmianowy majątkowy typ, as well as B) the metoda który używać the wartość odmianowy majątkowy typ, THE RZECZOZNAWCZYNI NIE UDAĆ SIĘ do jego/jej moralny, etyczny, i legalny odpowiedzialność. Niepowodzenie the aktywność tamte istota ludzka kto być the producent the targowy aktywność w dawać teren dla odmianowy typ własność być niekompetentny. |
