Nieruchomość Rzeczoznawczyni Wytyczna - Część 5i - 7/28/2007 - Biegły Nieruchomość Rada

Nieruchomość Rzeczoznawczyni Wytyczna - Część 5

THE TAKSOWANIE PROCES I METODA 

Przez czas, dobrze definiować naczelna zasada rozwijać fachowy rzeczoznawczyni przy kosztorys wartość. Ten porządny, systematyczny procedura znać jako the taksowanie proces. Nie każdy krok używać każdy czas lub koniecznie w the ten sam rozkaz. , Ten całościowy czek lista dla the taksowanie proces musieć lepszy zrozumienie the ważność stosownie the różnorodny element który wpływać wartość rynkowa i cena rynkowa. 
 
Przegląd the Taksowanie Proces 
Rządzić Standard (1) USPAP, the ordynans krok i rozważanie the taksowanie proces projektować dwa pytanie: 

> Co być wysoki i najlepszy use?
i 
> Co być ten use worth? 
 
Prawowity wniosek: 

A. Definiować the problem. 
1. Identyfikacja the własność. 
a. Zupełny opancerzanie adres (wliczając miasto i stan). 
B Zupełny legalny opis (udział, blok i obszar liczba, wliczając okręg administracyjny dokąd nagrywać; wymierzać i odskakiwać opis; lub the rządowy ankieta system). 
2. Opis use własność wyceniać. 
a. Pusty udział. 
b. Jednorodzinny mieszkaniowy. 
c. Multi-family mieszkaniowy. 
d. Specjalny purpose (reklama, Etc.) 
3. Interes wyceniać. 
a. Dobro the plik dobro być oceniać? Prawica afekt wartość ponieważ ustawiać the ograniczenie wśród che the własność móc używać. 
b. Taksowanie oszacowywać the wartość the dobro posiadanie, ledwo the badanie lekarskie ziemia i swój ulepszenie. 
c. The zakres the badanie i the otaksowanie opinia zmieniać w zależności od który the następujący dobro wymagać: 
(1) Opłata Prosty (zupełny posiadanie). (2) Przegon przez własność. (3) Najmodawca lub lessee interes. (4) Kopalina Prawica. (5) Różny interes.
4. Purpose i zamierzać use the otaksowanie ustalać the typ informacja i przetwarzać, tak jak: 
a. Uczciwy wartość dla sprzedaż dom. 
b. Wartość dla hipoteczny pożyczka purposes.
c. Wartość dla asekuracyjny purposes. 
d. Wartość dla potępienie postępowanie.
e. Różny purposes i funkcja. 
5. Data wartość być ogólny the data the ostatni inspekcja the własność, chociaż ono móc jakaś czas w przeszłości. Spodziewany wartość móc odpłacać się, tak jak dla proponować rozwój dokąd "przyszłościowy sprzedaż" projektować i pomijać teraźniejszy wartość. 
 
B. Robić wstępny ankieta sąsiedztwo, miejsce i dane wymagać dla taksowanie. 
1. Robić wstępne oszacowanie the wysoki i najlepszy use the podległy własność. 
a. Analiza the miejsce i ulepszenie. Być ono właściwy ulepszenie? The ulepszenie spotykać the test? Brać inwentarz znacząco miejsce użyteczność i budynek budowa cecha. 
b. Analiza the sąsiedztwo. Usługa być the granica i jaki usługa być dostępny? 
2. The typ własność ustalać the rozmaitość odmianowy dane potrzebować. 
a. Dla dom jednorodzinny, nacisk umieszczać na dane jednakowy udział i ulepszenie. 
b. Dla four-plex, nacisk umieszczać na dane mały mały jednostka. 
3. Określony plan udogadniać the zgromadzenie konieczny dane wskazywać od the wstępny ankieta. 
 
C. Zbierać inny ogólny i odmianowy dane. The wartość własność wpływać żądanie i zdolność nabywcza dostępny. Dane musieć uzyskiwać na populacja trend, poziom dochodów, i możliwość zatrudnienia. Liczba źródło musieć prowadzić dochodzenie. 
1. Ogólny dane uzyskiwać od rządowy publikacja, gazeta i magazyn. 
2. Dzielnicowy dane (obszar wielkomiejski) uzyskiwać od miesięczny bank streszczenie, dzielnicowy planistyczny prowizja, i agencja rządowa. 
3. Społeczność dane (miasto) uzyskiwać od the Izba Handlowa, prowizja, rząd miasta, bank i oszczędzanie - i - pożyczkowy skojarzenie, i nieruchomość wsiadać. 
4. Sąsiedztwo dane, uzyskiwać od osobisty inspekcja, nieruchomość lekarz praktykujący i budowniczy aktywny w the teren, zawierać: 
a. Wiek i pojawienie the sąsiedztwo. 
b. Zagrożenie i niekorzystny oddziaływanie. 
c. Odsetek budować-out. 
d. Kontemplować rozwój. 
e. Bliskość szkoła, biznes, odtwarzanie, Etc. 
5. Uzyskiwać porównywalny targowy dane, tak jak sprzedaż i pozycja cena, od: 
a. Asesor rejestr i okręg administracyjny pisak biuro.
b. Tytułowy asekuracyjny i zaufanie firma. 
c. Nieruchomość deska i lokalny nieruchomość biuro. 
d. Właściciel posesji w the sąsiedztwo. 
e. Rzeczoznawczyni/inny rzeczoznawczyni baza danych.
6. Zbierać i analizować dane co do the podległy własność ulepszenie od: 
a. Asesor biuro dla wiek i inny inny informacja.
b. Miasto budynek dział. 
c. Kontrahent w teren. 
d. Osobisty inspekcja ulepszenie. 
 
D. Analizować the dane co być the wysoki i najlepszy use i the obliczony worth ten use. Jako dyskutować opóźniony w ten rozdział, the następujący być the trzy podejście wartość che używać: 
1. Sprzedaż Porównanie Podejście, poprzedni znać gdy the Targowy Dane Zbliżać się. Nauka wartość wskazywać the cena niedawny sprzedaż i rzetelny pozycja własność jednakowy the wyceniać własność. 
2. Koszt Podejście. Nauka wartość the wartość the ziemia, jeżeli pusty, the koszt nowy, mniej narastać deprecjacja, ulepszenie 
3. Dochód Podejście. Nauka wartość the własność jako dochód strumień gdy ono sprzedawać w the rynek otwarty. 
 
E. Robić definitywny kosztorys definiować wartość i pisać the raport. The forma i zakres the raport zależeć na the purpose, typ własność, i prośba the klient. 
 
The Wyjściowy Zaopatrzenie 
The Wyjściowy Aprowizacyjny set naprzód the porcja the USPAP Standard który móc opuszczać opuszczać lub od w the taksowanie proces. Opieka musieć zawsze dawać w od the folować taksowanie proces, ponieważ the analiza zobowiązywać się móc materialny wpływ na the definitywny wartość wniosek. W dodatku do Standard (1) i the Wyjściowy Zaopatrzenie, tam  być Oświadczenie 7 i Doradca Opinia 11, 12, 13 i 15 che zapewniać dodatkowy wartościowy przewodnictwo w właściwy taksowanie proces. Uspap móc uspap znajdować w the aktualny wydanie USPAP. 
 
METODA WŁASNOŚĆ 
Tam  być trzy podejście w robienie wartość rynkowa kosztorys. Te podejście być: 

> Sprzedaż porównanie podejście. Niedawny sprzedaż i pozycja jednakowy typ własność w the teren analizować opinia wartość. 
 
> Koszt podejście. Ten podejście rozważać the wartość the ziemia, zakładać pusty, dodawać the zdeprecjonowany koszt nowy the ulepszenie. Dom rozważać namiastka lub alternatywa istniejący dom. 
 
> Dochód podejście. The obliczony potencjalny dochody netto istny własność kapitalizować w wartość ten podejście. 
 
Nie tylko nie tylko pakuneczek nieruchomość odróżniać się w niektóre szacunek od wszystkie inny własność, ale tam  być wiele różny purposes dla che taksowanie móc robić. Wartość różnica purpose móc w pokaźny, mimo to logiczny, różnica obliczony wartość. Na przykład the natura the własność, czy non-investment, inwestycja lub usługa; the purpose the zakup, czy dla use, inwestycja lub spekulacja; i the purpose the taksowanie, tak jak dla sprzedaż, pożyczka, opodatkowanie, ubezpieczenie i the podobieństwo, taksowanie ustanawiać sprawa che wpływać the właściwy metoda taksowanie podejście i the rezultat końcowy dosięgać the taksowanie. 
 
W rezultacie, the pierwszy krok w jakaś taksowanie procedura być jasny zrozumienie the purposes dla robienie the taksowanie i the wartość. The adekwatność i niezawodność dostępny dane także ustalać czynnik w the wybór the podejście zatrudniony. Brak pewny trafny lub nowomodny informacja móc dobrze inaczej ewentualny podejście. Gdy podejście być the skrzynka, ono rozważać odjazd od USPAP, ponieważ the podejście rozważać ale obrabialny. 
 
W inny przykład, właściwy procedura móc tylko dla odpowiedni dyskontowanie wniosek rysować od taki dane. Tak, oparty na swój przystosowawczość the odmianowy problem, jeden metoda być następnie the ostrość the analiza i the inny podejście metoda móc zatrudniony. Standard rozważać limitowany taksowanie i odjazd od USPAP Standard 1. 
W najwięcej taksowanie, wszystkie trzy podejście metoda normalnie mieć. Wartość podejście metoda używać niezależnie obliczony wartość. Wtedy, jako końcowy krok, each oddzielny wartość ciężar proporcjonalny swój zasługa w ten szczególny przykład, wniosek dosięgać jeśli chodzi jeden odpowiedni wartość. Ten procedura znać jako pojednanie. 
 
THE SPRZEDAŻ PORÓWNANIE PODEJŚCIE 
Ten podejście, poprzedni znać gdy the targowy dane porównanie podejście, być ogólny adaptacyjny dla use nieruchomość makler i sprzedawca. Ono pożyczać dobrze the taksowanie ziemia, siedziba i inny typ ulepszenie che eksponować wysoki stopień podobieństwo, i dla ulepszenie przygotowywać rynek istnieć. The zasada podstawienie być the podstawa ten podejście. The nabywca musieć bardziej dla własność the koszt porównywalny zastępczy własność. Analiza targowy dane być konieczny w wszystkie trzy podejście wartość. 
 
The mechanik the targowy porównanie podejście wymagać the use sprzedaż i rynek dane wszystkie rodzaj blisko the własność z inny jednakowy własność che ostatnio sprzedawać lub oferować dla sprzedaż jeśli chodzi czas the sprzedaż, lokacja the sprzedaż i badanie lekarskie właściwość the ulepszenie. The źródło używać dla wartość zawierać faktyczny sprzedaż cena, pozycja, oferta, czynsz i arenda, zarówno jak i analiza ekonomiczny czynnik marketability. 
 
Źródło Dane 
Sprzedaż lub rynek dane uzyskiwać od wiele źródło wliczając: 

> Rzeczoznawczyni swój kartoteka. Informacja zbierać na poprzedzający przydział można informacja dla the teraźniejszy taksowanie.  
> Jawny rejestr. The okręg administracyjny asesor biuro utrzymywać rejestr wszystkie sprzedaż transakcja nagrywać wśród the okręg administracyjny. Ten informacja utrzymywać poufny dla the asesor swój use, ale właściciel móc potrzebny informacja o właściciel własność od the asesor biuro. The data nagranie jakaś czyn móc uzyskiwać od the pisak biuro. The dokładny legalny opis as well as legalny sprzedawca i nabywca móc uzyskiwać od inspekcja the czyn (lub faks). The dokumentalny przeniesienie podatek stosować na wszystkie przeniesienie istny własność lokalizować w the okręg administracyjny. Zawiadomienie zapłata wchodzić do na the twarz the czyn lub na oddzielny papier segregować z the czyn. Podatek obliczać przy the tempo 55 cent dla frakcja $500 rozważanie lub frakcja tego. Jeżeli porcja the sumaryczny cena płacić dla the własność być zwolniony ponieważ lien lub encumbrance zostawać na the własność, ten fact musieć twierdzić na the czyn lub na oddzielny papier segregować z the czyn.  
> Wieloskładnikowy pozycja biuro, podobny rzeczoznawczyni lub makler. Informacja na pozycja, ofiara, i sprzedaż móc dobrowolnie uzyskiwać od nieruchomość wieloskładnikowy pozycja udostępnienie, nieruchomość biuro lub rzeczoznawczyni znajomy z the teren. 
> Legalny właściciel posesji, sprzedawca lub nabywca. Gdy przeglądać porównywalny sprzedaż i inny trafny dane w teren, dodatkowe informacje zabiegać o coś właściciel posesji w the sąsiedztwo. The rzeczoznawczyni musieć the sprzedaż cena i okoliczność the sprzedaż z nabywca, sprzedawca and/or makler. Jeżeli informować the rzeczoznawczyni purpose, przyjęcie zazwyczaj weryfikować i wyjaśniać the sprzedaż.  
> Klasyfikować reklama i pozycja. Reklama być źródło informacji na własność obecnie dla sprzedaż. Jeżeli ewentualny, the rzeczoznawczyni imię musieć na the opancerzanie lista bank, oszczędzanie - i - pożyczka, i inny instytucja własność. > Pozycja cena móc często the prawdopodobny kandydat wierzchołek wartość rynkowa odmianowy własność podczas gdy oferta cena móc normalnie the niski prawdopodobny wartość. Wartość być podległy różnica opierać się na motywacja, ale rozsądny liczba własność w ten kategoria zapewniać wspornik wśród che aktualny uczciwy wartość móc znajdować. Oferta być prawdopodobny wartość rynkowa blisko być pozycja. , Oferta zakup być zazwyczaj sprawa powszechnie wiadomo. 
 
The Procedura 
The procedura używać w the sprzedaż porównanie podejście metoda być systematycznie dane porównywalny własność che być "jak-rodzaj" the temat ewentualny w odniesieniu do: sąsiedztwo lokacja; rozmiar (porównywalny liczba sypialnia i skąpanie); wiek; architektoniczny styl; finansowanie termin i ogólny rozpiętość cen. The wielki the liczba dobry porównywalny dane używać, the lepszy the rezultat, pod warunkiem, że właściwy analiza robić. The podejście opierać się na the przypuszczenie że własność być warty nabywca ono sprzedawać dla pod nieobecność nienależny stres, i jeżeli rozsądny czas dać nabywca. Dla ten powód, the rzeczoznawczyni musieć za sprzedaż i przeniesienie jaki oddziaływanie móc sprzedaż cena, szczególnie jeżeli tylko tylko porównanie być dostępny.  

Właściwy porównanie pośrodku jak własność idealnie opierać się na faktyczny inspekcja. Inspekcja musieć: the warunek ulepszenie przy czas sprzedaż, nie data inspekcja; izbowy przygotowania i pokój obliczenie tak, że the użyteczność the dane móc porównywać the podległy własność; jard ulepszenie i ich oddziaływanie na the sprzedaż cena; the sprzedaż cena (od nabywca, sprzedawca lub makler), jeżeli the sprzedaż być ręka długość lub rynek otwarty transakcja; rozmiar i terenoznawstwo the udział. Dla prawie porównywalny własność, negatywny (zmniejszający się) dostosowanie musieć narzucać dla the temat bieda naprawa, szusowaty projekt, istniejący utrapienie, Etc. Przeciwnie, pozytywny dostosowanie musieć robić dla the temat wyższy projekt, widok, specjalny cecha, lepszy warunek, wysoki - ilość materiał, i the podobieństwo.  

Jeśli the sprzedaż być niedawny data, rozważanie musieć także dawać wartość zgodnie z the ekonomiczny trend the okręg i the worth the dolar. Finansowanie termin otrzymywać wartość dostosowanie rozważanie, e.g., dla korzystnie istniejący istniejący finansowanie, lub być może sprzedawca-pomagać finansowanie. 
 
Jednostka i element porównanie. The pospolity jednostka porównanie używać rzeczoznawczyni w the sprzedaż porównanie podejście być majątkowy składnik który móc bez wahania używać dla porównanie purposes: kwadratowy materiał filmowy; liczba pokój; i liczba jednostka. Element porównanie być właściwość w lub the własność itself lub the transakcja który powodować cena. Te główny element porównanie być finansowanie termin, czas (the kondycja rynku w czasie the sprzedaż), sprzedaż warunek (żadny nacisk/ręka długość), lokacja, fizyczny właściwość, i dochód (jeśli wogóle) od the własność.  

Using the odpowiedni jednostka i element porównanie dla the temat i sprzedaż porównywalny, the rzeczoznawczyni wyznaczać obliczony nastawiony kwota (dolar lub odsetek) dla nastawiony różnica znajdować w the rzecz porównanie (liczba łazienka, widok, kwadratowy materiał filmowy, finansowanie, wymuszony sprzedaż). Nastawiony cena tak ustanawiać dla tak porównywalny własność który musieć realistycznie musieć the temat sprzedawać dla w the aktualny rynek. The mniej porównywalny własność wtedy eliminować od rozważanie i wielki ciężar dać the porównywalny sprzedaż jednakowy the własność. Przez ten osądzenie lub proces pojednawczy, the rzeczoznawczyni przyjeżdżać przy the definitywny kosztorys wartość dla the podległy własność. 
 
Przewaga. Niektóre przewaga the sprzedaż porównanie podejście być: 

> Ono być the łatwo rozumieć metoda otaksowanie i w najwięcej powszechna praktyka wśród nieruchomość makler i sprzedawca. 
> Ono być szczególnie obowiązujący dla taksowanie purposes the sprzedaż pojedynczy rodzinny siedziba i pożyczkowy przygotowania pożyczkowy. Transakcja uzupełniać the wielki masa nieruchomość transakcja. 
 
Niekorzyść. Niektóre niekorzyść the porównanie podejście metoda być: 

> Lokalizować dosyć "prawie podobnie" własność che ostatnio sprzedawać lub spisywać. > Udogodnienie porównywalny the podległy własność. The wielki the kwota dostosowanie lub liczba dostosowanie, the mniej rzetelny the porównywalny zostać. 
> Stary sprzedaż zostać mniej rzetelny w odmienianie rynek. 
> Okazyjny trudność transakcja szczegół. 
> Ograniczenie w szybko zmieniający się stan gospodarki i okres wysoka inflacja i stopa procentowa, gdy majątkowy docenienie tempo móc niebezpieczny wartość wniosek. 
 
Zastosowanie the Procedura - Mieszkaniowy Sprzedaż 
Podobny własność zawsze porównywać. The więcej prąd the dane the lepszy. The sugerować rozkaz dla robienie jednostka i element porównanie być w ten sekwencja: 

> finansowy termin 
> czas (kondycja rynku) 
> sprzedaż warunek 
> lokacja 
> fizyczny właściwość 
> własność (e.g., specjalny rozważanie dla dochód własność) 
 
The krok. 
> Badać the rynek dla bona fide "jak-rodzaj" niedawny targowy dane. Wybierać dane. Weryfikować. > Wybiórka the odpowiedni jednostka i element porównanie. Przystosowywać the sprzedaż cena rozważanie porównywalny (lub eliminować ono od rozważanie). The dostosowanie zawsze robić the porównywalny, nie the podległy własność. 
> Przejaw porównywalny mieć swój swój wartość przejaw. Eliminować the mniej porównywalny własność. Wykładać porównanie rezultat w mapa lub siatka forma. Using osądzenie i doświadczenie, godzić lub korelować the nastawiony sprzedaż cena the comparables i, wielki ciężar the sprzedaż który być zgodny the podległy własność, wyznaczać obliczony wartość the temat. Wypośrodkowywać the nastawiony sprzedaż cena the comparables. Pojednanie być osądzenie proces. Ono być machinalny. 
 
Przykład. Zakładać że the dom być 2,400 stopa kwadratowa, 5-letni stary, jednorodzinny obszar dom lokalizować dwa blok od the plaża, z uczciwy widok, stiuk, 10 pokój, 4 sypialnia, 3 skąpanie, 3 samochodowy garaż. Ono być w dobrym stanie. 
Cena wzrastać przy 1% miesiąc. The rzeczoznawczyni wybierać od the sąsiedztwo comparables che być równy w najwięcej ich finansowanie i badanie lekarskie właściwość, oprócz pokazywać na the ratingowy mapa. The wartość lub sprzedaż cena dla the podległy własność ustalać pokazywać na the mapa pokazywać. 
 
Przystosowywać sprzedaż cena the wyceniać drobnicowy wartość the dostosowanie jeżeli the wyceniać pakuneczek (temat) być podrzędny the porównywalny i the dostosowanie jeżeli the temat być wyższy the porównywalny. 

* Podwładny znaczyć the podległy własność być podrzędny the porównywalny w ten uwzględnienie. Przełożony znaczyć the opposite. Odejmować the dostosowanie jeżeli the podległy własność być podrzędny the porównywalny własność. Dodawać the dostosowanie jeżeli the podległy własność być wyższy the porównywalny własność. 
 
Pojednanie: 
Dane 2 być zamknięty the podległy własność w rozmiar, lokacja, i widok chociaż nie tak dobre jak the temat. 
Dane 3 być the opóźniony sprzedaż, ale mieć the wielki różnica w widok i lokacja. 
Dane (1) być the stary sprzedaż ale być pożytecznie dla the przejaw wartość. 

Wskazany wartość: $185,000.