Reinvestment Reguła w 1031 Wymiana Gary Gorman
Sekcja 1031 the Wewnętrzny Celny Kod pozwolić ty the zysk od the sprzedaż twój Stary inwestorski własność twój Nowy inwestorski własność. Tam być liczba reguła ty musieć dla twój wymiana ważny, ale być może the bałamutny być the reinvestment reguła. Po prostu, the reinvestment rządzić stan który po prostu podatek na twój wymiana, ty musieć dwa rzecz: ty musieć równy lub up; i ty musieć reinvest wszystkie the gotówka. Pozwalać the pierwszy część: ty musieć równy lub up. Jakaś podatek na twój wymiana, twój Nowy Własność musieć równy, lub większy niż, the sprzedaż cena twój Stary Własność. (Podczas Gdy the prawo właściwie pozwolić ty twój obliczenie dla końcowy koszt na the Stary i Nowy Własność, ten artykuł być łatwy jeżeli my stawiać ten fact na boku na razie). The dorównać-lub-up, pozwalać ten Fred i Bubel ich do wynajęcia dupleks dla $100,000. Własność podatek na ich 1031 wymiana, musieć ich Nowy Własność dla przynajmniej $100,000. Ono zdarzać się jeżeli, zamiast Nowy Własność dla $100,000, tylko płacić $90,000 dla ono. Być ich wekslowy grzanka? Nie. Ich wymiana być grzanka, ale płacić podatek na the $10,000 kupować-puszek. I the całość $10,000 kupować-puszek być $10,000 ponieważ, w wymiana, the zysk komes najpierw i ty móc móc twój koszt przeciw the $10,000. Ono być wszystkie wszystkie zysk. The drugi część the reguła być gotówka, znowu, znowu podatek, ty musieć reinvest być the gotówka. Ono, pozwalać nasz przykład od above i ono nieznacznie -- zamiast the Nowy Własność dla $90,000, Fred i Zaskarżać płacić $150,000 dla the Nowy Własność. Gdy sprzedawać ich dupleks dla $100,000, płacić z dług $40,000 i the równowaga $60,000 wysyłać ich pośredniczka. Fred i Zaskarżać dostawać hipoteka $100,000 dla ten własność, znaczyć tylko używać $50,000 the dochód że ich pośredniczka trzymać. Mieć dorównać-lub-up problem ponieważ kupować kupować (sprzedawać dla $100,000 i kupować dla $150,000). Ale ponieważ reinvesting tylko porcja the dochód że ich pośredniczka być mienie (the pośredniczka otrzymywać $60,000 od the sprzedaż the Stary Własność, ale Fred i Zaskarżać tylko reinvesting $50,000), the niewydany dochód $10,000 być $10,000. W nasz dyskusja kupienie równy lub up, the całkowity $10,000 być $10,000. W Ten Sposób, the reinvestment reguła znowu: gotówka podatek ty musieć równy lub up, i ty musieć reinvest musieć the gotówka. Zauważać że I powiedzieć że ty musieć dług na the Nowy Własność przynajmniej równy the dług który płacić daleko na the Stary Własność. Wiele ludzie, szczególnie CPAs i adwokat, wydawać się że, być reguła. Ale ono być -- ty po prostu musieć równy lub up, i ty musieć reinvest wszystkie the gotówka. Pozwalać ten Fred i Kupować Nowy Własność dla $100,000 (the ten sam cena że sprzedawać ich Stary Własność dla.) Płacić z hipoteka $40,000 na the Stary Własność, i ich pośredniczka trzymać the równowaga $60,000. Gdy kupować the Nowy Własność, po using the fundusz trzymać ich pośredniczka, iść dodatkowy $40,000. Te dodatkowy fundusz móc od ich oszczędzanie rozliczać, lub nowy pożyczka, lub niektóre kombinacja the dwa -- mówić $20,000 pożyczkowy i $20,000 od ich oszczędzanie konto; ono liczyć się. W Ten Sposób dopóki ty przylegać te reinvestment reguła ty móc podatek na jakikolwiek zysk. 1031 wymiana nie tylko móc ty federacyjny i stolica kraju zysk podatek, ale ty móc także the ponownie złapać deprecjacja podatek który ty brać na twój stary inwestorski własność. Ten kwota móc znaczący ponieważ the stawka podatku dalej ponownie złapać w 25 procent. |
