Perguntar a George & lançar:

Perguntar a George & lançar: Perguntas consumidores do 10 de abril de 2007

por George Stephens & mandril Jacobus

Este agente de propriedade imobiliária, que eu assinei um acordo (contrato) com representar minha propriedade para vender, produziu originais falsos, tais como papéis falsos do compromisso, indicações de banco falsas e alguns outros originais assinados. Fêz este porque os renters em minha propriedade, naquele tempo, não quiseram se mover para fora até que seu aluguer expirou. Mas, produzindo estes originais e enviando estes originais aos renters, mostrando que a propriedade estava no compromisso a ser vendido (falsa), (renters) seriam exercidos pressão sobre em mover-se para fora, que fizeram eventualmente.

Pode este agente de propriedade imobiliária ser disciplinado para suas ações e que ações podem ser tomadas de encontro a mim? Os renters encontraram eventualmente que os originais eram falsos depois que me tiveram dito o que tinha feito.

Pela maneira, o agente de propriedade imobiliária fêz toda a este sem meu reconhecimento e sem meu consentimento.

Resposta: Se suas alegações são verdadeiras então você pode e deve arquivar duas queixas de encontro ao agente de propriedade imobiliária. O primeiro é à associação local do agente de propriedade imobiliária e é chamado uma queixa das éticas, para violar o código de éticas da associação nacional de REALTORS&Reg;. O segundo está de encontro ao agente de propriedade imobiliária como um licenciado da propriedade imobiliária de Califórnia, encontrou nesta ligação.

A lei da propriedade imobiliária de Califórnia (seção 1076) contem provisões para a revogação ou a suspensão da licença da propriedade imobiliária de uma pessoa quando essa pessoa executa determinadas ações compreendendo, sem a limitação, fazendo todo o misrepresentation substancial, fazendo quaisquer promessas falsas de um caráter provavelmente de influenciar, persuadir ou induzir, e toda a outra conduta, se do mesmos ou de um caráter diferente do que especific nesta seção, que constitui a fraude ou o tratamento desonesto.

Quanto para a todas as ações que possam ser tomadas de encontro a você, você deve ter uma posição defensible, desde que você não teve nenhum conhecimento do que o agente de propriedade imobiliária estava fazendo para induzir os renters sair, deve os renters decidir litigar.

Pergunta (LA): Minha pergunta está considerando um litígio civil um pouco complexo. Meu trabalho relocated minha família ao interruptor Louisiana de Kentucky em setembro de 2006. A carcaça disponível estava ainda em furacões Katrina e Rita de um borne da prima. Com os somente 90 dias da habitação temporária em um apartamento incorporado fornecido forneceu por minha política do internamento à residência permanente segura, nós começou imediatamente a busca para nosso repouso novo.

Uma lista da execução duma hipoteca conduziu-nos a um repouso que fosse alistado por um agente local. A propriedade era desinibido e na necessidade de reparos numerosos. A pesquisa da propriedade mostrou que em 2002 tinha sido comprada pelos proprietários atuais como uma execução duma hipoteca. Os proprietários atuais relocated para fora - do estado e do repouso tinha sido vago no mercado por 6 meses. Nós obtivemos uma estimativa de um contratante para os reparos necessários para o repouso e submetemos uma oferta. Depois que múltiplo negociações que do contrato nós incorporamos em um acordo comprar a propriedade, contingente em cima das inspeçãos. Então nós assinamos o acordo de compra, nós igualmente assinamos “como é” o suplemento da propriedade da companhia do internamento do vendedor. Desde que os vendedores, como nos, foram envolvidos com uma companhia do internamento nós soubemos que o suplemento era procedimento de funcionamento padrão desde que a companhia do internamento não teve nenhum conhecimento físico da propriedade.

Nós prosiguemos para a frente com as inspeçãos, avaliação, etc., operando-se sob o fato de que a companhia do internamento possuiu agora a propriedade. Depois que uma inspeção geral foi executada, tornou-se aparente que o vendedor tinha respondido falsa a um número de perguntas na indicação da divulgação. Imediatamente, nós tivemos inspeçãos da especialidade executadas para abranger a associação da em-terra, o sistema séptico, o sistema da ATAC e o sistema elétrico. Nós submetemos seus relatórios ao agente do vendedor, pedindo que o reparo do vendedor/substitui todas as discrepâncias notáveis nos relatórios antes do fechamento. Nós recebemos a palavra que os vendedores tinham concordado fazer os reparos. Uma extensão da habitação temporária era aprovada por um ô mês com uma data próxima inicial do 28 de dezembro de 2006.

Em conseqüência do maltrato do closing nós esboçamos uma letra aos vendedores que pedem formalmente que os vendedores, e a companhia do internamento que segura a venda da propriedade, rubricam as notações do relatório de inspeção de todos os reparos que precisaram de ser feitos à propriedade antes do fechamento. Também, nós submetemos uma lista de todas as despesas que nós tínhamos incorrido, junto com as faturas e os recibos, exigindo uma assinatura do reconhecimento dos mesmos partidos para estas despesas devido a seu atraso.

Nosso agente de propriedade imobiliária deu esta letra ao agente dos vendedores e f-la desobstruída que os compradores não se fechariam na propriedade até que estes originais assinados estiveram disponivéis. As tentativas mal sucedidas numerosas por nosso agente de propriedade imobiliária de obter estas indicações assinadas foram feitas. A única resposta que nós recebemos é um acordo verbal reembolsar somente o custo de nosso hotel.

O 14 de janeiro de 2007, nós retornamos à propriedade com nosso agente para o procedimento final. Mais uma vez, nós encontramos que os reparos não tinham sido começados. Além, nós encontramos os problemas adicionais que precisaram de ser endereçados pelos vendedores. 1) O stovetop/forno indicava agora um código de erro na exposição do LCD junto com o som de um alarme. Restaurar a exposição quiet somente o alarme por alguns segundos até que comece outra vez. 2) A associação tinha sido choc, mas a bomba deixada o corredor com todos os restos deixados nela. Ambos os skimmers estavam cheios dos restos, obstruindo o fluxo de ar. A bomba de água subterrânea para a associação, que estava trabalhando durante a inspeção original da associação, já não estava funcionando.

Appalled pela negligência evidente do agente dos vendedores para éticas profissionais do trabalho, nosso agente de propriedade imobiliária contatou a agência de propriedade imobiliária do vendedor para começ algumas respostas. Em cima do discurso com o agente do vendedor, nós aprendemos que o documento não tinha sido arquivado como prometido previamente. Agora fechar-se no repouso foi atrasado contudo um outro mês. Não houve nenhuma confirmação pelos vendedores a reparar/substitui os problemas adicionais à propriedade. Além disso, o agente dos vendedores indic agora que nunca concordou fazer um número de reparos originais à propriedade. Nosso agente de propriedade imobiliária informou o agente dos vendedores que nós não prosigueremos com o closing até que forneça a documentação que assinada nós pedimos mais cedo. O agente dos vendedores permanece unresponsive a muitos chamadas e voicemails deixados por nosso agente a respeito desta situação.

Neste momento, nós temos despesas out-of-pocket atualmente resultadas nos milhares no que diz respeito a este closing atrasado. Não somente esta foi uma dificuldade financeira, mas foi tremenda fatigante para minha família inteira. Eu estou procurando agora o recurso para o dano que este coloc em cima de mim e de minha família, mas a pergunta que permanece é quem é finalmente responsável para o atraso?

Resposta: Os vendedores são responsáveis para todas as indicações fornecidas na escrita -- como uma observação da divulgação do vendedor, aquela prova ser erros em a declaração ou dissimulação dos fatos que pertencem à condição da propriedade.

O agente da lista (que representa os vendedores) é responsável para todos os misrepresentations ou dissimulação dos fatos ele ou ela fêz a seu agente e/ou a você, se falado ou na escrita, que contribuiu a suas tentativas de continuação de comprar a propriedade que inclui sem limitação os atrasos bem após a data closing original.

Nós recomendamos que você emprega um advogado de Louisiana, bem sucedido em segurar este tipo de litígio, apesar do “como é” a cláusula exigida pela companhia do internamento.

Pergunta (TA): Eu estou olhando de compra alguma propriedade em uma venda do depositário. Eu encontrei que a propriedade tem um julgamento de encontro a ela. Se eu compro a propriedade, que acontece com o julgamento? Vêm após mim como o comprador, eles continuam a ir depois que o proprietário precedente ou ele cai?

Resposta: Um muito bom, em termos do layman compreensível, write-up dos processos da execução duma hipoteca em Montana é entregado por BorrowSmart. Se você deseja alcançar o código da propriedade de Montana, entretanto, está ficado situado estalando aqui.

Em resposta de suas perguntas, nós supor que a propriedade sujeita cai dentro do alcance do ato de financiamento pequeno do intervalo de Montana (15 acres ou menos), e que foi legalmente e impedido legal upon, que é porque você pode comprar a propriedade do “em uma venda depositário.” Nesse evento, uma vez que a propriedade lhe é transportada está sua. Embora os estatutos velhos prever uma direita de um ano de redenção, o ato de financiamento pequeno do intervalo elimina a direita do mutuário redeem após uma venda de execução duma hipoteca corretamente conduzida. O emprestador é impossibilitado igualmente de obter um julgamento da deficiência do mutuário original após uma venda de execução duma hipoteca corretamente conduzida.

Pergunta (NY): Eu immigrated aos Estados Unidos em 2002 e comecei arquivar meus retornos do IRS. Eu comprei uma casa em Canadá em 1990 e vendi-a em 2006. Eu não reivindiquei a depreciação de minha propriedade de Canadá até 2002 em que eu me transformei um cidadão dos E.U. Quando tratando recaptura do deprecation em meus retornos de imposto federal, deve eu relatar/depreciação da tomada reservou (1) 2002, 2003, 2004, 2005, e 2006 ou (2) 1990-2006 using 27-1/2 anos?

Resposta: Nós recomendamos que você obtem a ajuda de um profissional tal como um CPA, do agente registrado, do advogado do imposto ou do outro profissional.

Em linhas gerais, cada retorno de imposto arquivou com os carrinhos do serviço de receita fiscal no seus próprios com determinadas exceções tais como as perdas operativas líquidas e todas as provisões aplicáveis do transporte.

Também, você pode ter edições não resolvidas pertencer ao investimento estrangeiro em um ato real dos impostos sobre os bens imóveis de 1980 (FIRPTA). A linha inferior em ambas as situações é começ a ajuda profissional.