Conselho de carcaça:

Conselho de carcaça: Você não precisa sua ação velha

por Benny L. Kass

Nós possuímos nossa casa e queremo-la obviamente proteger este grande investimento. Como nós determinamos que companhia é legítima e qual não é.

Resposta: A resposta simples é que você não precisa uma cópia certificada de sua ação. De fato, uma vez que a ação a sua casa é gravada em seus nomes, você realmente não precisa mesmo a ação de todo.

Tipicamente, quando um consumidor compra uma casa, vai a um advogado do estabelecimento ou a uma companhia de título. O oficial do estabelecimento tem a responsabilidade do recolhimento em todos os rendimentos das vendas, certificando-se de que o comprador assina os papéis do empréstimo e a indicação de estabelecimento (chamados um HUD-1).

O vendedor fornece a companhia do estabelecimento os nomes e os números do empréstimo de todos os empréstimos existentes, e assina a ação e outros originais relacionados que são exigidos a fim gravar a ação no nome do comprador.

Quando o estabelecimento foi terminado, a ação e os papéis do empréstimo estão emitidos ao registrador das ações na jurisdição onde a propriedade é encontrada. Estes originais são gravados, e emitidos então para trás ao advogado do estabelecimento. Os originais gravados do empréstimo são retornados então ao emprestador de hipoteca e a ação e o seguro do título são emitidos ao comprador.

É uma boa idéia manter todos seus originais do estabelecimento, especial a indicação de estabelecimento HUD-1. Quando você vai vender a propriedade, e se você fêz mais do que a exclusão de $250.000/500.000 do ganho permitida atualmente sob as leis fiscais, a indicação de estabelecimento virá em acessível justificar várias despesas do estabelecimento para reduzir seu lucro total.

Você deve igualmente começ uma cópia da ação de confiança (o original da hipoteca) e da nota promissora que você assinou no estabelecimento. Esperançosamente, você nunca precisará estes originais, mas se o emprestador lhe emitir uma carta que indic que você está no defeito em suas obrigações do empréstimo, ele é sempre uma boa idéia consultar de volta a estes originais. Soletram para fora o que o emprestador pode e não pode fazer, e o processo por que você pode ser determinado estar no defeito.

O seguro do título é igualmente um original muito importante. No evento alguém levanta de repente uma edição de encontro ou sobre sua propriedade, você pode poder arquivar uma reivindicação com a companhia de seguros do título que emitiu a política. Por exemplo, uma hipoteca velha foi liberada nunca dos registros de terra, e aparece quando você vai vender sua casa. Há geralmente as limitações de tempo específico soletradas para fora na política do título que o exigem arquivar a reivindicação dentro de um determinado n3umero de dias depois que você aprende sobre o problema. A política igualmente explicará o que são cobertos e os que edições não são seguradas.

Um outro original que você deve começ no estabelecimento é o exame. Isto é sabido como um exame de posição da casa, e dar-lhe-á um retrato geral de onde suas linhas de propriedade estejam. Se, por exemplo, a cerca do seu vizinho invade em sua propriedade, ou reciprocamente, o exame deve descrever este e você deve ser recomendado desta edição quando você está na tabela do estabelecimento. Há um conceito conhecido como “a possessão adversa.” Muitos estados fornecem que se você é em alguma outra pessoa propriedade por um período de tempo, e esta usurpação é “aberta, notória e hostil,” você possuirá finalmente a propriedade se você procura a autorização do tribunal.

Uma possessão adversa definida juiz como segue: “a pessoa que reivindica a propriedade pela possessão adversa deve unfurl sua bandeira na terra e mantê-la vôo de modo que o proprietário possa ver, se deseja, que um inimigo invadiu seu domínio e plantou a bandeira da conquista.”

As leis estatais diferem, e você deve consultar seu próprio advogado para mais detalhes se você for envolvido em tal situação. Por exemplo, no distrito de Columbia e na comunidade de Virgínia, o limite estatutário é 15 anos. Em Maryland. 20 anos são exigidos antes que você possa reivindicar o título pela possessão adversa.

Mas que sobre a ação a sua propriedade? Uma vez que se gravou, você deve nunca precisá-lo outra vez. Quando você vai vender a propriedade (ou para refinanciar sua hipoteca atual) o advogado do estabelecimento conduzirá uma busca de título que deva mostrar que você para possuir a propriedade. Você não tem que apresentar a ação a qualquer um.

Se você é referido sobre a posse, estão aqui duas sugestões: primeiramente, ir ao escritório do registrador das ações na jurisdição onde sua propriedade é encontrada, e pedir para confirmar que você possui a propriedade. Um escrevente útil pode mesmo poder fornecê-lo uma cópia. De fato, muitas jurisdições (tais como o distrito de Columbia) têm Web site por meio de que você pode procurarar todas as transações que vão para trás um número de anos. No distrito, a busca pode retirá-lo até o 1 de janeiro de 1973.

Alternativamente, você pode pedir que seu advogado funcione uma busca de título apenas para confirmar que você é, de fato, o proprietário legal de sua propriedade.

Sob nenhumas circunstâncias, entretanto, se você desperdiçar seu dinheiro com toda a companhia que ofertas você uma cópia verdadeira certificada de sua ação. É absolutamente desnecessário.