“Um ou-Ou” projetos do apartamento por Lew Sichelman
Fazer a maneira para a urbanização multi-family “androgynous” em que o “sexo” da propriedade -- para a venda ou para o aluguel -- não será sabido até que seis meses antes da fase do mercado comecem. Com o glut de condomínios por vender no mercado, e o período prolongado toma para ganhar aprovações e desenvolver projetos multi-family, cada vez mais construtores está esperando até o último momento possível para declarar suas propriedades um arrendamento ou um condomínio. Em a maioria de lugares, é legal atravessar o processo de aprovaçã0 sem informar a placa de divizão em zonas que maneira a propriedade despejará. Contanto que as autoridades locais souberem o tamanho e o número das unidades, faz-lhes geralmente pouca diferença, de acordo com Ronald Terwilliger do corvo do Trammel residencial, que é apenas um de muitos colaboradores que estão esperando todo o tempo possível atualmente antes de declarar suas intenções. Mas o projeto multi-family de “either/or” exige uma determinada quantia da fé, do conforto e da paciência da parte dos emprestadores da construção e dos acionistas de lucro. Quando a propriedade é vendida como condomínios, os emprestadores da construção estão pagados tipicamente nos pedaços enquanto os compradores se fecham em suas unidades individuais. Mas quando as unidades são alugadas, os empréstimos da construção não estão pagados geralmente para trás até que a propriedade inteira esteja vendida ou refinanciada. Os acionistas, que a parte nos lucros como cada unidade é closed quando a propriedade é um condomínio da para-venda, igualmente devem esperar seus retornos da parte superior se o colaborador decide fazer o lugar é um arrendamento. Mas em um ou outro caso, dando a colaboradores a habilidade “ir uma ou outra maneira” quantidades à “maior parte de valentia,” Terwilliger disse na associação nacional de colunas Multifamily de construtores Home da conferência em Hollywood, FL da indústria, mais cedo este mês. Para dar-se a flexibilidade total face aos desconhecidos que se encontram adiante, tentativas do corvo do Trammel permanecer dentro de uma determinada pegada que apele aos compradores e aos renters. Por exemplo, a unidade faz sob medida a escala de 850 a 1.150 pés quadrados, e a mistura da unidade é geralmente um terço de unidade one-bedroom e dois terços de unidade com dois quartos. “Desde que toma por muito tempo e para começ mais por muito tempo atualmente uma propriedade intitulada, é melhor esperar todo o tempo possível” para decidir se introduzi-la no mercado para-aluguel ou a para-venda, Terwilliger disse. “De outra maneira, você pode começ enterrado” por mudanças no mercado que não poderia ser previsto quando o processo do direito começou. O colaborador velho disse que toma frequentemente quatro ou cinco anos para que os construtores ganhem as aprovações necessárias para começar a construção, e muito pode mudar durante esse tempo. Igualmente disse aquele em alguns casos, colaboradores gasta mais dinheiro nos emolumentos legais do que investiram na terra antes que pudessem girar a primeira pá cheia da sujeira. O corvo do Trammel investe cedo sobre no processo de aprovaçã0 em um jogo dos originais do condomínio que soletram para fora as réguas e os regulamentos sob por que os proprietários concordam viver. Mas apenas no caso a decisão é alugar os apartamentos em vez do sell eles, os originais do condomínio igualmente permitem apenas tal contingência, e prevêem o retorno dos depósitos colocados por compradores would-be. Nos mercados gostar de Califórnia, onde os colaboradores devem fixar um mapa do condomínio para que as unidades multi-family sejam vendidas em uma base individual, a companhia obtem o mapa adiantado apenas para estar no lado seguro. O corvo do Trammel, que espera começar mais de 15.000 unidades rental da mercado-taxa este ano, não é único ir multi-family do colaborador “um ou-ou” rota, embora pode ser a maior. Outro é o grupo residencial da cidade da floresta, que compreende a posse residencial multi-family, o desenvolvimento, a gerência e as atividades financeiras de empresas da cidade da floresta, Cleveland, Ohio. “Nós não somos espertos bastante figurar para fora o que o mercado será no próximo ano, deixamos quatro anos sozinhos a partir de agora,” disse Ronald Ratner, que dirige a divisão residencial da cidade da floresta, que constrói principalmente propriedades urbanas com o tanto como como 6.000 unidades. “Nós preferimos fazer nossos projetos como arrendamentos a fim construir valores. Mas nós fazemos a decisão de se ser um arrendamento ou um condomínio em uma base do projeto-por-projeto, e nós esperamos contanto que nós pudermos antes que nós tenhamos que escolher.” As propriedades de borne, Atlanta, são contudo um outro colaborador principal do apartamento que esteja põr fora da decisão do aluguel ou do sell ao último momento possível. “Nós comutaremos dependendo do mercado,” disse o vice-presidente executivo Thomas Senkbeil. O borne não pretende nunca abandonar o setor da para-venda. Mas com o inventário enorme dos condomínios por vender que penduram sobre o mercado, Senkbeil disse não pensa que os condomínios representarão sempre outra vez mais de 25 por cento das ofertas da companhia. | 
