Conselho de carcaça:

Conselho de carcaça: Formulário novo da divulgação do vendedor para Homebuyers do distrito

por Benny L. Kass

Está aqui meu dilema. O 20° de janeiro, eu obtive um acordo da lista de um vendedor e eu era afortunado começ um contrato do preço máximo o 4 de fevereiro de 2007. O comprador do contrato foi fornecido com a indicação da divulgação do vendedor então na existência.

Desde que o comprador não foi ao estabelecimento ainda, devo eu fornecer o formulário novo a esse comprador? Eu sou referido que o comprador pode começ do “o remorso comprador” e usar o formulário novo como uma desculpa para terminar o contrato.

Pode você recomendar-me como tratar esta situação?

Resposta: Você está correto. O 9 de fevereiro de 2007, o departamento da C.C. do consumidor e os casos reguladores (DCRA) publicaram-no a indicação da divulgação de um vendedor revisado no registo do distrito de Columbia, assim que significam que a exigência fornecer o formulário novo se tornou eficaz nessa data.

Primeiramente, eu tenho que corrigir uma de suas indicações. De acordo com os regulamentos promulgados por Distrito (um capítulo 27 de 17 DCMR, §2708.13), “pelo vendedor, não corretor e não companhia de gerência, o condomínio, o côoperativo ou a associação home dos proprietários” são exigidos para terminar o formulário.

Se a propriedade na pergunta consiste em uma a quatro unidades residenciais, e a transação envolve uma venda, troca, venda da terra da prestação, um aluguer com uma opção à compra, ou toda a outra opção à compra, o formulário da divulgação deve ser fornecido a um comprador potencial. Há uma advertência interessante a esta exigência, a saber que o comprador deve expressar um interesse, na escrita, residir na propriedade na pergunta. Esta exigência será encontrada normalmente no contrato de vendas próprio.

Há um número de exclusões, entretanto. A exigência de divulgação não se aplica nas seguintes situações:

 

• a corte requisitou transferências;

   

• vendas de execução duma hipoteca;

   

• transferência por um fiduciário (tal como um representante pessoal, um guardião ou um conservator) se a pessoa que transporta a propriedade não ocupava pessoal a propriedade;

   

• transferências entre pais e crianças, ou de um esposo a outro, e

   

• a venda de uma propriedade recentemente construída que fosse vivida nunca dentro.

Geralmente, a indicação da divulgação deve ser fornecida a um comprador potencial em todas circunstâncias restantes.

Embora o formulário novo contenha mais informações detalhadas sobre a propriedade, é mais fácil ler, e é mais lógico do que precedente. Consiste em muitas matérias secundárias divididas em quatro áreas gerais: condição estrutural, condição de funcionamento de sistemas da propriedade, dispositivos e dispositivos elétricos, e exterior e questões meio-ambientais. Para todas as finalidades práticas, entretanto, a substância de ambos os formulários é a mesma.

Que direitas um comprador potencial tem sob a lei?

Quando o comprador é dado a indicação da divulgação, tem cinco dias de calendário em que para terminar o contrato de vendas dando a observação escrita ao vendedor. Entretanto, esta direita terminar é renunciada se não exercitou antes:

 

• o comprador faz um pedido para um empréstimo de hipoteca e o emprestador divulga na escrita que a direita rescind terminará quando a aplicação de empréstimo é feita;

   

• o estabelecimento na propriedade ocorre, ou

   

• a pessoa com um aluguer com uma opção à compra começa a ocupar a propriedade.

Deve-se anotar que o vendedor de uma unidade do condomínio, do apartamento do côoperativo, ou de uma casa em uma associação home dos proprietários está obrigado somente divulgar a informação a respeito da unidade ou da casa, e não os elementos comuns ou as áreas comuns fora da propriedade realmente que está sendo vendida.

Pode um comprador confiar nas divulgações fornecidas pelo vendedor? Aquela é uma pergunta legal resistente que as cortes no distrito de Columbia não enderecem ainda. O formulário indic especificamente aquele:

Esta indicação não é uma garantia do tipo pelo vendedor ou por nenhum agente que representa o vendedor nesta transação, e não é um substituto para nenhuma inspeçãos ou garantias que o comprador pode desejar obter.

Não obstante, a indicação é uma divulgação pelo vendedor dos defeitos ou da informação conhecidos realmente pelo vendedor. Conformemente, quando os compradores forem incentivados fortemente obter um inspetor home independente e fazer seu contingente do contrato de vendas em cima de receber um relatório de inspeção favorável, o fato permanece que se o vendedor faz exposições inexatas materiais ou as omissões na divulgação dão forma, o comprador pode ter um caso legal.

Você perguntou à pergunta se o formulário novo da divulgação deve ser fornecido aos compradores do contrato, mesmo que já recebessem o formulário velho. Connie Maffin, a cadeira da placa da propriedade imobiliária da C.C., recomendada me que “está incentivando todos usar imediatamente o formulário novo em listas novas e existentes.” De acordo com Maffin, a lei é de fato, e embora a placa não reforce imediatamente violações no futuro imediato, os vendedores são exigidos honrar a lei.

Faz este meio que um comprador que receba um segundo formulário tem uma outra “mordida na maçã” para terminar o contrato? Aquela é uma outra questão legal que não tenha nenhuma resposta definitiva. Desde que a indicação nova da divulgação é substancialmente similar no índice ao formulário velho, e desde que o comprador potencial já teve a oportunidade de cancelar quando recebeu o formulário mais velho, um argumento forte pode ser feito que a corte não permitirá a terminação. E os vendedores e os compradores devem consultar seu próprio conselho para um parecer jurídico mais específico.

O litígio é caro, demorado e sempre incerto. Mas a conformidade com a lei é a indicação de nosso sistema legal, assim que o formulário novo deve ser fornecido a todos os compradores potenciais, mesmo se estão atualmente sob o contrato.

A Senhora Maffin prometeu que o formulário estará logo disponível no Web site de DCRA.