Conselho de carcaça: Trabalho com profissionais da propriedade imobiliária por Benny L. Kass
Pergunta: Meus marido e eu estamos no mercado para nossa muito primeira casa. Nós acreditamos que esta é uma boa estadia comprar, especial quando as taxas de interesse da hipoteca são ainda completamente confortáveis. Nós sabemos que uma vez que nós encontramos uma casa nós gostamos, nós temos que participar em um contrato da propriedade imobiliária com o vendedor. Quem prepara este contrato? Que profissionais da propriedade imobiliária nós (devemos nós) trabalham com, e quando fazemos nós os começ envolvidos na transação? Resposta: Aquela é uma pergunta excelente. Frequentemente, aqueles de nós na arena da propriedade imobiliária tendem a esquecer que muitos povos -- especial home-buyers da primeira vez -- não ter nenhuma compreensão real do processo da propriedade imobiliária. Há um número de jogadores envolvidos na propriedade imobiliária residencial, cada um de quem têm interesses diferentes e os tomam em funções diferentes. Deixar-nos olhar este molde de caráteres: Vendedor: O vendedor está interessado em obter o preço de mercado o mais elevado para a casa. Quando alguns vendedores puderem opt tentar vender sua casa sem usar um agente de propriedade imobiliária, na maioria dos casos o vendedor assinará um acordo da lista com uma companhia da agência corretora da propriedade imobiliária, dando a propriedade imobiliária broker a direita exclusiva introduzir no mercado e vender a casa. Corretor da propriedade imobiliária: Um corretor é licenciado pelo estado (ou pelo distrito de Colômbia) e autorizado conduzir o negócio de vender a propriedade imobiliária -- comercial e residencial. Tipicamente, um corretor terá agentes trabalhar para ele/ela, e estes agentes são frequentemente os povos que se sentam em casas abertas e se mostram a propriedade do vendedor aos compradores em perspetiva. Agentes de propriedade imobiliária: Os agentes devem igualmente ser licenciados para praticar a propriedade imobiliária. Em a maioria de jurisdições durante todo os Estados Unidos, a fim assentar bem em um corretor, o agente deve ter sido licenciado para um número do jogo de anos. Comprador: Você e sua esposa, que são desconhecido no mundo complexo da propriedade imobiliária. Todos demasiado frequentemente, compradores terminam acima pagar por tudo, dos acréscimos escondidos do emprestador assim como algumas cargas ilegais. Lenders: Lenders é o pessoa que empresta compradores o dinheiro para comprar sua casa. Lenders é estado relacionado primeiramente com os valores de mercado (o termo técnico é “rendimento”). A maioria de emprestadores são legítimos; entretanto, há os emprestadores predatórios que rapinam literalmente em compradores unsophisticated, fazendo os empréstimos de hipoteca que são projetados - do princípio mesmo - falhar, fazendo com desse modo que a casa seja vendida em uma venda de execução duma hipoteca. Lenders exigirá um comprador para assinar uma nota promissora, e uma ação de confiança. O último - que é gravado em registros de terra na jurisdição onde sua propriedade é encontrada - é a segurança para o emprestador e é referido igualmente como uma “hipoteca”. Quando você compra sua casa, e começ um empréstimo, você receberá uma ação à propriedade. Você deed então a casa na confiança a um depositário selecionado pelo emprestador. Se você optar em suas obrigações do empréstimo, o depositário tem os direitos legais de vender sua propriedade em uma venda de execução duma hipoteca. Esperançosamente, você nunca ouvir-se-á do depositário até que você pague fora de seu empréstimo e ter-se-á a ação de confiança liberada dos registros de terra. Advogado da propriedade imobiliária: como um comprador, você tem a direita reter um advogado de sua escolha para representá-lo durante a transação inteira - da negociação do contrato com o estabelecimento. A participação dos advogados varia do estado ao estado. Em algumas jurisdições, o advogado começ somente involvido se os problemas se levantam; em outros estados (como na área metropolitana de Washington) os advogados começ frequentemente retidos em uma fase inicial, geralmente antes que um contrato esteja incorporado em. O advogado igualmente recomendará os compradores a respeito da melhor maneira de tomar o título. Se você é único, você compra como o “único proprietário”. Se você é casado, sua melhor aproximação é tomar o título como “inquilinos pela totalidade”. Este é o formulário o mais forte da proteção; Adicionalmente, se há um julgamento monetário da corte de encontro a somente um partido, a casa não pode ser vendida para satisfazer esse julgamento. Deve ser anotada, entretanto, que diversos anos há, a corte suprema permitiu que o IRS quebrasse inquilinos pela totalidade quando havia uns laços de imposto de encontro a apenas um dos partidos. (Ofício dos E.U. v, 2002). Se você é compra com um amigo ou sócio doméstico, há duas maneiras de tomar o título: inquilinos comum ou inquilinos na terra comum. Você deve discutir sua situação pessoal com seu advogado para determinar qual é a melhor rota a tomar. Companhia de título/advogado do estabelecimento: quando você está finalmente pronto para comprar sua casa, você terá que usar uma companhia de título ou um advogado do estabelecimento. No estabelecimento - igualmente chamado “fechar-se” -- um grande número obrigação dos papéis assinou pelo comprador e pelo vendedor. O vendedor assina uma ação, que transporte a propriedade aos compradores, e igualmente a indicação de estabelecimento (chamada afetuosa um HUD-1). O comprador assina os originais do empréstimo, uma verdade na indicação do empréstimo, um grupo dos depoimentos juramentados e formulários da divulgação, assim como o HUD-1. Os rendimentos das vendas são coletados pela companhia do estabelecimento que faz os desembolsos apropriados. Se o vendedor tem uma hipoteca atual, aquele estará pagado fora. As cargas do governo -- como impostos do recordation e de transferência -- ser pago, assim como todas as comissões da propriedade imobiliária. O balanço dos rendimentos das vendas será virado então ao vendedor. Isto soa complexo, e para o principiante é desconcertante e frequentemente intimidating. Mas os vários profissionais da propriedade imobiliária alistaram acima podem ser úteis. Você tem que manter-se na mente, entretanto, que à excecpção de um advogado reteve especificamente pelo comprador, a maioria dos outros jogadores têm um objetivo básico na mente: fazer a venda e começ a comissão. Você perguntou quando você deve considerar empregar um profissional para lhe ajudar. Estão aqui minhas sugestões. Você deve primeiramente contatar um emprestador de hipoteca, e determina a quantidade de dinheiro aproximada que você pode confortavelmente pedir. Você não quer encontrar sua “casa ideal” para aprender somente depois que o fato que você apenas não pode qualificar para um empréstimo nessa casa. Muitos emprestadores d-o-ão o que é sabido como do “uma letra conforto” -- isto é uma indicação que você está qualificado comprar uma casa até uma determinada quantia. Eu advirto-o não mostrar que letra a qualquer um (à excepção talvez de seu advogado) até depois você assinou um contrato de vendas. Por que? Deixar-nos supr que a letra do conforto diz que você pode qualificar até uma compra $500.000. Por que fornecer essa observação avançada a um vendedor? Se o vendedor sabe que você pode qualificar até essa quantidade, suas possibilidades de negociar um preço mais baixo são reduzidas significativamente. Em seguida, você deve olhar ao redor e encontrar a casa que você gosta. Se você quer empregar o corretor de um “comprador,” que é sua escolha. Mas certificar-se de que o acordo que você assina com esse corretor em nenhuma maneira não o obriga pagar esse corretor; se você assinar um contrato, o corretor do comprador estará pagado pelo vendedor, com um split da comissão com o corretor da lista. Adicionalmente, quando puder ser legal, eu recomendo fortemente que corretor/agente do seu comprador não ser com a mesma companhia da propriedade imobiliária que tem a lista do vendedor. Em minha opinião, a possibilidade de um conflito é apenas demasiado grande, assim que porque tomada que chance? Você tem encontrado agora a casa que você quer comprar. Seus corretor/agente (ou o corretor do vendedor se você não é representado) preparará um contrato de vendas para você ao sinal. Isso é quando você deve reter um advogado para rever o contrato. O advogado ajudar-lhe-á em compreender todos os termos de contrato, assim como incluir proteções para você. Por exemplo, é o contrato contingente em sua obter uma inspeção home satisfatória de um inspetor de sua escolha? É o contrato contingente na casa que avalia a preço pré-fixado? No mercado de hoje, a avaliação requisitada por seu emprestador pode ser mais baixa do que o preço pré-fixado, e você pode ter que vir acima com mais dinheiro a fim ir ao fechamento. O processo toma o tempo, a paciência e o conhecimento. Um bom profissional pode alisar o trajeto para uma compra bem sucedida. | 
