Nieruchomość Rzeczoznawczyni Wytyczna - Część 9 TYPOWY KONTUR DLA THE POJEDYNCZY RODZINNY SIEDZIBA GAWĘDZIARSKI TAKSOWANIE RAPORT A. Tytuł Strona:
1. "Wartość rynkowa taksowanie the pojedynczy rodzinny siedziba znać (Adres)."
2. Imię klient.
3. The imię i adres the rzeczoznawczyni B. Stół Zawartość:
1. Prefacja.
2. Ciało raport.
3. Addenda sekcja. C. List Transmittal:
1. Data.
2. Imię i adres adresat.
3. Witanie.
4. Autoryzacja.
5. Legalny opis lub odniesienie legalny.
6. Purpose taksowanie, wliczając typ wartość oszacowywać.
7. Data cenienie.
8. Odniesienie raport strona, wliczając eksponat zarówno jak i warunek, wskazywać czynniki przemyślany i rezonerski zatrudniony w przy the definitywny wniosek uczciwy wartość rynkowa.
9. Kosztorys wartość (pisać i liczyć).
10. Certyfikat rzeczoznawczyni.
11.Signature. D. Streszczenie Istotny Fact i Wniosek:
1. Podsumowywać trafny informacja tak jak wartość kosztorys, data wartość, purpose taksowanie, Etc. E. Przesłanka Sekcja:
1. Oświadczenie zamierzać use the taksowanie raport.
2. Oświadczenie warunek na che the taksowanie opierać się, wliczając folować definicja wartość oszacowywać w raport. F. Regionalność, Miasto i Sąsiedztwo Analiza:
1. Trafny cecha.
2. Ekonomiczny czynnik.
3. Znaczący trend. G. Ogólny Majątkowy Informacja:
1. Dokumentacyjny lub legalny właściciel.
2. Legalny opis.
3. Legalny adres.
4. Lokacja. H. Miejsce Analiza:
1. Opis pakuneczek:
a. Rozmiar i kształt.
b. Terenoznawstwo i powierzchnia drenaż.
c. Ziemia wliczając podglebie (podglebie).
d. Dostęp.
e. , Etc.
2. Uliczny ulepszenie i użyteczność.
3. Czyn ograniczenie i podział na strefy.
4. Oceniać otaksowanie i podatek informacja.
5. Aktualny use i przystosowawczość.
6. Wysoki i najlepszy use.
I. Ulepszenie Analiza:
1. Podstawowy opis:
a. Typ i data budowa.
b. Architektoniczny forma.
c. Liczba pokój.
2. Streszczenie stopa kwadratowa teren:
a. Siedziba.
b. Garaż.
c. Inny struktura, spacer i przejażdżka.
3. Zewnętrzny opis:
a. Podstawa i sub-structure.
b. Zewnętrzny traktowanie.
c. Dachowy projekt i pokrywa.
d. Ganeczek.
4. Wewnętrzny opis:
a. Izbowy opis (astronautyczny przydział; podłoga, ściana i sufit koniec; budować-ins i element wyposażenia).
5. Machinalny Wyposażenie:
a. I klimatyzacja.
b. Elektryczny.
c. Różny - śmieciarski usuwanie, Etc.
6. Różny Ulepszenie:
a. Oficyna.
b. Patio i spacer.
c. . J. Analiza i Otaksowanie:
1. Oświadczenie problem.
2. Metoda taksowanie.
3. Dochodzenie. K. Kosztorys Gruntowy Wartość:
1. Targowy dane podejście.
2. Sprzedaż abstrakcja.
3. Ekonomiczny podejście:
a. Jako odsetek roczny dochód gatunkowanie.
b. Jako odsetek sumaryczny wartość nieruchomości.
4. Pojednanie różnorodny podejście.
5. Definitywny kosztorys gruntowy wartość. L. The Koszt Podejście:
1. Reprodukcja kosztorys:
a. Uzasadnienie.
2. Kosztorys narastać deprecjacja:
a. Fizyczny marnienie z uzasadnienie: uleczalny i nieuleczalny.
b. Czynnościowy Obsolescence z uzasadnienie: uleczalny i nieuleczalny.
3. Ekonomiczny obsolescence z uzasadnienie.
4. Zdeprecjonowany reprodukcja koszt.
5. Dodatek obliczony gruntowy wartość.
6. Wartość wskazywać koszt podejście. M. The Targowy Dane Podejście:
1. Targowy dane prezentacja wliczając oświadczenie źródło i weryfikacja: a. Streszczenie trafny dane (sprzedaż i pozycja).
2. Analiza targowy dane:
a. Czynnik dostosowanie.
3. Zastosowanie nastawiony targowy dane czynnik:
a. Porównanie różnorodny wspólny mianownik: e.g., współczynnik sprzedaż cena żywy teren; współczynnik sprzedaż cena liczba pokój.
b. Bezpośredni majątkowy porównanie.
4. Pojednanie przejaw using niezawodność współczynnik.
5. Wartość wskazywać targowy dane podejście. N. The Dochód Podejście:
1. Własność zatrudniać w analiza pojedynczy rodzinny mieszkaniowy własność.
2. Uzasadniony brutto czynsz mnożnik sąsiedztwo.
3. Uzasadniony uczciwy do wynajęcia kosztorys dla temat.
4. Wskazany wartość dochód podejście. O. Pojednanie i Dyskusja Wartość Kosztorys:
1. Stan wartość oszacowywać trzy oddzielny podejście.
2. Analiza:
a. Ważny, ale nie wyłączność na wywiad, ciężar ale:
>> Być ściśle połączone purpose the taksowanie;
>> Być najwięcej odpowiedni dla majątkowy gatunkowanie dotyczyć;
>> Mieć wielki kwota podporowy dane;
>> Precyzyjnie odbijać postawa typowy kupujący; i
>> Być wyczulony aktualny trend.
3. Stan definitywny wartość wniosek:
a. Sugerować arbitralny rozdzielenie:
>> Ziemia; i
>> Ulepszenie. P. Addenda Sekcja:
1. Targowy dane.
2. Targowy dane mapa.
3. Fabuła, mapa, obrazek, mapa, statystyczny i faktyczny dane trafny the wartość kosztorys i konieczny jako zachęcanie dowód zawierać w ciało raport. Q. Rzeczoznawczyni Kwalifikacja. WNIOSEK
W ten informacja na pojęcie, otaksowanie i taksowanie technika, pozwalać trzy ostrzegawczy flaga. Ono być zauważać że tam być subtelny różnica między otaksowanie i. The pierwszy być szeroki, miewać skłonność ekonomiczny w początek i uwydatniać teoria; the latter nawiązywać do technika, metoda i technika. Następnie, anyone móc taksowanie, wyrównywać nieatutowy osoba, ale the worth taksowanie raport ustalać the doświadczenie, wiedza, kwalifikacja, i motyw the osoba za ono. W końcu, pozwalać oszukiwać jakaś szeroki oświadczenie że być dokładny nauka. Ono być nauka być jakikolwiek inny nauka społeczna, ale ludzie i własność móc wyceniać z the exactness i dokładność dosięgać the matematycznie i fizyczny nauka.
DODATKOWY PRAKTYKA PROBLEM
The następujący być niektóre dodatkowy praktyka problem z sugerować rozwiązanie.
The Dochód (Kapitalizacja) Podejście
1. 50 jednostka budynek mieszkaniowy i udział wyceniać. The 30 z dwiema sypialniami jednostka czynsz dla $600 i the 20 $600 jednostka czynsz dla $475 miesięcznik, che czynsz być porównywalny rynek czynsz w the teren. Wakat i kolekcja strata oszacowywać 5% potencjalny ordynarny dochód. The parking struktura i pralnia łatwość przyczyniać się dodatkowy obliczony $1,200 dochód na miesiąc. Co być the własność (gruntowy i budynek) suma oszacowywać roczny wydajny ordynarny dochód? Rozwiązanie | | 30 x $600 = $18,000 x 12 = | $216,000 | | 20 x $475 = $9,500 x 12 = | 114,000 | | Mieszkanie do wynajęcia dochód | $330,000 | | Plus inny dochód: $1200 x 12 = | 14,400 | | Potencjał Ordynarny Roczny Dochód | $344,400 | | Bez 5% wakat/inkasowy strata | -17,220 | | Sumaryczny roczny wydajny ordynarny dochód | $327,180 |
2. The właściciel operacyjny oświadczenie pokazywać the następujący roczny koszt: | NIEZMIENNY KOSZT | | | | | Istny podatek majątkowy | $7,200 | | | | Ubezpieczenie | 2,200 | | | | Licencja | 200 | | | | Kapitałowy Ulepszenie | 22,000 | | | | Deprecjacja | 10,000 | | | | | $41,600 | | KOSZTY OPERACYJNE | | | | | Woda | $9,000 | | | | Gaz i Elektryczność | 6,000 | | | | Basen Usługa | 4,800 | | | | Ogrodnictwo Utrzymanie | 1,200 | | | | Rozrywka Koszt | 750 | | | | Budynek Utrzymanie | 10,000 | | | | Osiadły Kierownik Pensja | 12,000 | | | | Odmówić Usługa | 1,200 | | | | | $44,950 | | REZERWA DLA ZASTĘPSTWO | | | | | Urządzenie, dywan, drapować | $6,000 | | | | Budynek składnik | 4,000 | | | | | $10,000 | | | | | | SUMARYCZNY KOSZT | | $96,550 |
Po właściciel oświadczenie (właściwy właściwy wydatkowy rzecz), zysk netto być własność rocznik oszacowywać zysk netto? Rozwiązanie | | Odliczać $32,000 (Kapitałowy Ulepszenie i Deprecjacja) od niezmienny koszt i $750 (Rozrywka Koszt) od koszty operacyjne, być nieprzystojny dedukcja. | | Od problem #1, the wydajny roczny ordynarny dochód być… | $327,180 | | KOSZT | | | | | Niezmienny | $9,600 | | | | | 44,200 | | | | Zastępstwo Rezerwa | 10,000 | | | Sumaryczny Koszt | | - 63,800 | | | | | | Obliczony Rocznik Sieć Własność Dochód | | $263,380 |
3. The rzeczoznawczyni ustalać właściwy kapitalizacja tempo dla the właściwy własność być 9.5%. Co być the obliczony wartość nieruchomości?
Rozwiązanie: $263,380 dochody netto ÷ .095 nakrętka tempo = $2,772,421 oszacowywać wartość nieruchomości.
4. Przypuszczać the dochody netto the własność być tylko $189,000 i jednakowy własność cenić przy $1,929,000. Co być the wskazany całkowity nakrętka tempo?
Rozwiązanie: $189,000 (Dochód) ÷ $1,925,000 (Wartość) = 9.8% całkowity nakrętka tempo. 5. Dawać, oparty na porównawczy sprzedaż technika: | Cena sprzedaży dochód własność | $230,000 | | Wartość | $170,000 | | Obliczony życie budynek | 40 rok | | Roczny dochody netto własność | $23,500 |
Własność być the wskazany stopa procentowa dla the własność? Rozwiązanie | | (Ulepszać własność mieć stopa procentowa i ponownie złapać tempo zawierać w the kapitalizacja tempo. The ponownie złapać tempo stosować tylko the ulepszenie, podczas gdy the stopa procentowa stosować oba ziemia i ulepszenie.) | | Obliczony dochody netto przed ponownie złapać | $23,500 | | Ponownie złapać dla budynek: | | | 100% ÷ 40 yrs. = 2.5% x $170,000 | $4,250 | | Dochody netto po budynek ponownie złapać | $19,250 | | Stopa Procentowa = $19,250 ÷ $230,000 = 8.3% | |
6A. Pozostałościowy Technika Problem (Gruntowy wartość znać; wartość nieznane.) Zakładać the następujący: | | Roczny dochody netto od the cały własność | $14,000 | | Gruntowy wartość | $42,000 | | Ponownie złapać tempo dla budynek (25 yrs pozostały życie gospodarcze) | 4% | | Stopa procentowa | 8% |
Wartość być (1) the budynek wartość i (2) the wartość nieruchomości?
Rozwiązanie | | Dochody netto własność | $14,000 | | Dochód związany z ziemia: $42,000 x .08 = | $3,360 | | Dochód związany z budynek | $10,640 | | | | | Kapitalizacja tempo: 12% (8% + 4%) Formuła: Teraźniejszy Wartość = Zysk netto ÷ Kapitalizacja Tempo | | Tym samym, Wskazywać wartość budynek = $10,640 ÷ .12 = | $88,667 | | Wartość gruntowy wartość | $42,000 | | | | | Wskazany wartość nieruchomości pozostałościowy technika | $130,667 | | | ($130,700 zaokrąglać) |
6B. Gruntowy Pozostałościowy Technika Problem (Budynek wartość znać; gruntowy wartość nieznane.) Zakładać the ten sam postać ten sam w budynek pozostałościowy technika problem, oprócz wartość być $88,700 i gruntowy wartość być niewiadomy. Co być (1) gruntowy wartość i (2) wartość nieruchomości? Rozwiązanie | | Dochody netto | $14,000 | | Mniej dochód związany z ulepszenie ($88,700 x .12) | - $10,644 | | Dochód związany z ziemia | $3,356 | | | | | Wskazany wartość ziemia = $3,356 ÷ .08 = $41,950 () | $42,000 | | Dodawać ulepszenie wartość | $88,700 | | | | | Wskazany wartość nieruchomości gruntowy pozostałościowy technika | $130,700 |
7A. Zakładać że porównanie przedstawienie porównywalny jednorodzinny dom w sąsiedztwo czynsz dla wokoło $380 na miesiąc i bubel dla średnia $45,600. Sąsiedztwo być the wskazany brutto czynsz mnożnik dla podległy własność w ten sąsiedztwo?
Rozwiązanie: Formuła: sprzedaż cena ÷ brutto miesięczny czynsz = brutto czynszowy mnożnik Tym samym, $45,600 ÷ $380 = 120 The ordynarny czynszowy mnożnik być 120
7B. Przypuszczać że, gdy inny wynajem, the inny własność gubić $24 na miesiąc do wynajęcia dochód należny biedny kuchenny lokacja. Co być the obliczony deprecjacja związany z nieuleczalny czynnościowy obsolescence?
Rozwiązanie: 120 x $24 = $2,880 |
