Nowy rachunek podatkowy Zwężać się Popularny Sekcja 1031 Wymiana/zysk kapitałowy Luka
Kenneth R. Harney
Zwolniony z podatku -- jeden the popularny nieruchomość strategia dla inwestorski majątkowy sprzedawca -- właśnie wziąć skromny uderzenie od the rząd federalny. Zakopywać głęboki wśrodku the $136 miliard przedwyborczy rachunek podatkowy podpisywać w prawo Prezydent Bush być nowy ograniczenie na pewny Sekcja 1031 wymiana zamiana inwestorski nieruchomość w główny siedziba. Sekcja 1031 the Wewnętrzny Celny Kod pozwolić celny zamiana inwestorski i handlowy nieruchomość dla 1031 "jak miły" własność. The pojęcie data tylny dekada ale ostatnio zostać ważny aktywność dla właściciel ale od w centrum budynek biurowy do wynajęcia kondominium jednostka. The nowy podatek ustawodawstwo, the Amerykański Tworzenie Miejsc Pracy Akt 2004 (H.R. 4250), wp8lywy celować luka który rosnąć popularny dosyć pokrzywa the IRS: Właściciel inwestorski nieruchomość z pokaźny pokaźny zysk zamieniać ich własność dla nieruchomość który móc bez wahania nawracać w nawracać mieszkaniowy własność. Uzupełniać uzupełniać Sekcja 1031 wymiana inwestorski własność, the właściciel wtedy nawracać the wymieniać-zdobywać nieruchomość w ich główny siedziba. Żyć wewnątrz i używać the własność jako główny siedziba dla kilka rok, i wtedy sprzedawać. Dlaczego? Tutaj być the luka: Pod Sekcja 121 the Wewnętrzny Celny Kod, główny siedziba kwalifikować dla the wielkoduszny przerwa gdziekolwiek w the system podatkowy -- zwolniony z podatku niedopuszczenie zwolniony z podatku $250,000 (pojedynczy podatek filers) i $500,000 (zamężny łączny filers) w sprzedaż zysk, pod warunkiem, że the podatnik posiadać i używać the nieruchomość jako ich główny siedziba dla łączny dwa z the pięć rok. Sekcja 1031 pozwolić właściciel inwestorski nieruchomość rozpoznanie ich zysk kapitałowy przez dyplomowany wymiana, ale the zysk ostatecznie być ostatecznie za każdym razem, gdy the własność sprzedawać dla gotówka. Sekcja 121, z jednej strony, być wielkoduszny: Ono pozwolić dyplomowany sprzedawca wszystkie ich gotówkowy zysk zwolniony z podatku, do the $250,000/$500,000 ograniczenie, równie często często każdy dwa rok. Dla niektóre doświadczony inwestorski właściciel posesji, the imię the gra zostać: Jak móc I ruszać się mój odraczać Sekcja 1031 wekslowy zysk w Sekcja 121 terytorium, dokąd zysk (do the $500,000 ograniczenie) być potencjalnie zwolniony z podatku. , Ty posiadać mały biuro lub budynek mieszkaniowy dla rok i stawiać czoło pokaźny zysk kapitałowy podatek (docenienie plus deprecjacja ponownie złapać) jeżeli ty sprzedawać zupełny. W Ten Sposób ty optować Sekcja 1031 wymiana. Ale dlaczego the garnek twój inwestorski własność dla nieruchomość który mieć the potencjał nawracać w nawracać główny siedziba? Jednokierunkowy to: Zamieniać twój inwestorski nieruchomość dla, mówić, luksusowy do wynajęcia willa przy golfowy kurort społeczność. Jak Tylko ty zdobywać the do wynajęcia willa, ty nawracać ono główny siedziba use w ono dla kilka rok. The sposób, pod IRS rządzić, który nawet znaczyć ty wymagać pełnoetatowy mieszkaniec the willa. Ty właśnie musieć tam większość the czas podczas tam podatek rok, i przenosić twój kierowca koncesjonować, i inny wskaźnik główny siedziba lokacja ustanawiać the IRS. Jak Tylko ty posiadać i używać the willa dla dwa rok -- przynajmniej pod the stary luka -- ty kwalifikować dla the zwolniony z podatku niedopuszczenie pod Section121. Voila! Twój poprzedni poprzedni inwestorski majątkowy zysk przekształcać alchemia w majątkowy zysk -- dolar pół miliona dolar -- i ty móc the willa z limitowany lub żadny podatek ujawnienie, w zależności od the kwota zysk odraczać przez the wczesny 1031 wymiana. Teraz dla the nowy prawo: Ono zwężać się the luka. Ono zabraniać rok opodatkowywać-jechać zamiana zupełny, ale ono wymagać wekslowy majątkowy acquirers swój i używać the nieruchomość jako ich główny siedziba dla pięć rok, zamiast the zwykły dwa rok. Wekslowy ekspert mówić the prawo móc zły. "Tam być srebna podszewka tutaj," mówić Michael Philips, partner w the San Fransisco firma prawnicza Rocca i Philips i rozpusta - prezydent Pacyficzny Realty Wymiana Inc. "Następstwa, the rachunek potwierdzać że ty móc" zamiana wymieniać-zdobywać inwestorski nieruchomość i następnie Sekcja 121 niektóre lub część the zysk. "Jako praktyczny sprawa," mówić Philips, "ono być wszystko ten bad." | 
