Como se começ fora do problema quando seu investimento for faraway por Clifford A. Hockley
Imaginar se você viveu em Boca Raton, Florida, e você possuiu uma propriedade do apartamento de 60 unidades em Kansas City, Missouri, que não estava executando. Como você o sabe não está executando? Você está tendo o problema fazer os pagamentos de hipoteca. Você chamou corretores do apartamento e gerentes de propriedade locais e descoberto que a taxa de ocupação do mercado é 90 por cento, mas a taxa de ocupação da sua propriedade é 60 por cento. Que você faz? Posse interurbana Apenas como romances interurbanos, você tem que trabalhar um pouco mais duro. Você tem duas escolhas em controlar a propriedade: - Empregar um gerente no local que você supervisione de longe
- Empregar um gerente de propriedade local que supervisione o gerente no local
Em um ou outro caso você não pode apenas andar afastado e esperar tudo ser tomado de. Em ambos os casos sem um registro regular, esquecerão sobre você. Estrutura para o sucesso Primeiramente você precisa de certificar-se de que a propriedade está em condições rentable. Se não é, você não pode esperar os gerentes suceder. Como todos, os inquilinos têm escolhas. Uma propriedade que olhe áspera e não tomado de não atrairão inquilinos. Escolherão uma propriedade de vista melhor. A melhor vista é percebida igualmente emocionalmente como mais segura. Uma boa posição é crítica. Se você comprou em uma posição miserável, você terá mais crime, mais reparos e uma estadia mais dura que atrai inquilinos. Além, uma propriedade que olhe o funcionamento para baixo não atrairá um gerente de boa qualidade. Eu falo da experiência pessoal. Se sua propriedade tem as paredes moldy, os tetos de escape e as ervas daninhas crescendo em toda parte, você terá uma dificuldade que encontra um gerente no local -- muito menos um gerente no local da boa qualidade -- não importa como muito você os paga. Uma vez que você se certificou de que a propriedade está em condições rentable, você quer encontrar o melhor gerente de propriedade no local que você pode começ. O que é o mais importante é que o gerente tem a habilidade de alugar unidades. Você pode sempre empregar para fora a manutenção, mas a habilidade do aluguel-acima é crítica ao sucesso da sua propriedade. Incumbe o gerente fora para encontrá-lo um bom gerente no local. Ter que não é incomun para que os gerentes no local movam cada 12 meses. Para prevenir isto, pagar tanto quanto você pode e considerá-lo oferecer benefícios do seguro e das férias de saúde. Sim, isto é caro, mas a modificação constante do inquilino é mais cara. Encontrar um bom gerente de propriedade fora é ingualmente como difícil. Há quieto algumas companhias a escolher em cada mercado. As organizações acreditadas da gerência (AMO) têm tipicamente um gerente de propriedade certificado (CPM) no leme. Estas companhias geralmente estiveram no negócio por um quando e têm sistemas detalhados no lugar. É crítico para você encontrar os principais assim como o gerente de propriedade que estará tomando sobre sua propriedade. Tentar figurar para fora como ocupado são e se podem segurar uma mais propriedade. Faz o sentido pedi-los um plano de gestão e um orçamento anuais. Investirão provavelmente somente o momento de fazer isto uma vez que você lhes cometeu, mas em sua entrevista você começ uma sensação para sua aproximação ao negócio. Você precisa de exigir o relatório financeiro e operacional mensal. Ajustar objetivos com eles que são reachable. Se não são alcangados, chamar outros gerentes de propriedade para encontrar sobre o mercado e para decidir se este é um problema da empresa de gestão ou um problema do mercado. Você precisa de voar ao menos em duas vezes um o ano encontrá-las e comparar notas. As chamadas de telefone mensais que mostram que você está lendo os relatórios são igualmente importantes. Se você sente que você está tendo o problema começ a colher reta do gerente de propriedade, considerar empregar um cliente secreto (há umas companhias nacionais) para comprar sua propriedade e para dar-lhe um relatório com como o gerente no local está fazendo. Dos gerentes secretos das lojas do Bluestone & do Hockley propriedades ao menos uma vez por ano. Você pode igualmente examinar seus inquilinos anualmente para estabelecer seu nível de satisfação. Outro raciocina uma propriedade não pode executar Não é incomun ter uma propriedade que tenha custos de manutenção elevada. 60 unidades não são grandes bastante autorizar uma pessoa no local permanente da manutenção. Os vendedores fora são caros mas frequentemente necessários. A manutenção no local precisa de ser supervisionada por ambos o gerente no local assim como o gerente de propriedade. Os custos do ponto alto e do esgoto podem igualmente parafusar acima seu fluxo de caixa. Nós temos as propriedades que usam duas vezes mais água e esgoto quanto a norma. Com aquelas propriedades nós estamos instituindo bill-backs da água aos inquilinos. Os gerentes no local que não são unidades éticas do aluguel da lata e não os chamam dentro como vagos, podem cobrar o aluguel do estacionamento, taxas do pre-arrendamento ou apenas ser desviantes e apenas não o emitir no aluguel quando um inquilino pagou. É crítico que a companhia que você emprega tem os sistemas no lugar para combater tal roubo. Quem é responsável? Na extremidade, o acionista precisa de ser envolvido. Recordar que quando seu ônibus de basebol disse “manter seu olho na esfera” para marc fora uma batida do jarro? É esta mesma disciplina que é precisada pelo acionista de se certificar de que seu investimento é bem sucedido. Você deve ler seus relatórios financeiros mensais. Você deve inspecionar a propriedade. Você deve certificar-se de que anualmente você está na mesma página com seu gerente de propriedade em virtude de aprovar um plano de gestão. Você precisa de investir bastante dinheiro na propriedade para fazê-la e manter do competidor no mercado. Nenhuma propriedade operar-se-á bem sem supervisão. Se você faz toda a este você pode ter uma possibilidade girar ao redor sua propriedade e bater a taxa de ocupação do mercado de 90 por cento. Maio os deuses do acionista sejam com você! Boa sorte. | 
