Conselho de carcaça: As execuções duma hipoteca estão impatando projetos do condomínio por Benny L. Kass
Pergunta: Nosso condomínio está no problema. Muitos de nossos proprietários obtiveram aquelas taxas “favoráveis” do interesse somente um par anos há, e agora que seu pagamento mensal aumentou, suas unidades estão sendo impedidas upon. Isto está põr uma carga sobre o descanso de nós, desde que aqueles proprietários já não estão suas taxas do condomínio. Nós sido uma associação pequena com um orçamento apertado. O colaborador deixou-nos com as reservas muito pequenas, e agora nós estamos esforçando-nos para manter-se financeira vivo. Que devemos nós fazer? Resposta: Você levantou uma pergunta séria, que infelizmente povos não demais focalizassem upon. Houve muita imprensa sobre a taxa crescente da execução duma hipoteca, e como aquele impata nos proprietários home. Mas você está descrevendo o efeito da “ondinha” que as execuções duma hipoteca têm no descanso da comunidade. Deixar-nos ir para trás alguns anos. O mercado imobiliário estava quente. Os colaboradores do condomínio vendiam unidades mais rapidamente do que poderiam as construir. Lenders fazia o que todos percebido era empréstimos muito favoráveis -- a saber 100 por cento de financiamento com o interesse que financia somente. E muitos colaboradores low-balled não somente os orçamentos propor para a associação do condomínio -- para manter as taxas do condomínio baixas -- mas igualmente não pagou nenhum dinheiro em uma reserva esclarecem as unidades que eram ainda por vender. Agora, houve uma reversão significativa. Os preços de unidades do condomínio permaneceram estáveis ou diminuíram no valor, especial onde os colaboradores foram forçados a uns mais baixos preços a fim vender suas unidades restantes. E aqueles proprietários que são enfrentados agora com pagamentos de hipoteca mais elevados estão sendo forçados na execução duma hipoteca, e assim não estão pagando sua hipoteca mensal ou suas taxas do condomínio. Cada ano, o conselho de administração de uma associação de comunidade é exigido preparar um orçamento por o próximo exercício orçamantal. Estimam as despesas que a associação terá que pagar, que inclui itens como o seguro, contas de serviço público, gerência e emolumentos legais e reparos ordinários. Igualmente obtêm um estudo da análise da reserva que se projete que custos terão no futuro para reparar ou substituir itens principais como elevadores, telhados, passagens, e outros elementos comuns. Todos estes custos devem ser deslocados pela renda, e na maioria dos casos a única fonte de rendimentos virá dos proprietários eles mesmos. Os membros de placa são elegidos e -- como alguns outros cargos eleitos -- ser relutante levantar impostos ou aumentar taxas da associação. Assim a maioria de orçamentos da associação estão completamente apertados; confiam na esperança que todos os proprietários da associação pagam prontamente e regularmente suas taxas. Assim se diversos proprietários param de de repente pagar, isto criará geralmente um défice para a associação. E esse significa que as contas que regularmente devem ser pagas -- como serviços públicos, seguro, ou reparos -- será adiado ou não pagado de todo. Que alternativas há? Primeiramente, a associação pode decretar uma avaliação especial, forçando todos os proprietários a pagar mais dinheiro, mensal ou como um pagamento one-time. Obviamente, estes fundos virão somente daqueles que não estão enfrentando a execução duma hipoteca, mas outra vez o efeito de ripple pode fazer com que ainda mais proprietários tornem-se delinquent se não podem ter recursos para aquelas taxas adicionais. Finalmente, a associação pôde ter que “morder a bala” e o arquivo para a bancarrota. Eu tenho lido que cada vez mais as associações, de fato, já estão contemplando uma medida tão drástica. Em seguida, a associação pode adotar e reforçar uma régua da tolerância zero. Se um proprietário da unidade é delinquent para mais de um mês, começar a ação jurídica de encontro a esse proprietário. Não deixar a quantidade das taxas por pagar começ tão elevada que não há absolutamente nenhuma maneira que o proprietário poderá nunca reembolsar. Eu igualmente tenho três recomendações a longo prazo. Laços super Primeiramente, montar uma campanha politica forte convencer sua legislatura estatal decretar o que é sabido como “uns laços super”. Isto significa que se um emprestador impedir em uma unidade do condomínio, ele seria exigido para pagar para trás o número da associação X de taxas do condomínio dos meses. No distrito de Colômbia, por exemplo, se um emprestador impede em uma hipoteca que seja gravada em registros de terra depois de o 7 de mar?o de 1991, e se impedir-em cima do proprietário era igualmente o delinquente em pagar taxas do condomínio, o emprestador é exigido pagar à associação até seis meses destas despesas delinquent. A língua específica no código da C.C. lê como segue: O lien igualmente será antes de uma hipoteca ou de uma ação de confiança… gravada depois de o 7 de mar?o de 1991, à extensão das avaliações comuns da despesa baseadas no orçamento periódico adotado pela associação dos proprietários da unidade que se tornaria devida na ausência de aceleração durante os 6 meses imediatamente antes da instituição de uma ação reforçar o lien. … (§42-1903.13 (a) (2). Uma provisão similar foi propor na legislatura de Maryland, mas os banqueiros têm fortemente -- e com sucesso até aqui -- ops sua promulgação. Se as associações não têm bastante dinheiro para continuar suas operações, a propriedade irá desperdiçar e cada vez mais os proprietários pararão de pagar suas taxas da associação assim como seus pagamentos de hipoteca mensais. Claramente, isso conduzirá somente a mais execuções duma hipoteca, e a umas áreas mais deprimidas. A lei trabalhou com sucesso no distrito desde 1991. Lenders não saiu do negócio, porque os oponentes têm dito os legislador. Mais importante, se um comprador potencial em uma venda de execução duma hipoteca vê que a associação é solvente, isto incentivará a competição naquelas vendas, que enure ao benefício de todos, including os emprestadores. Em minha opinião, “os laços super” devem ser decretados toda sobre este país o mais cedo possível. Compromisso três meses de taxas do condomínio Se você vive em um côoperativo, você pode ser obrigado põr três meses de taxas da avaliação no compromisso. Se você se torna delinquent, o côoperativo tem um coxim que podem bater em, antes que tenham que tomar a ação jurídica para coletarem ou impedirem. Os conselhos do condomínio de administração devem dar o pensamento sério a adotar esta política para suas associações. Dependendo de seus documentos jurídicos, a placa pode ter a autoridade para fazer isto no seus próprios, ou conseguir a sociedade votar para emendar os leis internos. Uma ou outra maneira, esta ajudará em manter o navio financeiro do estado flutuar, no mínimo alguns mais meses. Direito para aprovar novos proprietarios Minha terceira recomendação é que as associações devem considerar emendar seus documentos jurídicos para incorporar a direita do conselho de administração aprovar proprietários potenciais. Tal direita existe atualmente com a maioria de complexos de carcaça do côoperativo. Se você quer comprar um apartamento do côoperativo, você geralmente deve encontrar o conselho de administração (ou seu comitê da admissão) que determinará se você pode ser aprovado para se transformar um membro do côoperativo. A placa (ou o comitê) considerarão somente dois fatores: é o proprietário potencial (1) disposto e capaz da conformação com as réguas e os regulamentos da associação, e (2) financeira capaz de pagar as avaliações mensais. Obviamente, tal processo se preocupante com o risco. Se a pessoa é rejeitada, podem reivindicar a discriminação, baseada em edições como a raça, a religião, a preferência sexual, etc. Não obstante, sobre os anos, desde que a maioria de placas (ou os comitês) são conscienciosas e objetivas, houve muito poucas tais queixas, apesar das centenas (se não milhares) de tais entrevistas com os proprietários home potenciais. A meu conhecimento, embora fosse legal para que uma associação de comunidade adote tal processo de aprovaçã0, muito poucas associações fizeram assim. Talvez é hora de considerar esta opção. Se os emprestadores não selecionarão seus mutuários, por que deve uma associação de comunidade ter que sofrer tendo um novo proprietario que não possa encontrar seu/suas obrigações financeiras à associação? Eu reconheço inteiramente que esta é uma proposta drástica e controversa. Eu certamente não quero restringir qualquer um da posse home. Mas de um lado, eu não posso aceitar o fato de que os proprietários potenciais não podem finalmente somente se ferir, mas a comunidade em que vivem. É alimento para o pensamento. | 
