Nieruchomość Rzeczoznawczyni Wytyczna - Część 7x - 2/9/2004 - Biegły Nieruchomość Rada

Nieruchomość Rzeczoznawczyni Wytyczna - Część 7

DOCHÓD (KAPITALIZACJA) PODEJŚCIE 

The dochód podejście dotyczyć z the teraźniejszy worth przyszłościowy korzyść (the dochód strumień) che móc czerpać od własność. Ten metoda być znacząco w the otaksowanie dochód-inscenizowanie własność, chociaż ono móc rzadko polegać dalej jako the jedyny podejście. Znacząco rozważanie w ten podejście być the zysk netto che w pełni poinformowany osoba dobry zarządzanie móc podczas the pozostały pożytecznie życie the ulepszenie. Alternatywa, using ordynarny dochód i the Ordynarny Czynszowy Mnożnik (GRM) być wyjaśniać opóźniony w ten rozdział. 
 
The proces the teraźniejszy worth własność na podstawie swój pojemność dochód strumień dzwonić kapitalizacja. The kapitalizacja podejście opierać się pierwotnie na the taksowanie pojęcie porównanie, podstawienie i antycypacja. 
 
Rzeczoznawczyni i Właściciel Punkt widzenia A nieruchomość profesjonalista rozumieć że tam  być kilka różnica w the właściciel i rzeczoznawczyni punkt widzenia na dochód własność.  

Właściciel nabywać dochód własność jako inwestycja, oparty na osobisty pragnienie i podatek pozycja. The właściciel dobrowolnie przeglądać the inwestycja jako sprawiedliwość w finansować własność. "Sprawiedliwość" być the właściciel zaliczka lub the różnica między the pożyczkowy kwota i the wartość lub cena the własność. The właściciel kalkulować the zapłata na the pożyczka jako koszt posiadłość the własność, i odliczać od podatek dochodowy the interes płacić na the pożyczka i the "książkowy" deprecjacja od the cena zakupu lub koszt podstawa. The właściciel móc tylko faktyczny koszt, nie rezerwa dla przyszłościowy koszt, i móc ordynarny dochód tylko od dochód właściwie zbierać (lub zawdzięczać), właśnie. The właściciel spojrzenie dla zyskowny odprzedaż lub wymiana przy wysoki cena lub korzystnie podatek pozycja. W najwięcej skrzynka, the rzeczoznawczyni ignorować te osobisty rozważanie.  

The rzeczoznawczyni rekonstruować koszt i dochód w kwota the konsekwencja inwestor przewidywać, bez odmianowy uwzględnienie dla osobisty sprawiedliwość, osobisty dochód, lub podatek konsekwencja. Using metoda zarysowywać zarysowywać, rzeczoznawczyni analizować dochód własność swój wartość the rynek ogólny, i.e., the Uczciwy Wartość Rynkowa. 
 
Kapitalizacja 
Kapitalizacja być the matematycznie proces the teraźniejszy wartość dochód własność opierać się na the kwota przewidywać roczny zysk netto ono produkować. Kapitalizacja nawracać the przyszłościowy dochód strumień w przejaw teraźniejszy worth własność. Tam  być kilka metoda dochody netto. Nasz dyskusja rozdawać z the bezpośredni metoda. 
 
Tam  być cztery typ kapitalizacja (nakrętka) tempo używać w the taksowanie proces: 

> The stopa procentowa być the tempo powrót na inwestować kapitał. Ono być the tempo the fedrunek tempo lub ryzyko tempo. Ono zawierać jakaś zaopatrzenie dla the powrót inwestorski kapitał. 
> The ponownie złapać tempo być the tempo przy che inwestować fundusz wracać the właściciel. 
> The kapitalizacja tempo czerpać od the stopa procentowa i the ponownie złapać tempo. 
> The całkowity tempo czerpać od the związek między dochody netto i wartość dla the sumaryczny własność i teoretycznie zapewniać w jeden tempo dla oba powrót dalej, i ponownie złapać, the inwestycja kapitałowa. The całkowity nakrętka tempo być dochód tempo. Jakaś interes w dochód inscenizowanie własność móc cenić using ten tempo ale rzeczoznawczyni stosować ono powszechnie opłata prosty nieruchomość. 
 
Kapitalizacja tempo móc oszacowywać kilka metoda: 

> rynek lub sprzedaż dane; 
> zespół inwestycja (uses obciążać średnia stawka tempo dla hipoteczny pożyczka pieniądze i tempo dla inwestor sprawiedliwość); lub > sumowanie (bardzo ograniczać use - wymagać w górę "bezpieczny" stopa procentowa opierać się na różnorodny ryzyko/inwestorski czynnik).  
Oczywiście, the rynek lub sprzedaż dane metoda wymagać rzeczoznawczyni systematyczny porównanie niedawny sprzedaż jednakowy własność.

The rzeczoznawczyni analizować wyceniać porównanie własność sprzedaż cena, czynsz, koszt, zysk netto i nakrętka tempo, robić potrzebny dostosowanie i wybierać odpowiedni wskazany całkowity nakrętka tempo dla the własność. Ten tempo reprezentować the powrót dalej i the powrót the inwestycja. Niezawodność the wybrany tempo, the rzeczoznawczyni uses osądzenie i doświadczenie pewny the comparables i the podległy własność jednakowy wiek, badanie lekarskie, lokacja, dochód, koszt i ryzyko właściwość.  

Kapitalizacja tempo formuła. The kapitalizacja tempo być kombinacja the stopa procentowa (powrót na the inwestycja) i the ponownie złapać tempo (powrót na the inwestycja w ulepszenie). Jeżeli tylko the ziemia produkować dochód, the nakrętka tempo i stopa procentowa być the jeżeli. , Gdy ulepszenie przyczyniać się the dochód produkcja, zaopatrzenie musieć robić dla ponownie złapać the wartość the ulepszenie przed the końcówka ich życie gospodarcze. Ziemia mieć żadny limitowany życie gospodarcze; ono nigdy być ubranym nigdy i tak zawsze być sprawnie dochód. The budynek być marnowanie wartość i móc używać nieskończenie. 
 
The pospolity metoda providing dla ponownie złapać the inwestycja w the ulepszenie być the "linia prosta" metoda, z the budynek wartość ponownie złapać w równy roczny zaliczka. The ponownie złapać tempo obliczać the pozostały życie gospodarcze the ulepszenie w 100%. Tak, the rocznik ponownie złapać tempo dla budynek z obliczony pozostały życie gospodarcze 40 rok być 2.5% (100% ÷ 40). Jeżeli the pozostały życie gospodarcze być 25 rok, the ponownie złapać tempo być 4%.  

The wskazany wartość dochód własność, dzielić the netto roczny dochód the kapitalizacja tempo: 

Zarabiać netto Roczny Dochód ÷ Kapitalizacja Tempo = Wartość Nieruchomości 
lub
I ÷ R = V 
 
Jeśli wogóle dwa czynnik w ten formuła znać, the tercja móc uzyskiwać. 
I = R x V 
i
R = I ÷ V 
 
DOCHÓD PODEJŚCIE PROCES 

The główny krok wartość dochód być: 

> Ustalać the netto roczny dochód; 
> Wybierać the odpowiedni nakrętka tempo targowy porównanie; i Kapitalizować the dochód (dzielić the netto roczny dochód the nakrętka tempo). 
 
Netto Roczny Dochód 
The procedura dla netto roczny dochód być: 

> Kosztorys potencjalny ordynarny dochód the własność być sposobny inscenizowanie. 
> Odliczać od potencjalny ordynarny dochód roczny tolerowanie dla wakat czynnik i dzierżawić inkasowy strata. The ostatek dzwonić "wydajny" ordynarny dochód lub przystosowywać ordynarny dochód. 
> Odliczać od nastawiony ordynarny dochód the obliczony prawdopodobny przyszłościowy roczny koszt operacja (niezmienny koszt, zmienny koszt, rezerwa dla zastępstwo dla budynek składnik lub krótkożyciowy rzecz) the dochody netto the inwestorski własność. 
 
Dochód i koszt. The potencjalny ordynarny dochód używać być the oczekiwać przyszłościowy dochód. W wiele skrzynka, the bezpośredni bezpośredni lub aktualny dochód móc wskaźnik przyszłościowy dochód. , Oparcie wyłącznie wyłącznie wyłącznie lub aktualny dochód być błędny. The dochód być the jeden che the kupujący i sprzedawca przewidywać nad the pozostały produktywny życie the ulepszenie, przystosowywać dla do przewidzenia ekonomiczny zmiana. 
 
Dochód kosztorys. The ordynarny dochód kosztorys dla dochód własność być the potencjał lub przewidywać ordynarny dochód od wszystkie źródło (targowy czynsz, usługa, miejsce do parkowania opłata i wynajem, i targowy wyposażenie, Etc.). Ordynarny dochód oszacowywać the data the taksowanie. Kontraktacyjny czynsz być the faktyczny, lub skracać, dzierżawić otrzymywać od the własność. Targowy czynsz być the czynsz the własność musieć w the rynek otwarty przy the data taksowanie. Czynsz i wakat czynnik i inkasowy strata opierać się na prąd rynek czynsz dane. The rzeczoznawczyni używać jego/jej osądzenie the teren w przy tolerowanie dla wakat i kolekcja strata. 
 
Czynszowy dane uzyskiwać od the podległy własność czynszowy rozkład i the rzeczoznawczyni przegląd czynsz od jednakowy niedawny sprzedaż w the teren. Indywidualny mieszkanie lub jednostka the comparables porównywać z the podległy własność, using kwadratowy materiał filmowy, liczba sypialnia, lub jednakowy rzecz porównanie. Ono być zakładać zarządzanie dla wszystkie własność być odpowiedni. Koszt odraczać utrzymanie lub naprawa być dostosowanie rzecz.  

Targowy czynszowy rozkład i koszt zazwyczaj utrzymywać na miesięczny podstawa. Podstawa musieć nawracać roczny podstawa. 
 
Koszt musieć realistyczny. The koszty operacyjne (wszystkie expenditures konieczny dochód) być odliczać od the wydajny ordynarny dochód the netto dochód operacyjny oczekiwać od the własność. The rzeczoznawczyni musieć ostrożność w wydatkowy informacja od właściciel operacyjny oświadczenie jako niektóre rzecz zawierać na the operacyjny oświadczenie, tak jak dyrektor i zapłata odsetek na hipoteka i deprecjacja tolerowanie dla podatek dochodowy purposes, musieć lekceważyć the rzeczoznawczyni być być wydatkowy rzecz.  

Te non-allowables móc rozrywka koszt i inny rzecz osobisty koszt, i kapitałowy ulepszenie expenditures. Ponieważ najwięcej operacyjny oświadczenie przygotowywać księgowy dla podatek i księgowość purposes, rzeczoznawczyni zazwyczaj musieć stosownie roczny koszt. 
 
Koszt ogólny klasyfikować być jeden the następujący: 

> Niezmienny koszt. Rok ponosić dorocznie z stosunkowo mały zmiana od rok rok. Być płacić czy the własność w pełni zajmować lub nie. Te rzecz zawierać podatek, ubezpieczenie, licencja i pozwolenie. 
> Zmienny koszt. Te koszt ponosić nieustannie i usługa the własność. Być zmienny w zależności od the zakres zajmowanie i zawierać rzecz tak jak użyteczność, zarządzanie opłata, ochrona, koszt administracja, utrzymanie i naprawa dla struktura, ziemia i parking teren utrzymanie, ściągnięty usługa (e.g., banialuka usunięcie) i lista płac. 
> Rezerwa dla zastępstwo. Nakrycie być roczny tolerowanie dla być ubranym być ubranym wyposażenie i składnik, tak jak kuchenka, dywan, draperia, dachowy nakrycie. 
 
The Nakrętka Tempo 
The rzeczoznawczyni wybierać odpowiedni całkowity kapitalizacja tempo ("teraźniejszy warty" czynnik) po targowy analiza jednakowy własność.

Ten tempo zapewniać dla powrót inwestować kapitał plus powrót na the inwestycja).  

The tempo być zależny na the powrót che inwestor właściwie żądać zanim przyciągać taki inwestycja. The wielki the ryzyko the inwestycja, the wysoki być the tempo jak ustalone w the rynek dla taki własność.

Cena rynkowa, the tempo móc czas przy jakaś dawać czas. 
 
Różnica tylko (1) procent móc pokaźny różnica w the kapitalizować wartość the dochód. 
 
Na przykład, oparty na roczny dochody netto $30,000, i kapitalizacja tempo 6 procent, the kapitalizować majątkowy otaksowanie być $500,000 (dochód ÷ tempo). Ten ten sam dochód w tempie 7 procent wynikać w wartość tylko $428,500 (zaokrąglać). 
 
Netto Roczny dochód operacyjny 
The końcowy krok póżniej the netto roczny dochód i the kapitalizacja tempo być the dochód. Wieczność móc ledwo the matematycznie obliczenie the dochód the tempo jeżeli the dochód rozważać w wieczność. Na przykład, the otaksowanie własność che mieć zakładać wieczysty roczny dochody netto $30,000 i kapitalizacja tempo 5 procent być $600,000. The niski the tempo, the wielki the otaksowanie, i the wielki the zakładać ochrona the inwestycja. W Ten Sposób - nazwany dożywocie stół używać w dochód dla niezmienny okres urozmaicony trwanie. 
 
Jako twierdzić wczesny, ważny element w wszystkie kapitalizacja tempo być aprowizacyjny dla powrót the inwestycja na the ulepszenie the własność podczas ich pozostały życie gospodarcze. Inwestycja móc dzwonić amortyzacja taki inwestycja. Ono móc narastać dla prostowodowy deprecjacja, che odzyskiwać określony suma każdego roku dla the okres rok oszacowywać the życie gospodarcze the ulepszenie, przy the końcówka z czego czas the koszt ulepszenie narastać. Ono móc także także dla inny metoda, tak jak "słabnięcie fundować" lub opadający balansowy deprecjacja. Rzeczoznawczyni być techniczny procedura che używać fachowy rzeczoznawczyni. 

DOCHÓD PODEJŚCIE STOSOWAĆ 

Using procedura właśnie dyskutować, tutaj być dwa przykład dla oszacowywać wartość using the dochód podejście. 
1. Miesiąc musieć inwestor wynagrodzenie dla 10 jednostka mieszkanie dom, 24 lat, obliczony jarmark rynek czynsz na jednostka $500 na miesiąc. Wskazany wakat czynnik być 7%. Dopuszczalny nakrętka tempo być 8 procent. Niezmienny koszt być: podatek $3,200 i ubezpieczenie $860. Koszty operacyjne być: zarządzanie - $3,960; użyteczność - $1200; jałowy usunięcie - $600; rezerwa dla zastępstwo - $1,700. 

2. Mały handlowy budynek mieć do wynajęcia dochód $27,650 dorocznie i cierpieć wakat/inkasowy strata 5%. Koszt zawierać: podatek $3,780; użyteczność $850; dachowy rezerwa $1,500; ubezpieczenie $1,100; utrzymanie $2,000; odmalowanie i element wyposażenia rezerwa $500; i zarządzanie $2,000. The rzeczoznawczyni znalezisko jednakowy własność mieć nakrętka tempo od 8.75% 9.37%. Na ten targowy dane the rzeczoznawczyni wybierać wskazany całkowity kapitalizacja tempo dla the podległy własność 9%. Using the Dochód Podejście, własność być the wskazany wartość the własność? 

POZOSTAŁOŚCIOWY TECHNIKA 

Przypuszczać pusty ziemia powrót dochody netto $6000 rok i the obowiązujący stopa procentowa dla ten typ istny własność być 7 procent. Using the dochód metoda, the własność mieć wartość $85,715 ($6,000 ÷ .07). 
 
, Dochód od ulepszać własność być the rezultat the wkład oba ziemia i budynek. The budynek ograniczać życie gospodarcze i ich wartość musieć ponownie złapać nad ich pozostały życie gospodarcze. Dochód związany z ziemia uważać wieczysty. 
 
Tam  być trzy metoda dochód od ulepszać własność. Być ziemia "pozostałościowy technika" ponieważ kapitalizacja stosować the pozostałościowy (leftover lub nieznane) zysk netto związany z the własność jako całość, the budynek, lub the ziemia. The odpowiedni technika wybierać oparty na targowy dane. The ten sam dochody netto postać stosować w wszystkie trzy metoda.  

Majątkowy Pozostałościowy Technika 
Ulepszenie być the prosty metoda the dochody netto od ulepszać własność ponieważ the własność cenić jako pojedynczy jednostka (używać kiedy the wartość neither ziemia nor ulepszenie móc oszacowywać niezależnie). The własność sumaryczny dochody netto kapitalizować bezpośrednio przy całkowity tempo rozwijać od the targowy dane, jednakowy dochód inscenizowanie własność che być także jednakowy w the sposób zysk netto oszacowywać.  

Przykład. The dochody netto wytwarzać od istny własność być $32,000 dorocznie i the całkowity nakrętka tempo wybierać od the targowy dane podejście być 9%. Własność być the wartość the własność? 

> Dochód ÷ Tempo = Wartość
> $32,000 ÷ .09 = Wartość
> Wartość = $355,556 
 
Pozostałościowy Technika 
Jeżeli the wartość the ziemia znać i the wartość the budynek być niewiadomy, the własność wartość móc ustalać the budynek residual technika. Ten technika przydzielać the dochody netto the własność oba ziemia i budynek. The procedura być:

1. Mnożyć the znać gruntowy wartość the obowiązujący interes (i.e., powrót) tempo na the ziemia the dochód związany z tylko. 
2. Odliczać dochód the ziemia od sumaryczny dochody netto the równowaga ("osad ") the zysk netto che reprezentować the porcja the dochód związany z to/earned the budynek.
3. Kapitalizować the budynek dochód przy the całkowity nakrętka tempo (stopa procentowa plus ponownie złapać tempo) the wartość the budynek. 
4. Dodawać the kapitalizować wartość the budynek the gruntowy wartość przy the wartość the cały własność. 
 
Przykład. Rzeczoznawczyni kosztorys że 60 jednostka budynek mieszkaniowy mieć obliczony pozostały życie gospodarcze 25 rok. The roczny dochody netto the własność przewidywać przy $216,000. Na podstawie kilka comparables, rzeczoznawczyni kosztorys że the gruntowy wartość być $60,000 i the obowiązujący tempo interes dla ten typ inwestorski własność być 8%. Podejście być the wskazany wartość the własność the dochód podejście? 

Gruntowy Pozostałościowy Technika 

Jeżeli the budynek wartość znać i the gruntowy wartość być niewiadomy i móc ustalać oddzielnie, the wartość the własność jako całość móc oszacowywać the gruntowy pozostałościowy technika. The gruntowy pozostałościowy technika być jednakowy the budynek pozostałościowy technika oprócz tego, że the rzeczoznawczyni musieć najpierw the dochód związany z the ulepszenie i the osad (równowaga) the dochód być wtedy związany z the ziemia. The procedura być: 

1. Mnożyć the znać ulepszenie wartość the obowiązujący budynek kapitalizacja tempo (stopa procentowa plus ponownie złapać tempo) the dochód związany z the budynek tylko. 
2. Odliczać dochód the budynek od the sumaryczny dochody netto the osad (równowaga) the zysk netto związany z to/earned the ziemia. 
3. Kapitalizować the ziemia dochód przy the stopa procentowa tylko (ponieważ ono być konieczny the stały gruntowy wartość) the wartość the ziemia. 
4. Dodawać the kapitalizować wartość the ziemia the budynek wartość przy the wartość the cały własność the gruntowy pozostałościowy technika. 
 
Przykład.  Ten Sam fact the budynek pozostałościowy technika przykład pozostałościowy. 

Znajdować the Całkowity Nakrętka Tempo - Przykład 

Własność sprzedawać dla $250,000. Wartość być $190,000. Pozostały życie gospodarcze być 25 rok. Roczny dochody netto od budynek być $28,000. Budynek być the stopa procentowa dla the budynek? Co być the całkowity nakrętka tempo? 

FEDRUNEK KAPITALIZACJA ANALIZA 

Teraz nad the pozostałościowy technika dyskutować dyskutować, fedrunek kapitalizacja analiza być metoda ekonomiczny korzyść posiadanie w teraźniejszy wartość teraźniejszy przewidywać korzyść przy odpowiedni fedrunek tempo, lub całkowity kapitalizacja tempo który dobitnie odbijać the wymagany fedrunek tempo i przewidywać zmiana w dochód and/or wartość, jeśli wogóle. The fedrunek tempo być tempo powrót na kapitał. Ten metoda symulować typowy inwestor przypuszczenie formuła który kalkulować the teraźniejszy wartość przyszłościowy ekonomiczny korzyść opierać się na precyzować tempo powrót wymaganie. 
 
The przyszłościowy ekonomiczny korzyść który typowo rozważać w ten analiza być okresowy przepływ gotówki i rewersja. The procedura używać te przyszłościowy ekonomiczny korzyść w teraźniejszy wartość dzwonić dyskontowanie, i the wymagany tempo powrót (lub fedrunek tempo) nawiązywać do jako the dyskontowy tempo. The dyskontowanie procedura opierać się na the przypuszczenie że the inwestor otrzymywać odpowiedni tempo powrót na the inwestycja, plus powrót the kapitał inwestować. W Przeciwieństwie Do bezpośredni kapitalizacja using wprowadzać na rynek-wydobywać tempo, the metoda i timing the powrót na i kapitał być wyraźny w fedrunek kapitalizacja analiza. Ten otaksowanie metoda móc używać the opłata prosty interes w własność, lub jakaś majątkowy interes dla che wszystkie przyszłościowy ekonomiczny korzyść móc oszacowywać. 
 
The najwięcej pospolity forma fedrunek kapitalizacja analiza dzwonić pomijać przepływ gotówki analiza. W ten otaksowanie technika, ten przewidywać przyszłościowy ekonomiczny korzyść posiadanie the własność lub majątkowy interes musieć oszacowywać. Następnie, następnie korzyść pomijać teraźniejszy wartość using dyskontowy tempo który odbijać the ryzyko kojarzyć z the właściwość the inwestycja. Ten tempo móc wydobywać bezpośrednio od sprzedaż (móc całkowity kapitalizacja tempo), ale musieć opierać się na targowy postawa i oczekiwanie dla tempo powrót dla jednakowy wartość. Fedrunek tempo z natury zawierać skrytka, z natury tempo, wraz z premia the inwestor dla the dodawać ryzyko, illiquidity, i ciężar zarządzanie kojarzyć z the odmianowy inwestycja. The bezpieczny tempo zawierać w the fedrunek tempo zawierać inflacyjny oczekiwanie dla the przewidywać termin the inwestycja. The dyskontowanie proces móc wykonywać using formuła i czynnik uzyskiwać od pieniężny stół, lub pieniężny kalkulator lub osobisty komputer. 
 
The następujący pomijać przepływ gotówki analiza przykład streszczać the zastosowanie fedrunek kapitalizacja analiza prosty nieruchomość problem. The własność oczekiwać pierwszoroczny netto dochód operacyjny $100,000, che oczekiwać przy 3 procent na rok nad siedmioletni mienie okres. Przy the końcówka the mienie okres, ono przewidywać że the własność móc sprzedawać dla $1,000,000 sieć sprzedaż koszt. The odpowiedni fedrunek tempo dla ten inwestycja wnioskować 13 procent. The następujący stół pokazywać the przewidywać przepływ gotówki, wraz z the teraźniejszy wartość wskazywać czynniki i the kalkulować teraźniejszy wartość teraźniejszy rok przepływ gotówki.

SUMARYCZNY TERAŹNIEJSZY WARTOŚĆ: $902,339; zaokrąglać $900,000. 

(The teraźniejszy wartość czynnik w ten analiza kalkulować using pieniężny kalkulator, ale móc uzyskiwać od set pieniężny stół.)