O GENERAL fêz freqüentemente perguntas da avaliação FORMULÁRIO DO SUMÁRIO DO HOMEBUYER 1. O Homebuyer que formulário sumário é exigido para refinancia?
Sim, refinancia sobre do financiamento convencional a FHA e no dinheiro-para fora FHA a FHA refinancia. O emprestador deve assegurar-se de que o avaliador seja inteiramente informed no tipo de avaliação que está sendo requisitada. Os avaliadores podem rotineiramente desejar terminar o formulário da condição (VC) da avaliação e o sumário do Homebuyer.
2. O Homebuyer que formulário sumário é exigido para a aerodinâmica refinancia com avaliações?
Na aerodinâmica refinancia com avaliações, tudo que é exigido é VC o formulário, não o sumário do Homebuyer. Embora FHA não exija reparos (à exceção dos reparos baseados ligação da pintura) na aerodinâmica refinancie com avaliações, o emprestador possa exigir a conclusão dos reparos como uma condição da avaliação.
3. O formulário sumário do Homebuyer é exigido para propriedades existentes (sobre o um anos de idade)?
Sim. O formulário é exigido igualmente para propriedades existentes o menos de um anos de idade. O formulário não é exigido para a construção e propriedades propor sob a construção.
4. Deve o sumário do Homebuyer refletir somente os itens que precisam o reparo, ou deve ele igualmente refletir as certificações que podem ser exigidas (inspeçãos da térmita, teste bom, certificações sépticas, etc.)?
O sumário do Homebuyer deve refletir TODAS AS circunstâncias notáveis no formulário VC; se nenhuns, o avaliador indic assim.
5. Se não há nenhuma reparo ou circunstância, o formulário sumário do Homebuyer está exigido ainda?
Sim.
FORMULÁRIO DAS CONDIÇÕES (VC) DAS AVALIAÇÕES
1. Os avaliadores são referidos que um formulário VC terminado estará interpretado por algum no processo da compra do repouso como sendo equivalente a uma inspeção Home. Que medidas são in place se assegurar de que esta não aconteça? Que papel o emprestador joga aqui?
O formulário VC é a ser utilizado por emprestadores e não será emitido tipicamente aos mutuários. Os compradores são fornecidos com o Homebuyer que o sumário, que os fornece especificamente um sumário das observações de um avaliador que visite a propriedade, mais as lembra que uma avaliação é diferente de uma inspeção home. O papel do emprestador é assegurar-se de que os mutuários compreendam o sumário do Homebuyer e reconhece o recibo do formulário. Também, formulário HUD-92564-CN “para sua proteção: Começ uma inspeção Home” é apresentado aos compradores, e exige um reconhecimento assinado, antes ou o contrato é executado ao mesmo tempo. 2. O formulário VC é exigido para propriedades existentes (sobre o um anos de idade)?
Sim. O formulário VC é exigido igualmente para propriedades existentes o menos de um anos de idade. O formulário não é exigido para a construção propor ou para propriedades sob a construção.
3. O formulário VC é exigido em uns 203 (k) caso?
O formulário VC não é exigido em uns 203 (k) caso. Entretanto, se o avaliador identifica as condições do reparo que não estiveram anotadas na revisão de planta (especificações dos reparos/Write-Up do trabalho) para os 203 (k) empréstimo, o avaliador deve notificar o emprestador antes de prosiguer mais com a avaliação.
4. Por que há “não” uma resposta disponível nas seções VC-2 com VC-13, mas não em VC-1?
“Sim” a todo o item VC-1 pode fazer a propriedade inelegível para o financiamento de FHA, porque a circunstância não pode ser remediada. “Sim” a VC-2 com VC-13 pode geralmente ser remediado. 5. Que é a definição “prontamente do Observable”?
Observações feitas pelo avaliador das circunstâncias que são imediatamente discernable e visíveis durante a visita de local típica. O avaliador não é exigido mover a mobília, o equipamento ou o dano da causa à propriedade.
6. Que é uma amostra representativa?
Para componentes idênticos múltiplos tais como janelas e tomadas elétricas, um tal componente por o quarto. Para componentes exteriores idênticos múltiplos, um tal componente em cada lado do edifício.
7. Explicar por favor as exigências para uma inspeção da térmita e são igualmente exigiram para condomínios?
Se a estrutura é nível à terra, ou se a estrutura é de madeira e toca na terra, uma inspeção da térmita está exigida. Naquelas áreas geográficas, que não são suscetíveis à infestação da térmita, uma inspeção da térmita não é exigida. Entretanto, um avaliador deve anotar toda a infestação, qualquer dano resultando da infestação precedente, reparos devido à infestação, ou repara necessário devido à infestação. Para condomínios, as inspeçãos da térmita são exigidas para as unidades do primeiro andar somente. Se a unidade é ficada no segundo andar ou acima, uma inspeção da térmita não está exigida.
8. Endereçar por favor a elegibilidade das propriedades situadas dentro de 300 pés de um posto de gasolina.
O avaliador anotaria este no formulário VC, descreveria seu impato no valor ou marketability no URAR, e terminaria a avaliação. Não tornaria necessariamente a propriedade inaceitável. O DE Segurador é exigido fornecer uma divulgação escrita ao mutuário que a propriedade está ficada situada dentro de 300 pés de um posto de gasolina.
9. Paginar 2-1-C do manual indic que, se uma moradia é menos de 2 anos velho, o avaliador deve indicar que o ano e o mês onde o repouso foi terminado. O que é significado pelo termo “terminado” e explicar porque esta informação é necessária.
A finalidade desta provisão é para a aplicação da aproximação do custo. A exigência do manual será reduzida de dois anos a “treze meses”. “Terminado” é definido como 100 por cento completo. 10. Paginar 2-10 do manual indic que as linhas eléctricas da baixa tensão não podem passar sobre nenhuma estrutura na propriedade. Que estrutura ou estruturamos nós estamos discutindo?
A “estrutura” é limitada à unidade viva preliminar. Se o avaliador indicar que as linhas passam sobre outras estruturas devem manter na mente a segurança dos ocupante da propriedade. Se as linhas is/are são consideradas inseguras, deve-se anotar no formulário VC para exigir a correção da circunstância satisfazer a edição de segurança. 11. Se o avaliador é incapaz de tomar as fotografias required para mostrar a parte dianteira, a parte traseira e os lados das melhorias por causa do moite de arbustos, da topografia, etc., que deve fazer?
O avaliador deve fazer cada tentativa de tomar as fotografias required. Se não possível, o avaliador deve assim indic no relatório da avaliação.
12. Se o avaliador não conhece a posição do campo do dreno do poço confidencial ou de tanque séptico, como pode a distância entre eles ser documentada?
Se o avaliador é incapaz de fazer a determinação, uma exigência da circunstância estará feita no formulário VC. O DE Segurador pode cancelar a circunstância obtendo a evidência satisfatória de um partido qualificado que as exigências da distância (entre os dois sistemas, e entre os sistemas e a linha de propriedade) estiveram cumpridas.
13. A seção 3-6A-11 indica que o espaço da área do rastejamento deve ser 18” - é esta à distância da parte inferior dos joists ou do sub-floor? Esclarecer por favor o "entrada" para áreas do espaço e do sótão do rastejamento.
O manual será esclarecido, como segue: “A distância mínima está a 18 polegadas da parte inferior dos joists”. O avaliador incorporará o espaço do rastejamento (em uma entrada mínima do principal e dos ombros) para observar condições exceto: quando o acesso for obstruído, quando a entrada poderia danificar a propriedade, ou quando as situações perigosas e adversas forem suspeitadas. Em todos os casos, o espaço do rastejamento e a acessibilidade ditam o nível de entrada. Entretanto, o avaliador examinará visualmente o espaço do rastejamento para insuficiências (ver o capítulo 3-6 A-11 do HB 4150.2 de HUD e o protocolo para VC-8). O sótão deve ser examinado se o acesso é pelo stairway ou pelo scuttle pull-down. Em uma entrada mínima principal e dos ombros. Entretanto, o tamanho e a acessibilidade ditam o nível de entrada. A exigência examinar o espaço e o sótão do rastejamento não é uma exigência nova nem tem a exigência mudada. 14. Quando é um corrimão necessário?
Um corrimão é necessário geralmente quando três ou mais montantes estão atuais. Entretanto, se uma situação levanta uma edição de segurança para os ocupante, uma exigência da circunstância deve ser feita não obstante o número de montantes.
15. VC-11 provê janelas quebradas múltiplas. Que se há somente uma janela quebrada?
Todas as janelas quebradas devem ser reparadas ou substituído, segundo as necessidades.
O URAR E OUTRAS EDIÇÕES
1. Por que não podem os avaliadores usar comparables sobre 12 meses velho, especial nas áreas rurais onde é difícil obter os comparables que são mais recentes?
Para finalidades de FHA, uma venda sobre 12 meses velho não é aceitável como um comparável. O avaliador deve ir a uma vizinhança de competência; entretanto, uma venda mais velha pode ser usada como uma quarta ou quinta venda comparável para suplementar os três comparables e para demonstrar tendências ou marketability do mercado. Para os três comparables, entretanto, a busca deve ser suficiente para capturar comparables dos 12 meses passados.
2. Na página D-9, a grade do quarto, avaliadores é instruída para incorporar a metragem quadrada apropriada para cada quarto designado. É este correto?
No. O manual será revisado para refletir “incorpora o número de cada tipo de quarto em cada nível. Mostrar a metragem quadrada da área apropriada para cada nível designado” 3. Como são as concessões das vendas a ser endereçadas pelo avaliador ao terminar o URAR?
As concessões das vendas influenciam o preço pago pela propriedade imobiliária. Pode ser sob a forma dos pontos do disconto do empréstimo, das taxas de origens do empréstimo, do auxílio do estabelecimento, do pagamento de taxas de condo/PUD, dos incentivos do construtor ou da inclusão de itens do não-realty na transação. Como notável no manual 4150.2, capítulo 4 - o processo da avaliação: seciona 1-A, 6A-3, 6A-8, 6B, e sob vendas ou concessão do financiamento na seção do protocolo em ajustes de valor, os avaliadores são exigidos verific e analisar todas as vendas em uma base dinheiro-equivalente (a compra da taxa de interesse traga, abaixo do financiamento do mercado, do financiamento do proprietário, etc.). Como indic na avaliação da propriedade imobiliária, décima primeira edição:
> Na análise da equivalência do dinheiro, um avaliador investiga o preço de vendas das propriedades comparáveis que parecem ter sido vendidas com financiamento não destinado à venda para determinar se os ajustes refletir termos típicos do mercado estão autorizados. Primeiramente, as vendas com financiamento não destinado à venda são comparadas a outras vendas transacionadas com o financiamento do mercado para determinar se e o ajuste para a equivalência do dinheiro pode ser feito. A evidência do mercado é sempre o melhor indicador de tal ajuste. Entretanto, os compradores raramente, se nunca, confiam no dólar estrito para ajustes da equivalência do dinheiro do dólar.
O avaliador deve verific todas as transações de vendas para concessões do vendedor e relatar aqueles resultados no URAR. A quantidade do ajuste negativo a ser feito a cada um comparável com as vendas ou as concessões do financiamento é igual a todo o aumento no preço de aquisição do comparável que o avaliador determina ser atribuível às concessões. Deve-se anotar que a necessidade de fazer ajustes negativos e a quantidade dos ajustes aos comparables para vendas e concessões do financiamento não estão baseadas em como típico a concessão pôde ser para um segmento do mercado (as grandes concessões das vendas podem ser relativamente típicas em um segmento particular do mercado e ainda conduzir aos preços de vendas que refletem mais do que o valor da propriedade imobiliária). O ajuste deve refletir a diferença entre o que os comparables venderam realmente para com as concessões das vendas e o que venderiam para sem as concessões de modo que a quantidade do dólar dos ajustes aproxime a reação do mercado às concessões. No caso onde o assunto tem uma concessão das vendas, e O avaliador deve discutir o acordo de compra, including todas as concessões das vendas para o assunto; na página dois do URAR na seção marcaram a “análise de todo o acordo de venda atual”. Item 5 da definição do valor de mercado, (que é incluído com cada avaliação residencial) como mostrado acima da indicação de condições de limitação e de estados da certificação do avaliador: “O preço representa a consideração normal para a propriedade vendida não afetada pelo concessions* especial ou creativo do financiamento ou das vendas concedido por qualquer um associado com a venda.” > os *Adjustments aos comparables devem ser feitos para concessões especiais ou creativas do financiamento ou das vendas. Nenhum ajuste é necessário para aqueles custos que são pagados normalmente pelos vendedores em conseqüência da tradição ou da lei em uma área do mercado; estes custos são prontamente identificáveis desde que o vendedor paga estes custos em virtualmente todas as transações de vendas. Os ajustes especiais ou creativos do financiamento podem ser feitos à propriedade comparável por comparações com os termos do financiamento oferecidos por um emprestador institucional do terceiro que não seja envolvido já na propriedade ou na transação. Nenhum ajuste não deve ser calculado em um dólar mecânico para o custo do dólar do financiamento ou das concessões mas a quantidade do dólar de todo o ajuste deve aproximar a reação do mercado ao financiamento ou às concessões baseado no julgamento do avaliador. A verificação das vendas data e a confirmação de concessões do vendedor, eventualmente, fornece o cliente do emprestador e o FHA um relatório mais completo e mais exato em que para confiar para decisões do empréstimo e do seguro de hipoteca. 4. Que exibições são exigidas para ser submetidas com a avaliação a fim ser em conformidade com exigências de relatório de HUD?
Uma avaliação executada para finalidades de HUD/FHA exige que todas as seções do pacote detalhado da avaliação (CVP) devem ser terminadas. O CVP constitui o instrumento do relatório a HUD para hipotecas dos FHA-segurados. Consiste em três porções. A parte 1 é o URAR inteiramente terminado com os acessórios required (suplementos, mapas, esboço de construção, fotos, certificações, condições de limitação, etc.). A parte 2 é o formulário terminado da condição da avaliação (HUD-92564-VC), e a parte 3 é a observação ao relatório do Homebuyer chamado o sumário do Homebuyer (HUD-92564-HS). O apêndice D do manual 4150.2 explica as exigências dos dados para os formulários. O avaliador fornece o emprestador/cliente o um relatório original mais uma cópia (contendo a assinatura e fotos originais).
As exceções a estas exigências de relatório incluem novo ou a construção propor e alguma refinanciam. A condição da avaliação faz (parte 2) e o Homebuyer sumário dá forma (parte 3) não é exigido para propor ou sob propriedades da construção, entretanto, ambos os formulários são exigidos para os repousos existentes que são menos do um anos de idade. O formulário VC e o sumário do Homebuyer não são exigidos para os 230 (k) avaliações, como os reparos devem ser endereçados na revisão de planta/especificações dos reparos. Para a aerodinâmica refinancia, o Homebuyer que o sumário não é exigido. |
