Perguntar a George & lançar:

Perguntar a George & lançar: Perguntas dos consumidores - 11 de outubro de 2005

por George Stephens & mandril Jacobus

Resposta: Se se tem que perguntar mesmo se se deve divulgar, a seguir deve ser. A base racional é que todo o fato material a respeito da condição de uma propriedade que um comprador típico quereria saber deve ser divulgado. O raciocínio é que se tal circunstância influenciaria negativamente a decisão do comprador para comprar a propriedade sujeita, a seguir o comprador pôde trazer um processo legal de encontro aos vendedores predicado em cima do argumento que “nos teve sabido aproximadamente [introduzir a razão aqui, como “a infestação do escorpião”] que nós nunca compraríamos esta propriedade.”

A respeito da infestação própria do escorpião, você manda um profissional do controle de praga inspecionar a propriedade antes de sua compra ele? Que fêz ele ou ela di-lo sobre a infestação do escorpião ou o inspetor faltou-a? Você teve licenciado, o profissional do controle de praga diz-lhe que você não pode remediate uma infestação do escorpião com inseticidas? Tal conselho pareceria confirmar tudo que nós lemos sobre escorpião. Selando o perímetro e as áreas da laje de um repouso para impedir o escorpião alcançar parece ser a única maneira de tratar as pragas, a menos que alguns leitores souberem de métodos viáveis (e menos caros). (especialista do escorpião; artigo do newszap)

Pergunta (CA): Meus esposa e eu estamos atualmente no processo de comprar um repouso através de um partido confidencial. Na associação de Califórnia do formulário de REALTORS® (“C.A.R.”) há uma pergunta na linha 4E a respeito de transferência do imposto do condado e de transferência do imposto da cidade. Quem incorre geralmente este custo?

Resposta: Nós presumimos que o formulário que você refere é o acordo de compra residencial de Califórnia (RPA-CA). Se não é, deixar-nos por favor saber. Nós igualmente supor que sua pergunta trata a transferência dos registros do condado e da cidade a seu nome (isto é taxas) e não a um pro-ration de impostos sobre os bens imóveis reais.

A maioria de itens em um acordo de compra residencial são, ou podem ser, negociável entre os partidos a respeito de qual paga. Eu digo “a maioria” porque há umas exceções. Por exemplo, os empréstimos de FHA e de VA têm as exigências a respeito de que são permitidos aos compradores closing dos custos pagar. Quando você faz a pergunta “quem incorre geralmente este custo,” parece-nos que os vendedores lhe estão perguntando que pagar o custo de mudar o condado e a cidade grava a seu nome. Se são, aquele não é um pedido incomun.

Entretanto, como em toda a negociação, o you've conseguiu perguntar-se se o ponto específico que está sendo negociado é um disjuntor do negócio. Se não é, a seguir riscar um acima para o lado do vendedor. Se é, a seguir a busca para encontrar um outro custo que o vendedor seria disposto supr na troca e se o vendedor não é disposto supr nenhum custo na troca, a seguir anda longe do negócio.

Pergunta (OU): Eu represento meu comprador e nós temos uma oferta aceitada em um repouso. O agente da lista chama-me hoje e di-lo que seu vendedor gostaria de fazer para trás um aluguel, ou estender a data closing aproximadamente 13 dias. Meu comprador, que fêz plantas das férias, tem a família entrar a cidade, e igualmente tem outros acoplamentos, não quer fazer tampouco. Está feliz com nossa data closing (que pela maneira os vendedores escolhidos) e quer firme furar-lhe.

O agente da lista diz-me que eu não estou tentando criar uma situação vantajoso para as duas partes que ou nós tomemos ao negócio ou o vendedor esteja indo suportar fora do negócio. Eu penso que pode blefar, porque o vendedor assinou um contrato para comprar um repouso novo e obviamente necessidades vender este.

A coisa engraçada é nós tem criado somente uma situação vantajoso para as duas partes. Meu cliente aceitou a oferta contrária do vendedor inteiramente, com a data closing escolhida do vendedor.

Minha pergunta é pode a parte traseira do vendedor fora do negócio sem enfrentar nenhum recurso. Meu comprador já tem gastado o dinheiro na inspeção da propriedade e está no amor com este repouso.

Resposta: Não, o vendedor não pode unilateral para trás fora de um acordo executório. Esta é uma situação que seja um problema dos povos, não legal. O vendedor assinou um contrato e agora não o quer viver com ele. O assunto à aprovaçã0 do seu cliente, prepara-se para ir ao fechamento e para emitir uma carta ao vendedor (através de seu agente) que exije o fechar-se, e começ sobre com ele.

Pergunta (VA): Nós planeamos vender nosso repouso em Virgínia e ter sido recomendados para assinar um formulário da negação da divulgação, mas não por causa da condição de nosso repouso. Nós não temos nenhum defeito a esconder e estamos oferecendo-o pagar por uma inspeção home. Nós somos referidos, entretanto, sobre as várias melhorias municipais que foram propor para nossa área, mas não forams oficialmente. Se aprovadas mais tarde, estas melhorias podiam envolver taxas do cliente até $1.300. A aprovação final é atrasada agora porque alguns residentes em nossa área estão contestando estas propostas e as estão amarrando acima do processo.

A menos que nós fizermos muita pesquisa, nós não podemos possivelmente saber que tudo que a cidade planeou para nossa área para que uma divulgação cheia. Em tal caso, se uma negação é assinada e umas melhorias mais atrasadas envolvem taxas, pode um vendedor ser realizado responsável para o non-disclosure? Podem os vendedores em estados da negação como Virgínia ser prendidos responsáveis para os custos futuros impor pela cidade, quando nós não tivemos nenhuma observação oficial deles antes de nossa lista/de fechar?

A linha inferior é isto, consciência de uma taxa municipal potencial traduz em bastante conhecimento de uma taxa oficial que autoriza a divulgação? Também, em um comprador Beware o estado como Virgínia, não é até do seu comprador o agente do comprador e para encontrar material como este antes de submeter um contrato para a compra, desde que é todo o uma matéria do registro público? Nós fomos ditos este por um amigo que dabbles na propriedade imobiliária.

Nós não queremos scare afastado compradores potenciais com conversa “de melhorias municipais potenciais e de taxas possíveis,” mas igualmente não queremos sued no futuro para o non-disclosure para não dar o comprador a cabeça acima nas matérias à mão.

Resposta: Primeiramente nós devemos dizer que um amigo que “dabbles” na propriedade imobiliária não é uma fonte de informação de confiança em cima de que para basear a venda de seu repouso. Você é distante mais em melhor situação quando você emprega um profissional seasoned e licenciado da propriedade imobiliária que cometa a segurar muitos detalhes de alistar sua propriedade para a venda até e com o processo closing. E, caso necessário, um advogado para explicar alguns termos e/ou provisões de contrato que você não compreender claramente.

Você deve assinar a indicação residencial da negação da propriedade somente se você acredita verdadeiramente que você não não tem nada que deve ser divulgado na indicação residencial da divulgação da propriedade. Você pode sempre divulgar “props melhorias municipais como você as compreende para ser,” como uma nota que seja uma parte provida de seu contrato de compra. O fato de que você como os proprietários estão cientes de uma taxa do potencial $1.300 ou de uma taxa de uma qualquer quantidade que “possa” ser arrecadado em cima de um comprador potencial em alguma hora unstated no futuro - fornecido lhe é passado, é uns muitos dos suppositions que vêm à fruição. Ainda, divulgar sua consciência é uma boa coisa. Ajuda-o a dormir na noite que sabe que quem quer que compra seu repouso teve consentimento informed sobre o potencial da taxa municipal.