Nieruchomość Rzeczoznawczyni Wytyczna - Część 3 EKONOMICZNY TREND NIERUCHOMOŚĆ WARTOŚĆ Regionalność, Krajowy i Globalny Ekonomia
Wartość nieruchomości wzrastać, zmniejszać, lub zostawać niewywrotny zasadzony na the interakcja the cztery siła wartość. Rzeczoznawczyni musieć i te siła.
Ekonomiczny trend i siła przy wysoki poziom (regionalność, obywatel i zawody międzynarodowe) wpływać wartość nieruchomości przy the poziom lokalny. The nieruchomość rzeczoznawczyni musieć że the ogólny wzór statystyczny analiza który prowadzić w wartość wpływać na poziom narodowy musieć używać w the ogólny analiza stan i regionalność siła che z kolei wpływać lokalny wartość nieruchomości.
Rzeczoznawczyni musieć obywatel i dzielnicowy ekonomiczny trend, zmiana w dochód narodowy poziom, międzynarodowy rozwój i rządowy finansowanie polisa ponieważ the wielki the dotkliwość i trwanie jakaś ekonomiczny huśtawka, the szeroki i głęboki być swój oddziaływanie. Warunek zawierać: produkt narodowy brutto; bilans płatniczy inny kraj; dochód narodowy poziom; zatrudnienie; poziom cen wskaźnik; stopa procentowa; fiskalny i monetarny polisa; początek; i kredytowy dostępność.
Czynnik Miasto wzrost i rozwój
Rzeczoznawczyni ciągle dotyczyć z the warunek i perspektywa the lokalny gospodarka ponieważ the wartość lokalny nieruchomość w dużym stopniu ustalać the zdrowie the społeczność, mierzyć gospodarstwo domowe zdolność nabywcza, populacja zmiana, zatrudnieniowy dywersyfikacja i stabilność, płaca i poziom cen, i teren wzrostowy potencjał, wliczając środowiskowy warunek.
Miasto klasyfikować ogólny the funkcja który stymulować i ustalać ich potencjał i przyrost. Te gatunkowanie być: > Reklama. Początkowy źródło dochodów trzon od handlowy przedsięwzięcie. Port zazwyczaj uprawiać ziemię miasto, miasto lokalizować przy linia kolejowa terminal lub na ocean port.
> Przemysłowy. Początkowy źródło dochodów czerpać od produkcja i przerób artykuł.
> Ekstraktowy przemysł. Początkowy źródło dochodów komes od surowce naturalne, e.g., i tarcica.
> Polityczny. Początkowy źródło dochodów być rządowy zatrudnienie.
> Odtwarzanie i zdrowie. Początkowy źródło dochodów komes od turystyczny handel, wakacje i zdrowie kurort.
> Edukacja. The kotwicowy punkt te miasto być szkoła wyższa lub uniwersytet.
Populacja Trend
Przez the bezpośredni związek między the wartość istny własność i wzrost populacji, the rzeczoznawczyni musieć dotyczyć z populacja trend i inny demograficzny czynnik miejscowa populacja, tak jak: sposobność dla zatrudnienie; ilość rząd lokalny; obywatelski i warunki społeczne; żądanie dla towary i usługi; transport i warunki życiowe; i, sposobność dla edukacja i ogłoszenie towarzyskie ulepszenie.
Sąsiedztwo Analiza
Sąsiedztwo móc definiować jako grupa jednakowy wykorzystanie ziemi che podobnie wpływać the operacja the cztery siła wartość: użyteczność, brak, żądanie (pragnienie) i wydajny zdolność nabywcza. Pospolity definicja dla sąsiedztwo być grupowanie wpólnie jednostka wśród the społeczność dla jednakowy purposes i interes, czy the powód być handlowy, przemysłowy, mieszkaniowy, kulturalny lub obywatelski. The etap życia sąsiedztwo zawierać przyrost w desirability, szczytowy desirability, stabilność dla czas, wtedy marnienie. The cykl wtedy miewać skłonność znowu gdy the sąsiedztwo zostać pożądany opłata w użyciu lub odnowienie.
Sąsiedztwo analiza być znacząco ponieważ the sąsiedztwo być the położenie dla the własność i the własność mieć wartość, wielki zakres, gdy ono przyczyniać się lub detracts od the sąsiedztwo. Sąsiedztwo miewać skłonność nieco samowystarczalny społeczność, dobrowolnie definiować fizyczny granica tak jak wzgórze, autostrada, lub ważny ulica i zazwyczaj z niektóre poczucie więzi społecznych. W obszar miejski, the sąsiedztwo miewać skłonność nieco zamazany opłata nowożytny transport i nowożytny kulturalny, edukacyjny, rekreacyjny, i handlowy usługa. W the "sąsiedztwo" the pakuneczek, dobry baza wypadowa być the społeczność tożsamość i granica. Po, wyrównywać w niejasny termin, ten społeczność tożsamość, rzeczoznawczyni patrzeć pospolity usługa i uwypuklać, tak jak lokalny zakupy, uliczny wzór, podział na strefy granica, i kulturalny, religijny, edukacyjny i rekreacyjny usługa. W skrót, rzeczoznawczyni szukać the strefa lokalna obserwacja i przez rząd i zakład użyteczności publicznej dochodzenie the czynnik najwięcej rozrzewniający use i wartość wzór w the teren.
Sąsiedztwo analiza także miewać skłonność the najlepszy rewizja teren dla porównywalny targowy dane. Jako the taksowanie postęp, the rzeczoznawczyni móc lub ten rewizja teren.
Niektóre źródło sąsiedztwo dane: > USA Spis ludności obszar mapa i dane (lokalny biblioteka lub sprzedawca).
> Miasto i okręg administracyjny populacja demografia (dział).
> Miasto, okręg administracyjny, i stan ulica i autostrada system (miasto, okręg administracyjny i stan droga/inżynieria/autostrada dział).
> Lokalny podział na strefy i ogólny planowanie, wliczając społeczność plan (dział).
> Szkolny lokacja, pojemność, polisa (lokalny okręg szkolny).
> Zakład użyteczności publicznej usługa: woda, kanał ściekowy, gaz naturalny, zasilanie elektryczne, telefon (lokalny zakład użyteczności publicznej firma i agencja rządowa).
> Miasto i okręg administracyjny ekonomiczny statystyki (lokalny izba handlowa).
> Podatek lokalny informacja (okręg administracyjny podatek asesor).
> Jeżeli trafny, intymny studnia i septyczny prawo (lokalny zdrowie dział); las państwowy/parkowy prawo (lokalny leśnictwo i park dept.), Etc.
MIEJSCE ANALIZA I OTAKSOWANIE
Chociaż the lokacja the sąsiedztwo i miasto musieć ważyć w analiza i otaksowanie szczególny miejsce, the lokacja lokacja the miejsce, w związku z the sąsiedztwo, być prawdziwy ważny czynnik.
Ponieważ miejsce w sąsiedztwo być zazwyczaj jednolity w rozmiar, kształt i inny fizyczny i ekonomiczny właściwość, nie być wyższy nie. Ono być znacząco że the miejsce analizować oddzielnie i oceniać w zgodności z the zasada wysoki i najlepszy use.
Inny powód the ziemia od the wartość całkowity własność, wraz z ważny czynnik wartość, dyskutować na the następujący strona.
Legalny Dane Miejsce Analiza
Legalny opis.
> Rzeczoznawczyni musieć the legalny majątkowy opis jako set naprzód czyn lub urzędnik rejestr.
> The właściwy legalny opis lokalizować the własność fizycznie wśród the sąsiedztwo.
Podatek.
> Porównanie zrobić między the podległy i jednakowy własność jeżeli the własność całkiem oceniać (oceniać wartość, podatek tempo i podatek suma). Ten porównanie własność być pożytecznie od the adopcja Propozycja 13.
> The zakres the obciążenie podatkowe mieć peleng na the desirability the własność, szczególnie gdy podatek być z proporcja dochód.
I Ogólny Plan.
> Kopia the opóźniony podział na strefy zarządzenie i ogólny plan musieć studiować the rzeczoznawczyni jeśli chodzi the teraźniejszy usages che the ziemia móc rozwijać. Czasem the wysoki i najlepszy use ziemia ograniczać ograniczenie.
> Proponować lub kontemplować zmiana w the istniejący zarządzenie musieć ustalać, ponieważ własność móc peleng na the otaksowanie the własność. , Dzielić tworzyć wartość jeśli tam być żądanie dla the ziemia więc dzielić.
Ograniczenie i przegon.
> Jawny i intymny ograniczenie i przegon the ziemia musieć odkrywać.
> The ograniczenie i the typ przegon na the własność mieć bezpośredni peleng na the use i wartość the miejsce.
Determinacja istnienie inny interes w własność.
> Życie nieruchomość.
> Arenda.
> Te częściowy interes dzielić wartość nieruchomości wśród the przyjęcie wymagać. Dobro znaczyć matematycznie podział, ale raczej podział the plik dobro.
Fizyczny Czynnik The Miejsce
The fizyczny cecha the miejsce musieć porównywać z typowy udział w the sąsiedztwo. Udział wartość ogólny miewać skłonność wokoło "miejsce wartość,"… the cena ogólny zgadzać się pojedynczy, używalny, typowo-sortować pakuneczek ziemia w the teren. Udział wielki lub mały miewać skłonność lub gdy ten zwykły "miejsce wartość." Dobry widok także miewać skłonność udział wartość. The skutek terenoznawstwo (drenaż, niski punkt, skała, Etc.) móc dobrowolnie mierzyć the koszt the problem the miejsce używalny. Kształt dużo.
> The użyteczność the udział być the czynnik w nieregularny lub dziwny-kształtować udział.
> The sumaryczny teren the udział być the najwięcej ważny czynnik. 50' x 150' udział 7,500 stopa kwadratowa być wartościowy 25' x 300' udział (także 7,500 7,500. ft.) przez użyteczność.
> Stopa udział dobrowolnie cenić pod względem sumaryczny miejsce wartość wyrażać w dolar raczej pod względem jednostka wartość cena na stopa kwadratowa lub pierzeja stopa.
Terenoznawstwo i ziemia warunek.
> The terenoznawstwo i the typ ziemia móc niekorzystny skutek na the miejsce wartość jeżeli ono robić budynek koszt wysoki.
Narożnikowy oddziaływanie.
> W udział rynek, ono ogólny znajdować że kąt jednorodzinny zatrzęsienie cenić jednorodzinny udział inside udział.
> Narożnikowy udział zapewniać lepszy światło i dogodny dostęp.
> Z jednej strony, narożnikowy udział wynikać w więcej ruch drogowy hałas i trespassing i, jeżeli obowiązujący, wielki specjalny ocena dla ulica i oświetlenie.
Powiązanie miejsce otoczenie.
> The miejsce musieć studiować w swój związek ulica, aleja, transport, i przechować.
> The dom-być usytuowanym abut handlowy lub wielo--mieszkaniowy uses?
> Być ono kluczowy udział na inny podwórze?
> Jeżeli narożnikowy udział, autobusowy linia przy the przychodzień?
Dostępność zakład użyteczności publicznej.
Tytułowy encumbrances i ingresja.
I podziemny użyteczność.
Metoda Miejsce Otaksowanie A. Sprzedaż lub rynek dane porównanie.
1. Sprzedaż i pozycja (dane) pusty miejsce uzyskiwać i porównywać z the własność.
2. The dane musieć porównywalny własność, wliczając the ten sam podział na strefy i w the ten sam lub jednakowy sąsiedztwo. Ponieważ ludzie robić wartość, the dane zbierać musieć od teren dokąd the zdolność nabywcza lub poziom dochodów być the własność the podległy własność.
3. The sprzedaż cena musieć prowadzić dochodzenie czy the cena płacić być the rezultat prawdziwy rynek otwarty transakcja uczciwy wartość rynkowa. Pozycja móc także rozważać.
4. Niektóre źródło porównywalny targowy dane być:
a. Tytułowy firma ubezpieczeniowa rejestr.
b. Podatek asesor rejestr.
c. Pisak biuro.
d. Wieloskładnikowy pozycja kartoteka.
e. Pieniężny wiadomość.
f. Rzeczoznawczyni osobisty kartoteka.
5. The weryfikować targowy transakcja musieć porównywać z the poddawać pakuneczek jeśli chodzi:
a. Czas.
(1) Ustalać jeżeli cena iść (1), puszek, lub niewywrotny od czasu niewywrotny sprzedaż the data wartość.
(2) Odsetek czynnik lub dolarowy kwota móc stosować the porównywalny sprzedaż przy nastawiony cena opłata the czas czynnik.
b. Lokacja.
(l) Ustalać jeżeli the lokacja własność porównywalny własność być wyższy, równy lub podwładny własność the podległy własność.
(2) Odsetek czynnik lub dolarowy kwota móc stosować the dane dla the różnica w lokacja.
c. Właściwość the udział.
(1) The rozmiar, głębia, i terenoznawstwo the inny własność porównywać z the własność.
(2) Odsetek czynnik lub dolarowy kwota ustalać dla te właściwość i stosować the porównywalny własność ich cena w kierunku the własność.
d. The nastawiony cena the porównywalny własność wtedy porównywać i analizować przy kosztorys wartość dla the własność pod nauka. | Przykład. Using tylko 3 udział sprzedaż (the minimum) jako demonstracja. | | Sprzedaż Nie. | Cena | Data | Rozmiar (cieki) | Stopa Kwadratowa | | (1) | $5,000 | Październik, 1995 | 50 x 120 | 6,000 | | 2 | $4,750 | Marzec, 1996 | 40 x 130 | 5,200 | | 3 | $5,500 | Czerwiec, 1996 | 50 x 120 | 6,000 | | Temat | | | 50 x 150 | 7,500 |
Przez dochodzenie, ono znajdować że cena wzrastać w przybliżeniu 1% miesiąc podczas the 1% rok. Sprzedaż No. (1) wierzyć lokalizować w teren podwładny the temat. Ten udział sprzedawać dla wokoło $500 bardziej jeżeli lokalizować w the temat blok. Sprzedaż No. 2 lokalizować w teren wierzyć wokoło $250 lepszy the temat. Sprzedaż No. 3 być także w wyższy lokacja, the ten sam $250 dostosowanie. The kształt i terenoznawstwo Sprzedaż No. (1) i No. 2 być lepszy the temat kwota oszacowywać $500 i $100 odpowiednio. Sprzedaż Nie. 3 terenoznawstwo i użyteczność pojawiać się o tym samym co the temat. Dostosowanie | | Sprzedaż Nie. | Czas | Lokacja | Właściwość | Nastawiony $ | Adj. $/sq. ft. | | (1) | +$500 | +$500 | - $500 | $5,500 | $.92 | | 2 | +$240 | - $250 | - $100 | $4,640 | $.89 | | 3 | +$110 | - $250 | (0) | $5,360 | $.89 |
The średnia przystosowywać cena na stopa kwadratowa the porównywalny sprzedaż być $.90. Tym samym, the podległy własność mieć wskazany wartość podążać: 7,500 stopa kwadratowa x $.90 na stopa kwadratowa = $6,750 W faktyczny praktyka, the use więcej sprzedaż dane być celowy przy dobrze-wspierać nastawiony cena na stopa kwadratowa.
e. Jeżeli wszystkie trafny czynnik rozważać, the nastawiony cena prawdopodobnie być w całkiem zamknięty pasmo. Jeżeli tam być wciąż szeroki sprzeczność, the rzeczoznawczyni: (l) re-analyze praca nieujawniony trafny czynnik;
(2) reexamine dane być prawdziwy przykład jarmark rynek transakcja;
(3) re-compute dostosowanie dokładność; i
(4) w końcu, odrzucać the dane lub wyjaśniać the pozorny zaprzeczenie.
B. Abstrakcja.
1. The abstrakcja metoda używać gruntowy wartość dokąd tam być żadny pusty gruntowy sprzedaż.
a. Sprzedaż dom w the ten sam sąsiedztwo na udział z jednakowy właściwość uzyskiwać.
b. Kosztorys the koszt nowy the ulepszenie robić.
c. Kwota odliczać od koszt nowy dla deprecjacja.
d. The zdeprecjonowany koszt the ulepszenie odliczać od the cena sprzedaży the własność.
e. The różnica reprezentować aproksymacja gruntowy wartość. Przykład: Wyceniać udział rozmiar być 65' X 100' = 6,500 6,500. ft. Sprzedaż własność być 6,000 6,000. ft. udział z pojedynczy rodzinny siedziba i sprzedawać dla $83,000. The sprzedaż budynek mieć obliczony koszt nowy $61,000 i narastać deprecjacja oszacowywać przy $20,000. Gruntowy wartość abstrakcja: | Cena sprzedaż własność | $83,000 | | Mniej zdeprecjonowany wartość ulepszenie: | | | | Koszt nowy | $61,000 | | | Mniej narastać deprecjacja | $20.000 | | Zdeprecjonowany wartość | $41,000 | | Wskazany gruntowy wartość | $42,000 | | Podział udział rozmiar | ÷ 6000 6000. ft. | | Wskazany udział value/sq. ft | $7.00/sq ft. | | Mnożyć podległy udział rozmiar: | | | 65' x 100' = 6,500 6,500. ft | x 6,500 | | | | | Wskazany wartość udział | $45,500 |
C. Fabuła Plan. Dla lepszy taksowanie reportaż, fabuła plan móc przygotowywać, z udział wymiar i ulepszenie rysować. Ono musieć spacer, podjazd i inny udział ulepszenie i dachowy plan the różnorodny struktura na the miejsce. The fabuła, wraz z obrazek the miejsce, okoliczny uliczny i udział ulepszenie być zasadniczy dla wydajny miejsce analiza. |
