Conselho de carcaça: Há competição entre companhias da propriedade imobiliária por Benny L. Kass
A “competição fornece uns mais baixos preços dos consumidores americanos, uns serviços de melhor qualidade e a maior escolha. Na indústria residencial da propriedade imobiliária, a competição é vital importante porque comprar ou vender um repouso são uma das transações que financeiras as mais importantes um consumidor empreenderá nunca.” Não obstante, a competição na indústria da agência corretora da propriedade imobiliária foi impedida em conseqüência de um número de fatores, apesar do fenômeno recente do Internet e de outros avanços tecnológicos. Tais fatores incluem as ações tomadas por alguns corretores da propriedade imobiliária, legislaturas de estado e mesmo comissões da propriedade imobiliária. Aquela é uma de muitas conclusões de um relatório recentemente publicado intitulado, da “competição na indústria da agência corretora da propriedade imobiliária,” emitido em abril de 2007, pela comissão de comércio federal e pelo departamento de Estados Unidos de justiça. O relatório é longo e fornece uma análise detalhada de como uma transação típica da propriedade imobiliária prosigue -- do tempo um proprietário home decide põr seu/sua casa sobre o mercado até que o closing/estabelecimento ocorra. Há duas categorias de profissionais da agência corretora da propriedade imobiliária: corretores e agente. De acordo com o relatório comum, “… os agentes trabalham diretamente com consumidores e os corretores supervisionam agentes.” De acordo com uns 2006 que o exame executou pela associação nacional dos agentes de propriedade imobiliária, 84 por cento dos consumidores empregar um corretor da propriedade imobiliária para ajudá-los a vender sua casa. O vendedor assina da “um acordo lista,” que seja um contrato entre o corretor e o vendedor. Isto soletra para fora os termos e condições -- including a comissão a ser cobrada se o sell da casa. De acordo com o estudo de FTC/DOJ, há três tipos principais de acordos da lista. - “direitos exclusivos de vender,” que são o mais comum. Aqui, o corretor da lista receberá uma comissão se a casa é vendida durante o período da lista, não obstante quem encontra um comprador para a casa;
- “agência exclusiva.” Sob este regime, o corretor da lista receberá um corretor da comissão eventualmente é bem sucedido em encontrar um comprador. Entretanto, nenhum pagamento é devido se o vendedor encontra um comprador.
- “uma lista aberta.” O corretor tem a direita vender a casa, mas não é exclusiva. Se outros corretores -- ou o homeseller próprio - os achados um comprador, o corretor da lista não recebem uma comissão.
O relatório vai sobre discutir o um número o que refere como modelos comerciais “não-tradicionais”. Incluem: - Corretores de disconto do serviço cheio. Oferecem compradores e os vendedores terminam serviços da agência corretora da propriedade imobiliária a preços mais baixo do que as taxas de comissão de prevalência. Como um exemplo, o relatório explica que “um corretor de disconto pode oferecer todos os serviços proporcionados por um corretor tradicional para uma comissão de 3 ou 4 por cento em uma área onde 6 a 7 por cento na taxa de prevalência.”
Alguns corretores -- onde não proibido pela lei -- oferecerá descontos tais como o dinheiro, os certificados de presente ou os vales e os comprovantes a seus clientes como uma causa a os ter assina acima como um cliente. O relatório entra em uma análise detalhada do valor dos descontos. “… retornando o dinheiro aos compradores home, descontos pode igualmente beneficiar os vendedores home, porque os compradores terão mais a gastar no repouso ao contrário dos pagamentos de comissão.” Mas diversos estados proibem corretores de fornecer descontos aos consumidores. O estudo determinou que do “as proibições desconto inibem o preço que disconta e prejudica desse modo consumidores.” De fato, em mar?o de 2005, o departamento de justiça arquivou um terno antitruste civil de encontro à comissão da propriedade imobiliária de Kentucky, reivindicando que seus regulamentos que proibiram corretores de Kentucky do fornecimento abate competição restrita nesse estado. De acordo com o relatório, o caso foi estabelecido diversos meses mais tarde, e os descontos são permitidos agora. Adicional, o departamento de justiça investigou proibições similares em outros estados, com sucesso aparente mesmo antes que teve que arquivar um processo legal. - Corretores do Web site do escritório (VOW) virtual. De acordo com o estudo, os “votos são os Web site do Internet com que os corretores oferecem serviços da agência corretora em linha a seus clientes registados. A caraterística original de operadores do VOTO é que estes corretores oferecem a seus clientes a habilidade de procurarar em linha a mesma (informação do serviço da lista múltipla) que outros corretores fornecem a seu cliente com outro entregam métodos, tais como a entrega de mão, o correio, o fax ou o email”
- Web site. No comércio da propriedade imobiliária, um auto-vendedor é sabido como um FSBO -- “para a venda pelo proprietário.” Embora como discutido mais cedo, uma grande porcentagem dos vendedores home use um profissional da propriedade imobiliária, há muitos vendedores que preferem o tentar no seus próprios. O estudo relata que há um número de companhias que oferecem serviços ajudar vendedores de FSBO. Alguns Web site cobram uma taxa lisa (na escala de $300) que permita que um vendedor home “afixe fotos de cor, excursões virtuais e 3.000 descrições da palavra que são procurado por compradores home potenciais.”
O Internet joga agora um papel importante na compra e na venda da propriedade imobiliária. As organizações tais como Craigslist, apenas propriedade imobiliária ou Zillow fornecem o auxílio útil e informativo, permitindo desse modo que os compradores potenciais procurarem a correia fotorreceptora do repouso ou do escritório, sem ter que gastar o dia inteiro em domingo que vagueia da casa à casa. Mas apesar destas inovações, o relatório comum concluiu que permanece muitos obstáculos a conseguir mais “a competição robusta” no mercado da propriedade imobiliária. Por o sumário, estes incluem: - limitações legislativas e reguladoras na competição, tal como as leis do anti-desconto que ainda existem em um punhado das jurisdições, ou exigências licenciando para as companhias que anunciam e trabalham exclusivamente para FSBOs.
- uso de serviços da lista múltipla. Na preparação para este estudo, o FTC e o DOJ realizaram uma oficina, dando a partes interessadas a oportunidade de explicar seus interesses. De acordo com o estudo, da “os panelists oficina relataram como as réguas de algum MLS discriminam de encontro aos corretores que participam em listas exclusivas da agência…. O estado das réguas ou das políticas… que a informação sobre repousos não está permitida ser feita disponível em Web site populares da propriedade imobiliária a menos que os contratos de lista forem a direita exclusiva ao sell….”
- “dirigindo.” Isto envolve situações era um corretor ou o agente recusa côoperar com um outro profissional da propriedade imobiliária, não mostrando a seus clientes determinadas casas onde o agente não receberia uma comissão -- ou para não receber como grande uma comissão que começ de outras casas. Um corretor da propriedade imobiliária, que possui uma agência corretora non-traditional, explicado:
“Eu mandei pessoal corretores/agentes dizer os vendedores potenciais que ninguém mostrariam a minha lista…. Eu tive meu… I roubado sinais tive mesmo um agente que ridiculed no público para ser um corretor de disconto em um evento público do agente de propriedade imobiliária….”
Cinco conclusões são feitas pelo relatório comum. - O governo deve monitorar a conduta do côoperativo de associações confidenciais de corretores da propriedade imobiliária, “e trazer ações da aplicação em circunstâncias apropriadas.”
- O FTC e o departamento de justiça se “continuar a fornecer legislador de estado e reguladores da indústria a informação a respeito das conseqüências do competidor da legislação e do regulamento do estado a que ameaçar ou a restringir já a escolha da competição ou do consumidor”
- Os legislador de estado e os reguladores da indústria “devem considerar revogar leis existentes, réguas e os regulamentos… essa escolha do limite e para reduzir a habilidade da agência corretora nova modelam… para competir….”
- Os reguladores do governo e da indústria “devem promover a compreensão do consumidor de opções do mercado.”
- Os reguladores de FTC/DOJ e de indústria se “avaliar a praticabilidade de um estudo empírico da indústria da agência corretora da propriedade imobiliária.”
O relatório é um interessante e um informativo lido. Pode ser especial útil aos homesellers e aos homebuyers, desde que explica em fácil compreender termos o processo -- e as armadilhas -- qual encontrarão durante o processo. Se isto é contudo um outro relatório que recolha a poeira nas prateleiras do regulador deve ser determinada ainda. (O relatório minucioso pode ser encontrado estalando aqui) |
