Avaliações eletrônicas - fato ou fição? Muitos consumidores usam avaliações eletrônicas porque pensam incorretamente que as e-avaliações são tão boas quanto uma avaliação humana feita por um avaliador licenciado. Está aqui uma seção de minha avaliação da propriedade imobiliária de A ao livro de Z que fala sobre a exatidão de avaliações eletrônicas:
Avaliações eletrônicas - fato ou fição?
2003 em alguns majores os emprestadores de hipoteca começaram a usar as avaliações eletrônicas que touted como uma “alternativa” a tradicional, avaliações do cheio-custo. Para algumas hipotecas, como refinanciar empréstimos, os emprestadores começados using os estes “segurados”, avaliações eletrônicas local-inspecionadas exteriores a preços profundo-discontados. O conceito básico de serviços eletrônicos da avaliação é que batem nas grandes fontes da base de dados que têm dados comparáveis das vendas durante todo o país inteiro. Podem procurarar pela posição dos critérios, pelo preço, pela data da venda, etc. para encontrar as vendas comparáveis recentes que são ficadas situadas perto da propriedade sujeita. Alguma (não tudo) destes serviços e/ou de continuação dos emprestadores de hipoteca a avaliação eletrônica emitindo um agente de propriedade imobiliária ou um avaliador à propriedade para uma avaliação exterior da casa e das condições circunvizinhas da vizinhança. Uma lista de verificação exterior deve ser perguntas no local de resposta completadas sobre o tráfego, a qualidade da manutenção da propriedade, e as todas as circunstâncias que poderiam diminuir, ou aumentar, o valor de mercado da propriedade.
Alguns emprestadores justificam o uso destes serviços eletrônicos da avaliação porque é muito mais barato para ele (aproximadamente 50% menos do que pagando um avaliador treinado, qualificado), e porque a volta em torno da hora para a avaliação finished na propriedade é alguns dias em vez de algumas semanas. Bem, o problema grave com utilização de avaliações eletrônicas, (porque eu tenho mencionado já - ver a seção o processo de harmonização de meu livro), é que um computador não pode pensar nem usar a lógica, a razão, nem o senso comum baseado na experiência. Somente realizar-se humano com um cérebro e muitos anos de treinamento pode corretamente e exatamente avaliar a propriedade imobiliária. Além disso, o agente de propriedade imobiliária ou o avaliador emitido para ver o exterior da propriedade sujeita não entram no interior da casa. Vêem meramente o exterior e a vizinhança. (Os avaliadores humanos são exigidos ver o interior da propriedade sujeita mas não o interior de comps das vendas). Em conseqüência, o relatório eletrônico da avaliação não tem nenhum dados exato na condição, na apelação, no serviço público funcional, etc. do interior do repouso sujeito. O agente de propriedade imobiliária ou o avaliador não são exigidos igualmente ver os comps das vendas, nem interior nem exterior, que são usados no relatório. Este mais adicional limita severamente a validez de relatórios eletrônicos do serviço da avaliação. E se aquele não é bastante, estes emprestadores podem adicionar o insulto a ferimento: Se emitem um agente de propriedade imobiliária envolvido no negócio para fazer esta avaliação exterior, a seguir obviamente você está indo ter um conflito de interesse sério! Que o agente de propriedade imobiliária quererá certamente se certificar do negócio vai completamente assim que começ sua comissão de vendas. Os emprestadores “inteligentes” using estas avaliações do baixo-orçamento estão pisando sobre dólares para pegarar moedas de um centavo!! Using avaliações eletrônicas é um erro enorme para emprestadores de hipoteca. SOMENTE sendo referido sobre o custo pago pelo relatório da avaliação pode vir para trás assombrar mais tarde estes emprestadores com empréstimos da execução duma hipoteca e perdas financeiras enormes - como fêz nos anos 80 atrasados. (Ver a seção que você começ o que você paga na página 388 da avaliação da propriedade imobiliária de A ao livro de Z).
Eu verific os Web site do Internet para ver se há alguns destes serviços eletrônicos da avaliação. Isto que você encontrará interessante sobre como de um lado estes serviços, e os emprestadores que empregam os, introduzem no mercado verbal avaliações eletrônicas como sendo iguais à qualidade e à exatidão de um avaliador vivo, treinado, humano. Contudo, de um lado, usam advertências escritas em caso dos processos legais devido às avaliações imprecisos da propriedade. É aqui o fraseio algum do uso destes locais descrever seus serviços aos consumidores e ao público:
1) Que são os benefícios de seu serviço? Você quis saber nunca o que seu repouso valeu a pena ou que repousos venderam para em sua vizinhança? Usou-se para ser que somente as grandes instituições tiveram o acesso à informação record pública crítica que poderia ser usada para determinar valores da propriedade imobiliária. Dizem que o conhecimento é poder, agora avaliações eletrônicas informação põr em suas mãos e fornecem uma análise automatizada poderosa da avaliação. Esta é a mesma informação usada por bancos, por avaliadores e por agentes de propriedade imobiliária para fazer o empréstimo, a avaliação e outras decisões importantes.
1a) Minha resposta: Observar a última sentença, “isto é a MESMA informação usada… por decisões importantes”. Tão basicamente o que estão tentando convencer você de é que as avaliações eletrônicas da avaliação são IGUAIS à qualidade de relatórios criados humanos do avaliador.
2) Que é uma avaliação? Uma avaliação é uma estimativa de um valor de mercado justo das propriedades preparado por um profissional licenciado que tome na consideração muitos itens, incluindo: vendas recentes de propriedades comparáveis, de posição, do tamanho home e de uma inspeção física. Uma avaliação pode funcionar em qualquer lugar de $250-$500.00 ou mais elevado e toma geralmente de 1-3 semanas para preparar-se. Os padrões da avaliação são ajustados pelo instituto da avaliação e exigidos por emprestadores sob várias leis federais e do estado de operação bancária. Nossos relatórios são uma não avaliação, mas uma maneira excelente e barata ajudar a determinar o valor.
2a) Minha resposta: Observar a última sentença, “nossos relatórios não são uma avaliação, mas… uma maneira excelente ajudar a determinar o valor de mercado.” Deixar-me assim começ este reto agora porque eu sou confuso. Apenas não me disseram no parágrafo prévio que sua “informação da análise automatizada poderosa da avaliação” é a MESMA que aquelas usadas por avaliadores, por bancos, por emprestadores, etc.?
3) Que é uma análise comparativa do mercado? Uma análise comparativa do mercado é uma estimativa unscientific e informal do valor do mercado de uma propriedade preparada por um corretor/agente da propriedade imobiliária baseados em seu conhecimento de uma área particular do mercado e de umas vendas recentes de propriedades similares nesse mercado. Os agentes de propriedade imobiliária usam frequentemente este método ao recomendar clientes o que o preço da tabela dos repousos para a venda deve ser.
3a) Minha resposta: Bem, isto que eu tenho que concordar com desde que é dizendo a pessoa que os CMA executados por Agente de propriedade imobiliária não são avaliações. “Um CMA é uma estimativa UNSCIENTIFIC e INFORMAL…” Devem dizer a povos este para promover o uso de avaliações eletrônicas em vez dos povos que confiam no CMA do agente de propriedade imobiliária. Se você é em uma situação onde você não pudesse empregar um avaliador humano, a seguir eu escolheria uma avaliação eletrônica em vez de um CMA. Ao menos a base de dados de computador que cria o relatório eletrônico da avaliação não se encontra, não se engana em povos, nem não se compromete suas morais para ganhar o dinheiro - ao contrário de alguns agentes de propriedade imobiliária desonestos e de outros terceiros.
4) Que é uma análise automatizada da avaliação? Uma avaliação automatizada é o que você começ quando você compra um relatório de nós. Nós preparamos nossas avaliações home automatizadas através de uma loja de âmbito nacional continuamente updated dos dados de biliões de registros, nós recolhemos dados específicos na propriedade sujeita e estimamos então o valor dessa propriedade no tempo real. Nossas avaliações são baseadas em dados comparáveis das vendas, uma comparação do preço e de tempo e um motor complexo da avaliação. Nossos relatórios são os mais exatos no negócio, em segundo somente a uma inspeção física e a uma opinião por um profissional qualificado. Uma avaliação automatizada não é uma avaliação e nenhuma interação humana ou inspeção são envolvidas em tal análise; entretanto deposita e os emprestadores usam rotineiramente tal análise para verific a exatidão das avaliações em o que é sabido como o processo da revisão da avaliação. Mais, os avaliadores e os agentes de propriedade imobiliária usam o mesmo tipo de informação ao conduzir avaliações e análise do mercado.
4a) Minha resposta: APROVAÇÃO, tão agora mandam finalmente o `sair do armário' e o `derramou os feijões' na cópia fina! Deixar-nos quebrá-lo alinham para baixo pela linha.
4b) ” Nós preparamos nossas… avaliações através de uma loja de âmbito nacional continuamente updated dos dados de BILIÕES de registros, nós recolhemos DADOS ESPECÍFICOS na PROPRIEDADE SUJEITA…” Biliões do `de frases na propriedade sujeita dos registros' e dados específicos do `' dão certamente a impressão que estes povos sabem cada detalhe importante sobre o repouso sujeito. É como se estão vivendo praticamente lá eles mesmos ou são parentes do proprietário!
4c) “Nossos relatórios são os MAIS EXATOS no negócio, EM SEGUNDO somente a uma inspeção física e a uma opinião por um profissional QUALIFICADO.” Escrevem que seus relatórios da avaliação são o `o mais exato' MAS são `em segundo' a um profissional qualificado `'. Bem, esperar agora um segundo porque eu estou começ confundido outra vez das mensagens que misturadas estão emitindo. Que aconteceu a biliões do `de frases na propriedade sujeita dos registros' e dados específicos do `'? Tão agora nós' VE começ os fatos reais que põr nas advertências escritas sobre seu serviço. Estão admitindo agora que um relatório da avaliação feito por um avaliador treinado, humano com dois olhos e por um cérebro é melhor e mais exato então sua base de dados de computador com biliões do `de registros' e de dados específicos do `'. Eu quero saber o que as possibilidades são de seu vendedor que explica verbal este quando estão introduzindo no mercado seus serviços eletrônicos da avaliação aos bancos, aos emprestadores, aos consumidores, e aos profissionais da propriedade imobiliária?
4d) “Uma avaliação automatizada não é uma avaliação e NENHUMA interação humana ou INSPEÇÃO são envolvidas em tal análise…” Lá você tem-na. Em linha reta da boca dos cavalos! O `uma avaliação automatizada NÃO É uma avaliação…'. Aquela é uma indicação muito desobstruída e direta nas advertências ou na cópia fina. Além disso, está vindo de uma empresa de serviços que alguns emprestadores e consumidores usem desde que são conduzidos acreditar que as avaliações eletrônicas são tão boas quanto o relatório de um avaliador humano.
4e) “… entretanto deposita e os emprestadores usam rotineiramente tal análise para verific a exatidão das avaliações em o que é sabido como o processo da revisão da avaliação. Mais, os avaliadores e os agentes de propriedade imobiliária usam o mesmo tipo de informação quando avaliações e a análise de condução do mercado.” APROVAÇÃO, esta que eu concordarei com. Esta é uma finalidade válida e uma razão lógica usar avaliações eletrônicas. o `… usa rotineiramente tal análise para verific a exatidão das avaliações em o que é sabido como o processo da revisão da avaliação.' Um avaliador, um emprestador, e um profissional da propriedade imobiliária têm uma responsabilidade fisuciária fazer o melhor trabalho que possa ao obter a informação apresentar um relatório a um cliente. Using dados eletrônicos da avaliação AJUDAR com um relatório da avaliação, um empréstimo de hipoteca, processo da revisão da avaliação, etc. é perfeitamente fina, e faz muito bom sentido do negócio. Um avaliador tem que confiar em muitas origens de dados diferentes para certificar-se que sua estimativa do valor de mercado é exata e de confiança. Como um avaliador, os dados disponíveis de um serviço eletrônico da avaliação podem certamente ajudar-lhe com seu relatório, mas não podem fazer o relatório para você; nem pode substitui-lo!
5) Como a análise automatizada da avaliação é limitada? A análise automatizada da avaliação não é uma avaliação e nenhuma inspeção de local é terminada como parte do processo. Depreciação ou desgaste e rasgo adicionais assim como os melhoramentos da propriedade que não são contidos na informação record pública não será refletido necessariamente no modelo automatizado e na análise é limitado em distinguir estes tipos de circunstâncias.
5a) Minha resposta: APROVAÇÃO, aqui estão dando-lhe a conversa reta sem a campanha publicitária - nas advertências escritas. Indic outra vez que uma avaliação eletrônica, `… não é uma avaliação e NENHUMA INSPEÇÃO de LOCAL está terminada…'. Aquele é um problema chave. Não é uma avaliação e NENHUMA inspeção de local é terminada. Mesmo os serviços eletrônicos da avaliação que emitem alguém perto para a inspeção de local exterior da propriedade sujeita, não emitem seus inspetores dentro do repouso sujeito para avaliar o interior. Por que é esse um problema grave com a exatidão de seus relatórios da avaliação? Bem, eu deixarei a resposta eletrônica do serviço da avaliação e dir-lhe-ei porque: Depreciação do `ou desgaste e rasgo adicionais assim como melhoramentos da propriedade… não será refletido necessariamente… e a análise é limitada em distinguir estes tipos de circunstâncias.'
6) Como é nosso serviço diferente de uma avaliação ou de uma análise comparativa do mercado? Um avaliador licenciado certifica à estimativa do valor em uma avaliação baseada em uma inspeção física durante uma visita no local. O modelo automatizado da avaliação é projetado duplicar e tomar na consideração as mesmas funções que uma avaliação mas limitado nas coisas que possa distinguir como notável acima. Uma análise comparativa do mercado é um “guesstimate” do valor baseado no nível particular de perícia possuído pelo agente de propriedade imobiliária que prepara a análise e esta pode faltar a informação crítica nao disponível ao agente de propriedade imobiliária naquele tempo. Uma análise comparativa do mercado falta a análise complexa das avaliações que você começ ao terminar uma avaliação com a avaliação eletrônica presta serviços de manutenção.
6a) Minha resposta: Aqui outra vez, o problema é indic.
6b) Um `eletrônico do relatório da avaliação… É nas coisas que podido distinguir como notável acima de…'. Sim, é uma ferramenta limitada que possa ajudar na tomada de decisão e valor de mercado do cálculo. Mas não pode substituir um relatório humano da avaliação para a exatidão.
6c) A análise comparativa do mercado do `A é um “guesstimate”… e esta pode faltar a informação CRÍTICA…'. Isto que eu concordo com. Um agente de propriedade imobiliária CMA é somente uma escala do ballpark da estimativa do valor do mercado de uma propriedade feita por alguém que não tem nenhuma experiência como um avaliador licenciado.
6d) A análise comparativa do mercado do `A falta a análise complexa das avaliações que você começ ao terminar uma avaliação com a avaliação eletrônica presta serviços de manutenção.' Sim, eu concordo. Uma avaliação eletrônica pode ser melhor do que um agente de propriedade imobiliária CMA. Entretanto, uma avaliação eletrônica, e/ou um CMA, não são definitivamente mais exatos do que um relatório da avaliação feito por um avaliador humano treinado!
A APROVAÇÃO, assim que deixou-nos recap aqui. Como você pode ver dizem-lhe três vezes em suas advertências escritas que uma avaliação eletrônica não é uma avaliação!!! Não escreveram a uma vez ou duas vezes, mas realmente três vezes! Claramente, estão tentando cobrir-se legalmente e notificar povos sobre esse fato muito importante. Assim minha pergunta seguinte de que eu gostaria de perguntar a estas companhias eletrônicas da avaliação é: Se não é uma avaliação, a seguir por que você introdu-la no mercado e chama-a “uma avaliação eletrônica”? Aquele é um nome enganador porque dá a povos a impressão que você está fazendo um relatório da avaliação. A razão a associação nacional dos agentes de propriedade imobiliária não chama um CMA que uma avaliação comparativa do mercado é porque está bem ciente que um CMA não é uma avaliação e seria enganador ao público se usou esse termo.
Em 2004, havia um estado que forçasse realmente estes serviços eletrônicos da avaliação para mudar seus nomes e para remover o termo “avaliação” de seu nome do serviço!! Isto era porque as leis da avaliação do estado não permitem o uso do termo “avaliação” para nenhuma estimativa do relatório ou do valor de mercado a menos que o trabalho fosse feito avaliador certificado/licenciado do estado. Uma base de dados de computador não pode ser avaliador certificado/licenciado, mas ser do ser humano pode. Em conseqüência, os serviços eletrônicos da avaliação tiveram que remover a palavra “avaliação” de seus nomes ao fazer o negócio nesse estado. Seria grande se mais estados ou o governo federal reforçaram as mesmas leis para o uso do termo “avaliação” assim que os consumidores não seriam enganados.
Eu não estou tentando desacreditar serviços eletrônicos da avaliação (você provavelmente achado esse duro acreditar após ter lido esta seção). As avaliações eletrônicas podem proporcionar serviços válidos e úteis à profissão da propriedade imobiliária. Eu repetirei o que eu disse mais cedo forçar o ponto que eu estou tentando fazer: Se eletrônico a informação da avaliação é usada PARA AJUDAR a alguém, a seguir que é uma finalidade válida e uma razão lógica usar serviços eletrônicos da avaliação. os bancos e os emprestadores do `… usam rotineiramente tal análise para verific a exatidão das avaliações em o que é sabido como o processo da revisão da avaliação.' Um avaliador, um emprestador, e um profissional da propriedade imobiliária têm uma responsabilidade fisuciária fazer o melhor trabalho que possa ao obter a informação apresentar um relatório a um cliente. Using dados eletrônicos da avaliação ajudar com um relatório da avaliação, um empréstimo de hipoteca, processo da revisão da avaliação, etc. é perfeitamente fina, e faz muito bom sentido do negócio. Um avaliador tem que confiar em muitas origens de dados diferentes para certificar-se que sua estimativa do valor de mercado é exata e de confiança. Como um avaliador, os dados disponíveis de um serviço eletrônico da avaliação podem certamente ajudar-lhe com seu relatório, mas não podem fazer o relatório para você; nem pode substitui-lo!
Esta explanação das e-avaliações é de uma seção de minha avaliação da propriedade imobiliária de A ao livro de Z. |
