Sekcja 4 - The Otaksowanie Proces - 2/19/2006 - Biegły Nieruchomość Rada

Sekcja 4 - THE OTAKSOWANIE PROCES

4-0 WPROWADZENIE 
Ten Rozdział adresować the rozwój the trzy podejście wartość: 

> Sprzedaż Porównanie Podejście 
> Dochód Kapitalizacja Podejście 
> Koszt Podejście 

Ono także adresować ich wpływ w przy definitywny wartość wniosek który odbijać the warunek definitywny na the Otaksowanie Warunek (VC) Forma. Te podejście tworzyć the podstawa dla wartość i prowadzenie the definitywny pojednanie dla obliczony wartość rynkowa. The VC forma utożsamiać główny składnik the majątkowy analiza i wymagać the rzeczoznawczyni: 

> Opisywać the rezultat the wizualny inspekcja 
> Utożsamiać znać warunek, jeśli wogóle 
> Godzić ich znalezienie z the podejście wartość 

Ten Rozdział być zgodnym the aktualny Jednolity Standard Fachowy Taksowanie Praktyka (USPAP) i the wymaganie the URAR. W i wniosek o wartość, the rzeczoznawczyni musieć świadomy i z wszystkie stan i federacyjny prawo i wymaganie. Furthermore, surowy zgodność z USPAP wymagać dla wszystkie FHA taksowanie. 
 
4-1 WARTOŚĆ RYNKOWA KOSZTORYS 
Zgodnie z HUD/FHA wymaganie, rzeczoznawczyni musieć the następujący: 

> Definiować the typ wartość dla the majątkowy taksowanie 
> Konstatować the definicja wartość rynkowa odpowiedni dla the taksowanie 
> Wskazywać czy the kosztorys być the najwięcej prawdopodobny cena który the własność sprzedawać dla na the rynek otwarty 
> Podążać the standard USPAP. Wpisywać sekcja który być obowiązujący provided obowiązujący. 
 
A. DEFINICJA WARTOŚĆ RYNKOWA 
The definicja wartość rynkowa który stosować HUD/FHA cytować od the Jednolity Standard Fachowy Taksowanie Praktyka. Hipoteka być the definicja wartość che musieć używać dla wszystkie taksowanie wykonywać dla FHA-ubezpieczony hipoteka. 

"The najwięcej prawdopodobny cena che własność musieć w konkurencyjny i rynek otwarty pod wszystkie warunek żądany uczciwy sprzedaż, the nabywca i sprzedawca uczciwy działanie uczciwy i uczciwy, i the cena wpływać nienależny bodziec." 
Domniemany w ten definicja być the consummation sprzedaż precyzować data i the omijanie tytuł od sprzedawca nabywca pod warunek przez co: 

1. The nabywca i sprzedawca typowo motywować. 
2. Oba przyjęcie być oba - poinformowany lub rozważny, i najlepszy interes postępować w najlepszy interes rozważać ich najlepszy interes. 
3. Rozsądny czas pozwolić dla ujawnienie w the rynek otwarty. 
4. Zapłata zrobić pod względem spieniężać wewnątrz Stany Zjednoczone Dolar lub pod względem pieniężny przygotowania porównywalny porównywalny. 
5. The cena reprezentować the normalny rozważanie dla the własność sprzedawać nienaruszony specjalny lub kreatywnie finansowanie lub sprzedaż koncesja. 
 
B. PRAWO WŁASNOŚCI WYCENIAĆ 
Identyfikowanie prawo własności cenić ustalać the kryterium dla targowy dane i dla porównywalny transakcja. The następujący stół być przykład prawo własności.

The rzeczoznawczyni egzamininować prawo własności jaki dobro, jeśli wogóle, the właściciel posesji przenosić. The przeprawienie dobro własność wywierać wpływ the wartość the własność. Na przykład, jednorodzinny jednorodzinny własność mieć opłata prosty prawo własności który być absolutny i nieutrudniony - w przeciwieństwie do nieutrudniony nieruchomość dokąd prawo własności precyzować i zajmowanie dla twierdzić termin. The rzeczoznawczyni musieć do jakiego stopnia, jeśli wogóle, the przeniesienie prawo własności wywierać wpływ the własność wartość. 

Opłata Prosty definiować gdy absolutny posiadanie nieutrudniony jakaś inny interes lub nieruchomość. 

Arendowy Opłata definiować jako posiadanie interes trzymać ziemianin z the dobro use i zajmowanie przenosić arenda inny; zazwyczaj składać się z the dobro czynsz i the dobro odzyskiwanie przy the wygaśnięcie arenda. 

Arenda Nieruchomość definiować gdy the dobro i nieruchomość dla twierdzić termin i pod pewny warunek który przenosić arenda. 
 
C. PURPOSE 
The purpose taksowanie być the twierdzić powód dla taksowanie przydział. The purpose typowo twierdzić jako the podstawa dla underwriting decyzja. Dla HUD, the purpose być wartość rynkowa dla hipoteczny ubezpieczenie purposes. 
 
D. ZAMIERZAĆ USE APPRAISAL/FUNCTION 
The zamierzać use lub funkcja dla wszystkie taksowanie przygotowywać dla FHA być the underwriting wymaganie dla FHA-ubezpieczony hipoteka. 
 
E. USE THE TAKSOWANIE 
The use the taksowanie być FHA'S decyzja hipoteczny ubezpieczenie na the istny własność który być the temat the taksowanie. Tym samym, zamierzać użytkownik zawierać the pożyczkodawca i HUD. 
 
F. WYDAJNY DATA WARTOŚĆ 
The wydajny data wartość być pożyczkodawca the data gdy the rzeczoznawczyni fizycznie sprawdzać the podległy własność lub inny data specyficznie definiować the pożyczkodawca. 
> Jeżeli inny data używać jako the wydajny data, wskazywać the alternatywny data i the data na che the podległy własność fizycznie sprawdzać. 
 
G. ZAKRES 
The rzeczoznawczyni musieć zupełny taksowanie definiować USPAP, biorąc pod uwagę podręcznik the obowiązujący podejście wartość i the odpowiedni podejście utożsamiać w ten Podręcznik. Odjazd pozwolić. 
 
H. DODATEK SPECJALNY WARUNEK I WNIEBOWZIĘCIE 
The rzeczoznawczyni musieć właściwie, i jakaś nadzwyczajny przypuszczenie lub warunek który bezpośrednio wywierać wpływ the otaksowanie. Przykład zawierać: 

> Negatywny zewnętrznie oddziaływanie (bliskość miejski wysypisko, na przykład) 
> Proponować drogowy ulepszenie 
> Zmiana strefa zmiana 
 
4-2 HUD/FHA WYMAGANIE 
HUD/FHA wymaganie dla wartość rynkowa kosztorys być podążać: 

> The rzeczoznawczyni musieć the własność wartość rynkowa pod the wymaganie wyszczególniać w Rozdział 4-1 ten Podręcznik. 
> The rzeczoznawczyni musieć the kondycja fizyczna the własność i ono na the Otaksowanie Warunek (VC) Forma the Całościowy Otaksowanie Pakunek. Zauważać jakaś konieczny naprawa. Jeżeli naprawa być w proces, wyjawiać the zakres lub status tamte naprawa w czasie the taksowanie. Zawsze opierać się the wartość na the ukończenie naprawa i zawierać to jako specjalny warunek gdy naprawa wymagać i oczekiwać uzupełniać. 
> The rzeczoznawczyni musieć czy the własność być bezpłatny zagrożenie, trujący zapach, rażąco obrażający widok lub przesadny hałas który móc: 
>> Zagrażać the fizyczny ulepszenie 
>> Wpływać the livability the własność lub swój marketability 
>> Wpływać the zdrowie i bezpieczeństwo swój okupant 
> Jeśli wogóle te warunek istnieć, polecać korekcja the problem lub odrzucenie the własność i wyjaśniać. 
Dla więcej informacja, widzieć Rozdział 2-2 ten Podręcznik. 
> The rzeczoznawczyni musieć jeżeli the podległy własność posiadać wystarczający pozostały życie gospodarcze długookresowy hipoteka, zakładać rozsądny poziom kontynuować utrzymanie. Jeżeli the własność ręczyć długookresowy hipoteka ono być niewybieralny dla FHA hipoteczny ubezpieczenie. 
> The rzeczoznawczyni musieć jeżeli the własność być zgodnym obowiązujący Minimum HUD/VA Majątkowy Wymogi wyszczególniać w Rozdział 3. 
> Jeżeli the własność być zgodnym the Minimalny Majątkowy Wymaganie, zauważać ono w the VC sekcja the taksowanie raport i wymagać korekcja the niedostatek lub odrzucenie the własność i wyjaśniać. 
> Jeżeli tam  być w ten sposób wiele konieczny naprawa który "jak-naprawiać" wartość móc ustalać, lub jeżeli korygować the niedostatek wymagać ważny rehabilitacja/alteracja, wracać the taksowanie the pożyczkodawca z szczegółowy wyjaśnienie. 
 
4-3 NOWY I PROPONOWAĆ BUDOWA WYMAGANIE 
Zanim wykonywać taksowanie dla nowy lub proponować budowa, the rzeczoznawczyni musieć the plan i specyfikacja i w pełni uzupełniać Budowniczy Certyfikat. The pożyczkodawca musieć ten informacja the rzeczoznawczyni przed the przydział. Bez te rzecz, the własność być dopuszczalny dla FHA ubezpieczenie purposes. 
 
A. NOWA BUDOWA 
The rzeczoznawczyni musieć the koszt podejście dla nowa budowa mniej niż jeden roczniak. Wyceniać nowa budowa w the ten sam sposób że istniejący własność cenić pod the specyfikacja zarysowywać w ten rozdział the Podręcznik.  Także, rozważać the Ordynarny Czynszowy Mnożnik metoda gdy rozwijać the dochód podejście dla trzy lub trzy budynek. 
 
B. PROPONOWAĆ BUDOWA 
Wyceniać proponować budowa konsekwentny z the metodologia przedstawiać w ten rozdział. USPAP wymagać że the rzeczoznawczyni provided z pisać specyfikacja the proponować struktura. Specyficznie, the Pożyczkodawca musieć the rzeczoznawczyni z te dokument: 

> Budowniczy plan, specyfikacja i budowa dokument 
> Uzupełniać budowniczy certyfikat (Formularzowy HUD-92541)
> Budowniczy Gwarancja (Formularzowy HUD-92544) 
> The 10-letni Gwarancja, gdy wymagany (the Sekretarka proponować 1-letni Home-Owner Gwarancja okres) 
> Wszystkie raport i ewidencyjny dostępny (i.e sprzedaż zgoda, tytuł raport, środowiskowy ocena lub nauka i wizytacyjny raport) 
> Jeżeli te dokument provided, wracać the niezupełny taksowanie the pożyczkodawca. Sprawdzać the pudełkowaty twierdzić że the otaksowanie być podległy ukończenie i the wartość być kontyngent na the struktura świadectwo zajmowanie. 
 
4-4 UNIKALNY MAJĄTKOWY TAKSOWANIE 
Rzeczoznawczyni czasem stawiać czoło z unikalny własność: bela dom, ekstra mały dom, niski niż normalny podsufitowy wzrost, Etc. Elekcyjność te własność zależeć dalej czy tak czy nie the własność być formalnie rozsądny i bez wahania sprzedażny. Jeżeli własność spotykać te kryterium, the rzeczoznawczyni oszacowywać wartość rynkowa. , W zależności od the jedyność własność, the definitywny determinacja lub the własność zrobić the pożyczanie instytucja underwriter. Nadmiar ziemia być inny teren w che ostrożność. Ziemia rozważać nadmierny jeżeli ono być: 

> Wielki sąsiedztwo być typowy w the sąsiedztwo 
I 
> Sposobny oddzielny use 
 
> Jeżeli tam  być nadmierny ziemia, opisywać ono ale cenić ono. W ten przykład, the taksowanie opierać się na hipotetyczny warunek. Legalny opis the porcja wymagać. 
 
4-5 KOSZT PODEJŚCIE 
The koszt podejście być przejaw wartość opierać się na the przesłanka że nabywca płacić użyteczność dla własność the koszt własność równy użyteczność. The koszt podejście być koniecznie the najlepszy przejaw wartość rynkowa dla wiele własność, ale ono być często obowiązujący dla nowy (er) lub proponować budowa i specjalny use własność. Taki sytuacja zawierać the następujący dla pojedynczy rodzina jeden jeden mieszkanie:

Jeśli the koszt podejście uważać rzetelny na the rzetelny stół lub rozważać obowiązujący w the rzeczoznawczyni osądzenie, ten podejście wymagać dla HUD/FHA taksowanie. The reportaż wymaganie USPAP znać jako the wyjściowy reguła stosować ponieważ the rzeczoznawczyni musieć zawsze the koszt podejście gdy przemyślany obowiązujący. 
 
USPAP Wymaganie 
Surowy zgodność z USPAP standard wymagać dla wszystkie FHA taksowanie. 
 
Reportaż Wymaganie 
> Jeżeli the koszt podejście wykluczać, donosić ono w the pojednanie i wkładać the racjonalne uzasadnienie dla swój niedopuszczenie. 
 
A. KOSZT PODEJŚCIE METODOLOGIA 
 
1. Gruntowy Wartość Kosztorys 
Standardowy Reguła 1-3 (B) USPAP wymagać rzeczoznawczyni "rozpoznawać że ziemia wyceniać jak gdyby pusty…". The rzeczoznawczyni oszacowywać the wartość the ziemia ponieważ ono ogólny rozważać stały, stały wartość. Tam  być wyjątek to ogólny zgadzać się na przesłanka, ale the wyjątek rzadko być czynnik w FHA/HUD odnosić sie taksowanie. Wyjątek móc ziemia z erozja problem lub zanieczyszczać własność. 
 
2. Nadmiar Ziemia 
Nadmiar Ziemia definiować gdy the teren che the fabuła przewyższać the teren bez wahania sprzedażny nieruchomość jednostka. To zdarzać się gdy the podległy udział być znacznie wielki typowy udział w the sąsiedztwo i the nadmiar być sposobny oddzielny use. Ogólny, the precyzowanie characteristic być nadmierny porcja który móc nadmierny i jako indywidualny pakuneczek. , W mały społeczność i oddalony teren, rzeczoznawczyni musieć różny kryterium ponieważ the rynek móc szeroki wariancja w udział rozmiar. Ten segment the rynek móc szeroki różnica w udział use. 
> Jeżeli the fabuła zawierać nadmiar ziemia, delineate i wyceniać oddzielnie the bez wahania sprzedażny nieruchomość jednostka i the istniejący lub proponować ulepszenie. Opisywać the nadmierny ziemia ale wyceniać ono z the prasmoła (1) - 4 rodzina budynek mieszkalny który być podległy hipoteka. 

The pożyczkodawca wymagać że the wartość nadmiar ziemia wykluczać od the maksymalny hipoteczny kwota który kalkulować tylko na rozsądny kwota ziemia i ulepszenie. 
 
3. Sprzedaż Porównanie Podejście Dla Gruntowy Wartość 
W teren z aktywny rynek nieruchomości, the sprzedaż porównanie podejście być ogólny the początkowy metoda używać. Ten metoda pozwolić dla kolekcjonowanie, weryfikować i analizować niedawny i jednakowy gruntowy sprzedaż z the poddawać ziemia. Zanim wniosek dosięgać, the porównywalny gruntowy sprzedaż przystosowywać dla różnica między the sprzedaż i the podległy własność. 
 
4. Alsite 
W teren z znaczący brak porównywalny sprzedaż the sprzedaż porównanie podejście, używać the Alsite metoda, che zakładać wprowadzać na rynek-akceptować współczynnik między gruntowy wartość i wartość nieruchomości. Chociaż the wartość kosztorys od ten metoda być z natury mniej ścisły z natury the sprzedaż porównanie podejście, ono być wciąż dopuszczalny podejście. 
> The rzeczoznawczyni musieć, i the wybierać Alsite współczynnik. 
 
5. Ekstrakcja 
Ekstrakcja być metoda the zdeprecjonowany wkład the temat ulepszenie od the sumaryczny sprzedaż cena the własność. The ostatek reprezentować kosztorys gruntowy wartość. Ten podejście być także z natury mniej ścisły the sprzedaż porównanie podejście. 
> The rzeczoznawczyni musieć, i the kosztorys the zdeprecjonowany wkład the ulepszenie. 
 
B. ULEPSZENIE KOSZTORYS 
Zastępstwo koszt być the uprzywilejowany metoda dla the Koszt Nowy the podległy ulepszenie. Typowo the rzeczoznawczyni używać the Zastępstwo Koszt Nowy i określać ilościowo wszystkie forma deprecjacja, oprócz obsolescence. Alternatywa być the reprodukcja koszt. HUD wymagać odmianowy metoda. The zastępstwo koszt własność oszacowywać the zastosowanie the podstawienie zasada. Kosztorys the zastępstwo/reprodukcja koszt własność być kosztorys wartość, chociaż wskazywać the możliwość który cenić, w równoznaczny kwota, móc. Wartość zależeć zupełnie na pożyteczność, nie na the koszt. Wartość miewać skłonność, ale to być że ono być zawsze odpowiednik. 
 
C. TYPOWY ZASTĘPSTWO KOSZT 
The zastępstwo kosztorys musieć the koszt typowo znajdować w teren - koniecznie the koszt szczególny budowniczy lub właściciel. Ten metoda typowo woleć the reprodukcja koszt. 
 
D. NIEZWYKŁY I NON-TYPICAL KOSZT 
Skrzynka the rzecz lub tolerowanie w the kosztorys móc równoznaczny wartość w szczególny skrzynka. Właściciel można dom który kosztować the dom który ogólny charakteryzować the sąsiedztwo, ale the wartość the dom the typowy spodziewany właściciel że sąsiedztwo można the zastępstwo koszt the własność. The koszt budowa także móc ponad wartość przy dawać czas. Pod niektóre okoliczność, redukcja w koszt móc w perspektywa. Jeżeli koszt budowy obniżać, wartość móc także jeżeli ono być oryginalnie równy koszt. 
 
E. POLECAĆ METODOLOGIA 
Ogólny, the Marshall i Błyskawiczny stopa kwadratowa metoda być the obowiązujący metoda dla the Zastępstwo Koszt Nowy. Metodologia być uproszczony procedura i wszystkie rzeczoznawczyni musieć the wiedza i umiejętność ten metodologia. Ten metoda móc używać dla używać dom lub unikalny budynek który wymagać the segregować koszt metoda. Typowy mieszkaniowy budowa z che HUD wymagać musieć oszacowywać "jarmark," "średnia" lub "dobry" ilość. Msza produkować, obszar-budować dom być oszacowywać lub "jarmark" lub "średnia," spotkanie tylko the minimalny budowa wymaganie instytucja, hipoteczny ubezpieczenie agencja i prawo budowlane. Rzeczoznawczyni musieć the podstawowy opis the poprawny budowa typ. The rzeczoznawczyni uzupełniać the koszt podejście dla podręcznik proponować budowa skrzynka opierać się na the budowa typ i ilość ocena the własność jak pokazane w the Marshall i Błyskawiczny Koszt Podręcznik. 
> Odniesienie na the forma the strona i przegląd data dokąd the postać uzyskiwać (zazwyczaj dwa strona). 
> Zawierać marketingowy koszt z the zastępstwo koszt ulepszenie i obowiązujący aktualny mnożnik. 
 
F. POZOSTAŁY ŻYCIE GOSPODARCZE 
Pozostały życie gospodarcze być kosztorys the pozostały czas okres w che the ulepszenie kontynuować wartość the własność (budynek i ulepszenie). The rzeczoznawczyni musieć the skutek, jeśli wogóle, modyfikacja lub odświeżanie na the ulepszenie. Ten skutek typowo wyrażać w rok. 
 
4-6 SPRZEDAŻ PORÓWNANIE PODEJŚCIE 
Własność być często the obowiązujący podejście w the wartość rynkowa jednorodzinny jeden jeden własność. Ten podejście polegać dalej: 

> The dostępność sprzedaż dane 
> The pojemność transakcja 
> The niezawodność the transakcja dane potwierdzać i rozwijać pod ten podejście 

Gdy rozwijać wartość przejaw the sprzedaż porównanie podejście, zawsze zawierać the przypuszczenie i dane od the inny podejście na the VC forma. 
 
A. DANE WYMAGANIE 
 
1. Sprzedaż Dane vs. Porównywalny Sprzedaż 
Jakaś transakcja w the rynek być sprzedaż, ale nie wszystkie sprzedaż być porównywalny. Rozważać the typ transakcja i badanie lekarskie właściwość jakaś sprzedaż przed considering the sprzedaż porównywalny. 
 
2. Wybór Porównywalny Sprzedaż dla Analiza 
Utożsamiać the istotny rynek opierać się na the teren w che the własność współzawodniczyć i the siła/dynamika który wpływać the porównywalny sprzedaż własność. Temat być konieczny w the sprzedaż the temat. Rozważać the ilość czasu który upływać między the sprzedaż data i the wydajny data the taksowanie. Sprzedaż dane musieć sześć miesiąc między the data the taksowanie i the sprzedaż data the porównywalny, i musieć dwanaście miesiąc. Wyjaśnienie wymagać dla sprzedaż data ponad sześć miesiąc. Rozważać sąsiedztwo i inny external czynnik który wpływać wartość nieruchomości, wliczając nieruchomość i inny nieruchomość oddziaływanie. Na przykład, gdy najwięcej the sąsiedztwo mieszkaniec zatrudniać jeden ważny pracodawca kto przenosić z the region, the sąsiedztwo móc spadek w wartość. The termin "skład nieruchomość wpływać", musieć nigdy rasowy skład. Rozważać the ilość i ilość dane dostępny dla the dawać przydział. Brak ilość dane w rynek móc oparcie na dane w jednakowy rynek koniecznie the temat bezpośredni targowy teren. , Wyraźnie wyjaśniać i usprawiedliwiać jakaś sprzedaż z zewnątrz the temat bezpośredni targowy teren 
 
3. Wykluczać Sprzedaż Transakcja 
Gdy używać konwencjonalny sprzedaż dane, the rzeczoznawczyni musieć świadomy the termin the sprzedaż i the konwencjonalny sprzedaż cena jakaś niezwykły termin. Na przykład, tam  być sprzedaż który musieć wykluczać; , niektóre transakcja móc niektóre ale nastawiony dla czynnik tak jak nastawiony finansowanie gotówka równoznaczny sprzedaż cena. 
 
4. Aktualny Ofiara i Pozycja Analiza 
Using te typ sprzedaż zniechęcać. , Pod pewny wolny kondycja rynku lub w rynek z wartko wycena, ono móc dopuszczalny własność oferować dla sprzedaż. Przechodzić z ostrożność gdy analizować i przystosowywać te ofiara. Rozpoznawać the wrodzony negotiability w cena między ofiara i dokonywać sprzedaż. Wyraźnie przylepiać etykietkę te comparables jako ofiara, pozycja, pod zgoda, Etc., ale przedstawiać jako dodatkowy porównywalny dane tylko. 
 
5. Sprzedaż w Escrow 
Jeżeli bona fide transakcja być nadciągający, sprzedaż w escrow rozważać rzetelny przejaw targowy wycena. Ćwiczenie opieka w the projektowy data zamknięcie dla the sprzedaż i jakaś napływowy okoliczność który móc the przymknięcie na the projektować data. 
 
6. Zakłopotany Sprzedaż 
Using zakłopotany sprzedaż silnie zniechęcać przez the specjalny okoliczność te transakcja. 
 
7. Resite Sprzedaż 
Using Resite sprzedaż od korporacyjny sprzedawca przy a pod wartość rynkowa silnie zniechęcać gdy the kupujący być the Resite firma przez the niezwykły okoliczność te transakcja. Martwić i Resite sprzedaż być silnie zniechęcać ponieważ nie udać się the test "wartość rynkowa," szczególnie rzecz No. (1): "The nabywca i sprzedawca typowo motywować." , Te sprzedaż móc normalny targowy transakcja i wartość rynkowa. 
 
8. Bierzmowanie Sprzedaż i Transakcja Informacja 
The rzeczoznawczyni musieć wszystkie rynek i porównywalny informacja używać w the taksowanie proces i być odpowiedzialny dla jakaś informacja przedstawiać "fact" używać the podległy własność wartość kosztorys. Weryfikacja zapewniać że the informacja być ścisły i znacząco i zapewniać the rzeczoznawczyni z firmowy zrozumienie targowy motywacja i trend. The cel the weryfikacja proces być ten jedyny informacja który precyzyjnie odbijać aktualny kondycja rynku i trend przedstawiać i który znacząco wniosek móc dosięgać od ten informacja. Podczas the weryfikacja proces, ono być konieczny dla the rzeczoznawczyni zrozumienie the motywacja the sprzedaż: 

> Ustalać jeżeli the sprzedaż być ręka długość i 
> Rozumieć aktualny kondycja rynku że oddziaływanie wartość 

Za Każdym Razem, Gdy ewentualny, przeprowadzać wywiad przyjęcie the sprzedaż the oczekiwanie i motywacja dla the własność. Także, ustalać czy znaczący kapitałowy expenditures fundować the sprzedawca zrobić krótko przed the transakcja zdarzać się. jeżeli w ten sposób, ustalać czy the wydatek potrzeba dodawać z powrotem w the cena sprzedaży the faktyczny warunek the sprzedaż. The rzeczoznawczyni musieć sprzedaż informacja z the nabywca, the sprzedawca lub jeden ich przedstawiciel (makler, pożyczkodawca, prawnik, Etc.). Jeżeli the sprzedaż móc weryfikować z rejestr kto mieć rejestr wiedza the transakcja, używać jawny rejestr. , The rzeczoznawczyni musieć wyraźnie jak the sprzedaż weryfikować i do jakiego stopnia. Używać lub polegać ciężko na jakaś sprzedaż który weryfikować z zaangażowany przyjęcie lub jeden ich przedstawiciel ponieważ koncesja zostać pospolity w the rynek. 
 
B. DOSTOSOWANIE PROCES 
Inny czynnik który wpływać the use porównywalny sprzedaż musieć rozważać. Uzasadniać różnica między the podległy własność i podległy porównywalny sprzedaż. The analiza sprzedaż zawierać ilościowy i jakościowy czynnik. Pamiętać że the porównywalny dane przystosowywać the podległy własność. Przedstawiać te dostosowanie jako dolarowy kwota postać i usprawiedliwiać i wyjaśniać the racjonalne uzasadnienie dla wszystkie dostosowanie. Ten informacja musieć zawierać w the rzeczoznawczyni kartoteka. The sekwencja dostosowanie musieć ten format: 

> The sekwencja dostosowanie być część the URAR. Wszystkie FHA rzeczoznawczyni musieć znajomy z the dostosowanie siatka wśród the URAR. Dostosowanie wskazywać jako dolarowy kwota. Jeżeli dostosowanie być konieczny, the rzeczoznawczyni móc dostosowanie "równy" lub $0 jako the dostosowanie. 
> Indywidualny kreskowy rzecz dostosowanie musieć +/- 10%. The sumaryczny dostosowanie the comparables musieć 15% netto i 25% brutto the sprzedaż cena. Jeżeli dostosowanie przewyższać parametr, the rzeczoznawczyni musieć dlaczego jako część the taksowanie raport. 
 
Dostosowanie the sprzedaż zawierać: 

> Prawo Własności Przenosić. Odnosić sie the prawo własności wyceniać sekcja ten rozdział. Ten dostosowanie być zawsze the pierwszy dostosowanie robić wszystkie sprzedaż. 
> Sprzedaż lub Finansowanie Koncesja. Uzasadniać i przystosowywać dla jakaś specjalny sprzedaż lub finansowanie termin, wliczając sprzedaż koncesja, specjalny finansowanie termin, punkt, zakup zestrzelać, zamykać termin i zamiana/wymiana. The pospolity scenariusz wymagać the sprzedawca punkt w postaci osadniczy pomoc the nabywca. The kwota, przystosowywać the sprzedaż cena the porównywalny sprzedaż porównywalny. Typowo ten kwota przewyższać sześć procent the sprzedaż cena dla typowy transakcja. 
> Warunek Sprzedaż. Uzasadniać the warunek the sprzedaż, wliczając foreclosure/martwić sprzedaż, nabywać ościenny właściciel, sprzedawać między członek rodziny, licytować lub jakaś niezwykły czynnik który móc odbijać w the cena płacić. 
> Kondycja Rynku. Uzasadniać zmiana który zdarzać się lub zdarzać się od the data sprzedaż the porównywalny transakcja the data taksowanie, wliczając docenienie, nowy postęp, dostępność finansowanie, pożyczkowy termin, podaż i popyt. 
> Majątkowy Dostosowanie. Rynek wymagać jeżeli the różnica między the sprzedaż i the temat być wymierny i podtrzymany the rynek. 
>> Lokacja - Uzasadniać lokacja rozważanie. 
>> Fizyczny Właściwość - Uzasadniać fizyczny różnica między the comparables i the temat, wliczając warunek, widok, design/prośba i ilość budowa. Kategoria typowo wchodzić do jako indywidualny kategoria. 
>> Ekonomiczny Właściwość - Uzasadniać ekonomiczny właściwość między the comparables i the temat, wliczając zajmowanie, czynszowy poziom, arenda struktura lub termin. 
 
> Non-Realty rzecz. Non-Realty rzecz, tak jak osobisty własność, móc zawierać w wartość. Te rzecz odliczać od lub dodawać the sumaryczny rozważanie the gotówkowy równoznaczny cena płacić dla the istny własność tylko. 
> Inny dostosowanie. Zawierać fizyczny właściwość który móc opierać się na dolarowy kwota. The ilość i ilość targowy dane musieć the wybór the obowiązujący metoda. 
 
1. Poparcie dla Dostosowanie 
Dostosowanie musieć wspierać the rynek. The rzeczoznawczyni musieć ostrożność w dostosowanie; nie wszystkie różnica między the sprzedaż własność i the podległy własność rozpoznawać jako wyceniać-czynnik w the rynek. Tylko tamte czynnik który akceptować gdy cenić-wpływać czynnik ręczyć dostosowanie. 
 
2. Wyjaśnienie Dostosowanie 
The rzeczoznawczyni musieć dlaczego dostosowanie zrobić. Jeżeli dostosowanie robić, the rzeczoznawczyni musieć the różnica który wspierać the dostosowanie robić różnica the comparables gdy odnosić sie the podległy własność. 
> Donosić the wyjaśnienie na the URAR i utrzymywać ono w the praca papier. 
 
3. Pojednanie Nastawiony Cena Sprzedaży 
The rzeczoznawczyni musieć the silne i słabe strony porównanie the porównywalny sprzedaż i ten dane w przejaw wartość the sprzedaż porównanie zbliżać się. 
> Donosić the finał godzić wartość przejaw the sprzedaż porównanie podejście na the URAR. 

4-7 DOCHÓD PODEJŚCIE 
Gdy the motywacja the nabywca i the marketability the własność opierać się na swój dochód-inscenizowanie potencjał, the dochód podejście musieć rozwijać. Ten podejście stosować gdy the całkowity własność lub zajmowanie the jednostka dzierżawić, niezależnie od the do wynajęcia kwota i zajmowanie. The zdolność the własność atrakcyjny dzierżawca and/or inwestor wspierać the rozwój the dochód podejście. Sytuacja dokąd the dochód podejście stosować przedstawiać na the następujący mapa.

   
A. DANE WYMAGANIE 
The rzeczoznawczyni musieć jednakowy targowy wynajem the podległy własność. Rozważać the transakcja i badanie lekarskie właściwość wynajem przed considering the wynajem porównywalny. 
 
1. Bierzmowanie Arenda I Transakcja Informacja 
The rzeczoznawczyni musieć wszystkie porównywalny informacja używać w the taksowanie proces. The rzeczoznawczyni być odpowiedzialny i odpowiedzialny dla jakaś informacja przedstawiać jako "fact" w the wartość kosztorys. Trend zapewniać że the informacja być ścisły i znacząco i zapewniać the rzeczoznawczyni z zrozumienie targowy motywacja i trend. The cel the weryfikacja proces być: 

> Ten jedyny the informacja który precyzyjnie odbijać aktualny kondycja rynku i trend przedstawiać 
> Ten znacząco wniosek móc dosięgać od ten informacja 

Jeżeli ewentualny, przeprowadzać wywiad the lessee lub the najmodawca ich oczekiwanie i motywacja dla w the arenda. Weryfikować arendowy informacja z the najmodawca/lessee lub jeden ich przedstawiciel (makler, agent, prawnik, Etc.). Jeżeli ten weryfikacja być ewentualny, wyraźnie stan jak the arenda weryfikować i do jakiego stopnia. Polegać ciężko na jakaś arenda który weryfikować z zaangażowany przyjęcie lub jeden ich przedstawiciel. 
 
2. Dostosowanie Proces 
The rzeczoznawczyni musieć inny czynnik który wpływać the use porównywalny arenda. The rzeczoznawczyni musieć różnica między the podległy własność i the porównywalny arenda the faktyczny arendowy dochód. Ten wybór porównywalny wynajem być znaczący ponieważ the ordynarny dochód mnożnik musieć przystosowywać, tylko the porównywalny do wynajęcia tempo. Te dostosowanie typowo przedstawiać jako odsetek lub dolarowy kwota postać. The rzeczoznawczyni musieć sprawnie i the racjonalne uzasadnienie za wszystkie dostosowanie. The sekwencja dostosowanie musieć the ten sam format sekcja przedstawiać w the sprzedaż porównanie podejście sekcja; , dostosowywać the kategoria the porównywalny wynajem. 
 
3. The Dochód Projekcja 
W the projektować brutto dzierżawić dla the temat, the rzeczoznawczyni potrzeba i the arenda na miejscu na the wydajny data the taksowanie. Także, rozważać arenda który wszczynać lub kończyć wokoło the wydajny data the taksowanie i the wpływ, jeśli wogóle, na the własność. The rzeczoznawczyni musieć odpowiedni krok że the rozwój the dochód podejście odbijać the faktyczny warunek przy the podległy własność. Jeżeli the temat być nowy, rozważać gdy the majątkowy dochód stabilizować. Zawierać the uzasadnienie dla jakaś przypuszczenie robić - dzierżawić w górę czas, na przykład. The dochód podejście typowo opierać się na the "jako stabilizowany" przesłanka. Wspierać ten podejście stosownie i wyraźnie twierdzić the data gdy stabilizowany dochód dokonywać. 
 
B. ROZWÓJ TEMPO 
The Ordynarny Czynszowy Mnożnik (GRM) być the współczynnik między the sprzedaż cena własność i swój ordynarny do wynajęcia dochód. Ten metoda używać przejaw wartość nieruchomości. The rzeczoznawczyni musieć the silne i słabe strony własność porównywalny wynajem i obliczony mnożnik który właściwie odbijać the dochód-zdolność the podległy własność. Ten współczynnik stosować the obliczony dochód dla the temat przejaw wartość the dochód podejście. 
 
4-8 DEFINITYWNY POJEDNANIE 
The definitywny definitywny krok w the otaksowanie proces być wartość wskaźnik. W ten krok, the rzeczoznawczyni musieć the silne i słabe strony kosztorys the obowiązujący podejście wykonywać i ten dane w pojedynczy wartość kosztorys. 
 
4-9 ZREWIDOWANIE WYCENIAĆ WARTOŚĆ 
The underwriter móc zrewidowanie the wyceniać wartość gdy nowy rynek dane istnieć który móc odbijać w the taksowanie. The pożyczkodawca móc nowy comparables i reappraisal. Ten prośba od the pożyczkodawca musieć w writing i w the rzeczoznawczyni praca kartoteka. The rzeczoznawczyni musieć czy the nowy comparables i the reappraisal. Jeżeli the comparables być dostępny gdy the początkowy taksowanie wykonywać, the pożyczkodawca móc wynagrodzenie dla the zrewidowanie.