Conselho de carcaça: Proibição de fumo confirmada em uma associação de comunidade por Benny L. Kass
Pergunta: Nós possuímos e vivemos em uma associação pequena do condomínio aqui no distrito. O inquilino que vive abaixo de nós é um fumador de cigarro habitual e o fumo está participando de algum modo em nossa unidade. Isto está perturbando muito, especial desde que nós planeamos ter um bebê logo e não queremos o fumo criar nenhuns problemas de saúde para nós. Que podemos nós fazer? Resposta: Se você viveu em Colorado, sua associação poderia decretar uma emenda a seus documentos jurídicos que proibisse fumar no edifício inteiro, including as unidades individuais. Em novembro do ano passado, o juiz Oeffler da corte de distrito do condado de Jefferson, confirmou tal emenda. Em um condomínio de quatro unidades, Colleen Christiansen e seu marido Roger Sauve possuíram a unidade 2. Eram fumadores. Outros dois proprietários da unidade (ou seus tenants) não fumaram, e o quarto proprietário admitiram que fumou cigarros, mas somente fora do edifício. Os três proprietários tiveram discussões sérias com a Colleen e o Roger, tentando convencê-los que para fumar somente fora no ar aberto, mas rebuffed consistentemente. Os outros proprietários tentaram um número de métodos reduzir o fumo -- como a instalação de filtros de ar iónicos da brisa nos dutos de ar e a instalação da isolação de formação de espuma -- mas sem sucesso. Finalmente, a associação emendou sua declaração (um dos documentos jurídicos que cria um condomínio), com a seguinte língua: Fumar significará e incluirá a inalação, a expiração, a queimadura ou carreg de todo o cigarro iluminado, charuto ou o outro produto de tabaco, marijuana ou substância ilegal. Nenhum Proprietário, convidado, membro da família, tenant, residente, invitee do negócio ou visitante fumarão cigarros… dentro dos limites do projeto. Esta proibição incluirá todos os interiores da unidade, elementos comuns e elementos comuns limitados no projeto.
A fim emendar corretamente a declaração, uma maioria de 75 por cento foi exigida, e três dos quatro proprietários votaram em favor da emenda. Colleen e Roger arquivaram o terno para ordenar a aplicação desta exigência nova, reivindicando -- entre outras coisas -- que a associação não teve nenhum direito legal de interferir com o o que é feito dentro da unidade própria. O juiz Oeffler discordou. Após uns dois - a experimentação do dia, o juiz afirmou a validez da emenda. Três fatores foram considerados pela corte: - Era a emenda razoável? O juiz confiou em uma régua geral das associações de comunidade que “qualquer um que compra uma unidade em um desenvolvimento do interesse comum com conhecimento do poder arbitrário da sua associação dos proprietários aceita o risco que o poder pode ser usado em uma maneira que beneficie a comunalidade mas prejudica o indivíduo.”
Indic no inglês simples: se você possui a propriedade em uma associação de comunidade, você está limitado não somente pelas réguas e pelos regulamentos existentes, mas em todo o procedimento novo que for decretado legìtima pela maioria necessária dos proprietários. Neste caso, a declaração exigiu uma maioria super de 75 por cento para que uma emenda seja válida, e três dos quatro proprietários das unidades votaram corretamente para essa proibição de fumo. A corte ducked a introdução de se o fumo da segunda mão era um risco sanitário. Em lugar de, o juiz olhou aos documentos jurídicos e descobriu que incluíram uma proibição de encontro ao incômodo. O juiz encontrou a seguinte língua na declaração significativa: … nem toda a prática será permitida que são uma fonte de aborrecimento aos residentes ou que interferir com a possessão calma e o uso apropriado da propriedade por seus residentes.”
Baseado no testemunho dos três proprietários, o juiz disse que “a introdução de se havia fumo real ou simplesmente um cheiro do fumo é irrelevante… Claramente, o cheiro do fumo constitui um incômodo sob estas circunstâncias”. Conformemente, a emenda era razoável. - Não era a emenda feita na boa fé e arbitrária e caprichosa? Mais uma vez, a corte confiou no testemunho que os milhares de dólares eram tentativa gastada aliviar o problema, sem sucesso. Adicionalmente, os três proprietários tentaram em vão alcangar um consenso com os smokers. Finalmente, como um último recurso, a emenda foi propor e adotada vàlida.
- A proibição de fumo violar toda a política de interesse público? O juiz tomou na consideração o fato de que a legislatura de Colorado tinha decretado previamente as leis que tratam o fumo e assim a emenda era consistente com a política de interesse público do estado.
Finalmente, o juiz demitiu o argumento que a proibição era inconstitucional. De acordo com o juiz, as “cortes não estenderam especificamente as proteções da décima quarta emenda a uns direitos fundamentais de fumar…. Isto é especial verdadeiro aqui onde as atividades confidenciais do demandante estão impatando tão negativamente no restante da comunidade a que escolheram se juntar.” Tom Hindman, advogado de Colorado cuja a firma de lei representou a associação, recomendou-me que o caso estêve apelado nunca. Conformemente, mesmo que seja uma decisão de uma corte (experimental) mais baixa, está como a boa lei no estado de Colorado. Faz esse meio que sua associação poderia similarmente adotar tal emenda? O júri está ainda para fora nesta pergunta. Os fatos são completamente específicos a esse caso: um edifício pequeno, four-unit, tentativas de negociar uma definição com os fumadores era mal sucedido, e os lotes dos dólares foram gastados em um esforço para limitar o fumo. Todos estes fatos ocorreram antes que a emenda estêve propor mesmo. Não obstante, permanece uma opção para conselhos de administração a considerar. O que é desobstruído, entretanto, é que uma proibição deve ser realizada por uma emenda aos leis internos ou à declaração da associação; a placa não pode impr uma proibição de fumo simplesmente pela adopção de uma régua ou de um regulamento. Esta é - e emocional - uma edição altamente controversa. Certamente, em uma reunião mais adiantada da associação do condomínio de Colorado onde esta edição foi discutida, a polícia teve que ser chamada para parar o debate heated e as alegações da perseguição e do abuso. Completamente e discussões abertas devem ocorrer com todos os proprietários da unidade - os smokers e os não fumadores igualmente. Talvez algum acordo pode ser alcangado - como permitir o fumo em áreas designadas. Em uns edifícios mais velhos, os côordenadores estruturais devem ser retidos para investigar e recomendar soluções possíveis. Mas quando todas as falhas outras, talvez o processo da emenda voarão na jurisdição onde seu condomínio é encontrado. | 
