Nieruchomość Rzeczoznawczyni Wytyczna - Część 8 ORDYNARNY CZYNSZOWY MNOŻNIK Wartość być the teraźniejszy worth wszystkie dobro przyszłościowy korzyść. The dobro przez the zapłata czynsz być the use the fizyczny struktura as well as the intangibles (udogodnienie lub satysfakcja). Dochód własność tak jak wielki mieszkanie i reklama sklep nabywać dla the dochód strumień produkować, podczas gdy pojedynczy dom rodzinny nabywać dla schronienie plus the satysfakcja (udogodnienie posiadanie domu).
Standardowy kapitalizacja technika używać dla dochód inscenizowanie własność mierzyć intangibles tak jak duma posiadanie i inny udogodnienie znajdować w posiadanie domu.
Ten pośredni metoda kapitalizacja, the ordynarny do wynajęcia mnożnik, mierzyć the wartość rynkowa the kombinacja intangibles i tangibles znajdować w pojedynczy rodzina i mały dochód własność.
The ordynarny czynszowy mnożnik znajdować the sprzedaż cena dom lub inny mały dochód własność swój miesięczny czynsz. Na przykład: $90,000 sprzedaż cena dzielić miesięczny czynsz $600 rezultat w zarabiać czynszowy mnożnik 150. Jeżeli dom w the teren sprzedawać przy cena równoznaczny 150 razy the miesięczny wynajem, then the 150 mnożnik stosować inny porównywalny dom w the teren.
Metoda Podejście W The Ordynarny Czynszowy Mnożnik
1. Ustalać the uczciwy lub ekonomiczny czynsz the własność przez porównanie z jednakowy do wynajęcia własność.
2. The ordynarny czynszowy mnożnik the sprzedaż jeden prowadzić dochodzenie kalkulować the sprzedaż cena the miesięczny czynsz.
3. The czynszowy mnożnik móc wtedy wtedy seans jak te własność zmieniać od the podległy własność: i.e., lepszy lub biedny.
4. The ordynarny czynszowy mnożnik wypośrodkowywać przy jeden definitywny mnożnik. Raczej,
a. udogodnienie własność i swój mnożnik porównywać the podległy własność jeśli chodzi jarmark czynsz podległy, lokacja, rozmiar, warunek, użyteczność, i udogodnienie; i
b. po właściwy analiza, osądzenie zrobić jeśli chodzi the odpowiedni brutto czynsz mnożnik.
5. The rzeczoznawczyni mnożyć the wybrany brutto czynsz mnożnik the uczciwy wynajem the podległy własność. The produkt być the wartość kosztorys.
6. Pomijać Przepływ Gotówki Analiza (DCF) być technika dochód analiza che rosnąć wybitny metoda w ostatnich latach. Ono definiować: "The procedura w che dyskontowy tempo stosować set projektować dochód strumień i rewersja. The analityk precyzować the ilość, variability, timing, i trwanie the dochód strumień zarówno jak i the ilość i timing the rewersja i pomijać tempo swój teraźniejszy wartość przy precyzować fedrunek tempo. DCF analiza móc stosować z jakaś fedrunek kapitalizacja technika i móc wykonywać na lub dzierżawić--dzierżawić lub agregat podstawa." (Słownik Nieruchomość Taksowanie, nadużywać wydanie, the Taksowanie Instytut) Dla dalszy nauka ten metoda, the czytelnik radzić dodatkowy edukacja, nadużywać być raczej techniczny proces temat i jeśli nie stosownie nauczony. STRESZCZENIE
Ono móc mówić że wszystkie trzy taksowanie podejście wartość (Koszt, Sprzedaż Porównanie, i Dochód Kapitalizacja) musieć rozważać i gdy odpowiedni the majątkowy typ. The rezultat godzić w jeden definitywny kosztorys wartość. Gdy niezależny podejście, the sprzedaż porównanie metoda być the powszechnie używany. Inwestorski własność dobrowolnie wyceniać the dochód kapitalizacja metoda, podczas gdy the zastępstwo koszt metoda best pożyczać specjalny purpose własność lub nowy własność.
The purpose the taksowanie mieć określony peleng w the metoda otaksowanie. Na przykład, jeżeli the purpose być sprzedaż, zakup, wymiana lub potępienie, the wartość pojęcie szukać być aktualny wartość rynkowa.
Pojednanie the trzy przejaw wartość czerpać przez the targowy dane, koszt i dochód podejście prowadzenie the definitywny kosztorys wartość lub definitywny wartość wniosek, che być the końcowy krok w the taksowanie proces. Pojednanie być metoda the dane che zbierać przez cały the całkowity taksowanie proces w jeden definitywny wartość wniosek. The początkowy fact che analizować i przynosić wpólnie być the kosztorys wartość przyjeżdżać przy z powodu the trzy podejście wartość.
Własność podejście wartość rezultat wewnątrz tylko wstępne oszacowanie lub wskazany wartość the własność. The przejaw od wniosek the podejście dawać pasmo wśród che the definitywny wartość wniosek kłamać. The rezultat uzyskiwać inny the metoda otaksowanie być the ten sam opłata the wiele zmienna che spotykać, ale ogólny być wśród pasmo ogólny inny.
Gruntowny przegląd odpowiedź the podejście zrobić the pasmo wstępny odpowiedź. Jeżeli the rezultat od jeden szczególny podejście pojawiać się przy wielki rozbieżność od the inny dwa, dwa faza ten podejście musieć rewidować the różnica.
Wielki ciężar, ogólny dać jeden the podejście nad the inny dwa, oparty na the ilość dane w dwa.
The definitywny wniosek wartość być średnia the trzy podejście wartość. Po pełny rozważanie pełny podejście, the rzeczoznawczyni używać osądzenie i rezonerstwo przy jeden wniosek. The wielki zaufanie umieszczać w the podejście che wydawać się the rzetelny rozwiązanie the odmianowy taksowanie problem, że ono musieć rozsądny i sposobny wspierać przekonywująco.
The definitywny wartość wniosek musieć donosić w dziwny dolar i cent. Jeżeli the definitywny odpowiedź approximates $1,000, the odpowiedź móc zaokrąglać the pobliski $100; jeżeli $10,000, the pobliski $500; jeżeli $50,000, the pobliski $1,000 lub $1,000.
TAKSOWANIE WYPRODUKOWANY DOM (DOM NA KÓŁKACH)
The taksowanie dom na kółkach dołączać podstawa na indywidualny udział polegać na the podejście zarysowywać dla inny mieszkaniowy własność. The rzeczoznawczyni potrzebować techniczny zrozumienie dom na kółkach budowa dla różnica w koszt studia. The targowy dane zbliżać się praca dobrze w ten taksowanie wysiłek.
Dom na kółkach trener w park być na do wynajęcia przestrzeń lub opłata-posiadać przestrzeń w park z przyczepami mieszkalnymi poddział. Znowu, the zasada ogólna istny majątkowy taksowanie stosować, oprócz the rzeczoznawczyni potrzebować the techniczny tło w powozowy budowa best oceniać ilość i cecha.
W wiele szacunek, the taksowanie dom na kółkach na opłata-posiadać przestrzeń być jednakowy mieszkaniowy kondominium taksowanie. Wymaganie zawierać rozważanie właściciel domu skojarzeniowy usługa i opłata zarówno jak i CC&Rs nakrywkowy operacja the park i przestrzeń ulepszenie wymaganie.
Dom na kółkach taksowanie zostać inny specjalizować się sposobność w the taksowanie zawód. Budynki mieszkalne być szczególnie prawdziwy w the rozprężony rynek dla dom na kółkach jako niski i umiarkowany dochód budynki mieszkalne.
THE POJEDYNCZY RODZINNY SIEDZIBA I MAŁY POJEDYNCZY POJEDYNCZY MIESZKANIE
Ten sekcja zarysowywać podstawowy przesłanka che musieć rozważać w robienie taksowanie pojedynczy rodzinny siedziba i uwydatniać niektóre ważny czynnik. Ono wskazywać dom rodzinny the różnica który spotykać między nowy i używać dom, i pokazywać taksowanie różnica między mały mały mieszkanie i pojedynczy dom rodzinny.
Nowy Siedziba
Sąsiedztwo analiza.
A. Czynnik che uzupełniać the sąsiedztwo musieć ustalać i. 1. Typ okupant.
a. Poziom dochodów.
b. Przedstawicielski grupa wiekowa i rodzinny rozmiar. 2. Typ ulepszenie.
a. Być tam mikstura uses (e.g., pojedynczy rodzina, mieszkanie, Etc.)?
b. Ulepszenie być the pełnoletni wspornik the ulepszenie?
c. Teren być the rozpiętość cen typowy dom w the teren? 3. Sąsiedztwo trend.
a. Być tam szkodliwy czynnik teraźniejszy che można the rynek?
b. Być the trend zdala od pojedynczy rodzinny dom rodzinny, handlowy lub przemysłowy uses?
c. Być the sąsiedztwo w przejściowy scena od właściciel - obsiadły dom dzierźawca zajmowanie?
d. Być tam korzystny czynnik che wskazywać wzrastający popyt na rynku lub poziom cen? 4. Zmiana w wykorzystanie ziemi.
a. Podział na strefy i ograniczenie.
b. Ulica i autostrada wzór.
c. Transport.
d. Jakaś ingresja?
e. Użyteczność wzrastać? Zmniejszony? 5. Praca społeczna.
a. Reklama.
b. Rekreacyjny.
c. Edukacyjny.
d. Kulturalny.
e. Rządowy.
Inspekcja własność.
A. Związek the ulepszenie miejsce.
1. The dom, wliczając oficyna, musieć harmonijny pojawienie na the miejsce.
a. Być the dom zbyt wielki dla the miejsce?
b. The dom stosownie ukierunkowywać na the udział klimatyczny warunek?
c. Over-built? Pod-Budować? B. Powierzchowność dom.
1. Ustalać the ilość budowa. Sprawdzać:
a. Podstawa.
b. Ściana.
c. Dach. 2. Ustalać the opór zużycie i the akcja the element.
a. Być tam odpowiedni rynna i drainspouts the woda zdala od budynek?
b. Być tam zadowalający dachowy nadwieszenie the okno i ściana? 3. Mierzyć the zewnętrzny wymiar the budynek ich teren. 4. Egzamininować i opisywać jard ulepszenie dla ich wartość. C. Wnętrze dom.
1. Ustalać the ilość the budynek.
a. Trwałość budynek.
b. Przygotowania podłogowy plan i układ przestrzeń.
c. Atrakcyjność projekt.
d. Stopień i ilość materiał używać.
e. Adekwatność ogrzewanie, kucharstwo, elektryczny, i instalacja wodnokanalizacyjna wyposażenie. 2. Mierzyć lub brać notatka izbowy rozmiar i plasowanie okno dla odpowiedni światło i wentylacja. 3. Ustalać jeżeli the ruch drogowy wzór być być właściwy. 4. The dom mieć wszystkie the nowożytny dogodność konieczny dla nowy dom w swój cena klasa?
Weryfikacja przez jawny rejestr.
A. Jawny rejestr musieć sprawdzać the następujący o the własność:
1. Właściwy legalny opis.
2. Poprawny uliczny adres.
3. Rozmiar/wymiar the udział.
4. Lokacja the udział pod względem the pobliski przecinający ulica.
5. Jakaś przegon, ograniczenie lub inny rezerwacja lub interes the własność.
6. The oceniać wartość i podatek the własność.
7. Jakaś zmiana w podział na strefy lub ulica wzór. B. Przeniesienie tytuł jednakowy własność.
1. Sprzedaż pojedynczy rodzinny pusty udział musieć uzyskiwać i.
2. Sprzedaż ulepszać pojedynczy rodzinny siedziba wśród the ten sam sąsiedztwo musieć nagrywać.
Inspekcja porównywalny sprzedaż.
A. Pusty udział lub ulepszać jednakowy własność musieć sprawdzać.
B. Jednakowy lub odmienny cecha jak porównany z the podległy własność nagrywać i the cena sprzedaży, termin i powód dla sprzedaż lub zakup musieć weryfikować the sprzedawca lub nabywca.
Zastosowanie podejście wartość.
A. Koszt podejście wartość.
1. Od the informacja zbierać w the inspekcja i the rozmiar, ilość i koszt gatunkowanie, kosztorys koszt robić wszystkie ulepszenie na the ziemia.
2. The gruntowy wartość oszacowywać od informacja zbierać w the dokumentacyjny rewizja pusty pakuneczek.
3. W the większość przykład, jeżeli the ulepszenie być nowy i the wysoki i najlepszy use the ziemia, the kosztorys wartość za pomocą the koszt podejście być równy gruntowy wartość plus the nowy ulepszenie koszt. B. Sprzedaż Porównanie lub targowy podejście wartość.
1. The sprzedaż jednakowy typ dom porównywać the temat jeśli chodzi czas, lokacja i badanie lekarskie właściwość.
2. Konieczny dostosowanie musieć robić między the sprzedaż i the temat.
3. Wstępne oszacowanie wartość za pomocą the porównawczy podejście uzyskiwać. C. Dochód podejście wartość.
1. The ekonomiczny czynsz the temat oszacowywać za pomocą doświadczenie i porównanie.
2. Ordynarny miesięczny mnożnik jednakowy typ własność zbierać i analizować przy jeden mnożnik the temat.
3. DCF móc inwestycja dla taki własność nowy kondominium projekt, poddział lub jakaś własność z zmienny typ dochód nad the mienie okres the inwestycja.
4. Wstępne oszacowanie wartość za pomocą the dochód podejście uzyskiwać. D. Pojednanie the podejście.
1. Porównywać podejście ważyć i porównywać.
2. Z nowy własność ono ogólny znajdować że the koszt podejście nieść the wielki ciężar w the korelacja.
3. Jeżeli the nowy podległy własność lokalizować wśród obszar jednakowy typ dom, targowy porównanie dać the najwięcej ciężar w the pojednanie.
4. Po po the czynnik wymagać, jeden definitywny wartość pojednanie dla the własność ustawiać naprzód.
Stary Siedziba
Sąsiedztwo analiza. W dodatku do the punkt zakrywać pod nowy siedziba, the następujący musieć ostrożnie rozważać gdy rozdawać z stary własność w stary sąsiedztwo: A. Sąsiedztwo trend.
1. Czek musieć robić jeżeli proponować zmiana rozważać the rząd lokalny.
2. Kontemplować zmiana można że the najlepszy use the temat już nie myśleć dla pojedynczy rodzinny budynki mieszkalne. B. Inspekcja własność. W dodatku do the rzecz zakrywać pod the nowy siedziba, rozważanie musieć dawać the następujący:
1. Ostrożny inspekcja robić the przesłanka.
a. Nutowy skutek suchy spróchniałość i termit.
b. Szukać odraczać utrzymanie.
c. Sprawdzać dach i attyk dla znak wodny przeciek.
d. Sprawdzać podstawa dla osiedlenie. 2. Izbowy przygotowania i czynnościowy użyteczność.
a. Stary dom być prawdopodobny przebrzmiały podłogowy plan.
b. The livability lub użyteczność być często przestarzały jak porównany z niedawno projektować struktura. 3. Drutowanie i instalacja wodnokanalizacyjna.
a. The dom pod-depeszować dla urządzenie elektryczny urządzenie? Szczególny uwaga musieć dawać the kuchnia. B. The instalacja wodnokanalizacyjna linia wpływać encrustation? Musieć zamieniać wkrótce?
c. Być the instalacja wodnokanalizacyjna element wyposażenia w the kuchnia i łazienka odpowiedni i w dobry pracujący warunek? 4. Grzejny roślina and/or klimatyzacja jednostka.
a. Być jednostka wystarczający dla rozmiar i ilość dom?
b. Jednostka powodować nowy lub skuteczny jednostka? Ono być prawdopodobny? C. Zastosowanie podejście. Własność podejście móc używać w stary własność. The początkowy różnica między nowy i stary dom być w the determinacja deprecjacja jako część the koszt podejście.
1. Rozważanie musieć dawać the inspekcja the dom the rzeczoznawczyni opinia jeśli chodzi the wydajny wiek.
2. Fizyczny uleczalny marnienie musieć kalkulować z opieka.
3. Nauka musieć robić jeżeli czynnościowy rzecz móc taktować uleczalny lub nieuleczalny.
4. Rzecz ekonomiczny deprecjacja być przeważajacy w stary sąsiedztwo nowy jeden.
Definicja mały mały mieszkanie.
A. W najwięcej przykład, mały mały mieszkanie nawiązywać do własność che zawierać więcej niż jeden ale mniej niż sześć żywy jednostka. Te jednostka móc jeden the następujący:
1. Dwoisty bungalow lub dupleks.
2. Potrójny bungalow lub potrójny.
3. Mały sąd lub mnogi dom dalej dużo.
4. Mieszkanie lub mały mieszkanie.
Powód dla mieszkaniowy własność.
A. Tam być trzy kategoria mieszkaniowy własność.
1. Pojedynczy dom rodzinny.
2. Mały mały mieszkanie.
3. Dochód produkować produkować mieszkanie. B. Pojedynczy dom rodzinny.
1. Główna obawa dać udogodnienie posiadanie domu.
2. Koszt posiadanie być drugorzędny ważność.
3. Duma lokacja i architektoniczny prośba dawać rozważanie przed. C. Mały mały mieszkanie nabywać dla kombinacja posiadanie domu i dochód.
1. Lokacja, architektoniczny atrakcyjność, i the udogodnienie posiadanie dawać silny rozważanie kupujący.
2. Dochód być drugorzędny ważność.
3. Typowo, nabywca mieć nadzieję sprawnie the koszt niektóre do wynajęcia dochód koszt.
4. The dochód otrzymywać miewać skłonność nieruchomość podatek, ubezpieczenie, i utrzymanie koszt.
5. W niektóre przykład, do wynajęcia dochód także zakrywać spłata hipoteki na the własność.
6. Zazwyczaj, the właściciel mały mały mieszkanie musieć wszystkie zarządzanie praca. D. Dochód produkować produkować mieszkanie.
1. Wielki wielki mieszkanie (nad 10 15 jednostka) nabywać pierwotnie dla the dochód strumień.
2. The dochody netto lub nabywca dochód być the znacząco rzecz rozważać the nabywca.
3. Udogodnienie posiadanie mieć mały oddziaływanie w the kupienie decyzja. E. Inny powód dla zakup.
1. Żywopłot przeciw inflacja.
2. Sposób wymuszony oszczędzanie.
3. Szansa dla docenienie w wartość opłata wzrastający żądanie w the teren.
Taksowanie procedura.
A. Mały mały jednostka wyceniać w przybliżeniu the wyceniać pojedynczy dom rodzinny. B. Koszt czynnik, deprecjacja i kosztorys gruntowy wartość kalkulować in the same manner as z pojedynczy dom rodzinny. C. Mały jednostka móc rozważać prawdziwy dochód inscenizowanie jednostka. Tym samym, w najwięcej przykład, miesięcznik ordynarny mnożnik używać zamiast dochód podejście wartość. D. The targowy porównanie podejście odróżniać się niektóre zakres od the porównawczy podejście używać z dom.
1. Mniej nacisk umieszczać na miara duma posiadanie i udogodnienie.
2. The porównanie podejście móc przerafinowywać wielki stopień.
a. Porównanie móc robić na a na jednostka podstawa.
b. Porównanie móc robić na a na izbowy podstawa.
3. The prośba the jednostka od dzierżawca punkt widzenia musieć rozważać.
4. The lokacja czynnik gdy ono odnosić sie transport i zakupy móc dawać wielki rozważanie z pojedynczy dom rodzinny.
Udogodnienie mieszkanie mieszkanie.
A. Czynnik i udogodnienie przemyślany znacząco dzierźawca znacząco mieszkanie.
1. Odległość od zatrudnieniowy centrum.
2. Jawny transport.
3. Odległość dobry zakupy.
4. Odległość park i odtwarzanie.
5. Odległość od utrapienie.
6. Czynszowy poziom.
7. Duma posiadanie.
8. Adekwatność parking parking. B. Czynnik przemyślany znacząco the właściciel.
1. Milicyjny i pożarniczy ochrona, banialuka kolekcja.
2. Wakat tempo w the teren.
3. Kwota podatek. | 
